La mancata locazione di un immobile per cause imputabili al condominio (infiltrazioni di acqua nell’appartamento, proveniente dalle coperture condominiali) ne comporta il mancato godimento per colpa altrui e, quindi, il dovere di risarcire il danno.

In una recente sentenza (la 10870/2016) la Corte di cassazione ha dato ragione ad un condòmino che aveva citato in giudizio il condominio per sentirlo condannare al rifacimento dei lavori di alcune coperture condominiali e al risarcimento dei danni derivanti dalle infiltrazioni presenti all’interno di un suo immobile di proprietà che non avevo potuto locare, causandogli un notevole pregiudizio economico.

I GRADI DEL GIUDIZIO

Condannato, in primo grado, il condominio al rifacimento dei lavori indicati dalla Ctu nonché al pagamento dei danni in favore dell’attore ed estromessa la "terza chiamata (ditta che aveva eseguito i lavori)" in base all’articolo 1667 del Codice civile, la Corte di appello rigettava la domanda di risarcimento danni in quanto, pur essendo un danno derivante dal mancato godimento di un diritto reale, l’attore non aveva fornito alcun elemento per la sua quantificazione.

La ditta appaltatrice veniva così obbligata al risarcimento, al posto del condominio, delle spese che avrebbe dovuto affrontare per il rifacimento delle opere ordinate dai giudici. E veniva confermata la legittimazione passiva del condominio in quanto l’attore non aveva agito in giudizio per far valere i diritti derivanti dal contratto di appalto ma in qualità di condòmino per la realizzazione dei lavori necessari alla tutela delle parti comuni dell’edificio e per il risarcimento dei danni derivanti dalle parti comuni stesse.

I giudici di legittimità, riguardo al risarcimento del danno, ribaltavano però la sentenza della Corte di appello. Appurato che le infiltrazioni lamentate avevano impedito al condòmino danneggiato - che non si era disinteressato all’utilizzo del bene - di locare l’immobile, per i giudici di legittimità il pregiudizio andava risarcito mediante ricorso ad elementi di carattere presuntivo, tra i quali quelli che emergevano dalla Ctu, con i quali poter procedere al calcolo, a sua volta presuntivo, del valore locativo dell’immobile.

Riguardo, invece, al difetto di legittimità passiva del condominio, osservava la Corte che, dagli atti di causa, si evinceva che il danneggiato non aveva inteso far valere in giudizio le garanzie e le azioni discendenti dal contratto di appalto, bensì aveva agito in qualità di condòmino per ottenere l’esecuzione dei lavori per la tutela delle parti comuni, nonché per il risarcimento dei danni derivati dalle stesse parti. Per queste motivazioni la Cassazione rigettava il ricorso incidentale del condominio e dava pienamente ragione al condòmino danneggiato.

Fonte articolo: Quotidianocondominio.ilsole24ore.com, vetrina web

Con la scadenza di domani debutta l’esenzione totale dell’abitazione principale, da Imu e Tasi. Si tratta, però, di una esenzione la cui portata non coincide con la nozione di prima casa, valevole per le agevolazioni in materia di imposta di registro.

Non è esente, infatti, l’unica unità immobiliare in possesso di un soggetto che risiede in un immobile in affitto. Deve pertanto trattarsi della casa in cui il contribuente dimora abitualmente e risiede anagraficamente. Condividono la medesima sorte le pertinenze, nella misura massima di una unità per ciascuna categoria catastale C2, C6 e C7. 

GLI IMMOBILI DI PROPRIETA' DEI DUE CONIUGI E IN COMODATO

Occorre porre attenzione all’ipotesi di residenze distinte tra coniugi non separati. In tale eventualità, se i due coniugi risiedono ciascuno in un immobile di proprietà e le due case sono ubicate nello stesso comune, solo una delle due avrà diritto all’esenzione. Se vi sono dei figli, in linea di principio, l’abitazione principale coincide con quella dove questi risiedono. 
Se invece le due residenze separate sono ubicate in Comuni diversi, sarà possibile esentare entrambe, a condizione, ovviamente, che nelle due unità i due coniugi effettivamente dimorino abitualmente. Un caso particolare si verifica in presenza di due unità contigue, autonomamente accatastate, utilizzate unitariamente come abitazione principale. In questa ipotesi, di regola, l’abitazione principale è solo una di esse, a scelta del contribuente, a meno questi non provveda alla fusione catastale delle due case.

