Sulla ripresa del mercato immobiliare arriva anche la conferma dell’Istat, che certifica un +20% di compravendite da aprile a giugno di quest’anno.

Confermando appunto il trend registrato dall’Agenzia delle Entrate a metà settembre.

"Nel secondo trimestre 2016 le convenzioni notarili di compravendita per unità immobiliari (194.620) – nota l’istituto di statistica – accelerano la crescita, segnando un +20,6% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente, dopo il +17,9% registrato nei primi tre mesi dell’anno. Questo risultato positivo riguarda tutti i comparti immobiliari e l’intero territorio".
Si consolida quindi una ripresa che"«nasce dal secondo trimestre del 2015 (+6,2%)" mentre «il minimo storico era stato raggiunto nel quarto trimestre del 2012 (-25,7%), anno in cui le variazioni sono state fortemente negative in tutti i trimestri".

A crescere di più sono stati i trasferimenti nel residenziale (+20,9% su base annua) che rappresentano quasi il 94% del totale degli scambi, ma l’incremento è consistente anche per le unità ad uso economico (+15,3%). Il trend di crescita "risulta omogeneo nelle diverse ripartizioni geografiche mentre per gli immobili ad uso economico è stato molto intenso al Sud (+23,9%) e nelle Isole (+23,7%) e più rallentato nelle regioni centrali (+4,7%)". Interessante notare poi come la ripresa sia stata più pronunciata nei piccoli centri – nelle città la risalita è iniziata prima – per il comparto abitativo (+22% contro +19,6% dei grandi centri), mentre nelle aree metropolitane la crescita più robusta si è registrata per le unità ad uso economico (+17,5% contro +13,9% delle altre città).

L’Istat fornisce anche i dati sull’andamento del credito: "Le convenzioni notarili per mutui, finanziamenti e altre obbligazioni con costituzione di ipoteca immobiliare stipulati con banche o soggetti diversi dalle banche (109.786) registrano un significativo aumento (+24,5%) rispetto allo stesso trimestre del 2015. La crescita interessa tutte le ripartizioni geografiche, con variazioni superiori alla media nelle Isole (+30,9%), al Sud (+29,0%) e al Centro (+26,8%)".

Complessivamente, il primo semestre del 2016 mostra evidenti segnali di espansione sia per le compravendite (+19,4% su base annua) sia per i mutui (+26,5%).

Fonte articolo: Ilsole24ore.com

Riflettori accesi sugli atti di trasferimento di beni immobili. Questo il cuore attorno al quale professionisti esperti hanno approfondito alcune tematiche inerenti il mercato immobiliare e le principali novità normative che lo riguardano.

L'occasione è stata il Convegno d’autunno organizzato da Fimaa Roma e durante il quale è stata sottolineata l'importanza del dialogo tra i mediatori e le altre categorie professionali.

Al centro del dibattito successioni e donazioni del patrimonio immobiliare, edilizia convenzionata e nuove forme di trasferimento, regolarità urbanistica, analisi delle procedure per gli immobili vincolati o in dubbio di vincolo.

Aprendo il convegno, il Presidente nazionale Fimaa, Santino Taverna, ha posto l’accento sull’assunzione di responsabilità e sulla credibililità che gli operatori devono avere e raggiungere, giorno dopo giorno, grazie al consenso dei consumatori. Il Vicepresidente nazionale Fimaa e presidente Fimaa Roma e Lazio, Maurizio Pezzetta, ha poi sottolineato come questo sia un momento del mercato da sfruttare, perché nel tempo un investimento immobiliare è un buon investimento.

Il notaio Filippo Cammarano ha parlato di successioni e donazioni, spiegando come il problema di ogni famiglia sia la sistemazione patrimoniale. Cammarano ha messo sotto la lente di ingrandimento le questioni relative alle successioni e donazioni, evidenziando le questioni più delicate attorno alle quali è necessaria estrema attenzione. Spiegando, anche, quanto sia importante un dialogo aperto tra mediatore e notaio.

