Per il fatto che è un contratto che si distacca dal «normale» contratto di locazione, si tratta anzitutto di definire il perimetro entro il quale l'Rtb si configura: al riguardo, può osservarsi che, nello schema del Rtb di cui al Dl 133/2014 rientrano tutti quei contratti dai quali sorga, per il conduttore, un diritto di godimento dell'immobile unitamente a un suo diritto d'acquisto del bene oggetto del contratto; e quindi può trattarsi, ad esempio, di un contratto in base al quale il conduttore beneficia di un'opzione di acquisto (e, pertanto, un diritto che il conduttore può esercitare o meno) oppure di un contratto che prevede un automatismo d'acquisto (e cioè viene pattuito che, con il pagamento dell'ultima rata il conduttore diviene ipso iure proprietario del bene, senza dover o poter esercitare alcuna opzione in tal senso).
L'osservazione che l'Rtb non sia una locazione «qualificata» (ma un contratto diverso dalla locazione) è assai importante perché all'Rtb non dovrebbero rendersi applicabili, in particolare, le norme vincolistiche dettate dalla legge 392/1978 in tema di locazione di immobili urbani e dalla legge 431/1998 in tema di locazione di immobili ad uso abitativo. Ne consegue, ad esempio, che il contratto di rent to buy è completamente svincolato dalla disciplina della durata minima dei contratti, del loro automatico rinnovo, della disdetta per impedirne il rinnovo, eccetera.
Anche i rapporti tra concedente e conduttore non trovano fonte nella legislazione, ordinaria e speciale, in tema di locazione, ma direttamente dall'articolo 23 del Dl 133/2014 (e cioè la norma che ha introdotto il rent to buy), il quale li disciplina facendo richiamo alle norme dell'usufrutto (è evidente che il legislatore stesso, andando a «pescare» la disciplina dell'Rtb nell'usufrutto e non nel contratto di locazione, vuole espressamente scavare un ampio fossato tra quest'ultimo e l'Rtb). In particolare, viene dunque disposto che:
a) il conduttore, prima di prendere possesso del bene oggetto dell'Rtb, debba fare l'inventario e dare una cauzione al concedente (a meno che da questi obblighi il concedente non lo dispensi);
b) le spese e, in genere, gli oneri relativi alla custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria del bene concesso in godimento sono a carico del conduttore;
c) sono pure a carico del conduttore le riparazioni straordinarie rese necessarie dall'inadempimento dei suoi obblighi di ordinaria manutenzione;
d) le riparazioni straordinarie (e cioè quelle necessarie ad assicurare la stabilità dei muri maestri e delle volte, la sostituzione delle travi, il rinnovamento, per intero o per una parte notevole, dei tetti, solai, scale, muri di sostegno o di cinta) sono a carico del proprietario; peraltro, il conduttore deve corrispondere al proprietario l'interesse delle somme spese per le riparazioni straordinarie;
e) se il proprietario rifiuta di eseguire le riparazioni poste a suo carico o ne ritarda l'esecuzione senza giusto motivo, è in facoltà del conduttore di farle eseguire a proprie spese, che gli devono poi essere rimborsate (a garanzia del rimborso il conduttore ha diritto di ritenere l'immobile riparato).
Resta poi il tema se, non trattandosi di una locazione in senso proprio, il concedente debba o meno ricorrere al procedimento di sfratto (ai sensi dell'articolo 658 Cpc) in caso di inadempimento del conduttore; oppure se egli debba procedere con un'azione esecutiva di rilascio, ai sensi dell'articolo 2930 del Codice civile. Al riguardo, l'articolo 23, comma 5, del Dl 133/2014, dispone che il concedente ha diritto alla restituzione dell'immobile e che, se non è stato diversamente convenuto nel contratto, egli acquisisce interamente i canoni a titolo di indennità per la concessione del bene in godimento.
Tra l'altro il rent to buy, al fine della sua trascrizione nei Registri immobiliari, deve necessariamente essere stipulato per atto notarile; e che, se l'obbligo di rilascio sia contenuto in un atto pubblico, tale atto potrebbe valere come titolo esecutivo (articolo 474, ultimo comma, del Codice di procedura civile) e quindi consentire di passare direttamente all'esecuzione in forma specifica, senza dover transitare attraverso un processo di cognizione per formare appunto il titolo esecutivo.

