Denaro al sicuro se affidato al notaio: è questo il titolo che potrebbe essere dato alle nuove norme, contenute nei commi 63 e seguenti dell’articolo 1 della legge sulla concorrenza, le quali disciplinano la corresponsione di somme al notaio, vuoi con finalità di pagamento di tributi vuoi con finalità di deposito.

La nuova normativa sul "Deposito prezzo dal notaio" sancisce diversi fondamentali principi. Ecco quali.

- il notaio deve avere un conto corrente dedicato sul quale far confluire il denaro ricevuto dai clienti per il pagamento di imposte; il notaio non può lucrare interessi che quel conto corrente produca e non può utilizzare quel denaro per altro fine se non per il pagamento di imposte;

- sul predetto conto corrente devono affluire anche tutte le somme che il notaio sia incaricato di custodire;

- le giacenze di quel conto corrente sono impignorabili dai creditori personali del notaio, non fanno parte della successione del notaio che muoia, non entrano nel regime di comunione dei beni in cui il notaio si trovi;

- se ne sia "richiesto da almeno una delle parti", il notaio deve (e non può rifiutarsi di farlo) tenere in deposito il saldo del prezzo che l’acquirente deve corrispondere al venditore fino a quando non sia eseguita la formalità pubblicitaria con la quale si acquisisce la certezza che l’acquisto si è perfezionato senza subire gravami (ipoteche giudiziali, sequestri, pignoramenti, domande giudiziali, eccetera);

- al notaio può essere richiesto di tenere in deposito le somme che occorrono per estinguere eventuali passività gravanti sul venditore (si pensi al classico caso della vendita di una casa che venne acquistata con un mutuo ancora in corso di ammortamento).

LA REAZIONE DELLA FIAIP ALLA NUOVA LEGGE

La Fiaip (Federazione italiana agenti immobiliari professionali) tramite una nota ha commentato l’entrata in vigore del deposito del prezzo al notaio. Righi ha parlato di una legge che crea disparità tra le parti.

La Fiaip ha fatto sapere: "Entra in vigore il deposito del prezzo al notaio. Secondo quanto previsto dalla "Legge annuale per il mercato e la concorrenza" le parti o anche una di loro potrà richiedere al notaio di aderire al deposito del prezzo: in questo caso il pubblico ufficiale al momento del trasferimento immobiliare tratterrà la somma pattuita per la compravendita e la depositerà su un apposito conto corrente fino alla trascrizione del trasferimento dell’immobile.

Gli interessi maturati sul conto non saranno incassati dal proprietario, ma dallo Stato italiano, che li destinerà ad un fondo per le piccole e medie imprese. La norma varata nel 2013, fino ad oggi non aveva mai trovato esecuzione per la forte opposizione della Fiaip e di tutta la filiera dell’immobiliare. Il Governo è comunque riuscito a farla passare, introducendo la volontarietà delle parti.

Il Presidente nazionale Fiaip, Paolo Righi, ha poi sottolineato: "Il deposito del prezzo al notaio è da ascriversi alla già nutrita schiera delle leggi "inutili e dannose" varate per il nostro comparto. La legge crea una disparità fortissima tra le parti, che fino ad oggi erano bilanciate e tutelate, mentre ora il venditore diventa parte debole del contratto. Inoltre, la sua applicazione creerà notevoli problemi a quei venditori che intendono vendere la propria abitazione per comprarne subito un’altra: sarà quasi impossibile per chi vende casa impegnarsi all’acquisto di una nuova abitazione, non potendo contare sul denaro proveniente dalla vendita del proprio immobile. Quasi esilarante il fatto che gli interessi maturati sul conto corrente del notaio anziché essere restituiti al venditore vengano trattenuti dallo Stato, che di fatto ha varato una nuova tassa sulla proprietà immobiliare".

