Con il successo del «no» al referendum in Grecia i mutuatari italiani possono stare tranquilli? È opportuno distinguere tra tasso fisso e variabile e scorporare gli elementi che concorrono alla determinazione del tasso finale, che si ottiene sommando lo spread (deciso dalla banca) a un indice interbancario o europeo (stabilito dal mercato).

Cominciamo dal tasso variabile. È agganciato all’andamento degli Euribor (oggi addirittura negativi per le scadenze a 1 e 3 mesi) o del tasso di riferimento della Bce (0,05%). Con la vittoria del “no” aumenterà certamente la tensione finanziaria. Lo abbiamo visto ieri quando Piazza Affari ha perso il 4% e lo spread sui titoli di Stato è risalito in area 160 punti.

Ma questo avrà un impatto sull’Euribor o sul tasso Bce? Probabilmente no, perché il tasso Bce e gli Euribor sono bassi in questo momento perché l’inflazione nell’Eurozona è bassa, vicina allo 0. Questi tassi saliranno solo quando l’inflazione tornerà a salire. E l’inflazione tornerà a salire solo quando l’economia sarà ripartita. Con le tensioni crescenti in Grecia l’economia dell’area rischia invece di rallentare il mini-slancio. Di conseguenza è difficile ipotizzare che Euribor e tassi Bce aumentino.

Potrebbe invece aumentare lo spread deciso dalla banca. Perché le banche italiane sono piene di titoli di Stato in portafoglio. È probabile che questi si deprezzeranno (nonostante l’intervento protettivo della Bce che da marzo ne ha comprati per un controvalore di 31 miliardi) impattando sul bilancio delle banche. Per questo gli istituti di credito potrebbero avere problemi in futuro (se le tensioni dovessero stabilizzarsi o accentuarsi con spread BTp-Bund oltre 200 punti) a mantenere sui livelli attuali (intorno all’1,5%-2%) gli spread praticati sui mutui. Riepilogando: il tasso Bce e gli Euribor non saliranno mentre gli spread (che pure concorrono alla formazione del tasso) potrebbere aumentare lievemente.

Passiamo ora ai tassi fissi. Questi sono agganciati all’andamento degli indici Eurirs, che a loro volta sono collegati al rendimento del Bund tedesco. È probabile, visto il “no” che nelle prossime sedute molti investitori si rifugeranno nel Bund, favorendone un ribasso dei tassi. Di conseguenza l’Eurirs potrebbe diminuire, a vantaggio dei nuovi mutuatari a tasso fisso. Cme per il tasso variabile, però, l’impatto positivo apportato dal tasso interbancario potrà essere neutralizzato o aggravato da un eventuale aumento degli spread delle banche italiane.

Ancora più complesso lo scenario in caso di Grexit. A quel punto le tensioni finanziarie potrebbero aumentare e lo spread BTp-Bund potrebbe posizionarsi intorno ai 250-300 punti spingendo le banche ad aumentare a loro volta lo spread praticato sui mutui che no nè direttamente collegato a quello dello mercato obbligazionario ma, vista l’esposizione delle banche italiani nei titoli di Stato, lo è indirettamente.

E in caso di Italexit? Qualche lettore ci ha posto anche questa domanda, ovviamente preoccupato di un eventuale contagio. Si tratta di uno scenario fantascientifico. Ma a livello scolastico possiamo dire che per chi ha già un mutuo la rata di 800 euro diventerebbe automaticamente di 800 nuove lire (perché è probabile che la conversione euro e nuova lire sarebbe 1:1). È però logico aspettarsi anche una svalutazione della nuova lira almeno del 10-15% che potrebbe tradursi in un’inflazione nei primi anni del 5%-7%. Di conseguenza, a parità di stipendio con l’Italexit chi ha stipulato un mutuo a tasso variabile sarebbe penalizzato dal rialzo dell’inflazione e dal rialzo dei tassi. Sarebbe penalizzato, a parità di stipendio, anche il mutuatario a tasso fisso che dovrebbe continuare a restituire 800 nuove lire al mese ma con una perdita del potere d’acquisto legata all’aumento dell’inflazione. In caso di adeguamento dello stipendio all’inflazione invece risulterebbe molto avvantaggiato, come accade normalmente per i mutui a tasso fissi quando l’inflazione sale. Ma ripeto, si tratta di esempi scolastici dato che al momento questo scenario non è neppure contemplato dai mercati e dagli analisti, a differenza del Grexit ritenuto più o meno probabile a seconda delle previsioni che spaziano da un 25% (strategist di Ig) di probabilità all’80% (gestore obbligazionario Bill Gross).