Se tuttavia la fusione è impedita dalla distinta titolarità dei due immobili (ad esempio, ciascuno in proprietà di uno dei due coniugi), allora si è dell’avviso che sia possibile procedere alla fusione ai soli fini fiscali. Si tratta di una procedura tipizzata che conserva la distinta annotazione in catasto delle due case, ma genera due rendite catastali determinate considerando ciascuna unità come una porzione di un unico fabbricato. In questo modo, è possibile fruire dell’esonero per l’intero compendio immobiliare, sempre che questo, ovviamente, non venga classificato come immobile di lusso (A1).
Non sono soggetti a Tasi neppure i detentori di immobili adibiti a propria abitazione principale, limitatamente alla loro quota d’imposta. 

Con riferimento all’esenzione della dimora coniugale, si ritiene che la stessa operi anche se l’immobile è detenuto in comodato mentre in caso di fabbricato detenuto in locazione, assegnato al coniuge separato o divorziato, dovrebbero valere le regole ordinarie. Per quanto attiene infine alle assimilazioni regolamentari, queste riguardano le unità non locate di anziani o disabili residenti in istituti di ricovero. Trattandosi, peraltro, di una decisione rimessa alla libera scelta del Comune, in assenza di delibera i suddetti fabbricati sono regolarmente soggetti a imposta. 

Un diverso trattamento è previsto per il comodato gratuito a figli o genitori. In questo caso, trova applicazione la riduzione dell’imponibile a metà, in presenza di una pluralità di condizioni. Deve trattarsi di parenti in linea retta entro il primo grado e il comodatario deve adibire la casa a propria abitazione principale. Il comodante, inoltre, deve risiedere nel medesimo comune in cui è sita la casa in comodato e non deve possedere altra unità immobiliare ad uso abitativo in tutto il territorio nazionale, con esclusione dell’abitazione principale. Occorre, infine, che il contratto sia registrato, seppure in ritardo. 

1. ESENZIONE DELL’ABITAZIONE PRINCIPALE 

Si tratta dell’unità immobiliare non di lusso (diversa quindi da A1, A8 e A9) in cui il possessore risiede e dimora abitualmente con la sua famiglia. L’esenzione si estende alle pertinenze, nella misura massima di tre unità, purchè appartenenti ciascuna ad una diversa categoria, tra C2, C6 e C7. L’esenzione Tasi spetta anche al detentore che utilizza l’immobile come propria abitazione principale. In caso di immobile in proprietà di più soggetti, dei quali solo uno è residente, l’esenzione compete solo alla quota del residente.

L’esenzione totale riguarda anche le fattispecie equiparate per legge o per regolamento all’abitazione principale. Le assimilazioni legali riguardano: 
a) le unità immobiliari delle cooperative edilizie a proprietà indivisa adibite ad abitazione principale dei soci; 
b) gli alloggi sociali, come definiti dal decreto del Ministro delle infrastrutture del 22 aprile 2008; 
c) la dimora coniugale assegnata in sede di separazione o divorzio con provvedimento del giudice; 
d) l’unità immobiliare non locata posseduta dai soggetti appartenenti alle Forze armate e dagli altri soggetti indicati nell’articolo 13, comma 2, lettera d), Dl n. 201/11. 
A queste, si aggiungono le case non locate, né concesse in comodato, in proprietà di cittadini italiani iscritti all’Aire, pensionati nel Paese di residenza. 

2. ASSIMILAZIONI LEGALI

L’esenzione si estende: a) alle case delle cooperative edilizie a proprietà indivisa, adibite ad abitazione principale dei soci; b) agli alloggi sociali; c) alla dimora coniugale assegnata al coniuge separato o divorziato con provvedimento del giudice; d) all’unità non locata del personale delle Forze armate e degli altri soggetti previsti dalla legge; e) le case non locate e non concesse in comodato dei soggetti Aire, pensionati nei Paesi di residenza.

