La scadenza del 15 ottobre si avvicina: quel giorno, in quasi tutta l’Italia del Centro-Nord, sarà possibile avviare gli impianti di riscaldamento centralizzati.

In questo contesto si inserisce, però, l’obbligo (il cui termine è il 31 dicembre 2016) di installare contatori di fornitura, sottocontatori e contabilizzatori, a seconda della situazione. 

Il problema è che le ultime modifiche al Dlgs 102/2014, che fissava le regole al riguardo, sono state apportate molto a ridosso della scadenza, con il Dlgs 141/2016, in vigore dal 26 luglio 2016. Ecco, in sintesi, il riassunto degli obblighi.

Contatori e sottocontatori

Qualora il riscaldamento, il raffreddamento o la fornitura di acqua calda a un edificio siano effettuati tramite teleriscaldamento o teleraffreddamento, o tramite impianto centralizzato, è obbligatoria entro il 31 dicembre 2016, l'installazione di un contatore di fornitura (peraltro già presente in molti casi) in corrispondenza dello scambiatore di calore di collegamento alla rete o del punto di fornitura dell'edificio.

Per le stesse tipologie impiantistiche di cui sopra, e sempre entro il 31 dicembre 2016, a cura del proprietario dell'unità immobiliare, deve essere installato un "sotto-contatore" per ogni unità immobiliare, adatto a misurarne il consumo energetico. Per evidenti problemi tecnici, tale disposizione non è possibile negli edifici preesistenti con distribuzione cosiddetta "a colonna" in quanto su una stessa colonna sono allacciati apparecchi ricadenti su unità immobiliari poste su piani diversi dell'edificio.

Di fatto la norma specifica che "eventuali casi di impossibilità tecnica" per l'installazione dei sistemi di contabilizzazione o di inefficienza in termini di costi e sproporzione rispetto ai risparmi energetici potenziali, devono essere riportati nell'apposita relazione tecnica del progettista o del tecnico abilitato.

contabilizzatori individuali

Nei casi in cui l'uso di sottocontatori non sia tecnicamente possibile o non sia efficiente in termini di costi e proporzionato rispetto ai risparmi energetici potenziali, si ricorre, a cura dei proprietari delle singole unità immobiliari, all'installazione di sistemi di termoregolazione e contabilizzazione del calore individuali per quantificare il consumo di calore in corrispondenza di ciascun corpo scaldante (come il calorifero) all'interno delle unità immobiliari, secondo quanto previsto dalle norme tecniche vigenti, salvo che l'installazione di tali sistemi non risulti efficiente in termini di costi con riferimento alla metodologia indicata nella norma Uni En 15459.

Per stabilire l’efficienza economica si fa un confronto tra il denaro speso per realizzare l'installazione e gestione dei ripartitori (manutenzione, lettura eccetera) e quello risparmiato, calcolando una vita utile dei dispostivi che, mediamente, si assume in 10 anni.

LA RIPARTIZIONE SPESE

A prescindere dal sistema di contabilizzazione del calore, occorre sempre tenere conto delle "perdite di sistema" dovute a generazione, distribuzione, regolazione ed emissione. Il consumo stagionale è quindi dato da due termini: 

- "volontario" della singola unità immobiliare;

- "involontario", o meglio perdita di sistema.

Il consumo "volontario" potrà essere ricavato dalla lettura / registrazione dei dispositivi installati (sotto-contatore o ripartitori sui radiatori), mentre quello "involontario", in via presunta potrà essere calcolato, tenendo conto dei rendimenti dei singoli sotto-sistemi sopra elencati e poi, a consuntivo, ricavato dalla differenza tra la lettura del contatore di centrale e la somma delle letture dei sotto-contatori oppure delle indicazioni dei dispositivi installati nei radiatori.

Il Dlgs 141/2016 conferma il ricorso alla norma Uni 10200 per la suddivisione delle spese che si basa, semplificando, sui consumi effettivi. Tuttavia, precisa che, ove tale norma non sia applicabile o laddove siano comprovate, tramite relazione tecnica asseverata, differenze di fabbisogno termico per metro quadrato tra le unità immobiliari superiori al 50% (ma non è chiaro come calcolare), è possibile suddividere l'importo complessivo tra gli utenti finali, attribuendo una quota di almeno il 70% agli effettivi prelievi volontari di energia termica. Il restante 30% può essere ripartito, a titolo semplificativo e non esaustivo (dice la norma in modo un po’ vago), secondo i millesimi, i metri quadrati, o i metri cubi utili, oppure secondo le potenze installate.

