Questa volta si fa sul serio.

Entro il 16 ottobre, quasi sempre per la prima volta, gli "intermediari immobiliari" verseranno la ritenuta del 21% sui canoni lordi pagati, a partire dall’11 settembre scorso, dai loro clienti-inquilini ai clienti-proprietari per affitti brevi (sino a 30 giorni e stipulati a partire dal 1° giugno scorso). 

Un adempimento che di fatto sta slittando da mesi e sul quale pendono anche i ricorsi al Tar e al garante Antitrust da parte di Airbnb.
Il primo appuntamento indicato dalla normativa (Dl 50/2017, articolo 4) era, indubitabilmente, il 16 luglio per i canoni consegnati ai proprietari già nel mese di giugno. Ma l’applicazione dello Statuto del contribuente, che prevede il trascorrere di 60 giorni a partire dall’emanazione delle disposizioni, convenzionalmente individuate nel provvedimento delle Entrate pubblicato il 12 luglio 2017, fa sì che il primo giorno di applicazione della disciplina sia, appunto, lunedì 11 settembre 2017.

Cosa deve fare l’agente 

Sulle somme riversate ai locatori dall’11 settembre, quindi, l’intermediario deve operare la ritenuta. Ma il versamento delle ritenute al Fisco può avvenire entro il 16 ottobre. "Per i canoni incassati e versati in precedenza quindi - spiega il neopresidente Fiaip Giambattista Baccarini - al tavolo con gli operatori le Entrate hanno spiegato che non scatteranno sanzioni per il mancato adempimento". 

Per contratti di locazione breve si intendono quelli abitativi, stipulati a decorrere dal 1° giugno 2017 da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, di durata non superiore a 30 giorni, anche se prevedono la prestazione di servizi accessori di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, comprese le sublocazioni e le concessioni in godimento a terzi a titolo oneroso da parte del comodatario.
Il versamento al proprietario deve quindi essere pari al 79% del canone lordo. A parte va fatta la fattura per il compenso dovuto all’intermediario. La formula ideale, con un canone lordo di 1.000 euro e una provvigione di 100 euro , sarebbe questa:
- effettuare la ritenuta di 210 euro; 

- versare al proprietario 668 euro, indicando nella distinta la ritenuta effettuata e il dovuto di 100 euro per la provvigione e di 22 euro di Iva sulla stessa (inviando contestualmente o allegando la fattura di 100 euro + Iva del 22 per cento). 

Imposta di soggiorno 

Dal 24 giugno 2017 (data di entrata in vigore della legge 96/2017, che ha convertito il Dl 50/2017), il "soggetto che incassa il canone o il corrispettivo" dall’inquilino di qualunque contratto (anche non breve e anche se il locatore è un’impresa), oppure che "interviene nel pagamento dei predetti canoni o corrispettivi", è il "responsabile del pagamento" del "contributo di soggiorno", previsto solo per il Comune di Roma dall’articolo 14, comma 16, lettera e), decreto legge 31 maggio 2010, n. 78, e dell’eventuale "imposta di soggiorno", istituita dagli altri Comuni capoluogo di provincia, dalle unioni di Comuni e dai Comuni inclusi negli elenchi regionali delle località turistiche o città d’arte (articolo 4 del Dlgs 23/2011).

Questi due soggetti (chi incassa e chi interviene nel pagamento) sono "responsabili del pagamento" e si presume che debbano effettuare il pagamento. Quindi il modello F24 di versamento e l’eventuale bollettino postale o conto corrente di partenza del bonifico (se previsti dalla delibera comunale) dovranno essere intestati a loro. Se l’ente sceglie il pagamento con F24, i codici tributo da utilizzare, sia per l’imposta che per il contributo di soggiorno, sono il 3936, il 3937 (interessi) e il 3938 (sanzioni), come da risoluzioni 74/E/2011 e 64/E/2017.

Sia l’imposta che il contributo di soggiorno, comunque, continueranno a rimanere "a carico di chi alloggia nelle strutture ricettive del territorio", anche se il pagamento effettivo viene effettuato dall’intermediario o dal gestore del portale internet.
Quindi l’imposta di soggiorno va chiesta per tempo dall’intermediario all’inquilino e tenuta ben distinta dal canone.

