Le tabelle millesimali sono uno strumento di funzionamento dell'assemblea nonché di ripartizione delle spese.

Attraverso di esse, è cosa nota, è possibile addivenire al calcolo dei quorum costitutivi e deliberativi, nonché calcolare la quota spesa spettante a ciascun condòmino.

Le tabelle millesimali, dice la legge (art. 1138 c.c.), sono un allegato al regolamento di condominio. Siccome il regolamento condominiale - è sempre l'art. 1138 c.c. a dirlo - è obbligatorio quando il numero dei condòmini è superiore a dieci, non è mancato chi ha concluso per la obbligatorietà delle tabelle superato tale numero.
Non è così: com'è stato in più occasioni affermato (si veda ad esempio, Trib. Trapani 28 febbraio 2008), l'adozione delle tabelle millesimali è sempre possibile - ad avviso dello scrivente obbligatoria - eventualmente anche per via giudiziale al di là del numero dei condòmini.

Per lungo tempo è stato dubbio se le tabelle millesimali potessero essere approvate a maggioranza. Le Sezioni Unite della Cassazione (n. 18477/2010) hanno eliminato ogni incertezza sancendo la legittimità delle tabelle approvate a maggioranza e revisionate.
Il dato letterale del nuovo art. 69 disp. att. c.c. - cioè quello modificato dalla legge n. 220 del 2012 e attualmente in vigore - secondo alcuni potrebbe portare a concludere per la necessità del voto favorevole di tutti i condòmini per l'approvazione di tabelle millesimali, ma così non pare essere secondo le prime letture date dalla giurisprudenza.
In questo contesto è utile rammentare che le tabelle millesimali possono avere origine:

- assembleare;

- contrattuale;

- giudiziale.

Con le stesse modalità si può giungere alla revisione dei millesimi.
La revisione per via contrattuale è sempre possibile, sostanziandosi eventualmente in una modificazione pattizia, mentre la revisione per assembleare e giudiziale è legittima solamente se le tabelle che s'intende cambiare sono errate ovvero non più attuali.
Sul modo di contestare le tabelle è utile segnalare una pronuncia della Corte di Cassazione - la sentenza n. 20071 dell'11 agosto 2017 - che ben fotografa la differenza tra giudizio finalizzato alla contestazione delle tabelle millesimali e giudizio di contestazione delle delibere.

Come si legge nel provvedimento citato "ove delle tabelle millesimali esistono, avendo esse, come già detto, natura valutativa e non attributiva della proprietà, la costituzione dell'assemblea e la validità delle deliberazioni possono essere riscontrate dal giudice sulla base di dette tabelle, finché non siano state modificate, senza essere tenuto ad esaminare i titoli di acquisto dei singoli condomini ed a valutarli, di sua iniziativa, come (eventualmente) difformi dalle tabelle; se il condomino intenda, non di meno, denunciare la violazione dell'art. 1118 c.c., è tenuto ad impugnare le tabelle, chiedendone la modifica giudiziale, e non le deliberazioni assembleari adottate in base alle tabelle medesime (cfr. Cass. Sez. 2, 18/08/2005, n. 16982)".

In sostanza chi è convinto della erroneità delle tabelle deve iniziare un apposito giudizio, non potendosi limitare ad eccepirlo in altro pur sempre connesso alla gestione condominiale, quale ad esempio quello d'impugnazione di una delibera.
Ricordiamo che nel giudizio di revisione delle tabelle millesimali - siano esse di origine contrattuale ovvero assembleare - è possibile chiamare in causa l'amministratore e non tutti i condòmini (art. 69 disp. att. c.c.).

Fonte articolo: Condominioweb.com

La legge italiana prevede una serie di agevolazioni per l'acquisto della prima casa, ossia per l'acquisto di un'abitazione da parte di una persona che, prima di allora, non sia proprietario di altri immobili.

Tali agevolazioni sono di natura fiscale e riguardano principalmente le imposte da pagare al momento della compravendita.