Il notaio Chiara Manzo ha poi parlato di edilizia convenzionata, nuove forme di trasferimento, concessione in sanatoria, agibilità; mentre l’architetto Massimo Filice è intervenuto sul tema della regolarità urbanistica, concentrandosi sull’art.19 della legge 122 del 2010, conformità stato dei luoghi, redazione e relazione tecnica per gli atti.

Argomento delicato e importante è stato affrontato dal’avvocato Alessandro Adotti, che ha parlato di antiriciclaggio, nello specifico della pretesa di collaborazione attiva in capo ai destinatari delle norme antiriciclaggio, con riferimento al decreto legislativo n. 231/2007. 
A chiudere le relazioni, l’intervento dell’architetto Ruggero Pentrella, già Direttore regionale del Ministero per i beni e le attività culturali, che ha parlato dell’analisi e della tempistica delle procedure per gli immobili vincolati o in dubbio di vincolo.

Tanti e importanti i temi tecnici trattati nel corso del convegno. Un utile confronto tra esperti e operatori del settore, con l’obiettivo di dare gli strumenti e le indicazioni adeguate per svolgere l’attività con sempre maggiore responsabilità e professionalità, così da fornire al consumatore il miglior servizio possibile e accrescere la propria credibilità e competenza.

L'INTERVISTA AL VICEPRESIDENTE NAZIONALE FIMAA Maurizio Pezzetta

L’attuale situazione del mercato immobiliare, le prospettive per il futuro, il ruolo e la responsabilità degli agenti, ciò che serve al settore.

Qual è la situazione attuale del mercato immobiliare?

“Iniziamo dicendo che siamo partiti nel 2006 con 845mila transazioni nel settore residenziale in Italia, l’annus horribilis è stato il 2013 con 403mila transazioni, sono seguiti il 2014 con 417mila e il 2015 con 445mila. Le previsioni per il 2016 parlano di circa 500mila trasazioni. Ci troviamo nella fase di mercato in cui le transazioni sono già cominciate ad aumentare e, secondo i maggiori istituti di monitoraggio immobiliare, tra il primo e il secondo semestre del 2017 si dovrebbe verificare anche un lieve aumento dei prezzi con un trend che dovrebbe durare 9/10 anni. Attenzione però, non parliamo di aumenti che dovrebbero portare il mercato immobiliare ai livelli di un tempo, quando i prezzi aumentavano a vista d’occhio. Questo perché c’è una situazione completamente diversa e la pressione fiscale sull’immobiliare è completamente differente, in alcuni casi è addirittura triplicata. Se non intervengono normative che riportino l’utente e gli investitori ad avere un sentiment positivo verso il mercato, questo processo potrebbe essere un po’ più lungo. Però la tendenza è quella di un ritorno di fiducia verso il mercato immobiliare”.

Cosa servirebbe oggi al settore?

“Togliere l’Imu o la Tasi sulla prima casa o inserire le agevolazioni fiscali sui contratti di locazione ha sicuramente dato una spinta al mercato, insieme alla maggiore facilità di accesso al credito e ai tassi bassi. Ma sono necessarie norme anche in altri ambiti. Oggi il mercato immobiliare avrebbe bisogno di una legge quadro, che vada a riguardare la complessa situazione fiscale, che renda più facile anche l’interpretazione del costo a cui si va incontro. Ad esempio, gli investitori stranieri hanno molteplici incertezze sul nostro mercato: incertezze urbanistiche, ma anche fiscali. Il mercato che si muove è l’economia che si muove. Tutti gli altri settori si mettono in moto con l’immobiliare. Forse nel momento in cui vengono fatte le norme relative al comparto dovremmo essere ascoltati un po’ di più come esperti del settore, come coloro che registrano il sentiment di quello che accade quotidianamente sul mercato”.

In quest’ottica, come deve cambiare il ruolo dei professionisti dell'immobiliare?
 