Agente o mandatario 

Rimangono alcuni aspetti importanti che l’Agenzia delle Entrate, con il provvedimento previsto dalla legge di conversione del Dl 50/2017 (legge 96/2017), dovrebbe affrontare. 
Uno riguarda la figura dell’intermediario: alcuni sostengono che quando si configura un rapporto di mandato con rappresentanza (in pratica a firmare il contratto in nome e per conto del proprietario è il mandatario) si sarebbe fuori dal perimetro degli "intermediari" previsti dalla norma. Ma la definizione della legge appare molto ampia. 

Altro aspetto è quello di chi agisce in attività d’impresa e non più come privato: la legge ne delega alle Entrate l’individuazione. "I parametri - spiega Alessandro Cattelan, esperto fiscale di Fimaa - saranno con tutta probabilità i seguenti: frequenza annuale delle locazioni, numero degli immobili locati e tipologia dei servizi accessori con rinvio alla normativa regionale" . 

Fonte articolo: IlSole24ore, vetrina web.

La "tassa Airbnb" trova i suoi contorni.

Con la riunione di ieri del tavolo Mef-Agenzia-operatori (agenzie e eportali immobiliari) sono stati definiti alcuni aspetti importanti, a cominciare dalla base imponibile su cui applicare la cedolare.

Giambattista Baccarini, da pochi giorni Presidente della Fiaip (eletto in continuità con il Presidente uscente Paolo Righi), al debutto nella sua veste ufficiale, spiega che "a conclusione di un percorso sono risolti tanti dubbi: la base imponibile è, per le Entrate, quella del canone dovuto al proprietario-cliente dall’agente immobiliare. Quindi la provvigione dell’agente va fatturata a parte e non trattenuta direttamente dal canone. Questo porrà un problema ai portali che trattengono le provvigioni da quanto versano al cliente, ma non alle agenzie".

La settimana prossima inizia la campagna informativa: ci sarà un provvedimento amministrativo dell’Agenzia che conterrà istruzioni dettagliate e le risposte alle domande delle associazioni. Troverà conferma ufficiale anche la tolleranza sulle ritenute che avrebbero dovuto essere versate dal 16 luglio in poi. La norma infatti prevede che l’intermediario (agenzia o portale) trattenga il 21% del canone incassato per contratti stipulati dal 1° giugno 2017, con cadenza mensile, il 16 del mese successivo all’incasso.

"Le Entrate, in conformità allo Statuto del contribuente, - spiega Baccarini - confermeranno la non applicabilità delle sanzioni sino all'11 settembre 2017, cioè 60 giorni dopo il provvedimento attuativo della norma (Dl 50/2017). In sostanza non si sanziona chi non ha fatto la ritenuta su canoni incassati dal 1° giugno all'11 settembre. Inoltre, l’obbligo di versare la ritenuta scatta sugli importi incassati a partire dal 12 settembre 2017, relativi a contratti stipulati dal 1° giugno 2017, e questo è un importante riconoscimento delle richieste avanzate da Fiaip tre mesi fa".

Il primo versamento sarà quindi effettuato il 16 ottobre 2017 e per il passato l’obbligo di pagare la cedolare resta sui proprietari, che adempiranno nel 2018.
Le Entrate prepareranno anche un video tutorial che verrà messo sul sito dell'Agenzia e su quelli degli operatori (il video è destinato anche ai clienti).

Daniele Mammani, Consulente legale della Fimaa, ricorda che l’associazionea è comunque favorevole alla disciplina che consente di pagare le tasse. "Oggi le Entrate sono state molto collaborative. È però rimasto aperto il problema del ricevimento, da parte dell’agente, dell’assegno del conduttore intestato al locatore, cui viene consegnato. Dato che l’agente “interviene” nel pagamento dovrebbe versare la ritenuta ma anticipandola di tasca propria: farsi intestare l’assegno è possibile solo se si è mandatari. Quindi la soluzione può essere solo quella di far pagare il conduttore con bonifico diretto al proprietario , così si è fuori dall’obbligo di ritenuta". La soluzione dei contanti è praticabile (l’agente potrebbe facilmente trattenerne il 21 per cento) ma solo sino a 3mila euro.

"L’Agenzia - conclude Mammani - ha detto che ci penserà ma teme l’elusione, anche se l’agente poi manda l’elenco di tutti i contratti stipulati e quindi i controlli sono facili".

Fonte articolo: IlSole24ore.com

La ritenuta sugli affitti brevi da versare per la prima volta oggi lunedì 17 luglio continua a far discutere, anche perché molti intermediari non hanno trattenuto il 21% di imposta sui canoni riscossi e versati ai locatori nel mese di giugno, complice l’arrivo in extremis del provvedimento delle Entrate.

