Il mercato del lavoro è cambiato e molte giovani coppie, con contratti atipici, potrebbero non avere accesso alle richieste di mutuo per acquistare la prima casa.

Per questo dal 2014 il Governo ha istituito un Fondo di Garanzia rivolto soprattutto a questi soggetti.

Con il Fondo garanzia Mutuo Prima Casa (precedentemente noto come Fondo giovani coppie) è lo Stato a fare da garante, con le banche che hanno aderito al progetto, per l’accensione del mutuo sull’acquisto della prima casa. La garanzia statale è pari al 50% della quota capitale (non sono inclusi gli interessi) del mutuo, purché il valore dell’immobile non superi i 250mila euro e non rientri nelle categorie delle abitazioni di lusso.

Il fondo di garanzia prevede, inoltre, un tasso calmierato del finanziamento per alcune categorie:

• - giovani coppie (dove almeno uno dei due componenti non abbia superato i 35 anni). Non è necessario essere sposati: basta che si conviva da almeno due anni;
• - nuclei familiari monogenitoriali con figli minori;
• - giovani di età inferiore ai 35 anni titolari di un rapporto di lavoro atipico;
• - conduttori di alloggi di proprietà degli Istituti autonomi per le case popolari.

Quali sono i requisiti per accedere al fondo?

• - Non essere proprietari, al momento della presentazione della richiesta di mutuo, di altri immobili destinati all’uso abitativo (ad eccezione di quelli ereditati e che siano in uso a titolo gratuito a genitori e fratelli);
• - l’immobile deve trovarsi nel territorio nazionale;
• - l’importo del mutuo non deve superare i 250 mila euro e l’immobile, che dovrà essere indicato come abitazione principale del mutuatario, non deve rientrare nelle categorie catastali A1, A8 e A9 né avere le caratteristiche di lusso indicate nel decreto del Ministero dei lavori pubblici del 2 agosto 1969, n. 1072.

Per l’accesso alla garanzia del Fondo non sono previsti limiti di reddito dei mutuatari.

Come fare domanda?

La richiesta di accesso al Fondo va presentata direttamente alla Banca o intermediario finanziario a cui si richiede il mutuo, purché aderisca all’iniziativa, utilizzando la modulistica presente sul sito del Tesoro.

Le richieste potranno essere presentate solo dopo che la banca abbia assicurato l’operatività a favore della propria clientela (termine previsto in 30 giorni lavorativi dall’adesione della banca al Fondo).
L’elenco delle banche ad oggi aderenti, in continuo aggiornamento, è disponibile sul sito di Abi e su quello di Consap.

Fonte articolo: Immobiliare.it

Il mercato immobiliare turistico ha il vento in poppa. Nel 2016 le compravendite di case per vacanze è aumentato del 20,2%. 

Lo rivela uno studio realizzato dall'Osservatorio di Fimaa (la Federazione italiana mediatori agenti d'affari aderente a Confcommercio) in collaborazione con Nomisma, secondo cui le transazioni sono cresciute in particolare nelle località montane (+23,5%), seguite da quelle marine (+19,9%) e lacuali (+15,2%).

L'accelerazione, hanno spiegato l'Ad di Nomisma Luca Dondi dall'Orologio, e il Presidente di Fimaa Santino Taverna nel corso di una conferenza stampa, è proseguita nel primo semestre dell'anno in corso (+8,6%) e per il 2017 le previsioni sono di una ulteriore crescita a due cifre, su livelli simili al 2016.

A favorire la risalita del mercato, ha affermato l'esperto di turismo immobiliare della Fimaa, Fabrizio Savorani, contribuiscono una serie di fattori, che vanno dalla timida ripresa economica alla diminuzione dei prezzi; ma hanno inciso anche le crisi bancarie, che hanno spinto i risparmiatori verso il settore immobiliare considerato bene rifugio.

