Basta, questa casa mi sta stretta! Comincia così di solito la ricerca di una nuova abitazione, in acquisto ma anche in affitto.

Immaginate di aver trovato l’immobile giusto, ma il canone che vi viene richiesto è più alto di quello che pagate nella casa in cui vivete ora; come fare a capire se la scelta economica che state per fare sia giusta o meno?

Se quell’affitto più alto si tradurrà per voi in una situazione di maggior benessere? La giornalista Italo americana ed esperta immobiliare Laura Agadoni ha scritto un divertente articolo a riguardo in cui, molto semplicemente, mette nero su bianco alcuni principi di buon senso che possono farci capire se la nuova casa sarà il rifugio dei nostri sogni o, invece, un nuovo incubo ancora peggiore dato che ci costerà più di quello attuale. Vediamone assieme qualcuno.

IL CONTESTO

La prima cosa da fare, scrive la Agadoni, è analizzare con attenzione il quartiere ed il contesto generale in cui si trova la casa che ha fatto breccia nel nostro cuore; non limitiamoci alle visite fatte con il proprietario o con l’Agenzia, andiamo a scoprire cosa succede in quella zona anche in ore diverse; la notte, ad esempio, è un luogo tranquillo? Si dorme serenamente? Oggi la tecnologia e i social media ci possono aiutare moltissimo a saperlo; non solo si può fare una ricerca in Rete per sapere se la zona sia nota per fatti particolarmente piacevoli o spiacevoli, ma sempre più spesso le zone urbane delle città, soprattutto quelle più grandi in cui prima era difficile conoscersi fra vicini di quartiere, hanno dei gruppi Facebook solitamente chiamate “social street”. Monitorando la loro attività si scoprono con facilità luci ed ombre del quartiere, e questo è un grande aiuto.

COSTI DI TRASPORTO

Se anche questo esame è stato superato passate a guardare la vostra automobile. No, non stiamo scherzando, anche la vostra amica a quattro ruote può diventare utile a capire se la casa in cui pensate di trasferirvi sia quella giusta. Come prima cosa, cercate di capire se la userete di più o di meno; nel secondo caso il risparmio sul costo del carburante sarà denaro che, ogni mese, vi rimarrà in tasca e potrebbe aumentare le vostre capacità di spesa, consentendovi di pagare un affitto più alto, ma anche di permettervi qualche cena in più al ristorante. Non fermatevi però solo a considerare il costo del carburante e fate anche un preventivo per l’assicurazione auto su un portale di confronto rc auto.

Pochi lo sanno (o lo considerano), ma molte compagnie calcolano il prezzo della polizza anche in base al codice di avviamento postale del luogo di residenza dell’assicurato; per questo motivo trasferirsi in un altro quartiere potrebbe tradursi in una riduzione del costo della vostra assicurazione auto, ma anche, al contrario in un premio più pesante. Lo stesso discorso funziona, se le avete, anche per alcune coperture assicurative aggiuntive come quella che tutela contro il furto o quella che ci copre dagli atti vandalici ai danni del veicolo.

LE CONDIZIONI GENERALI DI IMMOBILE ED EDIFICIO

Una casa antica può essere bella, ma attenzione nel valutare le spese legate all’immobile in cui volete trasferirvi. Senza dubbio dovete pensare alle condizioni generali del condominio o dell’edificio in cui si trova, ma non solo. Se è vero che le spese di rifacimento delle facciate, dei tetti o simili non sarebbero a carico vostro, ma del proprietario, è altrettanto vero che sareste voi a vivere gli eventuali disagi dei ponteggi e dei lavori. 

Ancora più importante dell’esterno è l’interno. Verificate che quelle splendide finestre d’epoca che vi hanno trafitto il cuore nella prima visita all’appartamento, ad esempio, oltre che belle siano anche funzionali e trattengano rumori e freddo all’esterno. Ricordate che, anche per l’affitto, l’indicazione della classe energetica dell’immobile è obbligatoria da parte del proponente; finestre che lasciano passare spifferi e corrente si traducono in una casa più fredda e con bollette del gas maggiori, su base annua, anche di diverse centinaia di euro.