Fonte articolo: http://www.ilsole24ore.com - Finanza e mercati del 11 luglio 2015

Vincoli meno stringenti per superfici destinate a servizi pubblici e spazi inedificati destinati a interventi di riuso e di rigenerazione. Questo quanto previsto dagli emendamenti presentati al ddl sul consumo del suolo dai relatori Chiara Braga e Massimo Fiorio alle commissioni Ambiente e Agricoltura alla Camera.

Contenimento del suolo: nuova definizione superficie agricola
Il nuovo disegno di legge cambia la definizione di ‘superficie agricola’ dandone la seguente: “terreni qualificati come agricoli dagli strumenti urbanistici, nonché le altre superfici, non impermeabilizzate alla data di entrata in vigore della presente legge, fatta eccezione per le superfici destinate a servizi pubblici di livello generale e locale previsti dagli strumenti urbanistici vigenti, nonché per i lotti e gli spazi inedificati interclusi già dotati di opere di urbanizzazione primaria e destinati prioritariamente a interventi di riuso e di rigenerazione”.

In precedenza con ‘superficie agricola’ s'intendevano anche “le superfici in area urbanizzata, allo stato di fatto non impermeabilizzate, dove lo strato superficiale del suolo non sia stato coperto artificialmente, scavato o rimosso”. Di conseguenza gli interventi di rigenerazione e gli spazi per servizi pubblici non dovranno rispettare i vincoli di tutela per le aree agricole che la nuova norma prevede.

Riuso e rigenerazione: beneficeranno degli oneri di urbanizzazione
Gli emendamenti proposti ampliano le categorie d’interventi che possono godere dei proventi derivanti dagli oneri di urbanizzazione. Tali proventi saranno destinati anche a  “interventi di riuso e di rigenerazione, ad interventi di demolizione di costruzioni abusive, all'acquisizione e alla realizzazione di aree verdi destinate a uso pubblico, a interventi di tutela e riqualificazione dell'ambiente e del paesaggio, anche ai fini della messa in sicurezza delle aree esposte alla prevenzione e alla mitigazione del rischio idrogeologico e sismico e della tutela e riqualificazione del patrimonio rurale pubblico, nonché a interventi volti a favorire l'insediamento di attività di agricoltura in ambito urbano, attuati dai soggetti pubblici”.

Consumo di suolo e disposizioni transitorie
Le precedenti norme transitorie prevedevano che, dall'entrata in vigore della legge e per tre anni, non fosse consentito il consumo di suolo tranne che per i lavori e le opere inseriti negli strumenti di programmazione delle amministrazioni aggiudicatrici e nella Legge Obiettivo. I nuovi emendamenti invece stabiliscono che tale deroga varrà non più per l’intera Legge Obiettivo ma solo per le opere strategiche inserite nell'allegato del Documento di economia e finanza del 2015, comprendente circa 25 opere.

Fonte articolo: http://www.edilportale.com/news/2015/06/ambiente/legge-sul-consumo-di-suolo-meno-vincoli-per-la-riqualificazione_46610_52.html

In caso di crediti imprevisti, l’amministratore deve fornire al creditore tutti i nominativi dei condomini con l’indicazione delle quote millesimali. Lo ha stabilito il Tribunale di Monza con l’ordinanza del 3 giugno 2015.