Fonte articolo: http://www.quotidiano.ilsole24ore.com/vetrina/edicola24web/edicola24web.html?testata=S24&edizione=SOLE&issue=20140924&startpage=1&displaypages=2

Si è tentato di "costruire" la fattispecie sulla base della disciplina dell'art. 11 della legge n. 241 del 1990 relativa agli accordi integrativi o sostitutivi di provvedimento ma senza sancire in modo chiaro quale fosse il procedimento da seguire o l'oggetto specifico dell'accordo pubblico privato.
Il semplice rinvio da parte degli strumenti urbanistici generali al permesso di costruire convenzionato in alternativa al piano attuativo non poteva di per sé essere sufficiente a dare certezza del corretto utilizzo di tale strumento.
Affermare l'alternatività dello strumento attuativo e del permesso di costruire convenzionato (soprattutto nelle zone di recupero) senza avere un chiaro riferimento alla disciplina concretamente applicabile ha creato, infatti, non pochi problemi applicativi.
Ecco che deve essere salutato con estremo favore il nuovo art. 28 bis del testo unico dell'edilizia, recentemente introdotto dal decreto legge Sblocca Italia.

La norma prevede che qualora le esigenze di urbanizzazione possano essere soddisfatte, sotto il controllo del Comune, con una modalità semplificata, è possibile il rilascio di un permesso di costruire convenzionato anziché ricorrere al piano attuativo.

La convenzione deve specificare gli obblighi, funzionali al soddisfacimento di un interesse pubblico, che il soggetto attuatore si assume ai fini di poter conseguire il rilascio del titolo edilizio, il quale resta la fonte di regolamento degli interessi pubblici e privati in campo.
Pur non essendo previsto un elenco tassativo (è possibile, infatti, utilizzare il permesso di costruire convenzionato anche in altre fattispecie), la norma stabilisce che il ricorso a tale strumento è comunque consentito qualora si intendano regolare:
a) la cessione di aree anche al fine dell'utilizzo di diritti edificatori;
b) la realizzazione di opere di urbanizzazione fermo restando quanto previsto dall'articolo 32, comma 1, lettera g), del decreto legislativo 12 aprile 2006, n.163;
c) le caratteristiche morfologiche degli interventi;
d) la realizzazione di interventi di edilizia residenziale sociale.

Per quanto riguarda i suoi contenuti, la convenzione può prevedere, sul modello di quanto previsto proprio dal decreto legge Sblocca Italia per i piani attuativi convenzionati, modalità di attuazione per stralci funzionali, cui si collegano gli oneri e le opere di urbanizzazione da eseguire e le relative garanzie.
La norma prevede inoltre che il termine di validità del permesso di costruire convenzionato possa essere "modulato" in relazione agli stralci funzionali previsti dalla convenzione.
Tale previsione non brilla per chiarezza ma l'interpretazione più plausibile è quella secondo cui la durata massima del permesso rimanga quella ordinaria (un anno per l'avvio dei lavori, tre anni dal loro avvio per la conclusione, salvo proroghe o termini più ampi concessi contestualmente al rilascio del titolo), con la possibilità di definire una tempistica intermedia in caso di stralci funzionali.
Per quanto concerne il procedimento amministrativo per giungere la permesso convenzionato è lo stesso previsto in via ordinaria per il permesso di costruire con l'aggiunta che ala convenzione si applica altresì la disciplina dell'art. 11 della legge n. 241 del 1990 relativa agli accordi integrativi o sostitutivi di provvedimento.

Il mutamento d'uso
Non può che essere salutato con favore anche il nuovo articolo 23-ter del Testo unico dell'edilizia introdotto dal decreto legge Sblocca Italia, secondo il quale «salva diversa previsione da parte delle leggi regionali e degli strumenti urbanistici comunali, il mutamento della destinazione d'uso all'interno della stessa categoria funzionale è sempre consentito».

Si tratta di una norma volta a disciplinare il mutamento d'uso urbanisticamente rilevante al fine di fornire un quadro di maggiore certezza agli operatori che hanno visto proliferare le destinazioni d'uso previste dagli strumenti urbanistici generali senza più criteri identificativi delle stesse sul piano urbanistico.
I piani regolatori prevedono sovente indicazioni puntuali delle singole destinazioni o degli utilizzi ammissibili senza aver compiuto un vero sforzo di sintesi attraverso la previsione di categorie funzionali.
La definizione del mutamento d'uso urbanisticamente rilevante contenuto nel nuovo art. 23 ter svolge, invece, una funzione molto importante in quanto funzionale all'applicazione di diverse norme.

In primo luogo, il mutamento d'uso è uno degli elementi caratteristici e distintivi della ristrutturazione urbanistica rispetto agli altri interventi sull'esistente posto che non è previsto per la manutenzione straordinaria e nel restauro e risanamento conservativo è ammesso soltanto se compatibile con le caratteristiche dell'edificio.