“Gli agenti immobiliari devono stare vicino al cliente dandogli assistenza con la massima professionalità. Il ruolo dell’agente immobiliare è molto importante. L’agente immobiliare non è più solo colui che mette in contatto le parti. Chi pensa di avere solo questa funzione sbaglia, perché poi c’è la legge, ci sono le sentenze della Corte di Cassazione che ci danno responsabilità. Attraverso la formazione e l’aggiornamento continuo si crea il professionista del quale l’utente non può fare a meno. Svolgendo la nostra attività in maniera veramente professionale, l’utente non considera più l’agente come un costo, ma come un valore aggiunto”.

Tra gli aspetti che un professionista del settore deve tenere in considerazione ci sono quindi l’aggiornamento e la formazione...
 
“Come federezione di categorie nazionali rappresentative nell’ambito della consulta abbiamo chiesto già due anni fa, quando sembrava che in quindici giorni avrebbero quasi cancellato la nostra professione, un aumento delle ore del corso di formazione per diventare agente immobiliare, il mantenimento dell’esame e l’aggiunta del praticantato. Abbiamo chiesto anche di introdurre un certo numero di ore annue per l’aggiornamento continuo. La categoria ha chiesto di essere riconosciuta sempre di più come categoria di professionisti nell’interesse del cittadino, del cliente, che ha diritto di avere a che fare con professionisti seri, ben identificabili, che abbiano seguito un percorso formativo di aggiornamento continuo. Da una parte siamo responsabili di tante cose, dall’altra siamo meno riconosciuti. Non ci spaventa la concorrenza, ma deve essere concorrenza preparata, deve essere concorrenza di colleghi che non ci danneggiano, ma che sono valore aggiunto per ognuno di noi in quelle sinergie che si vanno a creare”.

Quanto è importante il dialogo con le altre categorie professionali?
 
“Vogliamo da sempre un dialogo continuo con le altre categorie professionali. Io sogno un mondo dove ci sia un check up immobiliare che attesti lo stato dell’immobile, per avere alla fine un’abitazione da mettere in vendita senza rischi. Un mondo dove un proprietario si renda conto che per evitare problemi è opportuno fare prima le verifiche. Noi auspichiamo la massima collaborazione con le altre categorie professionali. Siamo più che d’accordo a creare delle sinergie. Nel contempo, come federazione, abbiamo chiesto ad esempio al catasto di poter accedere alle planimetrie catastali, perché farci accedere direttamente alle planimetrie per noi sarebbe più semplice e direi più costruttivo. Noi sappiamo quali sono le nostre responsabilità, vorremmo magari avere anche qualche riconoscimento in più”.

Fonti articolo: 1. Idealista.it, 2. Idealista.it

Come preannunciato sono entrati in vigore il 1° novembre 2016 una serie di novità rilevanti in materia di credito immobiliare: dalla valutazione degli immobili forniti in garanzia alle forme di pubblicità, dai contratti di mutuo al TAEG, dal merito creditizio ai mutui in valuta estera.

Una serie di innovazioni che puntano ad aumentare la trasparenza ed evitare le crisi del passato. Di seguito i principali passaggi.

Con la Direttiva 2014/17/UE (cd. Mortgage Credit Directive, di seguito “MCD”)  è stata introdotta una cornice normativa armonizzata in materia di offerta ai consumatori di contratti di credito immobiliare (crediti garantiti da ipoteca o finalizzati all’acquisto di immobili residenziali). La finalità espressa della nuova normativa è di contribuire alla realizzazione di un mercato interno trasparente, efficiente e competitivo per il credito immobiliare, che garantisca ai consumatori un elevato livello di protezione e promuova la sostenibilità nell’erogazione e nella gestione di questa categoria di prestiti.
La Direttiva MCD è stata recepita con il Decreto legislativo  21 aprile 2016, n. 72, che ha inserito nel Titolo VI del T.U.B. un nuovo Capo, il I-bis, dedicato all’offerta di credito immobiliare ai consumatori.

L’ambito di applicazione della normativa comprende i contratti sottoscritti da un consumatore aventi a oggetto la concessione di credito garantito da ipoteca su un immobile residenziale o volto ad acquistare un immobile. Sono poi indicate espressamente le tipologie di contratti esclusi dall’applicazione della disciplina consumeristica.

