Sono pronte le Linee Guida Abi per la valutazione degli immobili in garanzia delle esposizioni creditizie.

Il testo definitivo, che fornisce indicazioni omogenee in fatto di perizie immobiliari, è stato presentato a Roma dall’associazione delle banche italiane e dagli altri soggetti che hanno contribuito alla stesura (Tecnoborsa, Assovib e sette ordini delle categorie professionali coinvolte).

Come anticipato, il documento elenca gli standard da seguire per la definizione del corretto valore di mercato degli immobili, definisce la caratteristiche del perito idoneo ed elenca nei dettagli i tre metodi principali di valutazione (confronti di mercato, metodo finanziario e metodo dei costi), riprendendo i principi degli standard internazionali Evs e Ivs.
Non si tratta di un obbligo di legge, ma di una sorta di autoregolamentazione richiesta alla luce della direttiva mutui 2014/17/UE, che secondo l’Abi diventa un punto di riferimento per almeno 172 banche o gruppi bancari, rappresentative in termini di sportelli a circa il 73% del mercato.

Tra i punti di maggior attenzione del testo c’è la figura del perito. Può essere un dipendente della banca o esterno (oggi circa il 75% delle perizie è affidato a società esterne o ai circa mezzo milione di professionisti individuali). In entrambi i casi, si prescrive con chiarezza che vadano evitati conflitti di interesse: quindi il perito non può essere un agente immobiliare o aver svolto attività di intermediazione sull’immobile in oggetto; non può avere rapporti di parentela o professionali con il richiedente il finanziamento; non può essere portatore di altro tipo di interesse nell’operazione.

Altro punto importante: ai fini dell’erogazione di un mutuo la perizia va sempre svolta con un sopralluogo fisico interno ed esterno, mentre può essere fatta “a tavolino” solo nel caso di aggiornamento del valore. "In passato si è visto di tutto, ma ora dovrebbe essere finita l'epoca del direttore di banca che diceva: firmiamo la perizia, va bene perché lo dico io", ammette una fonte di mercato.

Per quanto riguarda le competenze professionali dei periti, fatto salvo il diritto a operare di chiunque sia iscritto agli appositi ruoli delle Camere di Commercio o agli Albi professionali, le Linee guida consigliano alla banca committente di richiedere prova delle competenze acquisite tramite certificazioni come la UNI 11558:2014, ISO 17024, oppure la qualifica REV del TEGoVA.
In una nota voluta dall’Abi, però, si sottolinea che per i dipendenti delle banche che già svolgono l'attività di valutazione immobiliare è sufficiente che abbiano una formazione scolastica tecnica specifica ed abbiano maturato esperienza nel settore riconosciuta dallo stesso istituto. Altro punto importante riguarda l'aggiornamento professionale. Le Linee guida consigliano per il perito almeno 60 ore di formazione ogni tre anni, da documentare opportunamente.

Generalmente positivi i commenti da parte del mercato, anche se con alcuni distinguo. 
Assoimmobiliare considera queste Linee guida solo un primo passo: "Il lavoro svolto costituisce una sintesi utile, vi è però la necessità di perfezionarne i contenuti affinché siano più aderenti al contesto internazionale e in linea con i working-paper realizzati da Rics e dalla nostra associazione», ha detto Carlo Vernuccio, direttore generale di Italfondiario e membro della Giunta Assoimmobiliare, che ha colto l’occasione per aprire un nuovo fronte, legato alla valutazione degli immobili ad uso ufficio. Rics, infatti, ha da poco lanciato in Italia gli standard Ipms. «Anche questi rappresentano uno sforzo verso l'adozione di un linguaggio comune tra i principali mercati. Di questi principi globali non si potrà che tenere conto anche nelle prossime edizioni delle linee guida Abi".

Tiepida anche l'accoglienza da parte di Rics (Royal Institution of Chartered Surveyors), promotore di altri standard di valutazione. "Speriamo che queste Linee guida siano solo un punto di partenza – ha affermato Daniele Levi Formiggini, membro del board italiano –. Gli standard accolti dall’Abi sono molto diffusi a livello di residenziale, ma nel contesto internazionale c’è tutto un pezzo di mercato, soprattutto di tipo corporate, che parla un altro linguaggio, quello appunto di Rics. Speriamo che l'Abi voglia presto riaprire un confronto per adattare davvero le practice italiane a quanto avviene nel mercato".

