Un tempo dicevano: con il "mattone" non si sbaglia mai. Eppure, ai tempi della crisi, alle famiglie italiane qualche dubbio inizia a sorgere.

Anche perché il mutuo da pagare è una spesa importante, che non tutti riescono ad affrontare. Soprattutto tra i giovani. 

Una famiglia su quattro fatica a pagare il mutuo per l’acquisto della casa 

Se l’anno scorso a dichiarare grosse difficoltà sulle spese era il 14,4% delle famiglie, oggi la percentuale è salita al 22,8% con il rischio che i casi di sofferenze bancarie possano aumentare ancora. È quanto emerge da uno studio realizzato dall’istituto di ricerca Nomisma sulla situazione delle famiglie italiane nel 2016. 

CreScono le seconde case ad uso familiare 

Perché, se i giovani non possono dare garanzie alla banche, a comprare loro casa – quando possibile – sono mamma e papà. Quella che appare è la "fotografia di un processo di polarizzazione in cui si rafforza in maniera preoccupante la dipendenza tra il background familiare e la capacità reddituale delle giovani generazioni”. Insomma, nel nostro paese sono sempre di più i ragazzi che, non guadagnando abbastanza, dipendono ancora - nei fatti - dalle entrate dei genitori.

Tra i paesi Ocse l’Italia è uno dei paesi in cui maggiormente i redditi dei figli sono correlati a quelli delle loro famiglie. Anche per questo è altissima la percentuale di studenti delle scuole secondarie che sognano di vivere all'estero: a voler migrare oltre confine è quasi la metà di loro, con percentuali che si aggirano intorno al 40 per cento. 

La ripresa c'è, ma non si vede 

Pur confermando "i modesti miglioramenti delle condizioni economiche delle famiglie osservati da Istat – spiega Nomisma - nella prima parte dell’anno sembra essere aumentata la consapevolezza delle fragilità del sistema Paese e della transitorietà di alcuni innegabili segnali positivi registrati nell'ultimo anno". E se l'anno scorso il clima di fiducia aveva fatto impennare le richieste di prestiti alla banche, ora le famiglie si trovano in difficoltà a restituire le somme agli istituti di credito.   

Se si guarda quindi all'intenzione delle famiglie di fare investimenti a lungo termine, come acquistare una casa, il clima che si rileva è di sostanziale congelamento: cresce il numero di famiglie che non riesce a risparmiare e, quel poco che ha, lo spende. Quel piccolo aumento dei redditi insomma finisce per alimentare i consumi a scapito di investimenti a lungo termine. A farne le coseguenze proprio il mercato immobiliare: l’anno scorso gli acquisti di abitazioni hanno riguardato l'1,8% delle famiglie (464.000) mentre quello di chi è interessato a comprare casa si è ridotto addiritura di 500 mila unità.

Fonte articolo: Rainews.it

“La domanda al risarcimento dei danni subiti dal debitore per una procedura illegittima da parte del creditore o dell'Ente, può essere avanzata ai sensi dell'art. 96, comma secondo, cod. proc. civ. e presuppone perciò l'istanza di parte, nonché l'accertamento dell'inesistenza del diritto per cui è stato eseguito il provvedimento viziato e della mancanza della normale prudenza in capo all'Agente della riscossione. Ne consegue che, però, non sono risarcibili le insoddisfazioni costituenti conseguenze non gravi ed insuscettibili di essere monetizzate perché bagatellari”. 

Questo è il principio di diritto espresso dalla Corte di Cassazione con la sentenza n. 12413 del 16 giugno 2016 in merito alla responsabilità del creditore per aver attivato una procedura illegittima. 

IL CASO

Il Tribunale di Taranto, accogliendo le domande di Tizia nei confronti della Società Gestione Entrate e Tributi, dichiarava la nullità dell'iscrizione di un atto amministrativo e condannava la società al pagamento della somma a titolo di risarcimento del danno non patrimoniale. Avverso tale pronuncia, la società proponeva impugnazione in appello; la corte territoriale, con sentenza rigettava la domanda e confermava la condanna della società al pagamento del risarcimento del danno dovuto ai sensi dell'art. 96 cod. proc. civ. Per le ragioni esposte, la società proponeva ricorso per cassazione.

