Cresce il ricorso al Fondo garanzia prima casa, lo strumento ricolto principalmente alle giovani coppie che opera a monte della concessione del mutuo offrendo alle banche una garanzia del 50% sul rimborso.

Tra febbraio 2015 e marzo 2016, secondo l’Abi, sono state infatti registrate richieste di accesso per 808 milioni di euro, di cui 531 milioni di nuovi mutui già erogati o in attesa di essere concessi.

Il numero delle domande è passato da 62 al mese (nel marzo del 2015) a circa 450 (nel marzo del 2016), in particolare con un maggior utilizzo registrato in Lombardia, Emilia Romagna, Piemonte, Sicilia e Lazio. Lo strumento ha interessato gli under 35 per il 58% del totale erogato.

Il Fondo, sottolinea l'Abi, rappresenta un fondamentale esempio di collaborazione tra banche e Istituzioni, a disposizione delle famiglie che aspirano ad acquistare l'abitazione principale. L'obiettivo è, infatti, continuare a favorire l'accesso ai mutui attraverso una dotazione da 550 milioni di euro che potrebbe garantire finanziamenti potenziali per 12-15 miliardi di euro. Le banche che utilizzano il Fondo non possono richiedere ulteriori garanzie ai mutuatari, oltre a quella ipotecaria.

Il “Fondo di garanzia per la casa” controgarantito dallo Stato prevede il rilascio di garanzie a copertura del 50% della quota capitale dei mutui ipotecari (fino a 250mila euro) erogati per l'acquisto, o la ristrutturazione per l'accrescimento dell'efficienza energetica, degli immobili adibiti a prima casa, con priorità di accesso per le giovani coppie o ai nuclei famigliari monogenitoriali con figli minori, nonché di giovani con contratti di lavoro atipico con età inferiore a 35 anni. 

La garanzia può essere richiesta da coloro che, alla data di presentazione della domanda di mutuo, non risultino proprietari di altri immobili ad uso abitativo, salvo quelli di cui abbiano acquistato la proprietà per successione e che siano in uso a titolo gratuito a genitori o fratelli.
Ad ora, comunica l’Abi, hanno aderito al Fondo 142 banche (rappresentando più del 70% in termini di sportelli bancari) che sono impegnate anche a promuovere una informazione sempre più adeguata sull'iniziativa. La lista è consultabile presso il sito del Gestore Consap www.consap.it, dove è possibile scaricare anche l’apposito modulo di domanda.

Fonte articolo: Casa24.ilsole24ore.com

"L’invarianza di gettito a livello comunale è un punto fermo. Penso che ricominceremo a discutere della riforma del catasto e da qui ripartiremo: l’avevamo deciso all’unanimità". Le parole del viceministro dell’Economia, Luigi Casero – pronunciate mercoledì a Roma al convegno per i 130 anni del catasto - suonano come una garanzia per tutti quei proprietari d’immobili che temono nuovi rincari dalla riforma del catasto.

E non a caso la precisazione è stata definita "importante" da Confedilizia ieri con un comunicato.

Il riordino è stato messo in stand-by dal Governo l’estate scorsa, ma ora è richiamato nell’agenda delle riforme dal Def, sia pure con una certa prudenza e dopo la verifica degli effetti distributivi per contribuenti e Comuni, da completare tra il 2016 e il 2018. In attesa delle "scelte politiche che competono al Governo", però, il lavoro dei tecnici non si ferma, come ha ricordato il direttore delle Entrate, Rossella Orlandi. L’obiettivo è arrivare a un sistema integrato in cui sia possibile reperire le informazioni identificative, tecniche e censuarie, oltre a quelle relative alla titolarità degli immobili e al loro valore Omi.