Infine, i timori di attentati terroristici hanno portato i turisti italiani e stranieri a riscoprire la penisola. "Nel 2017", ha spiegato Taverna, "l'81% degli italiani sceglierà l'Italia come meta di vacanze, con un aumento del 2%, pari a 600 mila presenze in più, rispetto al 2016. In aumento del 2,5% gli stranieri: la clientela tedesca, svizzera, inglese e olandese mostra un forte interesse ad acquistare case in località italiane di lago o di montagna".

I PREZZI DELLE CASE VACANZA 

Nel 2017, il prezzo medio per l’acquisto di un’abitazione turistica si attesta a 2.229 euro al metro quadrato, in flessione annuale del 2,5%, "a conferma della difficoltà dei mercati di raggiungere un nuovo equilibrio". La ricerca ha analizzato compravendite e locazioni di 203 località di mare e 112 di montagna e lago. 

Alcune località sono però in controtendenza: Amalfi (Sa) nell’ultimo anno ha fatto infatti registrare un aumento delle quotazioni del 3,6%, Diano Marina (Im) del 2,4%, Milazzo (Me) del 2,3%, Arma di Taggia (Im) dell’1,5%, Anacapri (Na) dell’1,2%, Positano (Sa) dell’1% e Riva Ligure (Im) dello 0,5%. 
Santa Margherita Ligure si conferma ancora una volta la più cara con prezzi massimi di 13.600 euro/mq. Seguono Forte dei Marmi con 13.100 euro/mq e Capri con 13mila. Quotazioni appena inferiori in montagna a Madonna di Campiglio, Courmayeur e Cortina d'Ampezzo. Più abbordabili Corvara e Sirmione (8.300-8.400 euro al mq), ma anche Porto Rotondo (8.700 euro).

Sul fronte affitti, i prezzi sono più stabili ed omogenei: il dato medio, sintesi dei canoni richiesti in giugno, luglio e agosto nelle singole località turistiche monitorate, segna un +0,4% su base annua, con un campo di oscillazione compreso tra -0,6% e +1,5%.

Fonti articolo: 1. Milanofinanza.it, 2. IlSole24ore.com

L’acquisto di un’abitazione è spesso legato al’accensione di un mutuo: è difficile che un cliente abbia a disposizione l’intera cifra per coprire il valore dell’immobile.

Questo discorso è valido sia per le prime, sia per le seconde case, il cui acquisto, oggigiorno, è spesso legato a finanziamenti, seppur solitamente di entità minore rispetto ai mutui prima casa. 

Il segmento immobiliare delle seconde case vive in questi mesi un ritorno in auge, complice la crisi del settore che negli ultimi anni ha inciso notevolmente sui prezzi. Inoltre, il valore delle seconde case si sta stabilizzando, mentre si velocizzano i tempi di vendita.

Al momento di acquistare una seconda casa, è bene informarsi su una serie di caratteristiche legate al mutuo, che si differenzia dai prodotti per l’abitazione principale, in modo particolare per le agevolazioni a cui esso è collegato e per i tassi di interesse, superiori a quelli per un finanziamento sulla prima casa.

caratteristiche del mutuo prima e seconda casa

Il mutuo prima casa deve essere acceso su un immobile sito nel Comune dove il beneficiario risiede o lavora. La prima agevolazione prevista (e anche la più consistente) è la possibilità di portare a detrazione gli interessi passivi del mutuo e gli oneri accessori, nella misura del 19%, con la dichiarazione dei redditi, fino a un tetto massimo di 4.000 euro.

Ciò non è possibile con il mutuo seconda casa, per cui le spese accessorie e legate al mutuo restano interamente coperte dal contraente del contratto.
Sempre a livello fiscale, una delle differenze più consistenti tra mutui prima e seconda casa è data dalle imposte, come chiarito dall’Agenzia delle Entrate nell’apposito vademecum.

Quando l’acquisto viene effettuato in presenza dei requisiti “prima casa”, se il venditore è un privato o un’impresa che vende in regime di esenzione Iva, abbiamo le seguenti agevolazioni:

- imposta di registro proporzionale nella misura del 2%;
- imposta ipotecaria fissa di 50 euro;
- imposta catastale fissa di 50 euro.