ALTRI POSSIBILI PROBLEMI ORIGINATI DALLA NUOVA NORMATIVA

Anzitutto, con riguardo ai contratti preliminari stipulati prima del 29 agosto (data di entrata in vigore della legge 124/2017), sorgeranno inevitabili conflitti tra gli acquirenti che chiederanno il deposito del prezzo al notaio e i venditori che sosterranno l’inapplicabilità retroattiva delle nuove norme alle contrattazioni nate prima della legge. Ma è abbastanza ovvio che quest’ultima tesi ha poco senso, perché tutte le volte che una legge impatta su un rapporto che dura nel tempo, inevitabilmente si applica anche a esso (se Tizio e Caia si sposano in assenza di una legge sul divorzio, che poi entra in vigore, devono evidentemente poter divorziare anch’essi; se il possesso dura da 13 anni e l’usucapione viene ridotta da 20 a 10 anni, essa è evidentemente compiuta).

Ancor più in generale, senz’altro sarà avanzata con forza (da quegli operatori immobiliari, notai compresi, che diano maggior rilievo al fastidio della inevitabile maggior complessità rispetto a un lungimirante favore per la massima trasparenza possibile del mercato) la tesi della derogabilità pattizia di questa normativa in sede di contrattazione preliminare.
Ma, anche in questo caso, è abbastanza prevedibile ritenere che essa sia qualificata come norma inderogabile perché appartenente al cosiddetto "ordine pubblico di protezione" finalizzata a tutelare il contraente reso debole dal sistema della pubblicità immobiliare il quale, per far funzionare la contrattazione nel suo complesso, giustamente sconta il rischio dell’incertezza in cui ci si trova nel periodo compreso dal momento dell’ultima ispezione dei Registri immobiliari fino al momento della trascrizione.

D’altronde, se l’acquirente potesse pattiziamente rinunciare a questa protezione, non solo la rinuncia al deposito del prezzo diventerebbe immediatamente una "clausola di stile" della contrattazione preliminare e, paradossalmente, impatterebbe solo sugli sfortunati che abbiano stipule "a cavallo" dell’entrata in vigore della legge 124/2017; ma anche, e soprattutto, perché la nuova legge non servirebbe a nulla. 

Fonti articolo: IlSole24ore.com, Idealista.it

L'anno accademico è in arrivo. Con una sorpresa sgradita per i fuori sede italiani: i canoni di affitto delle 14 città più popolate da universitari sono cresciuti del 4% nell'arco di un anno e del 9% su scala triennale, con una media di 416 euro per la stanza singola e 302 euro per le doppie in condivisione.

A rivelarlo è l'ufficio studi di Immobiliare.it dopo un'analisi che ha coinvolto i Comuni che attraggono più studenti dall'esterno. 

CITTÀ E PREZZI

Il podio del "caro affitto" vede in cima Milano con singole a 528 euro (+4% rispetto al 2016) e doppie a 388 euro (+12%), seguita da Roma (singole stabili a 439 euro ma doppie in crescita dell'11%, a 333 euro) e Firenze (singola a 401 euro e doppia a 284 euro, con un incremento del 13 e del 14%). In quarta posizione si ripresenta Bologna, anche se il risultato non è da incorniciare: prezzi in aumento a +8,5%, con 355 euro al mese per una singola e 260 per una doppia.

Crescono del 2% i canoni richiesti a Siena, dove per la singola si spendono 336 euro e per la doppia 245 euro a posto letto. Chi sceglie Venezia per studiare o lavorare deve metter in conto una spesa più alta dell’anno scorso: +6% per le singole (333 euro) e +10% per un posto in doppia (252 euro).
Superano di poco i 300 euro i costi per le singole a Napoli, Pisa e Pavia; ma nel capoluogo partenopeo si è assistito a un maggiore aumento dei prezzi delle doppie, cresciuti del 14% in un anno (240 euro al mese).

Le due città più economiche si rilevano essere Palermo (199 euro la singola e 160 la doppia, anche se i costi sono cresciuti del 10%) e Catania: 196 euro e 147 euro, in questo caso però in discesa del 2% rispetto a un anno fa.

Perché i prezzi crescono (soprattutto per le doppie)

Il quadro è anche parziale, perché in città come Milano e Roma si raggiungono costi di oltre 600 e 500 euro per le stanza singole. Ma la crescita più significativa è, in proporzione, quelle delle doppie: nella stessa Milano il rincaro anno su anno (+12%) è pari a tre volte quello delle stanze singole (+4%), mentre a Roma il gap si fa più evidente con prezzi stabili per le stanze "private" e in aumento dell'11% nel caso delle camere in condivisione.