Premesso che i proprietari che si sono visti accreditare il canone senza ritenuta non rischiano sanzioni, vediamo chi paga e chi no.

La regola base

La ritenuta è pari al 21% e deve essere applicata sui contratti di locazione breve (durata non superiore a 30 giorni) stipulati da privati che affittano abitazioni al di fuori di attività d'impresa. A dover trattenere l’importo sono gli intermediari – comprese le agenzie immobiliari e i portali online – che mettono in contatto locatori e inquilini, quando riscuotono il canone o intervengono nel pagamento.

Affitti brevi stipulati prima del 1° giugno

Non sono soggetti all’obbligo di ritenuta, anche se i canoni vengono pagati dopo questa data. Ad esempio, un contratto firmato il 20 maggio per la locazione turistica di una casa al mare dal 1° al 20 luglio, non prevede l’applicazione della ritenuta. È un caso comune, soprattutto per le case vacanze, prenotate in genere con largo anticipo. Il contratto si perfeziona con la comune volontà delle parti, documentabile anche con uno scambio di email in cui si precisano i termini dell'accordo, se non ci sono atti registrati alle Entrate con “data certa”.

Contratti stipulati direttamente dal proprietario

Quando il locatore stipula direttamente il contratto e incassa il canone, anche se ha trovato l’inquilino tramite un portale online, non si pone neppure il problema della ritenuta. Se il contratto ha durata non superiore a 30 giorni, il locatore che incassa direttamente il canone opterà eventualmente per la cedolare secca nella dichiarazione dei redditi presentata nel 2018.

Affitti in cui l’intermediario non incassa i corrispettivi

Anche quando il contratto viene stipulato tramite un intermediario (internet o tradizionale) questi deve effettuare la ritenuta solo se incassa il canone dall’inquilino e lo versano al locatore. Quando l’intermediario non riscuote il canone (che può essere versato direttamente dall’inquilino al proprietario), non c’è obbligo di trattenere nulla.

Contratti di sublocazione

Quando l’inquilino è autorizzato a subaffittare la casa, i corrispettivi dei contratti brevi di sublocazione sono soggetti alla ritenuta, sempre che siano stipulati dal 1° giugno in poi. Attenzione: la vera novità della Manovrina è che i proventi di questi contratti possono essere sottoposti alla cedolare secca sugli affitti (in precedenza generavano “redditi diversi” soggetti a Irpef con aliquote progressive). Lo stesso vale per i corrispettivi dei contratti con cui il comodatario concede la casa a terzi a titolo oneroso.

Contratti con prestazioni accessorie

Secondo la Manovrina, si considerano affitti brevi – e sono soggetti alla ritenuta se stipulati dal 1° giugno – anche i contratti in cui il locatore offre i servizi di pulizia dei locali e fornitura della biancheria. La legge non menziona la somministrazione di alimenti o altri servizi accessori: se vengono offerti, il corrispettivo non è soggetto a ritenuta e, al contempo, non può essere sottoposto a cedolare secca ma va tassato con l’Irpef tra i “redditi diversi” (sempre che il proprietario agisca come privato, altrimenti si configura un reddito d’impresa).

Canoni e commissioni 

La ritenuta deve essere effettuata, dicono le Entrate, sul "corrispettivo lordo derivante dal contratto", cioè sull’ammontare dovuto dal conduttore. Questo significa che l’eventuale commissione pagata all’intermediario non può essere dedotta. Ad esempio, su un canone di 1.000 euro con una commissione di 100 euro, la ritenuta del 21% è pari a 210 euro.

Canoni versati nel mese seguente

La ritenuta deve essere effettuata "all’atto del pagamento", affermano le Entrate. Quindi, nel momento in cui l’intermediario versa il canone al locatore. Dopodiché, va versata "entro il giorno 16 del mese successivo a quello in cui è stata effettuata". Ad esempio, per un contratto stipulato il 10 giugno, in cui l’intermediario incassa il canone dall’inquilino il 29 giugno e lo versa al proprietario il 3 luglio, la ritenuta andrà versata all’Erario entro il 16 agosto.