Sempre per quanto concerne le prime case, se si acquista da un’impresa, con vendita soggetta a Iva, abbiamo:

- Iva ridotta al 4%;
- imposta di registro fissa di 200 euro;
- imposta ipotecaria fissa di 200 euro;
- imposta catastale fissa di 200 euro.

Diverso è invece il discorso per le seconde case, che vedono lievitare i costi, sia se il venditore è un privato, sia per le imprese. In questo caso abbiamo:

- l’imposta di registro proporzionale del 9%;
- l’imposta ipotecaria fissa di 50 euro;
- l’imposta catastale fissa di 50 euro.

Cambiano anche i regimi di tassazione per quanto concerne l’Imu e la Tasi: le prime case sono esenti dall’Imposta Municipale Unica e dal tributo comunale sugli immobili per i servizi indivisibili. Per le seconde case le due imposte restano valide anche quest’anno, con scadenza 16 giugno per l’acconto e 16 dicembre per il saldo.

Un capitolo a parte meritano le detrazioni fiscali legate al risparmio energetico e alle ristrutturazioni: gli Ecobonus del 65% e del 50% sono applicabili indistintamente alle prime e alle seconde case. Ecco dunque che può essere interessante, specialmente se non si ha la necessità di richiedere un mutuo per acquisto seconda casa, valutare i mutui ristrutturazione: essi permettono di effettuare con un finanziamento ad hoc i principali interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria sugli immobili, dando accesso alle detrazioni.

Fonte articolo: Mutuionline.it

Le donazioni rappresentano una fetta significativa (ma spesso trascurata) degli scambi immobiliari.

A fare luce sul fenomeno sono i dati statistici diffusi per la prima volta dal Notariato. 

Infatti, alle 630mila compravendite di fabbricati registrate nel 2016 – comprese pertinenze e immobili strumentali e di cui il 3% trasferiti in nuda proprietà e l’1,4% per il solo usufrutto – vanno infatti aggiunte 72.403 donazioni, 24.501 donazioni di nuda proprietà e 10.621 donazioni di usufrutto (sempre di soli fabbricati, quindi esclusi i terreni, le servitù, i diritti di superficie eccetera). Per un totale di 107.525 atti: vale a dire che ogni 100 transazioni 15 sono donazioni.

Per la legge (e il Fisco) è già successione 

"Si tratta di una quota pressoché costante nel tempo – commenta Giampaolo Marcoz, consigliere nazionale del Notariato – soggetta a picchi ogni volta che ci sono ipotesi o semplici rumors su eventuali modifiche alla tassazione su donazioni o successioni".
Le due fattispecie sono infatti soggette alla stessa imposizione fiscale, che in questo momento si può considerare abbastanza vantaggiosa, dato che è più bassa di quella applicata alle compravendite: limitandosi alla cerchia dei parenti più prossimi, entro la franchigia di un milione di euro per ciascun beneficiario si applicano solo le imposte di trascrizione e catastale pari rispettivamente al 2% e all’1% del valore (o 400 euro in tutto in misura fissa se si opta per i benefici prima casa).

Il timore che spinge a donare è in sostanza che in futuro possa diventare più costoso il passaggio dei beni in termini di tasse di successione. Inoltre, la scelta è fatta anche per pagare meno Imu: tipicamente ci si libera infatti di una seconda casa per intestarla come abitazione principale (su cui non grava l’imposta) a un figlio o a un nipote.

