La clausola inserita nel contratto di mediazione “ad affare fatto” non comporta il venir meno della provvigione da corrispondere all'agente anche se poi la vendita non si perfeziona.

A dirlo è una recente ordinanza della Corte di Cassazione, come spiegato dall'Avv. Giuseppe Donato Nuzzo. 

Ai fini del riconoscimento del diritto alla provvigione è sufficiente anche la sottoscrizione del preliminare tra le parti, indipendentemente dalla mancata conclusione del contratto definitivo. Lo ha stabilito la Corte di Cassazione con l'ordinanza n. 21575 del 18 settembre 2017.

Accolto il ricorso del mediatore: il diritto alla provvigione sorge per aver messo in relazione le parti.

Il caso – Il titolare di un'agenzia immobiliare ricorreva contro la sentenza con la quale la Corte d'Appello di Venezia gli aveva negato il pagamento di 3.000,00 euro a titolo di provvigione dovuta per l'attività di mediazione svolta.
Secondo i giudici territoriali, la clausola inserita nel contratto di mediazione, secondo cui "resta inteso che il compenso sopra indicato non sarà dovuto in caso di mancata vendita" configurerebbe una condizione sospensiva, che subordinava il compenso del mediatore al positivo esito della compravendita.

E poiché, nel caso di specie, le parti, dopo il preliminare, non avevano stipulato il rogito definitivo, tale condizione non si sarebbe verificata.

La Corte ricorda anzitutto che, ai sensi dell'art. 1754 c.c., si qualifica mediatore colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione dell'affare, risultando idonea, al fine del riconoscimento del diritto alla provvigione, anche l'esplicazione della semplice attività consistente nella ricerca ed indicazione dell'altro contraente o nellasegnalazione dell'affare.

Ciò vuol dire che, perché sorga il diritto del mediatore al compenso, è sufficiente che la conclusione dell'affare possa ricollegarsi all'opera dallo stesso svolta per l'avvicinamento dei contraenti, purché, però, tale attività costituisca il risultato utile della condotta posta in essere dal mediatore stesso e, poi, valorizzata dalle parti. Il fondamento del diritto al compenso è dunque da ricercarsi nell'attività di mediazione, che si concreta nella messa in relazione delle parti, costituisca l'antecedente indispensabile per pervenire, attraverso fasi e vicende successive, alla conclusione dell'affare.

Nel caso di specie, dunque, la conclusione dell'affare è senz'altro integrata dalla conclusione del contratto preliminare di vendita intervenuto tra le parti, mentre, ai fini del riconoscimento del diritto alla provvigione, sono indifferenti le vicende successive che hanno condotto le parti a non concludere il contratto definitivo.

Alla conclusione del preliminare va riconosciuto l'effetto dell'insorgere del diritto alla provvigione, indipendentemente dalla scadenza o meno del mandato. Secondo i giudici di Piazza Cavour, inoltre, è errata l'interpretazione della clausola inserita nel contratto di mediazionefornita dalla corte d'appello, perché contraria ai principi di correttezza e buona fede e che si presta a "comportamenti elusivi" che "tolgono effetto allo stesso contratto di incarico".

Per la Suprema Corte, invece, "appare ragionevole ritenere che l'espressione “il compenso non sarà dovuto in caso di mancata vendita” debba essere intesa quale vendita non in senso giuridico, ma in senso economico, quale mancata conclusione dell'affare".

Fonte articolo: Idealista.it

La "tassa Airbnb" trova i suoi contorni.

Con la riunione di ieri del tavolo Mef-Agenzia-operatori (agenzie e eportali immobiliari) sono stati definiti alcuni aspetti importanti, a cominciare dalla base imponibile su cui applicare la cedolare.

Giambattista Baccarini, da pochi giorni Presidente della Fiaip (eletto in continuità con il Presidente uscente Paolo Righi), al debutto nella sua veste ufficiale, spiega che "a conclusione di un percorso sono risolti tanti dubbi: la base imponibile è, per le Entrate, quella del canone dovuto al proprietario-cliente dall’agente immobiliare. Quindi la provvigione dell’agente va fatturata a parte e non trattenuta direttamente dal canone. Questo porrà un problema ai portali che trattengono le provvigioni da quanto versano al cliente, ma non alle agenzie".