Quello del catasto è un "work in progress", ha aggiunto Gabriella Alemanno, Vicedirettore delle Entrate, nel corso del dibattito seguìto alla prolusione di Saverio Miccoli, ordinario di Estimo civile all’Università La Sapienza. "Dopo lo stop alla riforma – ha spiegato Alemanno – ci siamo fermati con le attività di stima degli immobili, ma è proseguita la pulizia delle banche dati". Il che significa individuare le unità immobiliari che si trovano in uno stesso edificio (così da far emergere i classamenti anomali), ma anche - ad esempio - bonificare le particelle catastali incoerenti: solo nel 2015 ne sono state corrette 671mila. Va in questa direzione anche la pubblicazione della consistenza in metri quadrati delle unità a destinazione ordinaria, scattata il 9 novembre scorso. "Ed è un passaggio che crea anche maggiore partecipazione del cittadino", ha sottolineato Alemanno.

Proprio sull’importanza di coinvolgere i proprietari tramite i professionisti si è soffermato il Presidente dei Geometri, Maurizio Savoncelli, categoria da cui nel 2015 è arrivato il grosso del milione e 262mila Docfa per variazioni e nuove costruzioni. Savoncelli ha fatto un appello a "non impoverire l’Agenzia di professionalità tecniche: anche se dal 1° giugno scorso trasmettiamo gli atti solo in via telematica abbiamo bisogno di un’interfaccia negli uffici". Sempre in tema di interazione tra privati e amministrazione, il Presidente del Notariato, Maurizio D’Errico, ha ricordato "l’esperimento riuscito della conformità catastale", la cui verifica al momento del rogito è obbligatoria dal 2010.

È emersa con forza anche la necessità di un maggiore coinvolgimento dei Comuni, talora distratti nella “manutenzione” della propria base imponibile, intesa come verifica del corretto accatastamento degli edifici (come spiegare, altrimenti, le città con il record di immobili iscritti in categorie a rendita zero, come collabenti o in costruzione?). Sul punto Alessandro Cattaneo, Presidente della Fondazione valore comune dell’Anci, è stato chiaro: "Il tema “patrimonio”, sia publico che privato, era in coda alle priorità dei Comuni, ma il trend è cambiato, anche per la riduzione di risorse subita dagli enti locali. Ora chiediamo solo al legislatore di darci un quadro normativo certo, poi dovremo essere bravi a lavorare a livello locale in pool con professionisti e contribuenti per metter mano alla questione catastale".

L’impressione, comunque, è che per mettere mano alla questione catastale a livello nazionale sarà indispensabile superare i rischi di impopolarità tra i cittadini, oltre che di rincari. Un aiuto in questa direzione può arrivare dall’abolizione del prelievo sull’abitazione principale, come ha spiegato il Girettore generale delle Finanze, Fabrizia Lapecorella: "Le prime case sono possedute per il 36% da dipendenti e per il 40% da pensionati. Aver detassato la prima casa elimina alcune gravi iniquità distributive del prelievo e riduce la percezione della tassazione". 

Fonte articolo: IlSole24ore.com, vetrina web

Via libera del Cdm al Decreto attuativo della direttiva Ue sui mutui: la casa va alla banca senza passare dal tribunale dopo 18 rate non pagate; la clausola non si applica ai vecchi mutui.

In caso di vendita forzata l’eccedenza resta all’ex proprietario; il debito si estingue anche se l’incasso è inferiore. 

La "versione italiana" della “direttiva europea sui mutui” introduce delle importanti novità per i mutuatari che sono in difficoltà con il pagamento delle rate, ma non solo. Cerchiamo di capire come possono impattare queste misure sia sui mutui attualmente in essere (sottoscritti prima dell’introduzione in Italia della norma) sia per i mutui che verranno stipulati a partire da oggi. 