Il pignoramento immobiliare 

È una procedura che permette, nei casi in cui il debitore sia intestatario di uno o più beni immobili, di pignorare e vendere all'asta il bene per soddisfare il credito. In linea generale, i creditori possono intraprendere una procedura esecutiva per qualsiasi importo (sempre che ne abbiano una reale convenienza economica), tuttavia bisogna distinguere se ad azionare l'esecuzione forzata è un agente della riscossione (Equitalia) oppure un privato.

Nel caso di pignoramento del creditore privato, in base all'art.2740 c.c. “il debitore risponde dell'adempimento delle obbligazioni con tutti i suoi beni presenti e futuri”, quindi, i creditori privati (come banche, fornitori, ecc.) potranno ipotecare e procedere alla vendita di un bene immobile del debitore, come un terreno o la casa (anche se sia la prima dove egli ha stabilito la propria residenza). In tale situazione, non esiste alcun limite quando si tratta di tali soggetti, che possono procedere, così come avviene per i pignoramenti mobiliari e presso terzi per qualunque importo, anche di basso ammontare, sempre che ne ravvisi l'utilità.

Nel caso di pignoramento di Equitalia, in questo caso sono presenti dei limiti: in base al “genere”, sarà pignorabile l'immobile, anche unico, adibito a studio professionale, oppure dato in affitto a terzi ma non l'unica casa adibita ad abitazione; in base al “valore”, prima del pignoramento dovrà sempre iscrivere ipoteca; tale ipoteca potrà essere iscritta solo per un debito superiore a 20.000 euro e, infine, il pignoramento potrà essere avviato solo per un debito superiore a 120mila euro.

Il pignoramento illegittimo. In generale, il pignoramento di un immobile è sempre lecito quando sorretto da un valido titolo esecutivo (ossia una sentenza, un contratto di mutuo, un decreto ingiuntivo, ecc.). Diverso è, però, il discorso quando il titolo esecutivo viene revocato a seguito di un'opposizione, perché ritenuto insussistente o illegittimo. In tal caso, non solo l'eventuale pignoramento deve essere revocato, ma al debitore che, per causa di tale pignoramento, non abbia potuto pagare i propri debiti con lo stesso o altri soggetti, è dovuto anche un risarcimento del danno (Cass. sent. n. 10518/2016).

L'orientamento della responsabilità aggravata. In giurisprudenza è ormai pacifico che l'art. 96 c.p.c. disciplina una responsabilità in capo al soccombente che, all'interno del processo, abbia compiuto un'attività qualificabile quale "illecito processuale", quando il comportamento assume modalità illecite sostanziandosi nell'abuso del diritto di agire o resistere in giudizio. Una responsabilità speciale rispetto alla generale norma di cui all'art. 2043 c.c. e devoluta al giudice cui spetta conoscere il merito della controversia (Cass. n. 17523 del 2011). Sicché, per le su esposte considerazioni, secondo una recente sentenza (Corte di Cassazione con la sentenza n. 6533 del 5 aprile 2016) "non sussiste alcuna ragione per cui le norme sulle responsabilità patrimoniali non possano trovare un limite nell'abuso del diritto".

A dire della Cassazione, il novellato art. 111 Costituzione (giusto processo) comporta l'ingiustizia di un processo che sia esito di un abuso del diritto, derivante dall'utilizzo, in modo sproporzionato, dei mezzi di tutela. Quindi il mancato utilizzo della "normale prudenza" nell'aggressione dei beni del debitore - prevista dall'articolo 96 c.2 del codice di procedura, - e cioè il superamento di un terzo del valore del credito (articolo 2875 del codice civile), farà scattare le sanzioni processuali; ne discende che iscrivere un'ipoteca sproporzionata comporta la responsabilità aggravata del creditore.

I precedenti del risarcimento del danno da stress da Fisco 

Nel momento in cui viene provato che l' ha agito per negligenza (colpa), attivando in questo senso una serie di attività a danno del contribuente (pignoramento), deve essere risarcito il danno da stress. Questo è il principio di diritto emerso dalla Ctp di Roma con la sentenza 52/26/08 che ha condannato l' per lite temeraria. Nel caso in esame il debito riveniva dalle imposte non pagate da una signora la cui eredità era stata esplicitamente rifiutata dalla figlia. I giudici, pertanto, oltre a rifarsi all'articolo 2043 del Codice civile e 96 co. 2 c.p.c. , hanno voluto riconoscere al contribuente anche un danno morale connesso al "patema d'animo e allo stress" determinati dalla tenace resistenza delle Entrate, nonché dell'impossibilità di rinegoziare il contratto di mutuo sull'immobile a causa della illegittima iscrizione ipotecaria.

