http://comefare.com/cosa-fare-in-caso-di-umidita-in-appartamento/

Hai preso un appartamento in affitto. Prima di firmare il contratto, l’agente immobiliare ti ha fatto vedere i locali in modo piuttosto sbrigativo, inserendoti all’ultimo minuto tra altri due clienti interessati allo stesso immobile.

Te ne è subito piaciuta la collocazione vicino al luogo di lavoro, le dimensioni – fatte apposta per te – e soprattutto il prezzo.

Così, per non farti sfuggire l’occasione, hai presentato immediatamente un’offerta e il proprietario, a sua volta, l’ha accettata. Nel contratto è scritto che «l’inquilino dichiara di aver esaminato i locali e di averli trovati adatti al proprio uso, in buono stato di manutenzione e conservazioni ed esenti da difetti». In verità le cose sono andate diversamente, visto che l’ispezione dell’appartamento è stata sommaria e rapido.

Dopo qualche mese ti accorgi di alcune perdite d’acqua, del fatto che le finestre creano spifferi d’aria, che la lavastoviglie è in realtà rotta da diverso tempo e che c’è stato il crollo di un cartongesso usato come ripostiglio. Chiedi la risoluzione del contratto o una riduzione dell’affitto, ma il padrone di casa è tutt’al più disponibile a fare qualche intervento. A suo dire, quella famosa clausola contrattuale ti ha vincolato e ora non puoi più recriminare se l’immobile non è perfetto.

È davvero così?

In caso di affitto, se l’inquilino vede la casa può sollevare contestazioni in un momento successivo? La questione è stata più volte affrontata dalla giurisprudenza. Ecco cosa prevede la legge a riguardo.

La consegna dell’immobile dopo la firma del contratto di affitto

Dopo la firma del contratto di affitto (locazione), sia esso a uso abitativo o commerciale, il padrone di casa è obbligato a consegnare all’inquilino l’immobile in buono stato di manutenzione ed in grado di servire all’uso concordato tra le parti: ad esempio l’immobile dovrà essere dotato degli impianti necessari (impianto igienico, idrico, di riscaldamento) regolarmente funzionanti.

Di solito lo stato dell’immobile ricevuto dal conduttore è generalmente descritto nel contratto e lì si dà atto che l’affittuario ne ha preso consapevole visione e l’ha accettato. In mancanza di indicazione, si presume che il conduttore abbia ricevuto l’appartamento in buono stato di manutenzione. Difatti, proprio per evitare successive contestazioni e far riconoscere al conduttore il buono stato dell’immobile, si inserisce nel contratto una clausola – più o meno generica – in cui il conduttore dichiara di aver preso visione dell’immobile, di averlo trovato adatto al proprio uso, in buono stato di manutenzione ed esente da difetti.

Nel caso di locali a uso commerciale la prassi prevede anche la redazione di un verbale di consegna con una analitica descrizione dell’immobile.

Nonostante la previa verifica dell’appartamento, può succedere che l’affittuario riscontri la presenza di vizi solo in un momento successivo e, a causa di questi, voglia una riduzione del canone di affitto.

Può farlo?

Secondo la Cassazione, tutto dipende dalla natura di tali vizi: se essi erano visibili già all’atto del sopralluogo nella casa – non importa quanto sbrigativo possa essere stato – il rischio ricade sul frettoloso inquilino.

Quest’ultimo infatti ha l’obbligo di contestarli subito; se non lo fa dimostra di aver voluto accettare l’immobile per come si trova.

Viceversa, se l’immobile presenta dei problemi “nascosti”, ossia non facilmente riscontrabili a occhio nudo (si pensi a un impianto idrico che presenta delle perdite o a un impianto elettrico non a norma, con il rischio di folgorazione), i vizi possono essere sollevati anche in un successivo momento nonostante l’accettazione – fatta con la firma dello stesso contratto – dell’immobile nello stato di fatto in cui si trova. 

Affitto, il sopralluogo dei locali prima della firma vincola l’inquilino

Le stesse considerazioni vengono fatte dal Tribunale di Aosta secondo il quale, se al momento della firma del contratto di locazione di un immobile, il conduttore esamina i locali e dichiara di trovarli adatti al proprio uso, in buono stato di manutenzione e conservazione nonché esenti da difetti, non può in un secondo momento contestare al locatore l’inidoneità dell’immobile, chiedendo la riduzione dell’affitto e il risarcimento del danno. Il caso si riferisce a una locazione a uso commerciale, ma le medesime considerazioni possono essere fatte anche per la locazione a uso abitativo. 