La normativa riguardante l'agevolazione per acquisto della prima casa è particolarmente articolata. Vanno sicuramente tenuti in considerazioni i testi di legge che la disciplinano, ma fondamentale importanza a tali fini è da attribuirsi anche alle circolari emanate nel corso del tempo dell'Agenzia delle Entrate.

Partiamo dal concetto di prima casa: essa non è necessariamente l'abitazione utilizzata per dimorarvi, quanto piuttosto il primo immobile ad uso abitativo che viene acquistato da una determinata persona umana.
Come ricorda l'Agenzia delle Entrare nella propria guida sull'acquisto della casa, le categorie ammesse alle agevolazioni prima casa sono:

- A/2 (abitazioni di tipo civile)

- A/3 (abitazioni di tipo economico)

- A/4 (abitazioni di tipo popolare)

- A/5 (abitazioni di tipo ultra popolare)

- A/6 (abitazioni di tipo rurale)

- A/7 (abitazioni in villini)

- A/11 (abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi)

Come precisato dal d.p.r. n. 131 del 1986, "l'immobile deve essere situato nel Comune in cui l'acquirente abbia o stabilisca entro diciotto mesi dall'acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello in cui l'acquirente svolge la propria attività ovvero, se trasferito all'estero per ragioni di lavoro, in quello in cui ha sede o esercita l'attività il soggetto da cui dipende ovvero, nel caso in cui l'acquirente sia cittadino italiano emigrato all'estero, che l'immobile sia acquistato come prima casa sul territorio italiano".

Essere acquirente della "prima casa" non vuol dire dover necessariamente stabilire la residenza in quell'abitazione. La legge è chiara sul punto: la residenza dev'essere fissata nel Comune in cui è situato l'immobile, non nell'immobile medesimo.

In questo contesto, è sempre l'Agenzia delle Entrate a specificarlo, "la locazione dell'immobile acquistato con l'agevolazione non comporta la decadenza della stessa, in quanto, non si ha la perdita del possesso dell'immobile" (Fonte: Agenzia delle Entrate).

Leggermente diverso il caso di locazione della prima casa che sia anche abitazione principale: in quest'ultima ipotesi l'immobile acquistato non è solamente il primo ad essere acquistato, ma l'acquirente vi fissa (o dichiara che lo farà) la propria residenza ai fini della fruizione di ulteriori benefici fiscali (es. detrazione interessi passivi mutui, esenzione IMU).
Secondo l'indicazione che si può desumere da una circolare del Ministero delle finanze, sebbene sia possibile la locazione parziale (es. una o più stanze), tale contratto potrebbe far venire meno, parzialmente, l'esenzione IMU.

Si legge nella circolare: "particolare risulta l'ipotesi dell'abitazione principale “parzialmente locata” trattandosi al tempo stesso di un immobile non locato per la parte adibita ad abitazione principale e di un immobile locato per la rimanente parte. In tal caso si ritiene, sulla falsariga delle scelte interpretative operate ai fini IRPEF fino al 31 dicembre 2011, che debba applicarsi la sola IMU nel caso in cui l'importo della rendita catastale rivalutata del 5% risulti maggiore del canone annuo di locazione (abbattuto della riduzione spettante ovvero considerato nel suo intero ammontare nel caso di esercizio dell'opzione per la cedolare secca)" (circolare n. 3/DF Ministero dell'Economia e delle Finanze).

Fonte articolo: Idealista.it

Si sta per tenere la riunione di condominio alla quale non potrai tuttavia partecipare.

L’unico modo per far valere la tua posizione in assemblea nonostante l’assenza e di votare sui punti all’ordine del giorno è di conferire a qualcuno una delega affinché ti sostituisca. 

Ma, in questo momento, ti fidi di una sola persona e solo a questa sei disposto a dare la delega: l’amministratore. Al contrario di molti altri condomini del tuo palazzo che, invece, vorrebbero sostituirlo, secondo te l’attuale amministratore è quello che meglio rappresenta i tuoi interessi. In una situazione del genere ti chiedi prima se l’amministratore di condominio può avere deleghe. Il tuo dubbio, infatti, è che non si possa fare e, in tale ipotesi, non solo la delega sarebbe illegittima ma ogni decisione in questo modo presa e, in definitiva, l’intera assemblea condominiale.