In secondo luogo, il mutamento d'uso assume rilievo anche nella ipotesi in cui intervenga, entro dieci anni dalla fine dei lavori, su immobili o impianti destinati ad attività industriali o artigianali, ad attività turistiche, commerciali, e direzionali o allo svolgimento dei servizi: l'art. 19 del Testo unico dell'edilizia prevede che, in tale fattispecie, il contributo di costruzione sia dovuto nella misura massima corrispondente alla nuova destinazione determinata con riferimento al momento dell'intervenuta variazione.

Infine, il mutamento d'uso rileva ai fini della compatibilità con la disciplina urbanistica vigente soprattutto nelle ipotesi di interventi di ristrutturazione urbanistica ed edilizia.

La norma introdotta dal decreto legge prevede che, fatta salva ogni diversa previsione da parte delle leggi regionali, il mutamento della destinazione d'uso può ritenersi rilevante quando si sostanzia in qualsiasi forma di utilizzo dell'immobile o della singola unità immobiliare diversa da quella originaria, ancorché non accompagnata dall'esecuzione di opere edilizie, alla condizione che sia tale da comportare l'assegnazione dell'immobile o dell'unità immobiliare considerati ad una diversa categoria funzionale.
Le categorie funzionali vengono dalla norma ridotte a quattro:
a) residenziale e turistico-ricettiva;
b) produttiva e direzionale;
c) commerciale;
d) rurale.

L'obiettivo di semplificazione è davvero notevole in quanto molti degli strumenti urbanistici vigenti (ma anche delle leggi regionali) prevedono ora molteplici destinazioni senza lo sforzo di unificarle in categorie generali onde evitare che si configuri il cambio d'uso rilevante tra destinazioni tra loro del tutto assimilabili.
Per quanto concerne il merito della scelta, risalta l'inserimento nella medesima categoria della destinazione residenziale e di quella turistico recettiva nonché l'accorpamento in un'altra categoria di quella produttiva e direzionale.
La scelta contenuta nel decreto legge appare condivisibile in quanto per individuare le diverse categorie è stato dato rilievo alla incidenza che sul territorio è generato dalle diverse destinazioni, accorpando così quelle che producono effetti simili in termini di peso insediativo rispetto alla necessità di urbanizzazione del territorio medesimo.
I risvolti di tale accorpamento sono notevoli in quanto è possibile trasformare edifici residenziali in RTA o alberghi (e viceversa) senza incorrere nella modifica d'uso (e, quindi, senza corrispondere il contributo di costruzione aggiuntivo) così come è del tutto ammissibile il passaggio da uffici a produttivo e viceversa in quanto appartenenti alla medesima categoria funzionale.

Desta qualche dubbio sulla reale portata innovativa della norma la previsione contenuta nell'ultimo comma dell'art. 23 ter secondo la quale è comunque ammissibile una diversa previsione da parte degli strumenti urbanistici comunali o da parte delle leggi regionali.
La disposizione finale appare oggettivamente eccessiva rispetto alle finalità ambiziose della norma di riscrittura della disciplina del mutamento d'uso rilevante.
Non si può evitare di considerare che il mutamento d'uso rientri nella materia Governo del territorio che, ai sensi dell'art. 117 della Costituzione, è soggetta alla potestà legislativa concorrente di Stato e regioni per cui non è possibile impedire che le regioni stesse legiferino in merito ma è altrettanto vero che ciò debba avvenire nell'ambito dei principi fissati dal legislatore statale.
Prevedere, invece, che non solo le leggi regionali ma anche gli strumenti urbanistici generali possano andare in contrario avviso rispetto al principio fissato dalla norma nazionale costituisce un eccessivo depotenziamento della portata precettiva della norma stressa.
Meglio sarebbe mantenere la norma come disciplina di principio lasciando alle regioni di intervenire con la disciplina operativa ma pur sempre nel rispetto dell'orientamento stabilito dal legislatore nazionale.
Occorre infine segnalare che in presenza di una pluralità di destinazioni d'uso nell'ambito di un fabbricato o di una unità immobiliare, la norma si occupa di definire come prevalente quella destinazione che risulti tale in termini di quantità di slp.

