Tornano a uniformarsi i requisiti oggettivi - relativi cioè alle caratteristiche dell'immobile - per ottenere l'agevolazione “prima casa”, a seconda che l'atto sia o meno imponibile a Iva.
Anche per gli acquisti soggetti a Iva, come già avviene dal 1° gennaio 2014 per quelli esenti o fuori campo (quindi soggetti a imposta proporzionale di registro), saranno escluse dal trattamento fiscale di favore le abitazioni di categoria catastale A1 (signorili), A8 (ville) o A9 (castelli e palazzi di eminente pregio storico-artistico). Il parametro di esclusione non sarà più dunque il fatto che l'abitazione sia considerata di lusso secondo i criteri fissati dal decreto del ministro dei Lavori pubblici del 2 agosto 1969.

La novità arriva con l'articolo 33 del decreto sulle Semplificazioni fiscali (Dlgs 175/14), che è stato pubblicato il 28 novembre in Gazzetta Ufficiale ed entrerà in vigore il prossimo 13 dicembre. E interviene su una situazione che dall'inizio dell'anno aveva bisogno di esser riallineata.

La «parificazione»
Negli acquisti imponibili a Iva, il riferimento ai criteri previsti dal Dm 2 agosto 1969 – vigente ancora per pochi giorni - è quello a un'articolata casistica che, ad esempio, nel caso degli appartamenti taglia fuori dal bonus “prima casa” «le singole unità immobiliari aventi superficie utile complessiva superiore a mq. 240 (esclusi i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e posto macchine)». Fino al 31 dicembre 2013, quelli stessi criteri valevano anche per gli acquisti non soggetti a Iva (da privati, enti o imprese esenti): per effetto dell'art.10 del Dlgs 23/2011 come modificato e integrato dal Dl Istruzione (art.26, Dl 104/2013 convertito dalla legge 128/2013) che, oltre a ritoccare le imposte di registro, ipotecaria e catastale, ha portato nel 2014 il nuovo requisito oggettivo della categoria catastale.
Dallo scorso 1° gennaio, nelle compravendite soggetta a imposta proporzionale di registro, l'agevolazione “prima casa” può quindi essere ottenuta per un immobile che ha le caratteristiche previste dal Dm 2 agosto 1969 ma che non è classificato come A1, A8 o A9. Dalla vicina entrata in vigore del Dlgs Semplificazioni, lo stesso accadrà per gli acquisti da imprese di costruzione o ristrutturazione entro cinque anni dalla fine dei lavori (o che esercitano comunque l'opzione Iva).

Le imposte agevolate sull'acquisto
L'agevolazione “prima casa” consiste in imposte inferiori alla norma. Per gli acquisti da privati (o enti o imprese esenti da Iva) si paga l'imposta di registro del 2% (anziché del 9%) sul valore catastale del fabbricato, indipendentemente dal prezzo di vendita e con un minimo di mille euro; più imposte ipotecaria e catastale in misura fissa di 50 euro ciascuna (non si pagano invece l'imposta di bollo e le tasse ipotecarie, pari a 320 euro). Per gli acquisti imponibili a Iva, è prevista invece un'imposta del 4% sul prezzo di vendita, al posto del 10% altrimenti previsto per gli immobili non di lusso, più imposte fisse (registro, ipotecaria e catastale) per 600 euro complessivi (200 euro ciascuna). L'agevolazione comprende le pertinenze, una sola però per ogni categoria C/2 (soffitta e cantina), C/6 (rimessa) e C/7 (tettoia chiusa o aperta).