3. ASSIMILAZIONI REGOLAMENTARI 

Sono ugualmente esenti le unità immobiliari non locate appartenenti a anziani o disabili residenti in istituti di ricovero. Si tratta, tuttavia, di una scelta discrezionale del Comune, in assenza della quale le suddette unità immobiliari scontano le imposte secondo le regole ordinarie. Se invece il Comune ha deliberato l’assimilazione l’anno scorso la stessa non può essere revocata per il 2016. La legge di Stabilità 2016 ha, infatti, vietato ai comuni di elevare la pressione fiscale locale.

4. CALCOLO DELL’IMPONIBILE 

Si parte dalla rendita catastale risultante al primo gennaio 2016, rivalutata del 5%, e la si moltiplica per il coefficiente di legge previsto per la specifica categoria catastale. Per i fabbricati abitativi il coefficiente è pari a 160. In caso di variazioni di rendita dipendenti da lavori eseguiti sull’immobile, la nuova rendita produce effetti dalla data di ultimazione dei lavori. Il conteggio deve essere eseguito per i mesi di possesso, calcolando un mese in caso di possesso di almeno 15 giorni.

5. INDIVIDUAZIONE DELL’ALIQUOTA

In linea di principio, si assumono le aliquote deliberate dal Comune nel 2015. Si ritiene, tuttavia, che trattandosi di previsione posta nell’interesse del contribuente questi possa comunque applicare l’aliquota deliberata nel 2016, se più favorevole. Nessun dubbio, invece, sulla immediata applicabilità delle nuove esenzioni e riduzioni. Si ricorda che, in assenza di delibera, trovano automatica applicazione le aliquote dell’anno scorso.

6. COMODATO GRATUITO

Per le case concesse in comodato a parenti in linea retta entro il primo grado compete la riduzione a metà dell’imponibile Imu/Tasi, alle seguenti condizioni: a) il comodatario deve adibire l’immobile ad abitazione principale; b) il comodante deve risiedere nello stesso comune ove è sita la casa concessa in comodato; c) il comodante non deve possedere altra unità abitativa, fatta eccezione per l’abitazione principale; d) il comodato deve essere registrato

7. RESIDENZE SEPARATE DEI CONIUGI 

In caso di coniugi non separati con residenze autonome, occorre distinguere. Se le due case sono ubicate nello stesso comune, solo una delle due è esente da imposte. Se le due unità si trovano in comuni diversi, l’esenzione raddoppia. Non rileva in alcun modo la residenza autonoma dei figli che può anche essere nello stesso comune dei genitori, senza che si perda l’esonero per questi ultimi.

8. LOCAZIONI A CANONE CONCORDATO

A partire da quest’anno, gli immobili concessi in locazione a canone concordato hanno diritto alla riduzione del 25% dell’imposta Imu/Tasi.Questa riduzione si applica all’aliquota deliberata dal Comune, anche se a sua volta agevolata. 
La riduzione compete anche nei comuni che non sono ad alta tensione abitativa, all’unica condizione che il contratto di locazione sia qualificabile come a canone concordato.

9. I TERRENI AGRICOLI 

Novità da quest’anno anche per i terreni agricoli. L’esenzione per i terreni agricoli collinari e montani torna ad essere correlata alla elencazione dei terreni contenuta nella circolare delle Finanze n. 9 del 1993. Questa agevolazione prescinde dal soggetto che possiede i terreni e vale anche per i terreni incolti. Per i terreni diversi da questi, l’esonero è limitato ai terreni posseduti e condotti da Iap e coltivatori diretti iscritti alla previdenza agricola.

10. LE AREE EDIFICABILI

L’individuazione delle aree edificabili è correlata agli strumenti urbanistici vigenti nel comune. I Comuni possono deliberare valori di orientamento per i contribuenti, ma non si tratta di un obbligo. I contribuenti che si adeguano a tali valori, in linea di principio, non possono essere accertati. Il contribuente può,tuttavia, disattendere gli importi deliberati, se ritenuti troppo elevati rispetto all'effettivo valore del suolo al primo gennaio 2016.

Fonti articolo: IlSole24Ore, vetrina web.