Pensateci e se tutto vi dice che la scelta che state facendo è quella giusta, allora…buon trasloco!

Fonte articolo: Immobiliare.it

E' ancora una crescita a due cifre, sia per le compravendite immobiliari nel complesso sia per quelle residenziali, che viene registrata dall'Osservatorio sul mercato immobiliare dell'agenzia delle Entrate reso noto questa mattina.

Il terzo trimestre del 2016 conferma quindi, con una crescita del 17,4% per le transazioni di case e del 17,8% delle compravendite di tutti i settori, la tendenza ad un deciso rialzo già evidenziata nei due trimestri precedenti, anche allora con tassi a doppia cifra. 

Ancora una volta tra i fattori che spingono il trend al rialzo ci sono i bassi tassi di interesse sui mutui e il contesto economico nel suo complesso, fattori che accrescono l'attrattività dell'investimento immobiliare. Guardando nel dettaglio settore per settore nel terziario i volumi sono saliti del 31,1% (oltre il doppio rispetto al tasso di crescita del trimestre precedente) e nel commerciale si è passati dal +12,9% dello scorso trimestre al +23,3 per cento.

Il residenziale ha comunque subito una decelerazione della crescita, che passa dal +22,9% del semestre precedente ad un comunque significativo +17,4%, che consente al settore di raggiungere il volume di compravendite più alto dal 2012. La crescita è generalizzata in tutto il Paese, con il segno positivo in tutte le aree, anche se con un rallentamento generalizzato rispetto al trimestre precedente, in alcuni casi abbastanza vistoso.

Ancora una volta è il Nord a registrare la crescita più significativa (+22,3%) di poco inferiore a quella del secondo semestre; il dato è significativo visto che le regioni settentrionali rappresentano oltre la metà del mercato complessivo. "Al Centro il rallentamento è nell'ordine dei 5 punti percentuali (da +20,7% a +15,2%), in linea con la dinamica nazionale; è il Sud, invece, a ridurre in modo più evidente la spinta propulsiva, con un tasso più che dimezzato rispetto alla rilevazione precedente (da +20,8% a +10,0%)" recita il report dell'Osservatorio. 

I comuni minori vanno al sorpasso dei capoluoghi 

A differenza delle rilevazioni precedenti, il tasso di crescita più alto si registra nei comuni non capoluogo, sia alla scala nazionale (+17,9% a fronte di un +16,4%), sia nelle due macroaree centrale (oltre 5 punti di differenza) e meridionale (oltre 3 punti di differenza), mentre al Nord resiste, pur assottigliandosi, una leggera prevalenza dei capoluoghi (un punto percentuale). Il trimestre dell'anno in corso è l'unico in cui la crescita dei comuni non capoluogo è superiore a quella dei capoluoghi di provincia.

Le compravendite nelle metropoli 

Il rallentamento della crescita si conferma in tutte le otto maggiori città italiane per popolazione. Genova e Milano guidano i rialzi rispettivamente con il 25% e con il 23,7% di compravendite in più rispetto allo stesso trimestre di un anno prima. Entrambe rallentano la corsa ma riescono a mantenere un corposo tasso di aumento. Anche se il trimestre scorso Milano aveva messo a segno un aumento delle transazioni vicino al 30 per cento. Spicca il dato di Napoli, che dopo due trimestri con una crescita superiore al 20% presenta, nel terzo trimestre, un volume di compravendite di poco superiore a quello dello stesso periodo 2015 (solo +2,4%); anche Palermo e Roma non riescono a confermare tassi a doppia cifra. In deciso calo (pari o superiore a 10 punti) il tasso di crescita di Bologna e Firenze, mentre l'arretramento è assai meno significativo negli altri casi, a partire appunto dalla già citata Genova.

ANCHE MUTUI IN RIALZO: + 12,7%

"Il mese di novembre ha fatto registrare un nuovo incremento, pari a +13,2% rispetto allo stesso mese del 2015, del numero di interrogazioni sul Sistema di informazioni creditizie di Crif relative a richieste di nuovi mutui e surroghe (vere e proprie istruttorie formali, non semplici richieste di informazioni o preventivi online) da parte delle famiglie italiane». Il risultato di novembre – secondo l’Osservatorio Crif – porta a una crescita nell’aggregato dei primi 11 mesi del 2016 pari a +12,7% rispetto al pari periodo del 2015, «consolidando il progressivo recupero verso i volumi pre-crisi".

