Stop ai pignoramenti dell'abitazione principale, anche se iniziati prima del 21 agosto 2013, data di entrata in vigore della legge di conversione del decreto legge 69/2013 (decreto «del fare»). L'ordine arriva dalla Corte di cassazione, con la sentenza 19270/2014, che ha dato ragione in sostanza all'interpretazione originaria di Equitalia, favorevole all'applicazione retroattiva delle nuove regole sui pignoramenti, e ha invece disatteso la posizione espressa in risposta all'interrogazione parlamentare del 7 maggio scorso. Di conseguenza, i pignoramenti già apposti devono essere cancellati, se la vendita dell'immobile non è ancora avvenuta.
Il decreto legge 69/2013 ha posto delle condizioni restrittive per poter procedere ai pignoramenti immobiliari. Si è pertanto stabilito che l'abitazione di residenza anagrafica del debitore, se a destinazione catastale abitativa e immobile non di lusso, e se si tratta dell'unico immobile posseduto, non può essere pignorata. Si è inoltre precisato che il possesso di eventuali pertinenze dell'abitazione principale non comporta il venir meno delle condizioni di impignorabilità.

Inoltre, le regole generali in materia di pignoramento immobiliare, dopo le modifiche del decreto «del fare», richiedono che: il credito a ruolo sia almeno pari a 120mila euro; siano decorsi almeno sei mesi dall'iscrizione di ipoteca.
Nulla è cambiato invece in materia di ipoteca. Ne deriva che tutti gli immobili, compresa l'abitazione principale, sono ipotecabili a condizione che l'importo a ruolo sia almeno pari a 20mila euro.

Con la direttiva del 1° luglio 2013 Equitalia aveva proposto l'interpretazione secondo cui le nuove regole dell'espropriazione dovessero trovare applicazione anche per i pignoramenti già disposti. In quest'ottica la società pubblica di riscossione aveva invitato le società del gruppo a sospendere le azioni esecutive, in particolare le vendite all'incanto degli immobili, in attesa di futuri chiarimenti.
Un improvviso ripensamento è intervenuto con la risposta delle Finanze del 7 maggio scorso a un'interrogazione parlamentare. In quell'occasione è stato infatti precisato che, non essendo la novella in esame retroattiva, la stessa avrebbe dovuto operare solo a partire dal 22 giugno 2013, e non anche dai pignoramenti antecedenti. Per questo motivo, si dava quindi notizia della ripresa delle attività esecutive, temporaneamente sospese dopo la nota del luglio 2013.
Con la sentenza 19270, la Suprema Corte ha nella sostanza validato la prima interpretazione di Equitalia. È stato infatti osservato come si sarebbe di fronte a una norma di carattere procedurale, volta non già a porre un divieto assoluto di pignorabilità dell'abitazione principale, ma a stabilire delle condizioni che regolano l'azione esecutiva dell'agente della riscossione. Rafforza tale conclusione la circostanza che la novella non impedisce a Equitalia di intervenire nelle procedure di esproprio avviate da altri creditori.

In considerazione di ciò, la modifica del decreto «del fare» incide anche sui procedimenti in corso al 21 agosto 2013, non ancora conclusi. In sostanza questo significa che, in presenza di un pignoramento già avviato, allo stesso non deve essere dato seguito. Pertanto, il vincolo di indisponibilità dell'immobile deve essere cancellato su ordine del giudice o su iniziativa dell'agente della riscossione. Va peraltro segnalato come, nella controversia decisa dalla Corte, la società di Equitalia avesse già provveduto spontaneamente a cancellare il pignoramento, chiedendo la cessazione della materia del contendere.
Sarebbe a questo punto di grande interesse stabilire se le medesime conclusioni possano essere estese all'intera disciplina dei pignoramenti immobiliari. Se così fosse, come pure segnalato sempre nella nota di Equitalia del luglio dell'anno scorso, allora dovrebbero ugualmente sospendersi tutte le procedure, aventi ad oggetto casi diversi dall'abitazione principale, nelle quali il credito a ruolo non superi 120mila euro e/o non vi sia stato il consolidamento dell'ipoteca per almeno sei mesi. Milita in favore della risposta positiva il fatto che, anche per tali fattispecie, resta salva la facoltà di Equitalia di intervenire in procedure promosse da terzi.

Fonte articolo: http://www.casaeterritorio.ilsole24ore.com/art/casa-e-fisco/2014-10-06/corte-cassazione-stop-vecchi-205820.php?uuid=AbbjT4SK

Ispezione ipotecaria, compromesso, imposte e detrazioni. Sono tanti gli adempimenti e le cose da sapere quando si acquista o si vende una casa. E lo stesso vale per gli affitti.