E’ stata introdotta una speciale disciplina relativa, in particolare, alle modalità di redazione degli annunci pubblicitari, agli obblighi precontrattuali e alle conseguenze dell’inadempimento. Altre importanti previsioni riguardano il calcolo del TAEG, la valutazione del merito creditizio, la valutazione degli immobili da porre in garanzia e i finanziamenti in valuta estera.

Vengono dunque amplificate le regole di trasparenza contrattuale affinché, da un lato, il consumatore possa effettuare una scelta informata e consapevole e, dall’altro, sia consentita al finanziatore di selezionare attentamente le richieste di finanziamento e il conseguente accesso al credito di soggetti a elevato rischio di insolvenza.
Molteplici gli aspetti di interesse della disciplina in materia, accomunati dal manifesto obiettivo del legislatore europeo e di quello italiano di assicurare un’adeguata protezione dei consumatori che intendono stipulare contratti di credito immobiliare, in considerazione dell’importanza dell’impegno finanziario assunto e dei rischi connessi.

Dall’esame delle nuove disposizioni sul credito immobiliare emerge la necessità per le banche di compiere uno sforzo notevole in termini di compliance per ridefinire gli attuali assetti organizzativi, le politiche di settore, i piani di formazione del personale dipendente. L’obiettivo di perseguire la massima trasparenza nel collocamento dei prodotti di credito immobiliare ai consumatori non può che essere condivisa. Tanto più condivisa per gli addetti che operano in condizioni di costante prossimità ai territori e alla clientela di riferimento.

Occorre prestare però molta attenzione affinché la frammentazione delle regole di trasparenza per specifici ambiti non vanifichi gli stessi obiettivi perseguiti e il consumatore non sia disorientato piuttosto che informato, per effetto delle copiose informazioni fornite.

Obblighi pubblicitari e informazioni precontrattuali

Dettagliate le disposizioni inerenti agli obblighi informativi da rendere al consumatore prima della conclusione del contratto di credito.
La standardizzazione e la semplificazione favoriscono la comprensibilità e la comparabilità delle offerte. Il consumatore può incontrare limiti nell’elaborare le informazioni che gli vengono fornite, per cui l’esigenza di tutela non si esaurisce nel sanare le asimmetrie informative rispetto al soggetto finanziatore ma nel fornire un set di informazioni strutturato in maniera da risultare di agevole lettura e comprensione, anche al fine del paragone con i documenti informativi di altri intermediari.

Le informazioni generali sulla gamma dei contratti offerti devono essere contenute in documenti redatti in conformità ad un modello standard elaborato dalla Banca d’Italia in modo da offrire chiara e semplice evidenza ai consumatori, anche attraverso esempi rappresentativi, delle principali caratteristiche e dei costi del credito.
Le informazioni personalizzate agevolano il confronto tra le diverse offerte di credito sul mercato e consentono di assumere una decisione informata e consapevole in merito alla conclusione del contratto. Il relativo obbligo è assolto attraverso la consegna tempestiva del “Prospetto informativo europeo standardizzato” (cd. PIES), redatto in conformità del modello previsto. Ulteriori informazioni aggiuntive devono essere riportate su un documento distinto.

Importante è la previsione, a favore del consumatore, di un periodo di riflessione di almeno 7 giorni prima della conclusione del contratto, funzionale a garantire l’assunzione di una decisione informata e consapevole, confrontare altre offerte sul mercato e ponderare i rischi dell’operazione. Durante questo periodo, infatti, il finanziatore rimane vincolato alla proposta di contratto e il consumatore dispone di un margine di tempo entro il quale può in qualunque momento accettare l’offerta.

I finanziatori devono anche dotarsi di procedure interne per offrire un’assistenza gratuita e facilmente fruibile al consumatore in modo che possa ricevere chiarimenti per valutare la convenienza del contratto di credito e di eventuali servizi accessori in relazione alle proprie esigenze e alla propria situazione finanziaria.