L'agevolazione per l’acquisto della “prima casa” spetta anche all’acquirente che già sia proprietario di un’altra abitazione (ovunque ubicata) acquistata con la medesima agevolazione, a condizione che quest’ultima sia ceduta entro un anno dal nuovo acquisto; il beneficio fiscale non spetta invece a chi compra una casa ubicata in un Comune nel quale il compratore stesso già abbia la proprietà di un’altra abitazione (per effetto di un acquisto al quale non venne applicata l’agevolazione “prima casa”), anche nel caso in cui essa venga alienata entro un anno dal nuovo acquisto.

In quest’ultimo caso, per avere l’agevolazione “prima casa” occorre anzitutto vendere la precedente “prima casa” e, una volta effettuata questa vendita, comprare una nuova “prima casa”.

È questa la definitiva conferma (contenuta nella circolare n. 27/E del 13 giugno 2016) che l’Agenzia delle Entrate fornisce sull’interpretazione da compiere relativamente all’assai complicato testo della norma della legge di Stabilità per il 2016 (articolo 1, comma 55) che appunto estende l’applicabilità dell’agevolazione “prima casa” (a talune condizioni) anche nell’ipotesi che il compratore effettui un nuovo acquisto essendo già titolare di un’altra abitazione.
Infatti, fino al 31 dicembre 2015, non poteva beneficiare dell’agevolazione “prima casa” né il compratore che fosse proprietario di altra casa nel medesimo Comune né il compratore che fosse proprietario di altra abitazione, ovunque ubicata, per il cui acquisto egli avesse beneficiato dell’agevolazione “prima casa” (in entrambi i casi il contribuente in questione era “costretto” a vendere prima l’abitazione preposseduta, se avesse voluto beneficiare dell’agevolazione “prima casa” in sede di nuovo acquisto).

Dal 1° gennaio 2016, invece, occorre distinguere:

- se il contribuente è già proprietario di un’altra abitazione, ovunque ubicata, acquistata con l’agevolazione “prima casa”, egli può compiere un nuovo acquisto agevolato, ma a condizione che la casa già di sua proprietà sia alienata entro un anno dal nuovo acquisto agevolato (o prima di esso);

- se il contribuente è già proprietario di un’altra abitazione, non acquistata con l’agevolazione “prima casa”, ubicata in un Comune diverso da quello nel quale si trova l’abitazione oggetto del nuovo acquisto, egli può compiere un nuovo acquisto agevolato senza dover alienare la casa già di sua proprietà (né prima né dopo il nuovo acquisto agevolato);

- se il contribuente è già proprietario di un’altra abitazione, acquistata con l’agevolazione “prima casa”, ubicata nel medesimo Comune nel quale si trova l’abitazione oggetto del nuovo acquisto, egli può bensì compiere un nuovo acquisto agevolato, ma a condizione che la casa già di sua proprietà sia alienata entro un anno dal nuovo acquisto agevolato;

- se il contribuente è già proprietario di un’altra abitazione, non acquistata con l’agevolazione “prima casa”, ubicata nel medesimo Comune nel quale si trova l’abitazione oggetto del nuovo acquisto, egli può compiere un nuovo acquisto agevolato solo a condizione che la casa già di sua proprietà sia alienata prima del nuovo acquisto agevolato.

La circolare 27/E si occupa anche del caso in cui il contribuente che abbia effettuato un acquisto agevolato con l’intento di alienare entro un anno la casa già di sua proprietà non riesca in questo intento. La legge, in questo caso, prevede l’obbligo di versare la differenza tra l’imposta ordinaria e l’imposta agevolata, i relativi interessi e una sanzione pecuniaria pari al 30% di detta differenza.
Tuttavia: prima della scadenza del termine annuale, presentando una apposita istanza, il contribuente può chiedere di versare la differenza tra l’imposta ordinaria e l’imposta agevolata (oltre agli interessi), evitando con ciò il pagamento della sanzione; dopo la scadenza del termine annuale, il contribuente può approfittare del ravvedimento operoso: con ciò deve sempre pagare la differenza tra l’imposta agevolata e l’imposta ordinaria, ma limita l’importo della sanzione.

Fonte articolo: Ilsole24ore.com