La settimana prossima inizia la campagna informativa: ci sarà un provvedimento amministrativo dell’Agenzia che conterrà istruzioni dettagliate e le risposte alle domande delle associazioni. Troverà conferma ufficiale anche la tolleranza sulle ritenute che avrebbero dovuto essere versate dal 16 luglio in poi. La norma infatti prevede che l’intermediario (agenzia o portale) trattenga il 21% del canone incassato per contratti stipulati dal 1° giugno 2017, con cadenza mensile, il 16 del mese successivo all’incasso.

"Le Entrate, in conformità allo Statuto del contribuente, - spiega Baccarini - confermeranno la non applicabilità delle sanzioni sino all'11 settembre 2017, cioè 60 giorni dopo il provvedimento attuativo della norma (Dl 50/2017). In sostanza non si sanziona chi non ha fatto la ritenuta su canoni incassati dal 1° giugno all'11 settembre. Inoltre, l’obbligo di versare la ritenuta scatta sugli importi incassati a partire dal 12 settembre 2017, relativi a contratti stipulati dal 1° giugno 2017, e questo è un importante riconoscimento delle richieste avanzate da Fiaip tre mesi fa".

Il primo versamento sarà quindi effettuato il 16 ottobre 2017 e per il passato l’obbligo di pagare la cedolare resta sui proprietari, che adempiranno nel 2018.
Le Entrate prepareranno anche un video tutorial che verrà messo sul sito dell'Agenzia e su quelli degli operatori (il video è destinato anche ai clienti).

Daniele Mammani, Consulente legale della Fimaa, ricorda che l’associazionea è comunque favorevole alla disciplina che consente di pagare le tasse. "Oggi le Entrate sono state molto collaborative. È però rimasto aperto il problema del ricevimento, da parte dell’agente, dell’assegno del conduttore intestato al locatore, cui viene consegnato. Dato che l’agente “interviene” nel pagamento dovrebbe versare la ritenuta ma anticipandola di tasca propria: farsi intestare l’assegno è possibile solo se si è mandatari. Quindi la soluzione può essere solo quella di far pagare il conduttore con bonifico diretto al proprietario , così si è fuori dall’obbligo di ritenuta". La soluzione dei contanti è praticabile (l’agente potrebbe facilmente trattenerne il 21 per cento) ma solo sino a 3mila euro.

"L’Agenzia - conclude Mammani - ha detto che ci penserà ma teme l’elusione, anche se l’agente poi manda l’elenco di tutti i contratti stipulati e quindi i controlli sono facili".

Fonte articolo: IlSole24ore.com

Totale detraibilità della diagnosi sismica degli edifici e miglioramento delle detrazioni per gli interventi di messa in sicurezza antisismica e efficientamento energetico degli edifici.

Sono le novità che potrebbero approdare nella Legge di Bilancio secondo quanto anticipato dal Ministro delle Infrastrutture e dei Trasporti, Graziano Delrio, durante il convegno "Ecobonus e Sismabonus – La grande occasione per la sicurezza e l’efficienza energetica della casa" organizzato dall’Associazione nazionale costruttori edili (Ance).

"Sismabonus ed Ecobonus - ha affermato Delrio - andranno migliorate con la legge di Stabilità prossima, ma sono già disponibili: ci auguriamo che vengano utilizzate specialmente nelle zone sismiche a più alta pericolosità e in tutta Italia".
 
“Gli italiani – ha aggiunto - devono investire molto su questa misura che il Governo ha messo in campo, perché valorizzerà sia la sicurezza che la casa. Il nostro territorio è molto fragile, perché ci sono case dove non andavano costruite, per la sua conformazione, per la sua storia, con il 75% degli edifici risalenti a prima delle norme sismiche. Insomma, si tratta di un Paese che è in coma e in stato di rianimazione e in cui gli infermieri e i medici lo trattano come un malato che ha l'influenza”. 

Per stimolare maggiormente gli investimenti si dovrà quindi correggere il tiro.
 