I requisiti soggettivi
Oltre ai requisiti oggettivi, bisogna rispettare quelli soggettivi. L'acquirente deve infatti avere la residenza nel comune dove si trova l'immobile o impegnarsi a stabilirla lì entro 18 mesi dalla stipula dell'atto. Ma si può comprare, pur senza esservi residenti, nel comune dove si studia o lavora; e se ci si trasferisce all'estero per lavoro, la casa può trovarsi nel comune dove ha sede o esercita l'attività il soggetto da cui si dipende. Se l'acquirente è un cittadino italiano che risiede all'estero, l'immobile può essere situato in qualsiasi località purché sia la “prima casa” sul territorio italiano.
Chi compra deve inoltre dichiarare di non deve essere titolare, esclusivo o in comunione con il coniuge, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione su un'altra casa nel comune dove si trova quella acquistata. Né titolare su tutto il territorio nazionale, neppure per quote o in comunione legale, degli stessi diritti (inclusa la nuda proprietà) su un'altra abitazione acquistata, anche dal coniuge, con l'agevolazione “prima casa”.
Ad ogni modo, comprare un immobile come prima casa non comporta per forza doverlo destinare a propria abitazione principale. Le due definizioni (“prima casa” e “abitazione principale”), ai sensi fiscali, non sono equivalenti: si può infatti fruire delle agevolazioni previste per la prima casa pur abitando (ad esempio: in affitto o comodato) in un immobile diverso da quello che si vuole acquistare.

La perdita del bonus
Così come si ottiene, il bonus si può anche perdere. Quando? Se viene presentata una falsa dichiarazione; se non si trasferisce la residenza entro il termine di 18 mesi; se l'immobile viene rivenduto o trasferito, anche a titolo gratuito, entro cinque anni dalla data di acquisto: in quest'ultimo caso, le agevolazioni possono essere mantenute se entro un anno dalla rivendita si compra un'altra casa da adibire ad abitazione principale. La perdita del beneficio fiscale significa dover versare l'imposta “risparmiata” (differenza tra quelle ordinaria e quella agevolata), aumentata di una sanzione del 30% oltre agli interessi.

Fonte articolo: http://www.casaeterritorio.ilsole24ore.com/art/mercato-immobiliare/2014-12-04/case-lusso-agevolazioni-prima-144819.php?uuid=AbptJujK

La disciplina della tassa
Gli elementi essenziali della Tari sono rimasti sostanzialmente gli stessi rispetto al passato, se si esclude la maggiorazione di 30 centesimi a metro quadro (ora abrogata). Il soggetto tenuto al pagamento è chi occupa oppure detiene gli immobili a qualsiasi titolo e solo in caso di utilizzo non superiore a sei mesi (come per le locazioni estive) la tassa è posta in capo al proprietario. La superficie di riferimento resta quella calpestabile, mentre il passaggio al criterio dell'80% della superficie catastale partirà dopo che l'Agenzia delle Entrate avrà emanato un apposito decreto. Le differenze riguardano principalmente - specie per i comuni che nel 2013 sono rimasti alla Tarsu - l'utilizzo di nuovi parametri come il numero dei componenti del nucleo familiare e i coefficienti di produttività distinti per fasce d'utenza (domestica e non domestica), con quota fissa e variabile.

Le tariffe e le riduzioni
Le tariffe sono stabilite dai singoli enti in conformità al piano finanziario, utilizzando il metodo normalizzato (Dpr 158/99) e con possibilità di operare una flessibilità del 50% in più o in meno sui coefficienti di produttività, al fine di evitare brusche variazioni tariffarie. Si tratta comunque di un regime provvisorio destinato a far posto ad un nuovo regolamento tariffario statale che dovrà sostituire il Dpr 158, ormai non più attuale.
La tassa è ridotta in caso di disservizio, di ubicazione fuori dalla zona di raccolta, per le attività produttive di rifiuti speciali assimilati avviati al riciclo e per la raccolta differenziata delle utenze domestiche. Il comune può prevedere riduzioni tariffarie (abitazioni con unico occupante o ad uso limitato, abitazioni rurali, eccetera) sino al totale esonero, nonché ulteriori agevolazioni per situazioni di grave disagio sociale ed economico.
Nel complesso l'occupante dell'immobile dovrebbe pagare la Tari sulla base di tariffe determinate con criteri più flessibili e con un maggiore ventaglio di agevolazioni, nella logica del pareggio costi-ricavi. Tuttavia il passaggio alla Tari ha generalmente comportato un aumento delle tariffe, specialmente nei comuni che il 2013 sono rimasti alla Tarsu, dovuto a diversi fattori: 1) la copertura totale dei costi del servizio; 2) l'inserimento di ulteriori componenti dei costi (riscossione, eccetera); 3) l'applicazione del metodo normalizzato, che fa lievitare le tariffe di diverse utenze non domestiche (supermercati, fruttivendoli, eccetera).