Testamento, questo sconosciuto 

In genere la donazione della casa è quindi un anticipo di eredità: le analisi comparative del Notariato confermano del resto come «dove si dona meno si utilizza maggiormente lo strumento del testamento per le pianificazioni familiari e viceversa». Bisogna però anche tener conto che la divisione che può sembrare equa in un certo momento della vita, può non esserlo al momento della successione per i più vari motivi: dal cambiamento della composizione e della ricchezza familiare alla variazione del valore dei beni. E mentre un testamento si può sempre cambiare, è più difficile “correggere” strategie basate sulla donazione. «La preferenza accordata alla donazione – aggiunge Marcoz – dipende però anche da una motivazione psicologica: i genitori hanno il desiderio di vedere gli eredi “sistemati” quando sono ancora in vita. Gli stessi obiettivi di assegnazione di “che cosa a chi” si potrebbero raggiungere con un testamento, ma è uno strumento poco utilizzato in Italia».

Beneficiari giovani, anzi no 

Se si guarda alla distribuzione per classe anagrafica  si trova conferma del fatto che l’età del donante di fabbricati è sempre elevata (il 78% ha più di 56 anni). L’età di chi riceve il bene, invece (donatario) è meno sbilanciata verso il basso di quanto ci si possa attendere (il 55,5% ha meno di 45 anni).
"Questo con ogni probabilità è dovuto al fatto che le nuove generazioni si stabilizzano più tardi a livello familiare e professionale e quindi c’è un differimento nel tempo del passaggio, che avviene solo nel momento in cui c’è una ragionevole sicurezza sulla stabilità della situazione familiare e lavorativa del donatario. Il consiglio che in genere dà il notaio – continua Marcoz – a chi è intenzionato a un atto di liberalità verso i parenti più affini, è di valutare se il bene è destinato a rimanere a lungo nella disponibilità del patrimonio del beneficiario, per evitare i problemi che potrebbero derivare alla futura circolazione dell’immobile".

RivendibiLItà a rischio 

Occorre tenere conto cioè che una casa donata è difficilmente rivendibile. Questo perché – in caso di morte del donatore e dell’apertura di una successione – gli eredi potrebbero agire in giudizio per vedersi riconosciuta la parte di eredità cosiddetta legittima – la quota di cui non si può disporre liberamente nel definire la destinazione dei propri beni – erosa dalla donazione. La massa ereditaria oggetto di successione, infatti, non è solo quella “censita” al momento del decesso, ma comprende anche le donazioni fatte in vita (a valori aggiornati). Quindi acquistare una casa che è stata in precedenza donata espone al rischio di rivendicazione da parte degli eredi dell’originario proprietario, fatto che ovviamente ne limita la commerciabilità.

"In realtà – chiosa il notaio – in giurisprudenza non si trovano casi concreti al riguardo. Anche perché prima di poter pretendere di aggredire la casa donata, l’erede che ritiene di essere stato svantaggiato dalla donazione in sede successoria, deve prima rivalersi sul donatario che ha poi rivenduto il bene e solo in caso di insufficiente capienza di quest’ultimo, arrivare a chiedere al giudice la restituzione del bene o di parte del suo valore".

 
Mutuo "impossibile" e verifiche patrimoniali 

Sono però soprattutto le banche a non voler correre rischi, seppur remoti, e quindi a bloccare i mutui legati agli acquisti di immobili donati: il diritto dell’erede ha infatti precedenza rispetto a quello stabilito dell’ipoteca. Se l’acquisto si fa “in contanti” non è però sempre sconsigliabile: l’importante è verificare bene la situazione patrimoniale del venditore e, nel caso, del donante originario. Tenendo presente che la possibilità di agire in giudizio si estingue in 20 anni per la donazione e in 10 per la successione.

Liberatorie e finte compravendite 

Mettendosi invece nei panni di chi il bene lo ha ricevuto in donazione, è bene ricordare che per “liberarlo” da vincoli è sufficiente che gli altri eredi dichiarino di rinunciare all’azione di riduzione. Per evitare la limitata circolazione del bene, in passato si ricorreva anche a finte compravendite. Oltre al falso che si metterebbe in atto, compromettendo anche la trasparenza della successione, oggi questa operazione non viene più praticata a causa delle norme antiriciclaggio più severe sulla trasparenza dei passaggi di denaro.

Fonte articolo: IlSole24ore.com