Canoni incassati in parte al check-in

In alcuni casi l’intermediario incassa una certa quota del canone (ad esempio 200 euro su 500) mentre il resto viene riscosso direttamente dal locatore al momento del check-in. Il caso non è menzionato espressamente dal provvedimento delle Entrate, ma in questa ipotesi la ritenuta dovrebbe essere applicata solo su 200 euro, anche se il corrispettivo lordo del contratto è pari a 500 euro. Se così non fosse, potrebbero aversi addirittura casi di ritenute superiori all’importo incassato dall’intermediario. È bene comunque precisare la modalità di pagamento nel contratto.

Contratti di affitto lunghi

Può essere banale ricordarlo, ma la ritenuta si applica solo ai contratti di durata non superiore a 30 giorni. Oltre questa durata, si seguono le regole ordinarie: il contratto va registrato con il modello RLI e il proprietario può scegliere la cedolare secca al momento della registrazione o in una delle annualità successive.

Contratti brevi registrati

Per i contratti di locazione con durata non superiore a 30 giorni, la registrazione alle Entrate è facoltativa. Se però il contratto viene registrato, questo non esclude l’applicazione della ritenuta.

Fonte articolo: IlSole24ore.com

Uno stock di 74,3 milioni di immobili censiti su tutto il territorio nazionale al 31 dicembre 2016.

Un numero di immobili in crescita rispetto al 2015 di 352.000 unità.

Una crescita che non si arresta per tutte le tipologie catastali con l'unica eccezione degli uffici, diminuiti dello 0,1%. Questa la fotografia che emerge dalla statistiche annuali dell'Osservatorio immobiliare dell'Agenzia delle entrate pubblicate ieri.

La fotografia complessiva

Nel 2016, rispetto all’anno precedente, sono in aumentano le abitazioni (+0,2%), i negozi e le pertinenze (gruppo C, +0,7%), mentre diminuisce il numero degli uffici, in calo dello 0,1%. Ma risulta in crescita dell’1,7%  anche il numero degli immobili censiti nel gruppo F nel quale rientrano gli immobili in corso di costruzione. Sale anche lo stock degli immobili a destinazione speciale (+1,3%) e quelli ad uso collettivo (+1%).

Sempre più abitazioni di medio livello

Le abitazioni (unità del gruppo A, eccetto la categoria A/10 alla quale appartengono gli uffici) sono il gruppo di immobili più numeroso con 34,9 milioni di unità, circa 80mila in più del 2015. Tra queste, più del 72% è costituito da abitazioni economiche (categoria A/3) e civili (categoria A/2), quota che sfiora il 90% se si aggiungono le abitazioni popolari (A/4), mentre il restante 10% è frazionato tra le altre categorie del gruppo.

Crescono in particolare i villini (+0,9%), le abitazioni di tipo civile (+0,7%) e quelle di tipo economico (+0,4%). Calano, invece, gli immobili rurali (-3%) e le case ultrapopolari (- 2,4%). Diminuiscono però anche le case quelle signorili (-2,1%), le ville (-0,7%), le case popolari e i palazzi di pregio (- 0,6%). Ci si riposiziona, quindi, su abitazioni con caratteristiche standard, senza particolari pregi. E' in aumento, però, la rendita delle abitazioni che a fine 2016 risultava pari a 16,9 miliardi di euro, circa 83 milioni di euro in più rispetto al 2015, con una media di 484 euro per abitazione.

 
Il calo delle rendite per gli immobili industriali

La rendita complessiva del patrimonio immobiliare, che a fine 2016 supera i 37 miliardi di euro, risulta però in calo dell’1,1% rispetto all’anno precedente. La riduzione complessiva è determinata in gran parte dalla revisione delle rendite degli immobili a destinazione speciale, che fanno registrare un calo del 5,1%, in particolare nella categoria D/1, alla quale appartengono gli immobili industriali. Questo dato risente delle nuove norme introdotte dalla Legge di stabilità 2016, che hanno escluso dal calcolo della rendita le componenti impiantistiche destinate alla produzione, e ad alcune operazioni di rettifica di rendite catastali errate.

Fonte articolo: Repubblica.it

Dal 1° giugno è entrata in vigore la cosiddetta tassa Airbnb che prevede il pagamento della cedolare secca per le locazioni turistiche inferiori a trenta giorni.

Pagamento che dovrà essere effettuato direttamente dagli intermediari immobiliari, come i portali web, che opereranno come sostituti d'imposta.
Ma vediamo quali sono gli aspetti ancora da chiarire sulla nuova normativa.