Per la prima stagione termica successiva all'installazione dei dispositivi la suddivisione può anche essere fatta in base ai soli millesimi di proprietà. In ogni caso, le nuove modalità di ripartizione sono facoltative nei condomìni dove, al 26 luglio 2016, si fosse già provveduto a installare i dispositivi e a suddividere le spese.

Fonte articolo: Ilsole24ore.com

Arrivano tre novità importanti su Ecobonus 65% e sisma bonus: 1) si sta valutando l’ipotesi di applicare lo sconto diretto a tutti i proprietari di appartamenti in condominio, che siano incapienti o meno; 2) in campo l’ipotesi che anche la parte del 35% a carico dei privati venga anticipata dal fondo tramite la Esco, e ripagandosi con il risparmio energetico sulle bollette future; 3) ipotesi di applicare il meccanismo anche per antisismica, allargandolo alle seconde case, in modo da avere la possibilità di fare interventi anche nei condomini.

Oggi lo sconto è del 65% ma nelle zone 1 e 2 e solo per le prime case. L’anticipo del 35% funzionerebbe per l’antisismico solo se abbinato al risparmio energetico.

Queste novità saranno inserite nella legge di Stabilità (arriva il ddl entro il 15 ottobre) o per la parte sismica nel DL terremoto in arrivo entro questa settimana (cioè entro il 7 ottobre) in Consiglio dei Ministri.

Applicare subito al privato proprietario in condominio lo sconto del 65% per l’Ecobonus direttamente sul prezzo dei lavori anziché a rimborso in 10 anni nella dichiarazione dei redditi. La Legge di Stabilità 2016 aveva già introdotto la possibilità di sconto diretto nei condomini, ma con un meccanismo che la rendeva inapplicabile: ad anticipare lo sconto del 65% sarebbero state le imprese di costruzione e solo per gli “incapienti” (redditi troppo bassi).

Come funzionano detrazione 65% e anticipo 35%

Il credito d’imposta del 65% verrebbe trasferito a un fondo bancario di nuova costituzione, con la partecipazione di Cassa depositi. Questo fondo anticipa le risorse alla Esco, ricevendo poi in dieci anni il credito d’imposta dallo Stato. L’Enea dovrà calcolare a partire dal progetto quanto risparmio energetico si genera con l’intervento sul condominio. La Esco elaborerà un piano finanziario, che calcoli in quanti anni il 35% di spesa si ripaga (compresi gli oneri finanziari).

La proposta del Mit è che la misura duri almeno tre anni.

Gli altri incentivi per la casa 2017

Non ci sono “solo” queste novità in campo immobiliare e per la casa. Di seguito il comunicato del Mit, che include anche proroga del bonus mobili, incentivi per la permuta immobiliare e proroga di quelli per l’acquisto di casa a classe energetica elevata, riqualificazione urbana e cedolare secca al 10% misura fissa.

“Sono diversi gli interventi proposti dal Mit per rispondere all’emergenza abitativa. È stata avanzata la proposta della proroga del bonus casa, del bonus mobili ed eco bonus; la modifica della disciplina della detrazione per gli interventi antisismici edilizi; l’esenzione da IMU e Tasi per gli immobili residenziali riconosciuti come prima casae acquistati con patto di futura vendita.

Tra gli altri interventi proposti vi sono anche incentivi fiscali per la permuta immobiliare; la stabilizzazione del bonus energetico per i condomini; la proroga degli incentivi per l’acquisto di case di classe energetica elevata; il rifinanziamento del fondo di sostegno all’affitto; agevolazioni per favorire la riqualificazione urbana; interventi di edilizia sovvenzionata; misure per immobili locati a canone calmierato, misure di sostegno all’accesso ad abitazioni in locazione e, infine, cedolare secca al 10% da trasformare in misura permanente”.

L'INTERVISTA AL PRESIDENTE DELL'ENEA, FEDERICO TESTA

Il Governo, con il viceministro dell'Economia Morando e il ministro delle Infrastrutture Delrio, ha annunciato l'intenzione di prorogare le detrazioni fiscali sull'efficienza energetica e, anzi, di ampliarne l'impatto. In particolare, sono in arrivo novità sui condomini: perché ? 