Come deve essere la delega

Per stabilire se è possibile dare una delega all’amministratore in sostituzione di uno o più condomini non si può non partire dalla riforma del condominio del 2012 che ha modificato anche le norme sulle deleghe. Viene stabilito, in particolare che la delega deve essere rilasciata per forza per iscritto.

Per uniformare le deleghe e facilitare l’adempimento, l’amministratore può inserire nell’avviso di convocazione di assemblea un prestampato da compilare a cura dei condomini che intendono rilasciare delega, che poi consegneranno al loro rappresentante (che a sua volta lo consegnerà all’amministratore).

Si può dare più di una delega alla stessa persona?

È possibile che la stessa persona riceva più di una delega e, quindi, rappresenti diversi condomini oltre ovviamente a se stesso. Esiste però un tetto: se nel condominio ci sono più di 20 condomini, ciascun rappresentante non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale.

Ciò evita che l’assemblea si riduca ad un incontro tra poche persone che rappresentano l’intero condominio, di fatto annullando il momento della discussione.
Il regolamento può prevedere ulteriori requisiti e modalità, ad esempio può stabilire che un condomino possa farsi rappresentare solo da determinate persone, come un parente o un altro condomino.

Si può dare la delega in assemblea all’amministratore di condominio?

Rispondiamo ora al quesito da cui siamo partiti: l’amministratore di condominio può avere deleghe? La risposta è negativa. La legge vieta espressamente che siano rilasciate deleghe, per la partecipazione a qualunque assemblea, all’amministratore del condominio. La norma è contenta nelle disposizioni di attuazione al codice civile che espressamente stabilisce: "All’amministratore non possono essere conferite deleghe per la partecipazione a qualunque assemblea". Questo perché l’amministratore potrebbe porsi in una condizione di conflitto di interesse.

Risultato: nessuna delega può essere conferita all’amministratore. Questi pertanto non può rappresentare alcun condomino o votare per conto suo.

Il leasing è un contratto di affitto con possibilità di riscatto del bene goduto, versando per un certo periodo un canone concordato.

Nello specifico del leasing immobiliare, si paga un canone di affitto per l’utilizzo di una casa acquistata da un altro soggetto. 

Dopo un certo lasso di tempo si potrà riscattarla, pagando quindi una cifra sicuramente inferiore a quella dovuta facendo direttamente l’acquisto.
Il contratto ha in genere una durata minima di 8 anni e prevede il pagamento di un acconto iniziale compreso tra il 10% e il 30% del prezzo di acquisto della casa. Si tratta quindi di una forma di finanziamento molto utile per chi al momento della stipula del contratto non dispone di tutta la cifra corrispondente al prezzo dell’immobile.

10 cose che è utile conoscere sul leasing immobiliare abitativo

1. Chi è il proprietario dell’immobile?
Nel contratto di leasing finanziario “prima casa”, la società di leasing è proprietaria dell’immobile fino a che l’utilizzatore non eserciti l’opzione finale di acquisto (riscatto). Una volta esercitata l’opzione finale di acquisto si perfeziona il trasferimento del diritto di proprietà dalla società di leasing al soggetto utilizzatore.

2. È obbligatorio esercitare l’opzione finale di acquisto (riscatto)?
No. L’opzione finale di acquisto rappresenta una facoltà dell’utilizzatore il quale può anche scegliere di non esercitarla. In tal caso deve restituire l’immobile alla società di leasing.

3. In quale modo il cliente dimostra di possedere i requisiti per le detrazioni IRPEF previste in caso di stipula di un leasing immobiliare abitativo?
Il requisito principale richiesto per il riconoscimento delle detrazioni IRPEF è che il reddito complessivo dell’utilizzatore non sia superiore a 55.000 euro su base annua; tale reddito è desunto dall’ultima dichiarazione dei redditi disponibile. Tutti i requisiti cui sono subordinati il riconoscimento e la misura delle detrazioni IRPEF (reddito annuo, non titolarità dei diritti di proprietà di altri immobili abitativi, età) sono, peraltro, facilmente riscontrabili dall’Agenzia delle Entrate in sede di verifica, in quanto dati già in possesso degli Uffici finanziari o dalla stessa facilmente acquisibili.