La quota variabile delle utenze domestiche
Potrebbe anche trattarsi di errori commessi dagli enti, ad esempio nel calcolo della quota variabile delle utenze domestiche, che va computata una sola volta a prescindere dal numero delle pertinenze. Ipotizziamo di avere un'utenza dalla superficie complessiva di 150 mq.: appartamento (100 mq.), garage (30 mq.) e cantina (20 mq.). Consideriamo un nucleo familiare di 4 componenti a cui corrisponde una quota fissa di 1,2 €/mq. e una quota variabile di 45 euro, secondo il piano tariffario dell'ente. Applicando il Dpr 158/99 dovremmo avere una quota fissa pari a 180 euro (1,2 x 150 mq.) e una quota variabile di 45 euro, per un totale di 225 euro. Il comune potrebbe però aver moltiplicato la quota variabile per tre unità (abitazione e 2 pertinenze), falsando così l'importo finale che lievita a 315 euro. La quota variabile va invece computata una sola volta, essendo l'utenza domestica riferita alla medesima famiglia.

Fonte articolo: http://www.casaeterritorio.ilsole24ore.com/art/casa-e-fisco/2014-12-03/tari1-tutte-regole-tassa-200342.php?uuid=Ably6ajK

 A volte può far comodo dividere un appartamento grande in due spazi più piccoli e funzionali. Proprio questa è la richiesta di un cliente di Roma che ha deciso di frazionare il suo appartamento in due bilocali composti da cucina, camera da letto matrimoniale e bagno. Pochi i vincoli posti agli architetti che si sono potuti sbizzarrire con moltissime idee: ben 21. Vista l'impossibilità di avere due entrate indipendenti, l'unico fattore da tener conto era quella di creare uno spazio di entrata con le porte dei piccoli appartamenti.

La semplicità è la parola d'ordine di questo progetto: le mura prevedono tinte chiare per rendere gli spazi meno opprimenti e dare maggior risalto alla luce naturale proveniente dalle finestre. I bagni sono molto semplici, sempre per dare una sensazione di ambiente più spazioso. Le due zone giorno sono state studiate molto attentamente e lo studio milanese è riuscito ad inserire sia la cucina, che una zona con divano, libreria e televisore in un unico ambiente.

Al secondo posto troviamo il progetto di una interior designer di Belgrado. Questa soluzione prevede un primo appartamento con gli ambienti totalmente al contrario rispetto alla soluzione dello Yapp Studio. Appena entrati nell'appartamento infatti ci si trova a destra il salone, di fronte il bagno ed a sinistra la camera da letto. È una soluzione sicuramente molto interessante perché divide molto bene gli spazi. Il secondo appartamento è sostanzialmente simile a quello del progetto vincente. Gordana Ninkovic però non è riuscita a vincere nonostante il punteggio molto alto (7.8).

Al terzo posto troviamo il progetto di Francesca Baghino con un ottimo frazionamento degli spazi, ma probabilmente non in linea con i gusti del cliente, che comunque ha mostrato il suo apprezzamento per la soluzione proposta.

Fonte articolo: http://www.casaeterritorio.ilsole24ore.com/art/arredo-design/2014-11-28/come-frazionare-grande-appartamento-171157.php?uuid=Abz9p4hK