"Partiamo dall'esperienza concreta di questi ultimi anni. Ci ha insegnato che lo strumento dell'Ecobonus funziona bene ma è stato utilizzato prevalentemente per sostituire le vecchie caldaie e gli infissi con impianti e serramenti più performanti. I primi hanno inciso per circa il 28% degli inventi realizzati, i secondi per circa il 67%. Inoltre, ci si è resi conto che le famiglie hanno investito i loro soldi su singole abitazioni, case o villette o appartamenti, e non sugli stabili nel loro complesso poiché non tutti sono in grado di anticipare la spesa o hanno lo spazio fiscale necessario per detrarre le nuove spese per l'efficienza. Insomma, tutto un insieme di fattori consiglia di fare ora un salto di qualità puntando la rotta sui grandi numeri e sugli interventi più incisivi e strutturati: per questo bisogna coinvolgere i condomini e allargare le opere al "cappotto" isolante dell'intero immobile e dei solai. Sono interventi più costosi ma che assicurano anche i risparmi più consistenti e duraturi". 

La proposta di Enea prevede la possibilità di cessione del credito rappresentato dalla detrazione fiscale del 65%. La misura era stata prevista anche dalla Legge di Stabilità 2016 proprio per spingere i condomini a muoversi, ma non ha funzionato. Perché? E in cosa il nuovo meccanismo sottoposto all'attenzione del governo dovrebbe migliorare la situazione?

"Come le dicevo, il meccanismo attuale richiede la disponibilità di una somma da anticipare per poi mettere in conto un rientro in 10 anni. Questo taglia fuori molte persone anziano o i giovani che non hanno liquidità. E blocca le decisioni in condominio per problemi legati alle differenze di reddito, di età e di dimensioni degli appartamenti. Per questo pensiamo che la soluzione sia nel lavorare su incentivi che non siano solo detraibili ma anche cedibili. Cambia completamente la prospettiva". 

Cedibili a chi? Possiamo spiegarlo con qualche esempio concreto?
 
"L'Ecobonus è garantito dallo Stato, quindi il ritorno è certo. Per questo diventa utile cederlo: per esempio a chi eroga i finanziamenti, come le banche o le Esco, le società che offrono servizi di efficienza energetica per ottimizzare gli interventi. Possono entrare in gioco le stesse utility come Enel, Acea, A2A e via dicendo, che hanno tutto l'interesse a fidelizzare i clienti, soprattutto in vista della definitiva liberalizzazione della vendita di energia nel 2018. 
L'altro aspetto innovativo, più finanziario, riguarda la possibilità di costituire un Fondo che metta insieme soggetti pubblici, come la Cassa Depositi e Prestiti, e privati, come i fondi pensione. Il Fondo potrebbe partire con una dotazione di 4 o 5 miliardi. Anticiperebbe le risorse rivalendosi poi sul bonus 65%. Il restante 35% verrebbe recuperato dalle famiglie attraverso i risparmi sull'energia futuri. E non è da escludere un meccanismo del tipo canone Rai in bolletta". 

Quanto si può risparmiare con questo tipo di interventi?
 
"Abbiamo calcolato che è possibile risparmiare una quota tra il 50 e il 60 per cento della bolletta energetica, tanto maggiore quanto più vecchio è l'immobile. Prendiamo il caso di un condominio di 40 appartamenti con un intervento complessivo di 600.000 euro, equivalente a 15.000 euro ad appartamento per realizzare cappotto isolante, infissi, caldaie. Il 65% viene ceduto al finanziatore che recupererà il bonus: calcoliamo 9.000 euro detratti gli interessi. Rimangono 6.000 euro. Ebbene, il risparmio ottenibile sulla bolletta è valutato circa 900 euro l'anno ovvero la metà della spesa media di una famiglia italiana. Quindi in poco più di 6 anni la famiglia recupera la spesa e si ritrova con un immobile rivalutato. Di più: il privato potrebbe anticipare solo il 10% della spesa, cioè 1.500 euro, perché il resto potrebbe venire rateizzato nella stessa bolletta. Oggi le aziende che vendono luce e gas offrono già una quantità di servizi aggiuntivi, dalle assicurazioni ai buoni per la spesa. L'efficienza energetica è tipicamente un servizio aggiuntivo e le società hanno interesse a fidelizzare i loro clienti per dieci anni: con la prossima liberalizzazione si calcola che non meno di 4 milioni di famiglie cambieranno fornitore. E sceglieranno anche sulla base di questi servizi che migliorano la spesa". 