4. Se una coppia è cointestataria di un leasing prima casa e possiede entrambi i requisiti (ciascuno un reddito complessivo non superiore a 55.000 euro e un’ età inferiore a 35 anni) cosa succede?
Si considera il reddito complessivo per singola persona e le agevolazioni IRPEF sono ridotte al 50% (salvo il caso di coniuge fiscalmente a carico). Pertanto ciascuno può detrarre il 19% del canone leasing con un limite massimo di 4.000 euro e il 19% con un limite massimo di 10.000 euro al momento del riscatto.

5. Sul contratto di leasing si deve pagare l’imposta sostitutiva come nel mutuo?
No. Contrariamente al mutuo per il quale è prevista l’imposta sostitutiva dello 0,25% sull’importo mutuato, nel leasing non si deve pagare alcuna imposta sostitutiva.

6. Cosa succede quando il contratto di leasing è stato stipulato prima dei 35 anni ma questa età venga superata prima del 31 dicembre 2020?
Nulla. Le condizioni dell’età e del reddito complessivo devono essere soddisfatte esclusivamente al momento della stipula del contratto di leasing.

7. Chi paga IMU, TASI e TARI in caso di leasing prima casa?
IMU, TASI e TARI, a norma di legge, sono a carico dell’utilizzatore (e non del concedente proprietario) il quale se utilizza direttamente l’abitazione come propria dimora abituale, non sarà tenuto al pagamento né dell’IMU né della TASI, dal cui pagamento sono esentati gli immobili destinati ad abitazione principale dei titolari. Da tale esenzione sono escluse le abitazioni censite nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9.

8. Posso acquisire in leasing qualunque immobile per usufruire delle agevolazioni fiscali previste dalla Legge di Stabilità 2016?
Sì, per quanto riguarda le detrazioni IRPEF che prescindono dalle caratteristiche oggettive dell’immobile e possono pertanto riguardare anche immobili censiti nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9. No, per quanto riguarda le agevolazioni per acquisto “prima casa” (registro all’1,5%) non applicabili a immobili censiti nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9.

9. Se il cliente ha più di 35 anni può acquistare l’abitazione principale con un leasing?
Il leasing immobiliare abitativo può essere stipulato da qualsiasi persona fisica a prescindere dalla età, dal reddito e dalla proprietà di altri immobili abitativi; sono invece subordinate a specifici requisiti soggettivi e/o oggettivi le agevolazioni fiscali previste dalla Legge di Stabilità 2016: – le detrazioni IRPEF vengono riconosciute solo a soggetti con reddito inferiore a 55.000 euro, che non siano titolari dei diritti di proprietà su altri immobili abitativi, e in misura diversa a seconda dell’età (sopra o sotto i 35 anni); – le agevolazioni “prima casa” in tema di imposta di registro vengono riconosciute solo ad abitazioni diverse da quelle classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 e solo nel caso in cui l’utilizzatore possieda i requisiti soggettivi per accedere a tale tipo di agevolazione.

10. Cosa succede se il contratto di leasing è risolto perché il cliente non paga più i canoni di leasing?
A seguito della risoluzione il concedente ha diritto alla restituzione del bene. Al tal fine può avvalersi del procedimento per convalida di sfratto previsto per le locazioni ordinarie. Ottenuto il bene il concedente dovrà procedere alla vendita o alla ricollocazione del bene a valori di mercato, attenendosi a criteri di trasparenza e pubblicità (in sostanza ricorrendoalle “procedure competitive”), pagando così all’utilizzatore quanto ricavato dalla vendita o da altra collocazione del bene, al netto di quanto spettante alla società di leasing concedente pari a: – la somma dei canoni scaduti e non pagati fino alla data della risoluzione; – i canoni a scadere attualizzati; – il prezzo pattuito per l’esercizio dell’opzione finale di acquisto; – spese condominiali eventualmente sostenute, assicurazioni, costi tecnico/legali, altro.

Fonte articolo: Infobuild.it