Ma da cosa dipende la crescita dei canoni, con la sua impennata negli ultimi tre anni? A quanto spiegano da Immobiliare.it, l'aumento di prezzo degli alloggi per studenti deriva dalla "concorrenza" di una categoria vicina a livello anagrafico: i giovani lavoratori. Contratti a tempo, rapporti di lavoro freelance e redditi poco sopra i mille euro mensili hanno reso più conveniente optare per abitazioni condivise, piuttosto che puntare direttamente su un immobile privato. 

Per farsene un'idea basta dare un occhio alle retribuzioni medie di un target che dovrebbe essere privilegiato, almeno sulla carta: i laureati. Secondo i dati del consorzio interuniversitario AlmaLaura, un neo-dottore guadagna una media di 1.138 euro netti a un anno dal titolo. Nella sola Milano, basta l'affitto di una singola (528 euro) ad erodere quasi metà dello stipendio. Con un monolocale, affittato anche per 800 euro mensili, si rischierebbe di versare in affitto oltre il 70% delle proprie entrate.

Da qui il ripiego sull'home sharing e il rialzo, conseguente, sulla media dei costi. Come spiega Carlo Giordano, Amministratore delegato di Immobiliare.it, "il tasso di coabitazione dei lavoratori cresce a ritmo superiore di quello degli studenti – dice – Ed essendo i lavoratori più esigenti, è normale che ci sia un aumento dei costi». La logica, prosegue Giordano, è quella di un compromesso: "Insomma – dice – va bene accettare per una casa condivisa, ma "almeno" in stanze singole e pagando di più per alcuni servizi".

Dalle detrazioni alle strategie di ricerca, come si ammortizzano i costi 

Il prezzo intero può essere comunque ammortizzato, se si tengono in considerazione alcuni accorgimenti. Il primo sconto è di natura fiscale, con la detrazione del 19% che scatta per tutti gli affitti pagati dai genitori di studenti iscritti in atenei di città ad almeno 100 chilometri di distanza dal Comune di origine. La misura si applica fino a un tetto di 2.633 euro di spesa, per un risparmio effettivo massimo di circa 500 euro.

In chiave più strategica vale il fattore del tempismo e di un bilancio tra costo e ubicazione dell'alloggio: "Prima di tutto bisogna iniziare a cercare con almeno due-tre mesi di anticipo, per non trovarsi ad accettare costi eccessivi- dice – E comunque, valutare bene aspetti come la mobilità: vale davvero la pena escludere un alloggio per evitarsi 10 minuti di metro, in città come Milano? Se si accetta questo, si può arrivare a risparmiare anche 100 euro al mese".

Fonti articolo: IlSole24ore.com, Helpconsumatori.it

La ripresa del mercato immobiliare, iniziata alla fine del 2014, è una tendenza che sta caratterizzando anche il 2017, pur se con un aumento dei volumi ridimensionato rispetto al 2016.

Il settore ha infatti registrato durante gli scorsi 12 mesi un incremento record del 18,4%, un rialzo a doppia cifra che ha permesso alle vendite di superare ampiamente quota 500 mila. 

Il trend non si replica nei numeri stimati per quest’anno dall’Osservatorio di Nomisma, che prevede un tasso di crescita delle transazioni dell’8,6% e che secondo l’Istituto, non è segno di un rilancio definitivo del comparto.
A favorire la ripresa del mercato ci sarebbe il ridimensionamento dei prezzi; tuttavia solo questa variabile non è stata sufficiente a impartire al comparto la spinta necessaria.

Dunque l’immobiliare deve fare i conti con una fase di stagnazione dei prezzi causata anche dalla bassa capacità di acquisto delle famiglie. Uno dei fattori che frena ancora la domanda è proprio il basso reddito di buona parte degli italiani, con quasi il 40% di chi sottoscrive un mutuo che guadagna meno di 1800 euro al mese.
Il prestito per la casa è una variabile fondamentale dell'acquisto e interessa circa l'80% delle compravendite, con una rata media mensile di quasi 570 euro.

Guardando il mercato delle 13 maggiori province analizzate, si riscontra che i mercati residenziali più attivi – a consuntivo del 2016 e del successivo primo trimestre dell’anno in corso – sono Genova e Milano, mentre Torino e Bologna fanno segnare un leggero rallentamento.