In altra pronuncia Ctp di Milano n. 314/15/07 è stato evidenziato che l'Ufficio, pur trovandosi dalla parte del torto, ha continuato ad avanzare in maniera scriteriata le pretese verso il cittadino. Tuttavia, le argomentazioni delle Entrate, "sono state considerate come inopportune e gravemente pregiudizievoli per la conservazione di un corretto rapporto tra e contribuente, trattato senza il doveroso rispetto e addirittura con ironia in deciso contrasto, quindi, con quanto previsto dallo Statuto del contribuente".

Il ragionamento della Corte di Cassazione con la sentenza n. 12413 del 16 giugno 2016. La sentenza in esame non esclude a priori il risarcimento da stress, ma lo elimina solo “in quei casi in cui non vi sia un pregiudizio effettivo e percepibile”. Invece, laddove le conseguenze del comportamento illegittimo di Equitalia siano gravi e possano essere quantificate, allora è possibile chiedere l'indennizzo al giudice, insieme all'atto di ricorso. Questo è il tipico caso di un pignoramento immobiliare illegittimo (es. ipoteca su una casa che blocca le trattative di vendita).

Affinché sia possibile richiedere il risarcimento, occorre chi vi sia la c.d. responsabilità processuale aggravata dell'Ente intesa come mala fede o colpa grave. In questi casi, ne discende che “il giudice tributario può conoscere anche la domanda risarcitoria proposta dal contribuente ai sensi dell'art. 96 cod. proc. civ., , potendo, altresì, liquidare in favore di quest'ultimo, se vittorioso, il danno derivante dall'esercizio, da parte dell' finanziaria, di una pretesa impositiva "temeraria", in quanto connotata da mala fede o colpa grave, con conseguente necessità di adire il giudice tributario, atteso che il concetto di responsabilità processuale deve intendersi comprensivo anche della fase amministrativa che, qualora ricorrano i predetti requisiti, ha dato luogo all'esigenza di instaurare un processo ingiusto”. (In tal senso Cass. S.U. n. 13899/13, nonché da Cass. n. 3003/14, n. 27534/14 e, da ultimo, ord. n. 3376/16).

Le conclusioni. Alla luce di tutto quanto innanzi esposto,la Corte di Cassazione con la pronuncia in commenti ha rigettato il ricorso della contribuente in quanto, per i giudici, "non erano risarcibili comunque i danni consistenti in meri disagi, fastidi, disappunti, ansie e ogni altra espressione di insoddisfazione, costituenti conseguenze non gravi e insuscettibili di essere monetizzate perché bagatellari".

Fonte articolo: Condominioweb.com

Tutti responsabili per i difetti di costruzione del condominio: lo stabilisce l’articolo 1669 del Codice civile in materia di rovina e difetti di cose immobili, che presuppone un genere di responsabilità nella quale incorre certamente l’appaltatore che ha materialmente edificato il fabbricato, ma anche tutti quei soggetti che, a vario titolo, hanno concorso alla realizzazione dell’opera, in particolare, il progettista e il direttore dei lavori che hanno concorso alla determinazione dell’evento dannoso.

Un principio richiamato dalla Cassazione con la sentenza 8700/2016.

Con specifico riferimento a quest’ultima figura professionale, infatti, per il direttore dei lavori - nominato dal committente o dall’appaltatore - la responsabilità assume i contorni di quella extracontrattuale, pertanto, può anche concorrere con quella di questi ultimi ma solo quando le rispettive azioni o omissioni, costituiscono autonomi fatti illeciti che hanno contribuito causalmente a produrre l’evento dannoso.

Il direttore dei lavori, quindi, in particolare quando viene nominato dall’appaltatore, risponde del fatto dannoso cagionato sia qualora non si accorga del pericolo, sulla scorta dell’esigibile capacità tecnica e perizia applicabile al caso concreto, ma anche qualora ometta di assegnare le dovute direttive, eventualmente esprimendo anche il suo dissenso nella prosecuzione dei lavori qualora non venissero concretamente seguite.
Tali principi sono stati espressi dalla II sezione civile della Corte di Cassazione, nella sentenza n. 8700, pubblicata in data 3.05.2016, relatore Orilia.