Valutazione del merito creditizio del consumatore e degli immobili concessi in ipoteca

La normativa richiede che il finanziatore, prima della conclusione del contratto o di essere vincolato da un’offerta, svolga un’attenta e approfondita valutazione attuale e prospettica del merito di credito del consumatore. Per la concessione di finanziamenti garantiti da ipoteca devono essere applicati elevati standard di valutazione degli immobili.

La valutazione del merito creditizio non deve dunque basarsi sul valore del bene immobile in garanzia, pure necessario, ma sulla capacità del consumatore di produrre un reddito sufficiente a far fronte all’obbligo di restituzione di quanto ricevuto; questo in un’ottica di garanzia sia per il consumatore sia per la banca che - si rammenti la recente crisi finanziaria scatenata dai mutui sub prime – potrebbe non recuperare il debito a causa di una crisi del mercato immobiliare che renda difficile la vendita del bene ipotecato.

Inadempimento del consumatore e trasferimento del bene immobile oggetto di garanzia reale

Di notevole impatto sono le novità riguardanti la disciplina della gestione dei rapporti con i consumatori che si trovino in difficoltà nei pagamenti e, in particolare, di quelli che si vengano a trovare in particolare stato di debolezza o di bisogno.
L’art. 120-quinquiesdecies del T.U.B. delinea un impianto normativo funzionale ad assicurare, prima dell’avvio di una procedura esecutiva, una serie di soluzioni per ripristinare condizioni di normalità ovvero estinguere il debito residuo, anche attraverso la vendita diretta dell’immobile a cura della Banca.
Al riguardo, la Banca d’Italia, dando attuazione agli orientamenti espressi in materia dall’Autorità Bancaria Europa, ha disciplinato dettagliatamente le misure organizzative che i finanziatori devono intraprendere nei casi di sofferenza per favorire il ripristino di condizioni di normalità.

È imposto, in particolare, ai finanziatori di dotarsi di procedure interne e personale qualificato per monitorare e individuare precocemente i segnali di criticità; per interagire attraverso comunicazioni improntate alla chiarezza, proporzionalità e al rispetto della riservatezza; per fornire assistenza, soprattutto nei casi di stato di bisogno o di particolare debolezza (ad esempio per perdita del posto di lavoro, sopravvenuta invalidità o grave malattia, separazione, divorzio, calamità naturali che abbiano inciso sul reddito o sul patrimonio della persona); per instaurare una collaborazione proattiva per gestire tali problematiche e individuare le soluzioni di volta in volta più adeguate al ripristino delle condizioni di normalità del rapporto di credito (rifinanziamento o la modifica delle condizioni normative o economiche del contratto (estensione della durata, rinegoziazione del tasso d’interesse, sospensione temporanea del pagamento delle rate).
Quest’attività deve essere ampiamente documentata dal finanziatore per giustificare la congruità delle iniziative assunte rispetto alle esigenze individuali del consumatore in difficoltà.

Nell’art. 120-quinquiesdecies si trova poi la disposizione che ha suscitato alcune perplessità e obiezioni in sede di lavori preparatori; si fa riferimento alla clausola espressa, utilizzabile nei nuovi contratti sottoscritti a far data dall’entrata in vigore delle nuove norme, che regola gli effetti dell’inadempimento di ammontare equivalente a diciotto rate mensili.
L’obiettivo della norma è di bilanciare le tutele del debitore-consumatore con quelle delle banche creditrici, individuando in maniera chiara i presupposti perché possa procedersi alla vendita diretta del bene accelerando notevolmente i tempi rispetto alle procedure delle aste immobiliari.
Tale clausola è facoltativa, non può essere apposta successivamente alla conclusione del contratto di credito ed è espressamente vietato al finanziatore di condizionare la conclusione del contratto di credito alla sua sottoscrizione; al consumatore, inoltre, deve essere garantita l’assistenza, a titolo gratuito, di un consulente al fine di valutare la convenienza della stessa.