L’Abi, in un comunicato, sottolinea come questi principi consentiranno di eseguire valutazioni secondo parametri di chiarezza e trasparenza nei confronti di tutti i referenti sia privati (clienti mutuatari, agenzie di rating) sia istituzionali (Banca d'Italia, Agenzia delle Entrate, Tribunali delle esecuzioni immobiliari).
Soddisfatta anche Assovib, che plaude al passaggio in cui si riconosce al valutatore il diritto a un giusto compenso e a svolgere l'attività in tempi adeguati: meglio una perizia completa, piuttosto che affrettata insomma. “Però, adesso, è necessario che le banche implementino un processo che garantisca reale competenza e indipendenza dei valutatori, nonché audit su processi e valutazioni” dice ancora l'associazione.

Fonti articolo: http://www.casa24.ilsole24ore.com/art/mutuo-casa/2015-12-15/perizie-immobiliari-i-mutui-approvate-via-definitiva-linee-guida-abi-130012.php?uuid=ACjw0otB

Se l’abitazione comprata con l’agevolazione prima casa diventa “non più idonea”, si può può ottenere la tassazione ridotta sull’acquisto di un altro immobile? Secondo la Ctr Lombardia, che segue un orientamento già espresso dalla Cassazione, sì.

È il caso, ad esempio, di una persona non sposata, che compra un monolocale usufruendo dell’agevolazione prima casa. Successivamente si sposa e ha figli: il monolocale diventa dunque inidoneo per le esigenze abitative della famiglia. Ad avviso della Commissione tributaria regionale della Lombardia (sentenza 4272 del 1° ottobre 2015), il contribuente, in questo caso, può avvalersi nuovamente dell’agevolazione prima casa anche se è già proprietario di un’abitazione (quella divenuta inidonea).

L’esito di questo giudizio non è sorprendente, poiché in giurisprudenza, anche a livello di giudizio di legittimità, già ci sono state decisioni analoghe. È però importante registrare che questa sentenza consolida una tendenza su una fattispecie (quella dell’inidoneità sopravvenuta della casa di abitazione) assai spinosa.

I presupposti di legge. 
La legge indica come presupposto per ottenere l’agevolazione prima casa la non titolarità (e cioè la cosiddetta “impossidenza”), da parte dell’acquirente: 
1. del diritto di proprietà di altra casa di abitazione ubicata nel territorio del Comune in cui è situato l’immobile oggetto del nuovo acquisto; 
2. del diritto di proprietà di altra casa di abitazione acquistata con l’agevolazione "prima casa". 
La legge punta dunque l’obiettivo sulla mera "prepossidenza" di un’altra casa di abitazione, e cioè senza null’altro aggiungere per qualificare questa prepossidenza: e quindi indipendentemente dal fatto che la casa preposseduta sia bella o brutta, larga o stretta, alta o bassa, nuova o vecchia, elegante o degradata sofisticata o fatiscente, strutturalmente in ordine o diroccata, e così via.

La giurisprudenza. 
Sennonché, all’improvviso, per effetto di una sentenza della Cassazione (la 18128 del 7 agosto 2009) il tema della idoneità della casa preposseduta è venuto alla ribalta. La Corte ha ritenuto che "il requisito della “impossidenza di altro fabbricato o porzione di fabbricato destinato ad abitazione" sussista nel caso di carenza di un altro alloggio concretamente idoneo a sopperire ai bisogni abitativi, e, quindi, non resta escluso dalla proprietà di un altro appartamento, ove l’interessato deduca e dimostri che non sia in grado, per dimensioni e complessive caratteristiche, di soddisfare dette esigenze". 

A questa sentenza se ne sono aggiunte subito alcune altre, sia in sede di legittimità (Cassazione 100/2010 e 3931/2014), sia in sede di merito (Ctp Alessandria, 1 febbraio 2010, n. 22; Ctp Matera, 24 novembre 2011, n. 820; Ctr Lombardia, 6 giugno 2014, n. 2970) e non risultano sentenze di segno contrario.
L’Agenzia delle Entrate non è intervenuta in materia, se non con la risoluzione 86/E del 20 agosto 2010, con la quale ha negato la rilevanza dell’idoneità o meno della casa preposseduta.
In altri termini, secondo l’attuale orientamento della Cassazione una casa non è considerata tale (al fine di impedire la concessione dell’agevolazione prima casa in occasione di un nuovo acquisto) se non è idonea per un utilizzo abitativo.