Il primo giugno 2017 è entrata in vigore l'imposta speciale introdotta con la manovra di primavera (la cosiddetta "Manovrina", articolo 4 del Dl 50/2017), che prevede il pagamento della cedolare secca del 21% per tutti gli affitti brevi, inferiori ai 30 giorni, stipulati da persone fisiche direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali online come Booking e Airbnb, ad esempio. Da qui il soprannome "tassa Airbnb".
La nuova imposta andrà a sostituire quella dell'Irpef e quella di registro che chi affitta è chiamato a pagare a fine anno con la dichiarazione dei redditi.

Gli obblighi degli intermediari

I soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali online, mettendo in contatto persone in ricerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare, devono trasmettere i dati relativi ai contratti di cui ai punti precedenti conclusi per il loro tramite.

L'omessa, incompleta o infedele comunicazione dei dati relativi ai contratti è punita con la sanzione da 250 a 2.000 euro, ridotta alla metà se la trasmissione è effettuata entro i 15 giorni successivi alla scadenza, ovvero se, nel medesimo termine, è effettuata la trasmissione corretta dei dati.

Il pagamento della tassa e l'ipotesi del doppio intermediario

Sappiamo chei redditi rivenienti dai contratti di locazione breve previsti dall'art. 4 del decreto-legge n. 50 del 2017, stipulati a partire dal 1° giugno 2017, è previsto l'assoggettamento, su opzione, alle disposizioni relative alla cedolare secca di cui all'articolo 3 del d.lgs. 14 marzo 2011, n. 23, con l'aliquota del 21 per cento.

Premesso ciò, tuttavia, occorre evidenziare che non deve essere eseguito alcun versamento dall'intermediario che non riceve il pagamento per l'affitto (deve essere quindi il proprietario a pagare la cedolare secca); i proprietari che si servono di doppio intermediario invece al contrario rischiano di pagare due volte.
Tale situazione, secondo alcune precisazioni della stampa specializzata, si potrebbe verificare nel caso in cui le agenzie immobiliari incassano gli importi dei canoni di affitto mediante i siti web e poi li girano ai proprietari.

In questo caso (seguendo la lettura della norma) il portale dovrebbe operare una prima trattenuta del 21% e l'agente immobiliare una seconda. Di conseguenze il canone per l'affitto risulterebbe decurtato del 42%, una tassazione decisamente assurda per chi affitta a breve termine.

L'eventuale pagamento della tassa da parte di altro soggetto

Preliminarmente è importante precisare che non si può stipulare un contratto di locazione su un immobile che non è di proprietà, salvo i casi di usufrutto o sublocazione.
Se il conto corrente sul quale vengono versati i corrispettivi dei guadagni su Airbnb appartiene a soggetto diverso dal proprietario titolare dell'account, sarà comunque da imputare a costui la tassazione.

Quindi, il versamento della tassa Airbnb avverrebbe tramite l'intermediario per cui i siti sono chiamati ad agire come sostituti di imposta.
Sarà la piattaforma a versare allo Stato la cedolare secca per poi rifarsi sull'utente trattenendola dagli introiti dell'affitto Airbnb.

In conclusione

Nonostante le critiche pervenute su questi aspetti, secondo la novità legislativa (cd "Manovrina"), salvo modifiche in sede di conversione, il versamento della tassa Airbnb avverrebbe tramite l'intermediario per cui i siti sono chiamati ad agire come sostituti di imposta. Sarà la piattaforma a versare allo Stato la cedolare secca per poi rifarsi sull'utente trattenendola dagli introiti dell'affitto Airbnb.

Fonte articolo: Idealista.it

Con il voto di fiducia alla Camera, arriva ormai alle battute finali la manovra correttiva alla legge finanziaria che dovrà arrivare alla conversione entro il 23 giugno 2017.

Ecco tutte le novità che interessano il settore immobiliare.

Manovra correttiva 2017 detrazioni

Si modifica la disciplina in materia di cessione delle detrazioni spettanti per interventi di incremento dell’efficienza energetica nei condomìni. In particolare si estende fino al 31 dicembre 2021 la possibilità per i soggetti che si trovano nella no tax area (pensionati, dipendenti e autonomi) di cedere la detrazione fiscale loro spettante ai fornitori che hanno effettuato i lavori condominiali per l’incremento dell’efficienza energetica.
Inoltre si prevede che la detrazione può essere ceduta anche ad altri soggetti privati (compresi istituti di credito e intermediari finanziari). La cessione è consentita purché le condizioni di incapienza sussistano nell’anno precedente a quello di sostenimento delle spese. I soggetti cessionari hanno titolo a godere di un credito d’imposta in misura pari alla detrazione ceduta, fruibile in dieci quote annuali di eguale importo. Il credito d’imposta è utilizzabile esclusivamente in compensazione.