Per quanto riguarda i tempi di vendita delle abitazioni, il dato è in continuo miglioramento rispetto al 2014 e si consolida in misura più marcata a Bologna, Milano e Venezia. Si riduce anche lo sconto praticato in fase di trattativa.

Infine un accenno sul versante delle locazioni, con il totale dei contratti che hanno interessato 1,7 milioni di immobili. Di questi, 1,3 milioni hanno riguardato l’affitto di abitazioni, con Bologna che si conferma la città con la maggiore vivacità locativa – a seguire Firenze, Milano e Torino.

Ricordiamo che le compravendite a uso investimento sono cresciute del 2% rispetto al 2013. Rispetto al passato, quando i proprietari preferivano locare il bene a studenti fuori sede, si è sviluppato anche l’acquisto immobiliare legato all’interesse turistico della città. 

Fonte articolo: Mutuionline.it

Secondo uno studio realizzato da Idealista, l’investimento immobiliare in Italia è sempre più redditizio, doppiando – nel peggiore dei casi – il rendimento dei Titoli di Stato a 10 anni.

A parte i box, il cui rendimento annuo lordo è rimasto invariato al 4,9% rispetto a un anno fa, tutti gli altri segmenti property hanno segnato incrementi negli ultimi 12 mesi.

L’analisi, che mette in relazione i prezzi di vendita e affitto delle diverse tipologie immobiliari per calcolare il loro rendimento lordo, evidenzia il balzo maggiore nel residenziale, che passa da una redditività del 5% al 5,7%, determinata dal calo tendenziale del prezzo delle abitazioni e dal positivo andamento del mercato degli affitti. Il commerciale (negozi) resta l’investimento immobiliare più redditizio. Acquistare un locale commerciale per affittarlo offre una redditività pari all’8,1%, contro il 7,8% dell’anno scorso. In crescita anche gli uffici, dal 6,9% al 7,4%.

Rendimenti nel residenziale

Con un tasso pari al 7,9%, Biella e Belluno sono al top dei rendimenti delle abitazioni, seguite da Brindisi e Siracusa, entrambe al 7,1%. All’opposto, Siena (3,3%) è il fanalino di coda, precedendo Caserta e Pesaro con il 3,6%.
Tra i grandi mercati, Milano (5,7%) primeggia davanti a Torino (5,6%) e Bologna (5,4%). Roma si ferma al 4,8%, mentre Napoli chiude la graduatoria con un 3,8%.

Rendimenti dei locali commerciali (no capannoni)

Milano (16,3%) sale al primo posto del ranking dei rendimenti nel settore retail, che resta il prodotto con i maggiori tassi di rendimento. Alle spalle del capoluogo meneghino troviamo Genova (15,7%) e Bologna (12,9%). A Roma la redditività ammonta al 9,9%, mentre a Napoli scende al 9,3%. 

Dal lato opposto, i rendimenti meno attrattivi per gli investitori si registrano a Padova (5,5%), Bergamo (5,2%) e Piacenza (4,8%).

Rendimenti degli uffici

Registra un incremento il settore degli uffici, che vede Modena (8,3%) e Reggio Emilia (7,6%) in testa ai rendimenti. Con ritorni superiori al sette per cento si segnalano anche Catania (7,4%), Bergamo (7,2%), Milano (7,1%) e Prato (7,1%).

Genova (4,1%), Brescia (5,1%) e Piacenza (5,3%) presentano i rendimenti più bassi tra i centri rilevati. Il mercato non è così uniforme come gli altri prodotti immobiliari, per cui è impossibile rilevare i dati statistici di oltre la metà dei capoluoghi italiani.

Rendimento dei box

I box auto sono il prodotto meno profittevole per gli investitori in quasi tutti i mercati monitorati, con rendimenti lordi comunque nettamente superiori ai buoni a 10 anni, anche nel “caso limite” di Genova (3%), la città dove i box rendono meno. Delle 12 città monitorate è Monza (5,1%) la più profittevole, seguita da Bari (4,7%) e Bologna (4,6%). Stabili i valori rispetto a un anno fa a Milano (4,4%) e a Roma (4,3%), alle loro spalle sale Napoli al 3,9%.

Fonte articolo: Idealista.it