La qualità dei locali in locazione – spiega il giudice – era infatti «…agevolmente constatabile dall’odierne ricorrente allorché ha esaminato i locali trovandoli adatti al proprio uso, ne la generica finalità commerciale indicata nel contratto tra le parti può ritenersi implicare, in carenza di ulteriori e più specifiche indicazioni, un riferimento specifico ad una od altra delle tipologie di esercizio classificate e normate dal Regolamento regionale vigente in materia, tanto più che l’odierna ricorrente risulta cessionaria dell’azienda già gestita nei medesimi locali dalla precedente conduttrice». 

Non per qualsiasi tipo di vizio è possibile chiedere una riduzione del canone di affitto, ma solo per quelli che ne riducono sostanzialmente il godimento. Non può neanche essere l’inquilino a operare questa riduzione ma deve prima rivolgersi al giudice affinché, in contraddittorio con il locatore, verifichi la natura dei vizi e ne quantifichi l’ammontare. 

In tema di locazione a uso commerciale la Cassazione ha di recente avuto modo di chiarire che «solo quando l’inagibilità o l’inabitabilità del bene attenga a carenze intrinseche o dipenda da caratteristiche proprie del bene locato, sì da impedire il rilascio degli atti amministrativi relativi alle dette abitabilità o agibilità e da non consentire l’esercizio lecito dell’attività del conduttore conformemente all’uso pattuito, può configurarsi l’inadempimento del locatore, fatta salva l’ipotesi in cui quest’ultimo abbia assunto l’obbligo specifico di ottenere tali atti».

Fonte https://www.laleggepertutti.it/210431_affitto-se-linquilino-vede-la-casa-puo-sollevare-contestazioni

http://ediliziacrobatica.com/lavoro/messa-in-sicurezza-e-risanamento-balconi-sotto-balconi-e-cornicioni-roma/

L’unica norma del codice civile che regola la distribuzione delle spese del balcone stabilisce che

«le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto».

Nell’espressione «volte, solai e soffitti» è compreso tutto quello che serve stabilmente a dividere orizzontalmente le due proprietà.

Dunque quando si tratta di sostenere la spesa di rifacimento del balcone aggettante, i costi vengono così distribuiti:

• - la copertura del pavimento è a carico del proprietario del piano superiore; 
• - le spese dell’intonaco, della tinta e della decorazione della parte inferiore del balcone (sottobalcone) sono invece a carico del proprietario del piano inferiore. 

Quindi, quando si tratta di tali spese, il condomino non entra in alcun modo e non può imporre al proprietario dell’appartamento quando e se disporre gli interventi di manutenzione; allo stesso modo, però, il costo non sarà spalmato sull’intero stabile ma viene diviso tra il condominio del piano superiore (proprietario del balcone) e quello del piano inferiore (cui il sottobalcone fa da copertura).  

Dunque ricapitolando:

Tutti i balconi aggettanti appartengono al proprietario dell’appartamento di cui essi sono un prolungamento. Le spese di manutenzione sono a suo carico e il condominio non ha a riguardo voce in capitolo. Solo le spese per la manutenzione del sottobalcone sono a carico del proprietario del piano inferiore. 

Invece soggetti a un regime diverso sono tutti gli elementi decorativi del balcone che in virtù della funzione di tipo estetico che essi svolgono rispetto all’intero edificio, del quale accrescono il pregio architettonico, sono considerati parti comuni. Salvo «prova contraria».

Cos’è la «prova contraria»?

Secondo il tribunale di Catania deve trattarsi necessariamente del regolamento di condominio (approvato all’unanimità) o degli atti di acquisto dell’appartamento. Secondo il Tribunale di Palermo invece, a contare non sono solo le carte ma anche i comportamenti e le prassi interna al condominio, ossia quelle condotte tacite dalle quali è possibile desumere l’accettazione di una determinata situazione di fatto che riverbera i propri effetti anche sul piano giuridico. 

Quali spese sono a carico del condominio?