La restituzione o il trasferimento del bene immobile ipotecato o dei proventi della sua vendita diretta curata dalla Banca comporta l’estinzione dell’intero debito, anche se il valore del bene immobile o l’ammontare dei proventi della vendita è inferiore al debito residuo.
Se il valore dell’immobile o l’ammontare dei proventi della vendita è invece superiore al debito residuo, il consumatore ha diritto all’eccedenza.

Qualora il finanziatore faccia ricorso, invece, all’espropriazione immobiliare e, a seguito dell’escussione della garanzia, residui un debito a carico del consumatore, il relativo obbligo di pagamento decorre dopo sei mesi dalla conclusione della procedura esecutiva.

Contratti in valuta estera

Negli anni che hanno preceduto la crisi finanziaria si è assistito in Europa a un rapido incremento del credito denominato in valuta estera. Il fenomeno, che si è parzialmente ridimensionato negli anni successivi alla crisi, ha interessato tuttavia marginalmente l’Italia.

A fronte dei significativi rischi insiti nei prestiti in valuta estera, la Direttiva MCD ha riconosciuto agli Stati membri la possibilità di adottare misure atte di tutela del consumatore, sia accrescendone la consapevolezza dei rischi assunti sia limitando l’esposizione al rischio di cambio. A livello nazionale si è scelto di riconoscere al consumatore il diritto alla conversione, esercitabile solo al ricorrere di determinate condizioni, in termini di variazione minima del tasso di cambio e previo pagamento, se previsto dal contratto, di un corrispettivo onnicomprensivo. Al consumatore è assicurata un’apposita informativa laddove durante lo svolgimento del rapporto si vengano a prefigurare i presupposti per l’esercizio del diritto di conversione.

Fonti articolo: Monitorimmobiliare.it

In epoca di sharing economy – e con la necessità di rendere un po’ più sostanzioso il proprio conto corrente – sono sempre di più le persone che decidono di affittare la stanza libera all’interno della propria casa.

E lo fanno in autonomia oppure affidandosi a piattaforme specializzate. Un trend che ha sollevato numerose polemiche e che ha spinto molti a domandarsi se si tratti di una pratica del tutto legale.

A fornire utili chiarimenti è "La legge per tutti", spiegando che non c’è una legge che vieti di farlo, a patto però che vengano rispettati determinati vincoli.

Informarsi sui vincoli del proprio comune

La prima cosa da fare, se si decide di diventare “host”, è informarsi sui vincoli del proprio comune in materia. Ogni municipio, infatti, detta le sue condizioni per quanto riguarda la locazione immobiliare di breve durata destinata ai turisti.

Se si è in affitto, interpellare il padrone di casa

Se poi l’immobile che si vuole mettere a disposizione degli ospiti non è di proprietà, bisogna interpellare il padrone di casa per sapere se ha qualcosa in contrario al subaffitto di un locale, soprattutto se il contratto di locazione non lo prevede o lo vieta. Se il proprietario non fosse informato e venisse a saperlo, il rischio è quello di perdere il contratto di affitto in anticipo e di dover comunque pagare il resto dei canoni.

Assicurazione

Altro aspetto molto importante è quello assicurativo. Non basta l’assicurazione sul locale o sulla casa, è necessaria anche una polizza che copra la responsabilità civile e che risponda sia per il danno all’ospite sia per quello che l’ospite stesso può provocare a terzi.

CAUZIONE

Per mettersi al riparo da possibili danni involontari, è bene chiedere anche una cauzione all’ospite, da restituire alla fine del suo soggiorno.

LE TASSE

Un altro capitolo fondamentale è quello relativo al fisco. Oltre a pagare le abituali tasse in base al reddito prodotto da questa attività, è necessario non dimenticare la tassa di soggiorno. Un’imposta che tutte le strutture ricettive incassano dai propri ospiti e che poi deve essere versata al Comune. Esiste, poi, una legge che permette la locazione turistica, da stipulare mediante scrittura privata, per un massimo di un mese. Per questi 30 giorni non si applica la cedolare secca sugli affitti, quindi chi mette a disposizione la camera della sua casa non deve pagare delle tasse aggiuntive.

Fonte articolo: Idealista.it