Sismabonus

Secondo Delrio è fondamentale un "salto di qualità", una sorta di alleanza per risolvere "un tema che non si risolve con le buone iniziative individuali".
Dato che una casa a rischio sismico, ha sottolineato, rappresenta un rischio per sé stessi e per gli altri, “noi dobbiamo prima di tutto classificarla”. Parte da questo presupposto la proposta di rendere completamente detraibile la diagnosi sismica degli edifici.

Al momento la diagnosi sismica è detraibile solo se contestuale al lavoro di adeguamento o miglioramento antisismico. Se, invece, un proprietario vuole conoscere il livello di rischio del suo immobile, ma rimanda i lavori, non ha diritto a nessuna agevolazione.

"Cercheremo – ha aggiunto - di migliorare il fatto che chi non ha tasse da scaricare possa cedere il suo credito ad altri intermediari finanziari e di unire sempre di più il bonus energetico a quello sismico in maniera da fare unici cantieri nei condomìni".

Allo studio anche l'estensione delle agevolazioni all'edilizia popolare.

Ecobonus

Saranno confermate con qualche modifica anche le detrazioni per i lavori di efficientamento energetico degli edifici. L'intenzione è emersa anche in un intervento del Ministro dell'Ambiente, Gian Luca Galletti, che al Cersaie ha anticipato che scomparirà la detrazione fissa del 65% e saranno introdotte delle aliquote variabili in base agli obiettivi di risparmio energetico ottenuto. Sarà quindi eliminata la detrazione secca e verranno incentivati maggiormente gli interventi di riqualificazione profonda. Per i condomìni si starebbe pensando a una riduzione dell’incentivo e ad alcune restrizioni delle modalità di accesso.

Il Governo proporrà inoltre l’estensione del bonus ai lavori su giardini condominiali e balconi e agli interventi per la rimozione dell’amianto dai tetti. 
 

Efficienza energetica e antisismica, le richieste di Ance

Gli edili hanno sottolineato che su 12,2 milioni di edifici abitativi, il 70% è energivoro, mentre 11,1 milioni di edifici (di tutte le destinazioni d’uso) sono a rischio sismico.
Per invertire la rotta l’Ance ha chiesto la proroga fino al 2020 della detrazione Irpef del 50% dell’Iva sull’acquisto di abitazioni in classe energetica A o B e la proroga fino al 2021 della detrazione per gli interventi di riqualificazione energetica eseguiti sugli edifici esistenti.

L'Ance ha affermato inoltre che sarebbe necessario estendere il sismabonus per l’acquisto di case antisismiche (oggi riconosciuto solo nelle zone 1) alle zone sismiche 2 e 3 e agli edifici produttivi.
Per quanto riguarda i capannoni industriali, gli edili hanno chiesto di elevare il tetto del sismabonus, che al momento è di 96mila euro, come per le abitazioni, ma è considerato troppo basso.

Per fotografare meglio la situazione dei bonus disponibili, l'Ance durante il convegno ha diffuso il vademecum "Ecobonus e Sismabonus - Guida Pratica alle agevolazioni".

Riforma del Catasto

L’Unione Europea continua a raccomandare all’Italia la riforma del Catasto. Tutto per trasferire la tassazione dai fattori produttivi alle rendite. Nell’agenda del Governo torna quindi l’intenzione di abbandonare l’attuale sistema di classificazione, basato sui vani, per abbracciare quello basato sui metri quadri e su indicatori che, valutando la localizzazione e le caratteristiche dell’immobile, siano in grado di stimarne l’effettivo valore.

La riforma del Catasto è l’obiettivo di un disegno di legge presentato lo scorso aprile, ma ancora fermo in Senato.
Per consentire il riequilibrio della pressione fiscale, il Governo sta valutando la reintroduzione dell’imposta sulla prima casa per i redditi alti. L’imposta sulla prima casa colpisce già, lo ricordiamo, le abitazioni di lusso (accatastate come A1, A8 e A9). 

Fonti articolo: 1. Edilportale.com, 2. Edilportale.com

Se siete alla ricerca della casa dei vostri sogni sappiate che comprare un'abitazione nuova o ristrutturare una casa vecchia non è solo una questione di budget.

Sono da considerare, oltre ai costi, la qualità dell’abitare, le garanzie, l’estetica finale e l’attitudine personale.