1. Sto pagando un mutuo a tasso variabile stipulato nel 2008. Quali sono le novità che mi riguardano?
In questo caso non cambia nulla, valgono infatti le regole vigenti, dato che il decreto che introduce in Italia la “direttiva mutui” non è retroattivo. Ne consegue che per tutti i mutui in essere ad oggi funziona così: prima che il creditore possa sferrare "l'ultimo attacco", il debitore può collezionare sei "cartellini gialli". L'articolo 40 del Testo unico bancario stabilisce infatti che quando il pagamento di una rata viene effettuato con un ritardo compreso fra 30 e 180 giorni il debitore può evitare azioni esecutive pagando solo gli interessi di mora. Solo dopo sette ritardati pagamenti scatta il "cartellino rosso" e il creditore può chiedere il rimborso immediato dell'intero debito. Ed eventualmente far scattare la procedura di pignoramento dell'immobile. La procedura prevede che nel caso non vengano pagate sette rate, la banca può attivare la procedura giudiziaria per ottenere il rimborso immediato del credito. La palla quindi passa al giudice che dovrà valutare caso per caso. In alcuni casi il mutuatario - per via dell’intermediazione del giudice - può provare a rimettersi in regola. In caso contrario il giudice finirà comunque per mettere l’immobile all’asta. 

2. Se la casa viene venduta all’asta a un prezzo inferiore al debito residuo del mutuatario insolvente cosa succede?
Per tutti i mutui in essere - dove quindi resta, in caso di insolvenza, l’intermediazione del giudice prima di un’eventuale messa all’asta dell’immobile - vale la regola che se il ricavato della vendita dell’immobile in asta è inferiore al debito residuo, la posizione debitoria del mutuatario insolvente con la banca resta aperta. La versione italiana della "direttiva mutui" - che è valida solo per i nuovi mutui - invece cambia questo principio. Se la banca ricava dalla vendita di un immobile un importo più basso rispetto al debito residuo non avrà comunque più nulla a pretendere dal debitore. Se invece ricaverà un importo superiore, dovrà accreditare al mutuatario la differenza.

3. Quali sono le novità più importanti introdotte con il nuovo "Decreto mutui" in Italia?
I punti più significativi sono due. Il primo riguarda il numero di rate non pagate che fa scattare "il cartellino rosso" per il debitore. Non più sette , ma 18 (per la verità il testo della direttiva europea ne prevede sempre sette, ma la "versione italiana" ha ampliato questo numero, portandolo a 18, per offrire un maggiore vantaggio ai mutuatari insolventi). Questo per mediare secondo aspetto, che invece punta (rispetto alla vecchia regola) a permettere alle banche di accelerare i tempi di rientro del credito. Con la nuova norma, infatti, scompare l’intermediazione del giudice in caso di insolvenza del mutuatario (dopo 18 rate non pagate). La banca non dovrà più attivare la procedura giudiziale ma potrà direttamente espropriare l’immobile e metterlo in vendita per recuperare il credito inesigito.

4. La regola delle “18 rate non pagate” sarà valida per tutti i nuovi mutui?
No, solo per i mutui che avranno questa clausola che la banca avrà la facoltà di inserire nel contratto. Difatti, quindi, la novità è un’opzione contrattuale che gli istituti di credito potranno presentare al mutuatario prima della firma del contratto. In linea teorica, quindi, il mutuatario (qualora non voglia accettare questo punto) potrebbe anche scegliere il nuovo mutuo in funzione degli istituti che manterranno aperta anche la "vecchia via", ovvero la dichiarazione dello stato di insolvenza dopo "sette rate non pagate", a fronte però del mantenimento dell’intermediazione del giudice prima di arrivare al caso estremo, ovvero l’esproprio dell’immobile.