Quindi, ricapitolando: accordi con i finanziatori, convenzioni con i fornitori, tutto questo può mettere in moto i condomini. Ma per lo Stato significa rendere disponibili 2 miliardi l'anno, è stato calcolato. Ci sono? La Legge di Bilancio deve fare i conti con le risorse disponibili...
 
"E' vero che la detrazione del 65% comporta da un lato un minor introito fiscale sull'Irpef per lo Stato. Ma d'altro lato contribuisce a rimettere in moto l'economia con ricadute sull'edilizia e sulle aziende produttrici degli impianti, fa emergere il sommerso, agisce come volano sull'Iva. Quindi l'erario recupera poi i soldi che investe. L'investimento sull'efficienza energetica spinge anche alla qualificazione delle imprese incaricate dei lavori e alla loro aggregazione e, combinato con gli interventi antisismici, ne riduce in proporzione il costo". 

Efficienza energetica e Casa Italia potrebbero camminare insieme? Quali concrete possibilità ci sono che si riesca a fare decollare il progetto? L'Italia oltretutto è impegnata anche con l'agenda 20-20-20 dell'Unione europea. 

"Enea lavora a definire e rendere praticabile una proposta operativa, nella convinzione che rappresenti un'opportunità per il Paese. Abbiamo finora riscontrato il reale interesse da parte del ministro Delrio, dei viceministri Morando e Bellanova e di palazzo Chigi. Naturalmente l'ultima parola spetta al Governo a cui compete la decisione finale".

Fonti articolo: Ediltecnico.it, Firstonline

Strade opposte per luce e gas. Dal 1° ottobre la bolletta dell’elettricità scenderà un pochino, un leggero -1,1%. Dal 1° ottobre la bolletta del metano salirà un pochino, un leggero +1,7%.

Le variazioni trimestrali dell’Authority orientano anche i prezzi del mercato libero.

Ieri sera l’Autorità dell’energia e dell’acqua ha stabilito l’aggiornamento trimestrale delle condizioni economiche di fornitura di elettricità e gas per i clienti che non vogliono rifornirsi nella competizione del mercato libero. Questo aggiornamento si basa soprattutto sugli andamenti del mercato e varrà sino a fine anno; a fine dicembre l’Autorità farà un nuovo adeguamento che varrà dal 1° gennaio per i tre mesi successivi.

I PREZZI DI LUCE E GAS NELL'ULTIMO TRIMESTRE DEL 2016

Il prezzo di riferimento dell’energia elettrica per il cliente tipo sarà di 18,463 centesimi di euro per chilowattora, tasse incluse; il prezzo di riferimento del gas per il cliente tipo sarà di 71,91 centesimi di euro per metro cubo, tasse incluse.
In questo nuovo aggiornamento non entrano le decisioni "taglia bollette" stabilite in luglio dal Tar Lombardia dopo le tempeste sui mercati del dispacciamento elettrico. Il ribasso elettrico però è effetto anche delle misure adottate per contrastare speculazioni e andamenti stravaganti del mercato.

Nel quarto trimestre del 2016 torna a scendere la bolletta dell’elettricità per le misure antispeculative e anche perché sono arrivati nuovi contratti più vantaggiosi di approvvigionamento dell’Acquirente unico, il quale rifornisce indirettamente i consumatori non liberalizzati. 

Il rincaro del metano invece riflette il caro materia prima  "la normale stagionalità autunnale, comunque meno marcato rispetto a quanto prevedibile", specifica l’Autorità dell’energia. Con i primi freddi autunnali infatti cresce la domanda di combustibile per riscaldamento e i mercati del metano risentono l’aumento delle quotazioni.

Ci sono anche stime di costo per la famiglia tipo, la quale su un contatore da 3 chilowatt ha consumi medi di energia elettrica di 2.700 chilowattora l’anno, mentre brucia 1.400 metri cubi l’anno di metano.
Per la bolletta dell’elettricità la spesa per la famiglia tipo nel periodo fra il 1° gennaio e il 31 dicembre sarà di 499 euro, con un calo del -1,1% rispetto al 2015, corrispondente a un risparmio di 5 euro. Per il gas, la spesa della famiglia tipo nello stesso periodo sarà di circa 1.033 euro, con una riduzione del 8,1%, corrispondente a un risparmio di 91 euro rispetto all’anno scorso.
In totale la famiglia tipo per energia elettrica e gas nel 2016 spenderà 96 euro in meno rispetto a quanto speso nel 2015.