Un segnale positivo emerge anche dall’analisi dell’importo medio richiesto, che nel mese di novembre ha fatto segnare "il valore più elevato dall'inizio del 2016 con 125.517 euro, superiore ai 121.051 euro rilevati nel corrispondente mese del 2015». Più nello specifico, si tratta dell’ottavo mese consecutivo di incremento (mese anno corrente su stesso mese anno precedente), che porta il valore medio nell’aggregato dei primi 11 mesi dell’anno a 123.164 euro.
La classe prevalente degli importi nei primi 11 mesi si conferma tra 100.001 e 150mila euro, con una quota pari al 29,5% del totale. Nel complesso quasi 4 domande su 5 presentano un importo inferiore ai 150mila euro.
La durata più richiesta è quella tra i 16 e i 20 anni, con una maggior concentrazione dei richiedenti nella fascia di età compresa tra i 35 e i 44 anni, con una quota pari al 36,0% del totale.

Fonti articolo: 1. Ilsole24ore.com, 2. Ilsole24ore.com

Anche la parte venditrice è solidalmente responsabile della maggiore imposta dovuta per il caso del mancato conseguimento dell’agevolazione "prima casa" richiesta dall’acquirente di un’abitazione, ma negata dal Fisco per ragioni non imputabili alla parte acquirente.

È quanto deciso dalla Cassazione nella sentenza n. 24400 del 30 novembre 2016. 

Il caso oggetto del giudizio giunto all’esame della Suprema Corte era quello della vendita di un appartamento che l’amministrazione ha giudicato avere caratteristiche "di lusso", revocando pertanto il beneficio fiscale di cui il contribuente si era avvalso in sede di registrazione del contratto di compravendita. 

La normativa sulle caratteristiche "di lusso" delle abitazioni, invero, non è più attualmente vigente, ma il caso è comunque interessante perché oggi l’agevolazione "prima casa" può essere domandata solo per abitazioni classificate in Catasto in categorie diverse dalle categoria A/1, A/8 e A/9. Quindi, la sentenza deve essere letta come se riguardasse il caso della vendita con agevolazione “prima casa” di un manufatto in ipotesi classificato (anche a seguito di una revisione che il Catasto effettui in data posteriore al contratto di compravendita) in un gruppo catastale diverso dal gruppo “A” oppure in una delle predette categorie del gruppo “A” per le quali l’agevolazione “prima casa” è inibita. 

Con riferimento alla responsabilità per il pagamento di imposte dovute a seguito di un accertamento, le regole da tenere in considerazione sono le seguenti: 
- l’articolo 57, comma 1, Dpr 131/1986 (testo unico dell’imposta di registro), secondo il quale i contraenti, verso il Fisco, "sono solidalmente obbligati al pagamento dell’imposta" (è ovvio poi che, nei rapporti interni, la fiscalità indiretta della compravendita grava di regola sull’acquirente, verso il quale ha diritto di rivalsa il venditore che abbia pagato somme al Fisco, sempre che l’acquirente sia capiente); 
- il successivo comma 4 sancisce che "l’imposta complementare" (tale è la natura dell’imposta che il fisco pretende a seguito di una comminatoria di decadenza) "dovuta per un fatto imputabile solo a una delle parti contraenti è a carico esclusivamente di questa". 

Ora, è ovvio che la decadenza dall’agevolazione “prima casa” è, in massima parte, dovuta al fatto dell’acquirente: ad esempio, perché ha dichiarato, difformemente dal vero, di risiedere o di lavorare nel Comune in cui è ubicata la casa oggetto di acquisto agevolato; oppure perché non ha rispettato l’impegno di trasferire la sua residenza in detto Comune entro 18 mesi dal rogito; oppure perché già è proprietario di un’altra casa nel medesimo Comune; oppure perché è proprietario, in qualsiasi parte del territorio nazionale di altra abitazione per il cui acquisto ha già richiesto l’abitazione (e non la aliena entro un anno dal nuovo acquisto). 