Fonte articolo: http://www.casaeterritorio.ilsole24ore.com/art/edilizia-privata/2014-09-18/cambio-facile-debutta-permesso-104538.php?uuid=Abt2KLOK

Angelo Busani
Emanuele Lucchini Guastalla
Il rent to buy lascia il campo della totale atipicità ed entra con l'articolo 23 del decreto sblocca Italia (Dl 133/2014) fra i contratti espressamente regolati nel nostro ordinamento. Anche se, con scelta improvvida, il legislatore non ha pensato di collocarlo nel Codice civile.
Per rent to buy (d'ora innanzi, Rtb) si intende qualsiasi contratto inquadrabile nel seguente schema: Tizio concede in godimento a Caio un immobile col diritto di quest'ultimo di acquistarlo entro un termine determinato, imputando a prezzo, in tutto o in parte, i canoni versati, a seconda di quanto in tal senso convenuto nel contratto, ove si può appunto stabilire quale sia la parte di canone che va a remunerare l'utilizzo del bene dato in godimento e quale sia invece quella porzione (che può coincidere anche con l'intero canone) che vale come rata del prezzo dovuto per l'acquisto.

È, in sostanza, uno schema contrattuale che cerca di rimediare alla carenza di liquidità dei potenziali acquirenti e quindi permette al venditore di "finanziare" egli stesso l'acquisto, accettando di percepire il prezzo a rate e garantendosi col mantenimento della proprietà nel periodo in cui il conduttore ha il godimento dell'immobile (e, di regola, fino a quando tutti i canoni non saranno pagati).
In altri termini, dalla stipula di questo contratto deriva che Caio può utilizzare l'immobile di Tizio per il periodo concordato e divenirne proprietario con modalità e tempi convenuti (ad esempio, automaticamente, col pagamento di una certa serie di canoni o esercitando un'opzione di acquisto che il contratto gli conceda). Tizio e Caio possono essere un soggetto "qualsiasi": un privato, un professionista, un imprenditore individuale, una società o un qualunque altro ente. L'immobile può essere di qualunque tipo.
L'avvenuta regolamentazione dell'Rtb serve anzitutto per permetterne la trascrivibilità nei Registri immobiliari, sempre che la stipula del contratto avvenga nella forma dell'atto pubblico o della scrittura privata autenticata. Da questa trascrivibilità deriva una pluralità di importanti effetti:
se nel periodo di durata del godimento – nel quale il concedente resta proprietario del bene concesso in Rtb – il bene subisce degli accadimenti pregiudizievoli per il concedente (ad esempio, l'iscrizione di una ipoteca oppure la trascrizione di un pignoramento, di un sequestro o di una domanda giudiziale), l'intervenuta trascrizione dell'Rtb fa da scudo al conduttore, il quale resta insensibile a questi eventi, in quanto le sue ragioni di acquisto del bene libero da gravami prevalgono su coloro che hanno impresso tali gravami;
se nel periodo di durata del godimento il bene viene venduto dal concedente a terzi, costoro "subiscono" l'esistenza dell'Rtb, sia che tale contratto abbia una durata inferiore ai nove anni sia che esso abbia una durata maggiore;
se il soggetto concedente si rende inadempiente e sorge un diritto del conduttore alla restituzione – in tutto o in parte – delle somme versate, questo credito beneficia di un privilegio speciale, nel senso che il ricavato dall'esecuzione forzata che abbia ad oggetto il bene oggetto dell'Rtb deve essere prioritariamente destinato a soddisfare le ragioni del conduttore.
Occorre anche notare che, a differenza di quanto accade per la trascrizione del contratto preliminare di compravendita immobiliare (la quale "protegge" il promissario acquirente al massimo per tre anni), l'efficacia della trascrizione dell'Rtb può durare – secondo quanto previsto nel contratto stesso – anche per un periodo maggiore, non eccedente però il decennio.
Tra l'altro, se l'Rtb ha ad oggetto un'abitazione in corso di costruzione da parte di un soggetto imprenditore, vi è il divieto di stipula dell'Rtb qualora l'immobile sia gravato da un'ipoteca. A meno che essa non sia frazionata e al conduttore sia accollata una quota del mutuo originariamente stipulato dall'impresa costruttrice; in tal caso, evidentemente, i canoni dovuti dal conduttore andranno versati ad ammortamento di detto mutuo.
Cosicché il conduttore viene protetto, oltre che nel caso di disavventure del concedente durante la vigenza dell'Rtb, anche nel momento della stipula del contratto, essendo appunto vietato un Rtb in presenza di un'ipoteca. Quindi con ciò si evita che il conduttore, una volta pagati i canoni dovuti e acquisito il diritto di divenire proprietario dell'immobile, debba fronteggiare la situazione di liberare l'immobile dalla pregressa ipoteca, concessa o subita dal soggetto concedente.

Fonte articolo: http://www.quotidiano.ilsole24ore.com/vetrina/edicola24web/edicola24web.html?testata=S24&edizione=SOLE&issue=20140917&startpage=1&displaypages=2