5. Lo Stato mette a disposizione del mutuatario in difficoltà altri strumenti per evitare di arrivare alla rottura con la banca?
Il mutuatario in difficoltà con il pagamento delle rate non è oggi lasciato completamente alla deriva. Il Ministero delle Finanze e l’Associazione bancaria italiana hanno dato vita al "Fondo di solidarietà per l’acquisto della prima casa". Possono accedervi i mutuatari con un reddito Isee non superiore a 30mila euro, un mutuo non superiore a 250mila euro e relativo all’acquisto della prima casa, in caso di: perdita del posto di lavoro (sia a tempo determinato che indeterminato), morte o sopraggiunto handicap grave o condizione di non autosufficienza. In questi casi è possibile sospendere il pagamento dell’intera rata per 18 mesi. Inoltre da marzo 2015 l’Abi e le principali associazioni dei consumatori hanno concluso un accordo che estende la possibilità di sospendere il pagamento anche ai cassaintegrati. In questo caso però il mutuatario potrà sospendere il pagamento solo della quota capitale della rata mentre dovrà continuare a pagare gli interessi. 

6. Cosa succede se estinguo il mutuo in anticipo. Dovrò ripagare la penale che Bersani aveva abolito nel 2007?
La direttiva europea menziona la possibilità di applicare la penale in caso di rimborso parziale o estinzione anticipata del mutuo. La "versione italiana" non ha però recepito questo punto: quindi sia per i vecchi che per i nuovi mutui resta la possibilità - caso unico in Europa - di poter abbattere o estinguere il mutuo in anticipo senza costi aggiuntivi.

Fonti articolo: IlSole24Ore.com, vetrina web

La risoluzione consensuale di un contratto di locazione relativo ad un immobile ad uso abitativo richiede necessariamente l'adozione della forma scritta.

Lo ha ribadito la Corte di Cassazione nella sentenza n. 7638 depositata il 18 aprile scorso.

IL CASO

Il locatore aveva agito in via monitoria nei confronti del conduttore ottenendo dal giudice il pagamento di circa 1300 euro a titolo di canoni di locazione immobiliare. L'opposizione proposta dal conduttore veniva accolta dal tribunale con sentenza, successivamente confermata anche in sede di gravame. Ora, la Suprema Corte, accogliendo il ricorso del locatore, ha cassato con rinvio la pronuncia emessa dal giudice d'appello e fondata sulla decisiva affermazione che lo scioglimento del contratto di locazione per mutuo dissenso fosse avvenuto per comportamenti concludenti e comunque in forma verbale. La Corte ha ritenuto così fondate le ragioni del ricorrente, il quale, nel motivi di ricorso, aveva sostenuto che, essendo necessaria ad substantiam la forma scritta per la stipulazione del contratto di locazione di immobili a scopo di abitazione, altrettanto è da ritenersi per il contratto di risoluzione consensuale di esso, non essendo possibile ritenere sussistente una sua tacita risoluzione.

A giudizio della Corte, deve ritenersi assolutamente pacifico nella giurisprudenza di legittimità il principio per cui, in caso di contratti per la cui valida stipulazione è richiesta la forma scritta ad substantiam – tra i quali può senz'altro annoverarsi il contratto di locazione ad uso abitativo ai sensi dell'articolo 1, comma 4, della Legge n. 431/1998 – il mutuo dissenso deve rivestire la medesima forma prevista per la conclusione del negozio. 

Deve infatti ritenersi superato il precedente orientamento secondo cui la risoluzione consensuale del contratto di locazione non sarebbe soggetta a vincoli di forma, orientamento del resto riferito e riferibile ai contratti di locazione non soggetti al requisito di validità della forma scritta, e cioè anteriori al 1998 ovvero non aventi ad oggetto immobili destinati ad uso abitativo. 

L'adozione del requisito formale, il quale può ritenersi integrato e soddisfatto soltanto in presenza di un documento contenente l'espressa e specifica dichiarazione negoziale delle parti, riguarda tuttavia esclusivamente la risoluzione del contratto di locazione per mutuo dissenso e non anche la mera disdetta contrattuale, istituto in ordine al quale, conclude la Cassazione, vale invece il principio della libertà di forma come confermato in varie pronunce.

Fonte articolo: IlSole24Ore.QuotidianodelCondominio, vetrina web