Manovra correttiva pignoramenti 

Con la modifica introdotta il Fisco potrà espropriare un immobile diverso dalla prima abitazione se il debitore possiede un patrimonio immobiliare complessivo del valore minimo di 120 mila euro. 

Stabilizzazione della mediazione 

Fine della fase di sperimentazione della mediazione in materia di condominio, diritti reali, divisione, successioni ereditarie, patti di famiglia, locazione, comodato, affitto di aziende, risarcimento del danno da responsabilità medico-sanitaria e da diffamazione a mezzo stampa o con altro mezzo di pubblicità nonché contratti assicurativi, bancari e finanziari. Dal 2018 sono posti a carico del Ministero della giustizia obblighi di relazione annuale alle Camere sui risultati prodotti dalla mediazione obbligatoria.

Detrazione fiscale per adeguamento sismico 2017

Si provvede a disciplinare le relative detrazioni qualora gli interventi per la riduzione del sismico siano realizzati nei Comuni inclusi nelle zone a rischio sismico 1 ai sensi della O.P.C.M. 3519/06, mediante demolizione e ricostruzione di interi edifici, anche con variazione volumetrica rispetto all’edificio preesistente, ove consentito dalle norme urbanistiche, da parte di imprese di costruzione o di ristrutturazione immobiliare che provvedano alla successiva alienazione dell’immobile, entro diciotto mesi dalla data di termine dei lavori.

Spettano le detrazioni previste in caso di riduzione del rischio sismico che determini il passaggio ad una classe di rischio inferiore, rispettivamente nella misura del 75% e dell’85% del prezzo della singola unità immobiliare e, comunque, fino a 96.000 euro per singola unità immobiliare.  I soggetti beneficiari possono optare per la cessione del credito alle medesime imprese che hanno effettuato gli interventi ovvero ad altri soggetti privati, con la facoltà di successiva cessione del credito, con esclusione di cessione ad istituti di credito e intermediari finanziari. I commi da 2 a 4 recano disposizioni di carattere finanziario concernenti la copertura finanziaria della predetta disposizione. 

Voucher lavori condominiali

Si introduce una nuova disciplina delle prestazioni di lavoro occasionale. Alle prestazioni di lavoro occasionali possono ricorrere le persone fisiche o altri utilizzatori. Per quanto concerne le persone fisiche, non nell’esercizio dell’attività professionale o d’impresa, possono ricorrere a prestazioni occasionali utilizzando il Libretto Famiglia, cioè un apposito libretto nominativo prefinanziato, acquistabile presso  l’INPS o gli uffici postali, e utilizzabile per il pagamento delle prestazioni occasionali rese nell'ambito di:

a) piccoli lavori domestici - inclusi lavori di giardinaggio, di pulizia o di manutenzione;

b) assistenza domiciliare ai bambini e alle persone anziane, ammalate o con disabilità.

Manovra correttiva 2017 affitti brevi

Dal 1° giugno entra in vigore l'imposta speciale che prevede il pagamento della cedolare secca del 21% per tutti gli affitti brevi, inferiori ai 30 giorni, stipulati da persone fisiche direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali online. La nuova imposta andrà a sostituire quella dell'Irpef e quella di registro che chi affitta è chiamato a pagare a fine anno con la dichiarazione dei redditi.

Fonte articolo: Idealista.it

Dal primo giugno entrerà in vigore l'imposta speciale introdotta con la manovra di primavera (la cosiddetta manovrina, articolo 4 del Dl 50/2017), che prevede il pagamento della cedolare secca del 21% per tutti gli affitti brevi, inferiori ai 30 giorni, stipulati da persone fisiche direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali online come Booking e Airbnb, ad esempio.

Da qui il soprannome "tassa Aibnb". 

La nuova imposta andrà a sostituire quella dell'Irpef e quella di registro che chi affitta è chiamato a pagare a fine anno con la dichiarazione dei redditi.