Però, come appunto insegna la sentenza n. 24400/2016, la decadenza dall’agevolazione "prima casa" può verificarsi anche per ragioni non imputabili alla parte acquirente. Cosicché anche la parte venditrice deve mettere in conto una sua possibile responsabilità in caso di mancata concessione dell’agevolazione al contratto con il quale il venditore ha alienato un’abitazione a un acquirente che ha domandato l’agevolazione "prima casa" e che ha poi visto revocarsi l’agevolazione per causa al medesimo non imputabile. 

Fonte articolo: IlSole24Ore, vetrina web

Affittare a immigrati clandestini, il "favoreggiamento" scatta solo con il "profitto ingiusto". Lo afferma la Corte di cassazione, V sezione penale, con la sentenza n. 50665, pubblicata il 29 novembre 2016.

Il Testo unico immigrazione (Dlgs 286/98), all’articolo 12, prevede come "(...) chiunque, al fine di trarre un ingiusto profitto dalla condizione di illegalità dello straniero o nell’ambito delle attività punite a norma del presente articolo, favorisce la permanenza di questi nel territorio dello Stato in violazione delle norme del presente testo unico, è punito con la reclusione fino a quattro anni e con la multa fino a lire trenta milioni. (...)".

Tuttavia, ai fini del reato di favoreggiamento, occorre la presenza del "dolo specifico" costituito appunto dall’"ingiusto profitto" dalla locazione dell’immobile. Cioè che l’importo dei canoni risulti esorbitante rispetto ai prezzi medi del mercato degli affitti di analoghe tipologie di appartamenti.

Nel caso specifico, un proprietario che aveva affittato l’appartamento a dei clandestini era finito così alla sbarra e condannato in primo e secondo grado.
Ma la Suprema Corte ha dato ragione all’imputato e annullato senza rinvio la sentenza della Corte d’Appello di Milano, perché "il fatto non costituisce reato". Infatti, perché sussista il dolo specifico del reato in contestazione, occorre "dimostrare il carattere ingiusto del profitto ritratto nel caso di specie dall’imputato dalla locazione dell’immobile a cittadini extracomunitari. Obiettivo che la sentenza impugnata non ha raggiunto". Mentre "il margine di profitto della sublocazione non appariva così ampio da esimere i giudici del merito dall’ancorare la valutazione in questo senso operata ad un serio accertamento sul valore effettivamente attribuito dal mercato all’affitto dell’appartamento di cui si trattava".

Rileva, peraltro, la Cassazione come, il giudice di merito non abbia tenuto conto del fatto che l’imputato. in precedenza - in due diverse occasioni - aveva sublocato il medesimo appartamento a cittadini extracomunitari regolari e che, solo successivamente, alla terza sublocazione, i locatari sono risultati extracomunitari “irregolari” ma che, tuttavia, in tale ultimo caso, il canone di locazione è stato determinato addirittura in misura inferiore rispetto ai precedenti, venendo conseguentemente meno l’ipotesi dell’ingiusto profitto.

Tanto è vero, osserva la Suprema Corte, che la Corte territoriale ha "ingiustificatamente svalutato il fatto che i primi due contratti di sublocazione vennero stipulati dal (…) con cittadini extracomunitari regolarmente presenti nel territorio nazionale. Anche volendo ritenere effettivamente spropositato il margine di profitto della sublocazione (o anche solo il canone nel suo complesso), è infatti ovvio che nelle menzionate occasioni difettasse il presupposto dello sfruttamento della condizione di irregolarità del locatario. Presupposto che certamente ricorre, invece, nel terzo episodio, dove, però, il profitto mensile ricavato dall’imputato si è ridotto di due terzi rispetto alle operazioni precedenti (invece di aumentare come sarebbe stato logico aspettarsi), mettendo seriamente in dubbio la stessa astratta possibilità di prospettare il suo carattere ingiusto".

Pertanto, anche se si affitta a soggetti irregolarmente presenti sul territorio italiano, l’assenza di un canone sproporzionato rispetto ai prezzi di mercato (e quindi di ingiusto profitto) fa venire meno il reato di favoreggiamento.

Fonti articolo: IlSole24Ore.com, vetrina web