L'acquisizione gratuita al patrimonio comunale delle opere abusive e dell'area di sedime, prevista dall' articolo 7, comma 3, della legge 28 febbraio 1985, n. 47 ("Norme in materia di controllo dell'attività urbanistico-edilizia, sanzioni, recupero e sanatoria delle opere edilizie"), ora articolo 31 del Testo unico dell'edilizia (si veda il testo in fondo all'articolo), non costituisce sanzione accessoria alla demolizione, volta a colpire l'esecutore delle opere abusive, ma si configura quale sanzione autonoma che consegue all'inottemperanza all'ingiunzione di demolizione.

Inottemperanza che integra un illecito diverso ed autonomo dalla commissione dell'abuso edilizio, del quale può essere chiamato a rispondere anche il proprietario, qualora risulti che abbia acquistato la disponibilità del bene e non si sia attivato per dare esecuzione all'ordine di demolizione, o qualora emerga che, pur essendo in grado di ottemperare all'ingiunzione, non vi abbia provveduto ( Consiglio di Stato, Sezione IV, sentenza 29 settembre 2017, n. 4547). 

Con l'enunciazione di questo principio, Palazzo Spada ha respinto il ricorso proposto contro la pronuncia con la quale il Tar Campania- Napoli aveva dichiarato inammissibile il ricorso proposto contro la determina del Comune di Sant'Anastasia (NA), che, ai sensi dell' articolo 7, comma 3, della legge n. 47/ 1985, aveva acquisito un prefabbricato abusivo e la relativa area di sedime, per una estensione catastale complessiva di 1047 metri quadri. Determina che, ad avviso del Tribunale amministrativo regionale partenopeo, era stata la "diretta e inevitabile" conseguenza dei provvedimenti con i quali l'amministrazione comunale aveva respinto la domanda di sanatoria ed ingiunto la demolizione del manufatto. 

La decisione di Palazzo Spada 

Contrariamente a quanto sostenuto dall'appellante (l'estraneità alla realizzazione dell'abuso e la violazione, da parte del Comune, del citato articolo 7, comma 3, per non aver sospeso il provvedimento di acquisizione a fronte di una ulteriore richiesta di condono), il massimo organo di giustizia amministrativa ha confermato l'indirizzo giurisprudenziale, secondo cui: 

- l'acquisizione gratuita al patrimonio del Comune dei manufatti abusivi è un atto dovuto, subordinato unicamente all'accertamento dell'inottemperanza e al decorso del termine di novanta giorni fissato per la demolizione e la rimessa in ripristino dello stato dei luoghi (ex multis, Consiglio di Stato, Sezione V, sentenza 18 dicembre 2002, n. 7030); 

- il Comune ha l'obbligo di reprimere in qualsiasi momento l'esecuzione di opere senza titolo, con la conseguenza che, fatte salve le eventuali azioni di rivalsa nei confronti degli esecutori materiali delle opere abusive, le norme sanzionatorie, inclusa l'acquisizione gratuita dell'opera abusiva, non si riferiscono all' autore delle stesse bensì al responsabile dell'abuso, "quest'ultimo inteso come esecutore materiale, ma anche come proprietario o soggetto che abbia la disponibilità del bene, al momento dell'emissione della misura repressiva" ( Consiglio di giustizia amministrativa per la Regione Siciliana, sentenza 29 luglio 1992, n. 229);

- in materia di abusi edilizi commessi da persona diversa dal proprietario, la posizione di questi può ritenersi "neutra" rispetto all'acquisizione gratuita al patrimonio comunale dell'area di sedime sulla quale insiste il bene, quando risulti, in modo incontrovertibile, l'estraneità del proprietario rispetto al compimento dell'opera abusiva ovvero risulti che lo stesso, essendone venuto a conoscenza, si sia poi adoperato per impedirlo (da ultimo, Consiglio di Stato, Sezione VI, sentenze 29 gennaio 2016, n. 358 e 4 maggio 2015, n. 2211).

Estraneità che, nel caso di specie, l'appellante non ha potuto provare, in quanto aveva proposto insieme all'indicato responsabile dell'abuso, due domande di sanatoria per le opere realizzate in assenza di titolo, l'ultima delle quali per invocare la sospensione dei procedimenti sanzionatori. Domanda che il Comune aveva archiviato dal Comune, essendo meramente ripetitiva di quella precedentemente presentata. 

IL TESTO

Testo unico dell'edilizia- Articolo 31 (Interventi eseguiti in assenza di permesso di costruire, in totale difformità o con variazioni essenziali): 

Se il responsabile dell'abuso non provvede alla demolizione e al ripristino dello stato dei luoghi nel termine di novanta giorni dall'ingiunzione, il bene e l'area di sedime sono acquisiti di diritto gratuitamente al patrimonio del Comune. L'accertamento dell'inottemperanza alla ingiunzione a demolire, previa notifica all'interessato, costituisce titolo per l'immissione nel possesso e per la trascrizione nei registri immobiliari, che deve essere eseguita gratuitamente.

Fonte articolo: IlSole24ore - Edilizia e territorio, vetrina web

L’accensione degli impianti termici è un rito che, immancabile, si ripete ogni anno, con l’arrivo dell’autunno e dei primi freddi.