Trasmissione dati, ritenuta e sanzioni

Nell'audizione del 4 maggio 2017, è stato ribadito cheai sensi del comma 4 della norma in esame, gli adempimenti devono essere posti in essere non solo dagli Agenti immobiliari ma da tutti coloro che, in senso lato, effettuano intermediazione mettendo in contatto persone in ricerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare.

Si prevede per tali soggetti l'obbligo di trasmissione dei dati relativi ai contratti stipulati per il loro tramite e, laddove incassino i canoni o i corrispettivi, l'obbligo di applicare, in qualità di sostituti di imposta, la ritenuta del 21% all'atto dell'accredito e di provvedere al relativo versamento.
La ritenuta, nel caso in cui non sia stata esercitata l'opzione per il regime della cedolare secca, si considera operata a titolo di acconto.

La omessa, incompleta o infedele trasmissione dei dati richiesti è punita con la sanzione da euro 250 a 2.000 euro applicabile in caso di omissione di ogni comunicazione prescritta da leggi tributarie, ridotta alla metà se l'adempimento è effettuato correttamente entro i quindici giorni successivi alla scadenza.

Audizione del direttore dell'agenzia dell'Entrate

Il 4 maggio 2017, in Commissioni Riunite Bilancio Camera dei Deputati e Senato della Repubblica, durante l'audizione del direttore dell'agenzia dell'Entrate, è stato precisato che per i redditi rivenienti dai contratti di locazione breve previsti dall'art. 4 del decreto-legge n. 50 del 2017, stipulati a partire dal 1° giugno 2017, è previsto l'assoggettamento, su opzione, alle disposizioni relative alla cedolare secca di cui all'articolo 3 del d.lgs. 14 marzo 2011, n. 23, con l'aliquota del 21 per cento. 
Il regime della cedolare secca, con applicazione della aliquota del 21% è già applicabile ai contratti di locazione di durata inferiore a 30 giorni.

Il contenuto innovativo della norma è dato dalla previsione che ne estende l'applicazione ai contratti menzionati, in cui la locazione è integrata dai servizi di pulizia locali e cambio biancheria, nonché ai contratti di sub-locazione a quelli conclusi dal comodatario.
Il tratto di novità è dato, inoltre dalla previsione di obblighi posti a carico degli intermediari: la norma introduce, per finalità di controllo nonché di contrasto all'evasione fiscale, specifici obblighi, a carico dei soggetti esercenti attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali on-line.

Salvo modifiche in sede di conversione, il regime previsto si applica ai redditi derivanti dai contratti di locazione breve stipulati a decorrere dal 1 giugno 2017; tale termine, correlato alla previsione di gettito, dovrebbe (secondo l'Agenzia dell'Entrate) comunque escludere un ulteriore rinvio degli adempimenti, oltre la data di emanazione del Provvedimento, in quanto la norma stessa già contiene sufficienti indicazioni per l'effettuazione delle ritenute (la stessa norma prevede che il prelievo deve essere effettuato all'atto dell'accredito dei canoni e dei corrispettivi relativi ai contratti stipulati a partire dal 1 giugno).

I primi dati statistici 

Secondo i primi rilevamenti(ricerca condotta dal Monitor Allianz Global Assistance in collaborazione con l'istituto di ricerca Nexplora) 1 italiano su 2 ha dichiarato di aver già utilizzato o di voler utilizzare in futuro i servizi di home sharing, 1 su 4 lo preferisce ad alberghi e pensioni per le proprie vacanze, mentre il 30% ancora non conosce questa tipologia di soggiorno.
Sicché, secondo tale indagine, trenta milioni di italiani sarebbero colpiti dalla cedolare secca che sta per entrare in vigore con la manovrina del governo Gentiloni.
Di questi, hanno già usufruito del servizio o contano di farlo in futuro il 52% dei giovani compresi fra i 25 e i 34 anni, contro il 34% degli over 65.

L'aspetto più apprezzato di questo tipo di alloggio (con formula home sharing) resta il fattore economico, indicato dal 75% degli intervistati, la formula più economica rispetto alle tradizionali strutture ricettive.
Dal punto di vista territoriale, è emerso che il 57% sceglierebbe questo tipo di strutture per una meta europea, contro il 36% che le utilizzerebbe per un viaggio in Italia e solo il 7% per viaggiare fuori dall`Europa. Tra questi spicca il dato dei Baresi (49 %) e dei Bolognesi (83 %).