Pertanto, se la casa preposseduta (ovunque ubicata e anche se acquistata con l’applicazione dell’agevolazione prima casa) non è idonea, la sua presenza non impedirebbe l’ottenimento o la reiterazione dell’agevolazione prima casa in occasione di un nuovo acquisto.

La prassi quotidiana. 
Questa svolta interpretativa (che è senz’altro favorevole al contribuente) rende però irta di difficoltà la prassi professionale quotidiana: se, infatti, si deve mettere sul tavolo una valutazione (in termini di idoneità) della casa già in possesso dell’acquirente, per giudicare se sia adatta o meno alle sue attuali esigenze abitative, si finisce per introdurre un criterio talmente discrezionale da non essere praticamente gestibile. 

Inidonea potrebbe essere una casa divenuta troppo piccola per l’aumento del numero dei familiari del contribuente o troppo grande a causa della loro diminuzione; oppure potrebbe essere inidonea una abitazione in precedenza tranquillamente utilizzabile ma che poi si renda inaccessibile (per essere ubicata in un piano elevato non servito da un ascensore) a chi resti vittima di un incidente che ne comprometta la deambulazione.
Inidonea potrebbe essere, infine, una casa posizionata in un luogo insalubre per il mutamento delle condizioni di salute del proprietario o che si renda inutilizzabile per la distanza dal suo luogo di studio o di lavoro. Infine, potrebbe essere inidonea la casa fatiscente o priva di impianti o servizi. E si potrebbe proseguire pressoché all’infinito, dai quali si evince che la gestione di questa materia è assai complicata.

Fonti articolo: http://www.ilsole24ore.com/art/norme-e-tributi/2015-12-14/-aiuti-prima-casa-replicabili-se-l-abitazione-e-inidonea-073931.shtml?uuid=ACkSolsB

Il riscaldamento globale avrà effetti sulle nostre città anche per come sono pianificate e costruite. Attualmente la superficie urbanizzata procapite è di circa 350 metri quadrati per abitante, praticamente un deserto di cemento che annulla ogni capacità di adattamento e di resilienza dei sistemi naturali e trasforma gli insediamenti urbani in aree a maggior rischio. 

Le città ‘impermeabili’ amplificano i fenomeni legati ai cambiamenti climatici, come gli incrementi delle temperature massime, la concentrazione delle piogge a fronte di lunghi periodi di siccità, innalzamento del livello del mare.

Alla vigilia della Giornata mondiale del Suolo, celebratasi il 5 dicembre, il WWF ha proposto di dotare al più presto il Paese di norme e regole efficaci che interrompano il consumo del suolo consentendo ai Comuni di compiere scelte urbanistiche che individuino aree verdi e libere dedicate all’adattamento climatico e consentire la mitigazione/riduzione degli impatti e la resilienza dei sistemi naturali, mettendo in grado le nostre aree urbane di far fronte adeguatamente ai fenomeni estremi che le flagellano.
Il tema si collega a quanto dovrebbe scaturire dal Vertice sul clima in corso a Parigi e soprattutto all’incontro con i 1.000 sindaci delle maggiori città del mondo che hanno chiesto un Accordo vincolante ai negoziati in corso. 

Anche in Italia si cominciano a compiere i primi passi positivi. Basti pensare alla proposta di nuovo Regolamento edilizio del Comune di Milano che indica la riqualificazione sociale e funzionale delle aree ai fini anche della difesa dell’incolumità pubblica quale valore di interesse pubblico da tutelare o al Programma per la riqualificazione diffusa del territorio urbano strutturato del Comune di Bologna che ha come primo obiettivo  quello di incentivare il recupero e la riqualificazione urbanistica finalizzati ad un minore consumo di suolo, alla riduzione della impermeabilizzazione, al risparmio energetico e alla sicurezza degli edifici esistenti, favorendo la formazione di un ambiente urbano a elevate prestazioni.

La parola d’ordine che lancia il WWF nei giorni di Parigi è “consapevolezza” degli amministratori, dei tecnici e dei cittadini che sia necessario affrontare caso per caso, in ogni nostra realtà urbana,  valutando nei Piani e Programmi  urbanistici il problema della capacità di resilienza dei nostri sistemi naturali, tutelandone l’integrità, progettando e rigenerando spazi liberi, verdi non impermeabilizzati, avendo come riferimento seri studi sulla magnitudine degli impatti climatici prevedibili nelle diverse realtà urbane.