Diverso è il discorso per le parti del balcone che svolgono una funzione estetica e servono per abbellire la facciata dell’edificio. In questi casi, infatti, la Cassazione ha detto che: parapetti, cornicione o marcapiano, frontalini e tutti gli altri elementi di decoro architettonico si inseriscono nel prospetto dell’edificio e hanno la finalità di abbellirlo. Pertanto le spese relative a tali parti gravano sul condominio intero, ripartiti per millesimi; è quindi l’assemblea a decidere se e quando effettuare tali interventi. 

Si tratta di oneri necessari a rendere gradevole l’edificio e di cui, pertanto, si devono fare carico tutti i proprietari per le rispettive quote. 

Quando, però, i lavori non sono qualificabili come spese necessarie per ridare pregio alla struttura dell’intero palazzo, i costi della manutenzione e della ristrutturazione dei balconi sono a carico esclusivo del proprietario dell’immobile nel quale insistono. 

fonte https://www.laleggepertutti.it/210164_sottobalconi-a-chi-spetta-il-rifacimento#Sottobalcone_a_chi_spettano_le_spese

Il contratto di locazione si scioglie perché una delle parti ha comunicato all’altra la propria intenzione di non volerlo più rinnovare. Gli affitti a canone libero (4+4) o concordato (3+2) hanno infatti una durata “a tempo indeterminato”: si rinnovano cioè in automatico e si sciolgono solo a seguito della manifestazione della volontà di risoluzione data dal padrone di casa o dall’inquilino. 

Come noto, la comunicazione di recesso deve essere data entro 6 mesi prima dalla scadenza del contratto. Se arriva anche un solo giorno dopo essa ha comunque effetto, ma vale per la successiva scadenza e non per quella imminente (sicché non ci sarà bisogno di inviare una seconda comunicazione).

La risoluzione può intervenire anche per provvedimento del giudice a seguito di un procedimento di sfratto. Lo sfratto può essere richiesto sia quando, terminato il contratto, l’affittuario non libera l’immobile (citazione per finita locazione) oppure per ritardo di almeno 20 giorni nel pagamento del canone di locazione (citazione per morosità).

Da un punto di vista civilistico, il contratto non produce più effetti dalla risoluzione, sebbene l’inquilino che non lascia l’appartamento alla scadenza è costretto a pagare tutti i canoni che, nel frattempo, maturano oltre al risarcimento del danno.

Da un punto di vista fiscale, la disdetta non basta per interrompere gli obblighi con l’Agenzia delle Entrate, ma va data la comunicazione di risoluzione pagando l’imposta di registro.

Risoluzione consensuale 

Lo scioglimento del contratto di locazione può avere luogo anche:

per mutuo dissenso di entrambe le parti, ossia attraverso un accordo dei contraenti volto a liberare entrambi dalle obbligazioni reciprocamente assunte;

• per recesso unilaterale ossia esercitato da una sola parte perché concessogli dal contratto (ad esempio a seguito di trasferimento lavorativo dell’inquilino). Per quanto concerne quest’ultima circostanza, la legge attribuisce alle parti contraenti la possibilità di pattuire, al momento della conclusione dell’accordo, a favore di uno di essi o di entrambi, la facoltà di recedere dal contratto, indicandone le modalità e i termini di preavviso.

La legge infine concede all’affittuario di recedere dal rapporto di locazione di recedere dal contratto di locazione in presenza di gravi motivi (anche se non indicati nel contratto), dando comunicazione al locatore con preavviso di 6 mesi.

Come avviene la registrazione della risoluzione dell’affitto?

In caso di risoluzione anticipata del contratto la registrazione è pari alla misura fissa di 67 euro e deve essere versata, entro 30 giorni dall’evento:

• presso l’ufficio in cui è stato registrato il contratto stesso;
• utilizzando i servizi telematici dell’Agenzia tramite richiesta di addebito su conto corrente;
• con il modello F24 Elementi identificativi, utilizzando il codice tributo 1503.

In caso di versamento con F24 Elementi identificativi è necessario comunicare la risoluzione all’ufficio dove è stato registrato il contratto presentando, nello stesso termine di 30 giorni, il modello RLI debitamente compilato.

L’imposta di registro non è dovuta da chi ha aderito alla cedolare secca, fermo restando comunque l’obbligo di comunicare all’Agenzia delle Entrate, entro 30 giorni, la risoluzione del contratto.

Quando scatta la risoluzione del contratto e la registrazione all’Agenzia delle Entrate?