Gli aspetti controversi

Secondo Matteo Stifanelli (Country manager di Airbnb Italia):

Se la legge rimane questa siamo pronti a fare ricorso e ad aprire un contenzioso con lo Stato per tutelare i diritti dei nostri host. 

In pratica, a parere del Manager di Airbnb Italia, la nuova imposta così come è stata pensata viola in diversi punti la normativa europea, soprattutto in termini di privacy e di territorialità; ciò, in quanto, il servizio Airbnb fattura i suoi servizi dall'Irlanda, sicché il ruolo di sostituto d'imposta comporterebbe l'obbligo di avere la residenza fiscale in Italia. 

Ed ancora, secondo Stifanelli, il vero nodo sono questi emendamenti intesi come "tentativi di introdurre oneri ingiusti che nulla hanno a che fare con un miglioramento del rapporto tra cittadino e fiscalità ma puntano, chiaramente, a limitare il diritto di condividere la propria casa”.

Fonte articolo: Condominioweb.com

Tra le voci contrarie all'introduzione della nuova tassazione sulle locazioni brevi, la cosiddetta tassa Airbnb, c'è quella degli agenti immobiliari.

Le principali associazioni italiani dei mediatori che operano nel settore si sono dette contrarie all'approvazione di una normativa che "lungi dal colpire gli evasori, graverà proprio su chi opera legalmente nel mercato".

L'audizione di Fiaip

In audizione davanti alle commissioni Bilancio di Camera e Senato sulla manovrina bis, la Federazione italiana agenti immobiliari professionali Fiaip ha affermato che la nuova forma di tassazione degli affitti brevi sembra "una norma buttata lì pensando di colpire Airbnb, ma ha sbagliato mira, ha colpito noi che siamo gli unici con la residenza in Italia e che paghiamo le tasse in Italia. Loro che non hanno una stabile organizzazione continueranno ad operare liberamente". 

Gli adempimenti previsti nel decreto, "oltre ad essere inutili risultano eccessivamente gravosi con la conseguenza che finiranno per favorire ancora di più l'abusivismo e l'evasione, poiché l'obbligo non avrà alcun impatto su chi già rispetta i propri obblighi fiscali, mentre chi già non vi provvede non sarà certamente indotto a rispettarli, anzi aggirerà l'intermediario".

La lettera aperta di Fimaa

Sul tema è intervenuto anche il Presidente della Federazione Mediatori d'Affari (Fimaa) Santino Taverna, in una lettera aperta al Governo. "L’Associazione da me rappresentata manifesta apertamente il proprio apprezzamento per la volontà del Governo di fare chiarezza nel campo delle locazioni brevi, ma rileva come il rispetto delle leggi vigenti non possa avere come attenzione ed interesse unicamente l’evasione fiscale. Il rispetto delle leggi vigenti impone di porre attenzione - e contrastare - anche il fenomeno dell’abusivismo".

"Il decreto legge n. 50/2017, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale del 24.4.2017, all’art. 4 cita: “i soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali on-line”; tali norme si riferiscono quindi anche ai soggetti (portali internet) che non si limitano alla semplice pubblicazione di annunci, ma che, “anche attraverso la gestione di portali online”, svolgono attività finalizzata alla conclusione di contratti di natura immobiliare tra le parti messe in contatto, e quindi un’ “attività di intermediazione immobiliare”.

"Tale attività, legata non solo alla disciplina delle locazioni immobiliari, viene però svolta abusivamente perché nessuno di tali soggetti possiede, e rispetta, i requisiti previsti per legge (v. legge n. 39/1989) per poterla esercitare. Effettuano tali soggetti gli adempimenti antiriciclaggio? Hanno una assicurazione professionale per la tutela del cliente? Rispondono in solido dell’omessa registrazione dei contratti loro tramite conclusi? Rispondono per i vizi e difetti dell’immobile che dovevano essere conosciuti con l’ordinaria diligenza? O percepiscono solo le provvigioni?"

"Per essere legittimati a percepire le provvigioni per un’attività di intermediazione immobiliare bisogna soddisfare tutti i requisiti sopra descritti (e non solo) e quindi ben venga che finalmente il legislatore dia atto che vi sono dei portali che effettuano l’attività di intermediazione immobiliare (come più volte denunciato da FIMAA), ma si verifichi se tali portali abbiano, o meno, i requisiti per svolgere l’attività".

Fonte articolo: Idealista.it