A questo doppio sconto in bolletta si aggiungono le indagini e i provvedimenti, anche sanzionatori, da parte dell’Autorità nei confronti degli operatori che forniscono l’energia elettrica al mercato: stando alle analisi che hanno messo in luce un terzo trimestre non proprio trasparente, è possibile che molti utenti trovino dei rimborsi nelle loro bollette future. Ma attenzione, tutto ciò va sempre verificato con il proprio operatore.

Fonti articolo: IlSole24Ore vetrina web, Immobiliare.it

Nel caso di acquisto di una casa in un condominio, se il venditore ha delle spese condominiali arretrate, la legge stabilisce chi è a dover provvedere al pagamento.

Vediamo cosa è previsto.

Ai sensi dell’art. 63 comma 4 delle disposizione di attuazione del Codice Civile, chi subentra nei diritti di un condominio è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e quello precedente. Delle spese condominiali precedenti all’anno anteriore alla vendita ne risponde invece solo il venditore. Per le restanti spese successive all’anno del rogito notarile ne risponderà in via esclusiva solo l’acquirente.

Il condominio potrà indifferentemente agire nei confronti del vecchio proprietario o del nuovo per le spese relative all’anno di vendita e a quello precedente, ma per quelle anteriori a tale periodo il vecchio proprietario è il solo responsabile, e questo anche in presenza di patti contrari con l’acquirente.

CHI PAGA PER LE SPESE DI MANUTENZIONE ORDINARIA O STRAORDINARIA?

In merito a quale sia  il momento determinante da individuare per la concreta insorgenza del relativo obbligo, alla possibile incidenza dell’origine delle spese, alle spese necessarie relative alla manutenzione ordinaria e alle spese attinenti ad interventi di manutenzione straordinaria, fa chiarezza la Cassazione.

La sentenza della Corte di Cassazione n. 24654 del 3 dicembre 2010 ha affermato: “In caso di vendita di una unità immobiliare in condominio, nel quale siano stati deliberati lavori di straordinaria manutenzione, ristrutturazione o innovazioni sulle parti comuni, …, è tenuto a sopportarne i costi chi era proprietario dell’immobile al momento della delibera assembleare che abbia disposto l’esecuzione dei detti interventi, avendo tale delibera valore costitutivo della relativa obbligazione; di conseguenza, ove le spese in questione siano state deliberate antecedentemente alla stipulazione del contratto di vendita, ne risponde il venditore, a nulla rilevando che le opere siano state, in tutto o in parte, eseguite successivamente, e l’acquirente ha diritto di rivalersi, nei confronti del medesimo, di quanto pagato al condominio per tali spese, in forza del principio di solidarietà passiva di cui all’art. 63 disp. att. c.c.”.

Gli stessi principi sono stati accolti dalla sentenza n. 10235 del 2 maggio 2013. Tale sentenza ha confermato che in relazione alle spese relative agli interventi di straordinaria manutenzione, l’insorgenza dell’obbligo in capo ai singoli condomini deve considerarsi quale conseguenza diretta della delibera assembleare con la quale siano disposti i predetti interventi. La delibera giuridicamente rilevante a tal fine è solo quella con cui gli interventi siano effettivamente approvati in via definitiva, non sortendo alcuna incidenza l’adozione di una precedente delibera preparatoria o interlocutoria non propriamente impegnativa per il condominio.

Una sentenza del tribunale di Milano, la sentenza n. 1240 del 20.03.2015, ha poi specificato che, se anche l’atto di vendita contiene clausole di diverso tenore (stabilendo, ad esempio, che a sostenere tutti gli oneri condominiali sia l’acquirente, oppure il venditore), queste avranno effetto solo come accordo personale tra le parti, ma non saranno vincolanti per il condominio. Dalla stessa sentenza è chiarito anche che l’amministratore può richiedere all’acquirente le spese ordinarie di manutenzione e conservazione dell’edificio e per l’erogazione di normali servizi comuni, sebbene deliberate dall’assemblea prima della compravendita.

Fonte articolo: Idealista.it