Il diritto di accesso nel Codice 
La legge impone all’amministratore di comunicare ai creditori non soddisfatti che lo interpellano i dati dei condomini morosi e consente di agire nei confronti degli adempienti solo dopo avere infruttuosamente escusso i morosi.

Si tratta per l’amministratore di un dovere legale di salvaguardia dell’aspettativa di soddisfazione dei titolari di crediti derivanti dalla gestione condominiale, che delinea un obbligo per lui di cooperazione con costoro a prescindere dal contenuto del programma interno del suo rapporto di mandato con i condomini.

Il tenore letterale del primo comma dell’articolo 63 delle disposizioni attuative del Codice civile limita però tale obbligo alla comunicazione dei dati dei soli condomini morosi e non legittima affatto l’amministratore a fornire al creditore i nomi e le quote dei condomini in regola con i pagamenti.

L’ordinanza del Tribunale 
Il Tribunale di Monza è stato di diverso avviso e ha condannato l’amministratore a fornire al creditore l’anagrafe completa di tutti i nominativi con l’indicazione delle quote millesimali di ciascuno.

La decisione del giudice monzese opera una netta distinzione tra il credito già deliberato dall’assemblea da quello invece imprevisto che, come tale, non è stato ancora sottoposto ad approvazione. Per il primo trova perfetta applicazione il principio secondo cui il creditore non soddisfatto deve preventivamente escutere il condomino moroso e dunque è imposto all’amministratore solo l’obbligo di consegnargli il nominativo (e millesimi) di questi. Per i crediti invece non deliberati, tutti i condomini sono di fatto tenuti a pagare il credito pro quota millesimale, non sussistendo in tal caso la sussidiarietà di cui all’articolo 63, comma 2 delle disposizioni attuative del Codice civile: da qui il diritto del creditore di pretendere la consegna dell’intera anagrafica dei condomini.

L’ordinanza si spinge però oltre e ritiene che, non essendo dato di conoscere al creditore se rispetto al suo credito ci siano morosi ovvero se neppure si sia deliberato in merito, l’obbligo di comunicazione in capo all’amministratore si estende comunque anche alla intera anagrafica condominiale, ben potendo il creditore cercare tutela in via preventiva: "Sarà poi l’amministratore a dovergli comunicare se qualche condomino non sia moroso, avendo pagato la sua quota". Ed ancora: "L’espressione “dati” dei condomini morosi dell’articolo 63, comma 1 delle disposizioni attuative deve intendersi comprensiva anche delle quote millesimali", essendo esclusa la solidarietà tra i condomini (Cassazione, Sezione unite, 9148/2008) e dovendo il creditore agire pro quota.

I dubbi per la privacy 
Il ragionamento non convince del tutto, vuoi perché la ratio del comma 1 dell’articolo 63 è certamente quella di proteggere i condomini solventi e vuoi perché in contrasto con la normativa di tutela della privacy. Infatti, la superfluità del consenso dei condomini morosi al trattamento dei loro dati personali discende dall’articolo 24, primo comma, lettere a) del Dl 196/2003, non essendo richiesto ogni qualvolta il trattamento sia necessario per adempiere a un obbligo previsto dalla legge (appunto dall’articolo 63, comma 1 delle disposizioni attuative).

La riforma non autorizza invece l’amministratore a fornire al creditore il nominativo e le quote dei condomini in regola con i pagamenti, quindi il comunicarlo esula dagli obblighi legali e contrattuali dell’amministratore e impone pertanto il preventivo consenso dell’interessato in base all’articolo 23 del Dlgs 196/2003.

Fonte articolo: il quotidiano del condominio, il Sole24Ore web. 