Per aiutare i cittadini, l’Agenzia delle Entrate ha pubblicato due nuove Guide fiscali, dedicate rispettivamente all’acquisto e vendita della casa e alla locazione a uso abitativo fra privati.
 
La Guida ‘Fisco e casa: acquisto e vendita’ assiste il contribuente nei passaggi chiave che conducono all’acquisto o alla vendita di un’abitazione. Si parte dall’ispezione ipotecaria, un controllo nei Registri immobiliari per verificare il legittimo proprietario e la presenza o meno di ipoteche o pendenze.
 
Sgombrato il campo da dubbi, si passa al contratto preliminare o ‘compromesso’, un accordo con cui le parti si obbligano reciprocamente a stipulare un successivo contratto definitivo di compravendita, e che mette al sicuro il compratore qualora il venditore cedesse l’immobile ad altre persone, o iscrivesse ipoteche.
 

Segue una disamina delle imposte da versare: Iva, imposte di registro, ipotecaria e catastale, che variano in relazione al venditore (privato o impresa). Se l’acquisto riguarda la prima casa (non di lusso), sono previste agevolazioni, variabili a seconda della tipologia di venditore, privato o impresa (esente da Iva o meno).
 
L’ultima parte della Guida riguarda gli adempimenti del neo-proprietario: trascrizione dell’atto nei Registri Immobiliari e voltura nella banca dati catastale; e ricorda che i compensi pagati all’agenzia immobiliare per l’acquisto della prima casa sono detraibili al 19%. Lo stesso vale per gli interessi passivi del mutuo ipotecario.

Inoltre, l’immobile acquistato produce un reddito, che è dato dalla rendita catastale rivalutata o dal canone d’affitto, che va dichiarato dal nuovo proprietario nel modello 730 o in Unico. Infine, nel caso in cui si decidesse di vendere la casa, l’eventuale plusvalenza va dichiarata tra i ‘redditi diversi’ e tassata con le normali aliquote Irpef; in alternativa, il venditore può optare per un’imposta sostitutiva di quella del reddito pari al 20%.

Il vademecum illustra anche il nuovo bonus fiscale - introdotto dal decreto Sblocca Italia - per chi acquista case nuove o ristrutturate, in classe energetica A o B, e le affitta a canone concordato per almeno 8 anni. Il bonus consiste in una deduzione dall’Irpef del 20% del prezzo di acquisto o delle spese di realizzazione, fino ad un massimo di spesa di 300mila euro, da ripartire in otto rate annuali.
 
La Guida ‘Fisco e casa: le locazioni’ è un vademecum per i contratti di locazione a uso abitativo fra privati, dalla registrazione del contratto fino alle detrazioni per gli inquilini, e fornisce tutte le informazioni per registrare un contratto di affitto o rimediare a eventuali errori.
 
Viene spiegato come effettuare la registrazione telematica o in ufficio dei contratti di locazione e sono elencati tutti i codici tributo da utilizzare per pagare le imposte di registro, di bollo, sanzioni e interessi, nel caso in cui non si opti per la cedolare secca.
 
Un capitolo specifico della Guida è dedicato alla registrazione con l’opzione della cedolare secca, che permette di non pagare l’imposta di registro e l’imposta di bollo, ordinariamente dovute per registrazioni, risoluzioni e proroghe.

La procedura è incentrata sul software RLI, con il quale i contribuenti possono registrare online i contratti di locazione e affitto di immobili, pagare i tributi, comunicare proroghe, cessioni o risoluzioni, esercitare l’opzione e la revoca della cedolare secca.
 
La Guida fornisce inoltre chiarimenti sulle detrazioni legate al canone di locazione: dagli studenti universitari fuori sede ai dipendenti che si trasferiscono per motivi di lavoro, dai giovani fra i 20 e i 30 anni agli inquilini a basso reddito, fino alla detrazione per i titolari di contratti di locazione di alloggi sociali, beneficio introdotto dal Piano Casa del Governo Renzi e valido nel triennio 2014-2016 per i percettori di un reddito fino 30.987,41 euro.
 
L’ultima parte del vademecum è dedicata agli errori o dimenticanze (omessa registrazione del contratto di locazione, parziale occultamento del corrispettivo, omesso o tardivo versamento dell’imposta di registro) per i quali è prevista una sanzione amministrativa. È illustrato, infine, lo strumento del ravvedimento.
 
Una terza Guida di recente pubblicazione è ‘Fisco e casa: successioni e donazioni’, che spiega le procedure per dichiarare, calcolare e versare le imposte relative agli immobili ricevuti in seguito a una successione o una donazione e illustra, in particolare, le agevolazioni previste per la prima casa e i limiti al di sotto dei quali l’imposta non è dovuta.

Fonte articolo: http://www.edilportale.com/news/2014/09/normativa/dall-agenzia-entrate-le-guide-per-comprare-vendere-o-affittare-casa_41541_15.html