Ecco un breve vademecum con 3 motivi per comprare nuovo, 3 motivi per acquistare da ristrutturare e le garanzie previste dal Codice Civile per chi compra.

ACQUISTARE IL NUOVO

1. Nuovo per minimizzare i tempi. Se per attitudine siete poco pazienti o andate in ansia di fronte alle incognite, comprare un’abitazione nuova direttamente dal costruttore è sicuramente la scelta più facile perché potrete visionare l’abitazione rendendovi conto della qualità dei materiali, dell’illuminazione degli ambienti, della grandezza dei vani e non avrete che da divertirvi a scegliere gli arredi.

2. Nuovo “sulla carta” per personalizzare risparmiando. Se l’edificio è ancora in fase di costruzione avrete la possibilità di comprare ad un prezzo leggermente inferiore rispetto al finito, mettendo in conto però il tempo necessario all’esecuzione dei lavori mancanti, e potrete anche effettuare modifiche ai materiali o alla disposizione delle pareti interne però senza alterare le strutture portanti e l’ubicazione degli scarichi condominiali per bagni e cucine.

3. Nuovo per un’abitazione moderna ed efficiente. Le nuove abitazioni sono più efficienti energeticamente e già dal 2021 saranno nZEB (a consumo quasi zero), sono sempre più tecnologiche e caratterizzate da materiali innovativi. Le soluzioni architettoniche delle costruzioni più moderne si spingono poi verso forme e proporzioni in grado di coniugare bellezza estetica e tecnologie intelligenti.

ACQUISTARE PER RISTRUTTURARE

1. Ristrutturare per creare ambienti dal fascino unico. Le vecchie case, costruite con tecniche e gusti di un’altra epoca, suscitano interesse perché ricoperte da una patina del tempo che non si può riprodurre in una nuova abitazione. Ristrutturare è una scelta ideale per i creativi che desiderano un’abitazione che rifletta il proprio gusto e che sia unica e inconfondibile.

2. Ristrutturare per godere di volumi e spazi più ampi. Le abitazioni costruite sino agli anni’60 del secolo scorso sono caratterizzate, rispetto a quelle più recenti, da stanze e finestre più ampie, soffitti più alti e dotate di spazi aggiuntivi come ingressi ripostigli e studi mentre le nuove costruzioni sono solitamente calibrate dalle dimensioni minime di legge. Per chi sta riscoprendo il piacere di vivere la casa, i grandi spazi di un’abitazione vecchia da ristrutturare sono l’ideale.

3. Ristrutturare per beneficiare delle agevolazioni fiscali. Le agevolazioni fiscali attive hanno lo scopo di invogliare le persone a recuperare l’esistente diminuendo il consumo di risorse non rinnovabili come il suolo, l’ambiente e l’energia. In quest’ottica il riuso e l’efficientamento delle vecchie abitazioni è la chiave della sostenibilità edilizia italiana per cui chi ristruttura nel 2017 può scegliere tra bonus ristrutturazioni al 50%, ecobonus al 65%, sismabonus dal 50% al 80%, I.V.A. agevolata, bonus arredi e conto termico 2.0.

LE GARANZIE

Ed infine… le garanzie del Codice Civile per chi compra (nuovo e da ristrutturare). Sia che acquistiate nuovo dal costruttore che da ristrutturare tenente presente che il Codice Civile prevede delle garanzie specifiche a tutela della bontà della cosa compravenduta.  In particolare gli articoli 1667 e 1669 del Codice Civile tutelano per dieci anni chi acquista nuovo dal costruttore da vizi occulti, ossia gli danno la possibilità di richiedere alla ditta il pagamento dei danni causati da errori nella costruzione che non erano visibili al momento dell’acquisto.

L’articolo 1490 del Codice Civile tutela invece chi compra per la durata di un anno (sia nuovo che da ristrutturare) da vizi che diminuiscano il valore della cosa ossia da condizioni non note all’acquirente al momento del rogito che incidono sulla qualità della casa a tal punto da diminuirne in maniera quantificabile il valore.  Attenzione: per non perdere le garanzie previste dal Codice Civile è necessario contestare il vizio tempestivamente dalla scoperta.

Fonte articolo: Idealista.it