"In Italia ci sono circa 1,1 milioni di condomini e si stima che per ogni intervento strutturato di efficientamento energetico serva un investimento di almeno un milione di euro. Ecco dove sta l’economia. Se poi consideriamo che ogni dieci anni saranno necessari interventi di manutenzione, abbiamo creato un’industria". Alessandro Ponti, A.D. di Harley&Dikkinson (H&D) e presidente di REbuilding Network, sottolinea le criticità del mercato italiano legate ad un gap culturale e al frazionamento della proprietà, ma si fa promotore di una squadra che ha già aggregato sei aziende che singolarmente sono impegnate sui temi dell’efficienza energetica.

Nella rete oggi si contano oltre a H&D Finance anche il distretto tecnologico Habitech, iGuzzini, Riello, Saint-Gobain Italia e Schneider Electric. "Il nostro obiettivo è mettere a fattor comune un sistema di tecnologie per efficientare gli edifici esistenti. Abbiamo fatto un primo test a Roma in via Ermete Novelli non lontano da Piazza delle Muse – racconta Ponti – e il cantiere partirà a breve. È un piano rigenerazione energetica per un edificio di proprietà dell’Inpgi (l’istituto previdenzialie dei giornalisti, ndr), una palazzina degli anni ’50 di sette piani, circa 4.500 mq di superficie, con 22 alloggi che passerà dalla classe energetica G alla A+". Il progetto è dello studio Freyrieflores Architettura e il business-plan prevede una spesa di circa 21 euro/mq per la manutenzione e di 100 euro/mq per la rigenerazione energetica. Se oggi ciascuna famiglia in quel palazzo consuma 2.700 euro all’anno, dopo l'intervento ne risparmierà 1500.

Il progetto romano dovrà passare i test del cantiere e della gestione ma la direzione è quella auspicata per le migliaia di edifici delle grandi e piccole città italiane e incentivata dal mondo Rebuild. "Bisogna lavorare al fianco degli amministratori di condominio – spiega Ponti – e nella nostra rete ne raccogliamo 18mila dei 25mila italiani. Speriamo di riuscire a trasmettere il messaggio che tramite loro dovrà arrivare ad ogni singolo condomino".

Sull’efficienza energetica e la valorizzazione del patrimonio costruito ci sono già alcuni prodotti finanziari studiati ad esempio da Ubi o dalla Popolare di Milano, con finanziamenti a tasso zero e senza garanzie, "prodotti che le banche ci rilasciano direttamente per conto dei nostri clienti – dice Ponti – proprio perché investono su una filiera efficientata". In molti sostengono che le risorse non siano un problema, ma il mercato non parte. Perché? "Banche e Fondi di investimento mettono i soldi – dice Ponti – ma manca la cultura sia da parte del progettista sistemico che dell’amministratore di condominio, due soggetti che oggi difficilmente dialogano tra loro".

L’edilizia italiana ha bisogno di cambiare marcia, superare le resistenze e darsi una prospettiva di esponenzialità sia nei numeri che nelle prestazioni da raggiungere. La creazione di nuovo valore passa dalla deep renovation dei condomini energivori e a Riva del Garda si dimostra che il mercato offre tutte le tecnologie, i materiali e le soluzioni per raggiungere gli obiettivi europei di ridurre dell'80% le emissioni di CO2 entro il 2050. Oltre confine a Parigi, è la società ferroviaria francese Sncf a fare scuola con un condominio di 87 appartamenti, occupato, degli anni 50, che è stato riqualificato abbattendo dell’80% i consumi. Il costo di intervento è stato dell'ordine dei 500 euro/mq. "Il punto di forza di questo progetto è la proprio sua replicabilità – sottolinea Alberto Ballardini, responsabile dei servizi per edifici esistenti di Habitech – e uno degli obiettivi di Rebuild è proprio quello di testare sul campo soluzioni che possano essere proposte su larga scala misurando il raggiungimento dei risultati".

Fonte articolo: http://www.casa24.ilsole24ore.com/art/condominio/2015-06-24/condomini-crescita-sinergie-i-settori-182802.php?uuid=AC6yOWF