Se la conversione urbana e il consumo del suolo continua ai ritmi che abbiamo seguito per 50 anni in Italia, rischiamo che (con un trend di crescita della popolazione vicino a quello registrato dal 2001 al 2011) con quasi 3 milioni di abitanti in più nel prossimo decennio si abbiano altri 1000 kmq di territorio urbanizzato aggiuntivo corrispondente alla sparizione dell’intero Agro Pontino. Questi i dati forniti dal WWF sulla base della ricerca “Terra rubata” (a cui l’associazione partecipa) coordinata da Bernardino Romano (Università dell’Aquila) e da Francesco Zullo.

Lo studio sul suolo.
Il WWF dunque propone di bloccare questo modello ipertrofico di consumo del suolo (in soli 50 anni, dal 1950 al 2000,  si è passati in Italia dal 2% ad oltre il 7% di densità di urbanizzazione, cioè tre volte di più nonostante un incremento della popolazione che è stato di solo il 20%) e di adottare l’approccio all’adattamento climatico indicato sin dal 2007 dallo IPCC (Commissione intergovernativa sui cambiamenti climatici) che indica la strada maestra della “modifica dei sistemi naturali o umani in risposta a stimoli climatici in atto o attesi o ai loro effetti, che riduce i danni o sfrutta le opportunità più vantaggiosi”, alla base anche della Strategia Nazionale sull’Adattamento Climatico, approvata il 30 ottobre 2014 ma non ancora divenuta operativa. Questa è un’opportunità che non abbiamo ancora saputo sfruttare, come emerge dalla ricerca “Terra rubata” (che ha compiuto analisi originali approfondite sulle carte IGM e le mappature regionali) consentendo che la grigia epidemia dell’asfalto e del cemento si diffondesse ad una velocità media di 82 ettari al giorno (10 mq al secondo) colpendo in particolare le nostre coste e le nostre pianure.

Dalla ricerca “Terra rubata” emerge anche che le nostre coste (peninsulare, Sicilia e Sardegna)  sono state cementificate ad un ritmo di circa 10 km/anno, facendo registrare un dato sostanzialmente e singolarmente omogeno per la costa adriatica, tirrenica e per ambedue le coste delle isole maggiori. La sola Pianura Padana ha contribuito per oltre un terzo (30 ha/g) al fenomeno nazionale (82 ha/g) pur occupando un sesto del territorio italiano. Anche i parchi, le zone tutelate per eccellenza dove più alto è il grado di naturalità,  sono sotto assedio in Italia: si calcola, valutando cosa è successo in un buffer di immediata adiacenza largo 1 km, che il territorio attualmente urbanizzato sia al 10% (quasi 5 volte in più degli anni '50), cioè più della media nazionale (7%).

Dalla ricerca emerge inoltre che il modello insediativo in Italia rispetto all’Europa occidentale è molto più dispersivo e funzionalmente disorganico (definito “sprinkling” a fronte dello standard internazionale “sprawl”). Per questi motivi il WWF chiede un salto di qualità nella cultura amministrativa e urbanistica del nostro Paese, ritenendo che per ridurre gli impatti climatici sugli insediamenti urbani (il WWF ricorda che la letteratura ne individua ben 13) non siano più sufficienti gli interventi, seppur virtuosi, di riuso e rigenerazione urbana basati su infilling (collocazione dei siti dismessi di funzioni sostitutive economicamente vantaggiose) o di densificazione (utilizzando i singoli spazi interstiziali inutilizzati o dismessi) ma sia necessario dare negli strumenti di pianificazione spazio e respiro ai sistemi naturali, ampliando la dotazione di verde ed orti urbani (green and blue infrastructure), promuovendo la diffusione di tetti verdi e di greening delle superfici artificializzate.  

E’ dalla pianificazione che bisogna partire per contrastare il cambiamento climatico e prevenire il rischio idrogeologico, lo hanno dimostrato le più grandi metropoli del mondo: è dal 2013 che Londra ha sviluppato il progetto Green Grid per far fronte al rischio inondazione e nel contempo garantire le connessioni delle reti ecologiche, mentre New York si è dotato di un Green Infrastructure Plan.

Fonte articolo: http://www.guidaedilizia.it/Articoli.asp?ID=11528&Click=y