IL CASO

Il condominio citava in giudizio l’impresa costruttrice, nonché venditrice dell’immobile in condominio, per ottenere il risarcimento dei danni da infiltrazioni d’acqua e umidità. Nel costituirsi in giudizio, questa negava ogni responsabilità ritenendo che i danni, ove effettivamente esistenti, fossero imputabili in via esclusiva al progettista nonché direttore dei lavori, chiedeva pertanto la sua chiamata in causa.

Dopo i gradi di merito la causa arriva in Cassazione, che afferma: "Costituisce obbligazione del direttore dei lavori l’accertamento della conformità sia della progressiva realizzazione dell’opera al progetto, sia delle modalità dell’esecuzione di essa al capitolato e/o alle regole della tecnica e pertanto egli non si sottrae a responsabilità ove ometta di vigilare e di impartire le opportune disposizioni al riguardo, nonché di controllarne l’ottemperanza da parte dell’appaltatore ed, in difetto, di riferirne al committente".

E queste responsabilità sarebbero emerse chiaramente dalla Ctu, né il direttore dei lavori si sarebbe potuto avvalere del "principio dell’esclusione di responsabilità per danni in caso di soggetto ridotto a mero esecutore di ordini (...) si attaglia, ricorrendone determinate condizioni, alla figura dell’appaltatore, ma non a quella del direttore dei lavori il quale - come si è visto - assume, per le sue peculiari capacità tecniche, precisi doveri di vigilanza correlati alla particolare diligenza richiestagli: ragionare diversamente significa negare in radice la figura del direttore dei lavori".

Inoltre, prosegue la Cassazione, con riferimento al direttore dei lavori nominato dall’appaltatore "è stato altresì precisato che egli risponde del fatto dannoso verificatosi sia se non si è accorto del pericolo, percepibile in base alle norme di perizia e capacità tecnica esigibili nel caso concreto, che sarebbe potuto derivare dall’esecuzione delle opere, sia se ha omesso di impartire le opportune direttive al riguardo nonché di controllarne l’ottemperanza, al contempo manifestando il proprio dissenso alla prosecuzione dei lavori stessi ed astenendosi dal continuare la propria opera di direttore se non venissero adottate le cautele disposte".

Siamo, quindi, davanti a una responsabilità extracontrattuale da valutare alla stregua della diligenza e competenza professionale esigibile in questi casi, che può anche concorrere con quella del committente e dell’appaltatore "se le rispettive azioni o omissioni, costituenti autonomi fatti illeciti, hanno contribuito causalmente a produrlo". 

Fonte articolo: IlSole24Ore, vetrina web

Il Dl 133/2014 ha introdotto una deduzione del 20% sull'acquisto di immobili da affittare per un periodo minimo di otto anni.

Nelle risposte a Telecatasto, l'Agenzia delle Entrate ha sottolineato come tale bonus sussiste anche nel caso in cui a vendere la casa non sia un'impresa costruttrice o una cooperativa edile. Non solo, viene ribadito che gli otto anni della durata della locazione possono essere comprensivi anche dell'eventuale rinnovo per legge, come nel caso di un contratto 4+4.

Acquisto da imprese costruttrici o cooperative edili

Sebbene la prima formulazione dell'articolo 21 del dl 133/2014 prevedeva che gli immobili dovessero essere venduti da imprese costrtturici o cooperative edili, tale requisito non esiste nel testo di conversione in legge. Infatti, afferma il Fisco, rispetto all’originaria formulazione dell’art.21, nella quale venivano individuati quali soggetti cedenti le imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare, le cooperative edilizie o le imprese esecutrici degli interventi di recupero incisivo, l’attuale norma non pone alcun vincolo alla qualifica del soggetto cedente. Sul tema, neanche il DM attuativo dell’8 settembre 2015 ha imposto una specifica qualifica in capo al cedente, cosicché si può ritenere che il beneficio è riconosciuto a prescindere dal soggetto cedente l’unità immobiliare.

Durata contratto di affitto

Secondo il Fisco, l'ambito di applicazione della norma dell'articolo 21 del dl 133/2014 riguarda tutti i contratti di locazione che abbiano una durata di anni otto, ricomprendendo anche le ipotesi in cui il contratto abbia tale periodo di efficacia per effetto di proroghe, previste per legge o concordate tra le parti.

Fonte articolo: Idealista.it