La legge distingue il trattamento impositivo applicabile alla risoluzione del contratto in due ipotesi. La risoluzione del contratto è soggetta ad imposta di registro in misura fissa pari a 67 euro se:

• dipende da clausola o da condizione risolutiva espressa contenuta nel contratto stesso;
• è stipulata mediante atto pubblico o scrittura privata autenticata entro il secondo giorno non festivo successivo a quello in cui è stato concluso il contratto.

L’imposta fissa di 67,00 euro si applica anche nel caso di risoluzione del contratto di locazione prevista da una clausola risolutiva espressa o da una condizione risolutiva espressa (a meno che non sia prevista la corresponsione di un corrispettivo, nel qual caso si applicano ad esso le aliquote dello 0,50% o del 3%, come illustrate nel precedente paragrafo).

Ad esempio, si pensi al caso di un conduttore, che, pur avendo stipulato un contratto di locazione immobiliare di durata 4+4, dopo 2 anni dalla stipula debba trasferirsi all’estero e dia disdetta al contratto di locazione (nei termini previsti dal contratto).

In tal caso, in assenza di previsione di alcun corrispettivo, semplicemente l’imposta di registro è dovuta nella misura di 67,00.

In caso di risoluzione anticipata del contratto di locazione pluriennale di immobili urbani, in ipotesi di risoluzione anticipata del contratto, il contribuente che ha corrisposto l’imposta sul corrispettivo pattuito per l’intera durata del contratto ha diritto al rimborso del tributo relativo alle annualità successive a quella in corso. Naturalmente, invece, ove l’imposta sul contratto risolto fosse pagata di anno in anno, semplicemente la risoluzione farebbe venire meno l’obbligo di pagamento sulle annualità successive a quella in cui si sia verificata la risoluzione.

Ad esempio, tornando all’ipotesi sopra proposta, nel caso in cui il contratto di locazione, risolto dopo il secondo anno di locazione decorresse dall’1.1.2014 e venisse risolto il 5.4.2016, ove l’imposta di registro fosse stata integralmente corrisposta alla registrazione, vi sarebbe il diritto al rimborso dell’imposta di registro relativa alla sola annualità 1.1.2017 – 31.12.2017.

Se la risoluzione dell’affitto avviene a seguito di un ricorso al giudice e quindi diordinanza di rilascio da parte del tribunale, si applica l’imposta di registro fissa nella misura fissa di 200,00 euro; infatti, in tali casi si configura in ogni caso un’ipotesi di registrazione di atto giudiziale (e non quella relativa alla registrazione di un accordo scaturente dal contratto di locazione).

Risoluzione del contratto assoggettato a cedolare secca

La cedolare secca sostituisce le imposte di registro e di bollo sulla risoluzione e sulle proroga del contratto di locazione. In tal caso nulla è dovuto a titolo di imposta di registro sulla risoluzione.

Che succede in caso di mancata registrazione della risoluzione dell’affitto?

La mancata o la tardiva registrazione della risoluzione del contratto di affitto viene sanzionato a livello fiscale e il contribuente deve pagare l’imposta di registro anche per gli anni o le mensilità passate in cui l’immobile è stato già riconsegnato. 

In particolare il contribuente è soggetto a una sanzione amministrativa pari al 30% di ogni importo non versato, anche quando, in seguito alla correzione di errori materiali o di calcolo rilevati in sede di controllo della dichiarazione annuale, risulti una maggiore imposta o una minore eccedenza detraibile. 

Per i versamenti effettuati con un ritardo non superiore a novanta giorni, la sanzione di cui al primo periodo è ridotta alla metà e quindi è pari al 15%. Per i versamenti effettuati con un ritardo non superiore a quindici giorni, la sanzione di cui al secondo periodo è ulteriormente ridotta ed è pari all’1% per ciascun giorno di ritardo.

Neanche una lettera può valere ai fini fiscali per mettere al riparo il proprietario dalle sanzioni fiscali: a detta della Ctp di Milano, infatti, solo la registrazione della volontà di risoluzione, con il relativo versamento del tributo, fa venir meno l’efficacia del contratto. Quindi il rilascio spontaneo dell’appartamento da parte dell’inquilino non comporta effetti fiscali. 

fonte https://www.laleggepertutti.it/209904_registrazione-risoluzione-contratto-di-affitto#Cose_la_risoluzione