Rappresenta però solo l’atto conclusivo di attività di manutenzione che, all’attivazione, devono essere ormai terminate.

L'ACCENSIONE DEGLI IMPIANTI

L’accensione degli impianti termici è funzione del sito in cui è collocato l’edificio e, più precisamente, della zona climatica di riferimento. L’intero territorio italiano è infatti suddiviso in 6 zone climatiche, dalla A (la più calda) alla F (la più fredda). Il 15 ottobre è la data dell’accensione degli impianti negli edifici collocati in zona climatica E (in cui ricadono pressoché tutte le città del Nord Italia). 

Nella zona F non vi sono limitazioni temporali, mentre per l’accensione in zona climatica A o B si deve attendere il 1° dicembre!

Al di fuori di tali periodi, gli impianti termici possono essere attivati solo in presenza di situazioni climatiche che ne giustifichino l’esercizio, e previa autorizzazione del Sindaco del Comune in cui sono collocati. 
Sussistono inoltre limiti anche sulla durata giornaliera di attivazione dell’impianto (dalle 14 ore in zona E alle 6 ore in zona A). Qualora vi sia un sistema di termoregolazione e contabilizzazione del calore, si può superare quest’ultima limitazione. Queste prescrizioni non si applicano agli edifici in cui vi sia permanenza di soggetti deboli, quali ospedali, case di cura, asili e scuole materne.

CHE FARE SE L'IMPIANTO NON È A NORMA?

I condomìni che, in contesto centralizzato, non abbiano ancora installato un sistema di contabilizzazione e termoregolazione ai sensi del D.Lgs. 102/2014 (la proroga dopo il 30 giugno non c’è stata), dovranno attendere la prossima primavera per potersi adeguare. L’impianto sarà però non a norma, e i proprietari delle unità immobiliari saranno sanzionabili in caso di controllo da parte dei pubblici funzionari preposti (ammenda tra le 500 e le 2.500 euro).

La responsabilità (civile epenale) dell’impianto termico dell’amministratore in caso di impianto centralizzato, o dell’amministratore delegato in caso di soggetto giuridico proprietario dell’impianto. È però possibile delegare tale responsabilità ad un terzo soggetto, il Terzo Responsabile, purché sia dotato di adeguata capacità tecnica ed economica e, soprattutto, purché l’impianto sia a norma di legge, dal punto di vista tecnico e documentale.
Qualora l’impianto non sia a norma, o cessi di esserlo, il Terzo Responsabile non può assumere la delega e, se in carica, deve segnalare il problema e dimettersi entro 10 giorni qualora nulla venga fatto per porvi rimedio. 

La garanzia della piena conformità dell’impianto si può avere solo rispettando le scadenze indicate. È il libretto di uso e manutenzione del generatore di calore che dice quali siano le operazioni di manutenzione da svolgere e con quale frequenza (in genere i produttori richiedono attività manutentive almeno annuali, svolte da personale qualificato. 

I controlli di efficienza energetica sono invece esplicitamente previsti dall’Allegato A del Dpr 74/2013. Per gli impianti a combustione a gas, sono previsti controlli ogni 4 anni sino ai 100 kW e ogni 2 anni oltre tale soglia. Da sottolineare come le Regioni possano richiedere frequenze minori: è il caso della Lombardia che ha dimezzato tali scadenze portandole a 2 ed 1 anno.
Per verificare quanto è stato fatto sull’impianto, e se son state rispettate tutte le scadenze previste, si può consultare il Libretto di Impianto di Climatizzazione, che, ai sensi di DM 10/02/2014, è presente per ogni impianto termico.

Fonte articolo: IlSole24ore, vetrina web

Questa volta si fa sul serio.

Entro il 16 ottobre, quasi sempre per la prima volta, gli "intermediari immobiliari" verseranno la ritenuta del 21% sui canoni lordi pagati, a partire dall’11 settembre scorso, dai loro clienti-inquilini ai clienti-proprietari per affitti brevi (sino a 30 giorni e stipulati a partire dal 1° giugno scorso). 

Un adempimento che di fatto sta slittando da mesi e sul quale pendono anche i ricorsi al Tar e al garante Antitrust da parte di Airbnb.
Il primo appuntamento indicato dalla normativa (Dl 50/2017, articolo 4) era, indubitabilmente, il 16 luglio per i canoni consegnati ai proprietari già nel mese di giugno. Ma l’applicazione dello Statuto del contribuente, che prevede il trascorrere di 60 giorni a partire dall’emanazione delle disposizioni, convenzionalmente individuate nel provvedimento delle Entrate pubblicato il 12 luglio 2017, fa sì che il primo giorno di applicazione della disciplina sia, appunto, lunedì 11 settembre 2017.

Cosa deve fare l’agente 

Sulle somme riversate ai locatori dall’11 settembre, quindi, l’intermediario deve operare la ritenuta. Ma il versamento delle ritenute al Fisco può avvenire entro il 16 ottobre. "Per i canoni incassati e versati in precedenza quindi - spiega il neopresidente Fiaip Giambattista Baccarini - al tavolo con gli operatori le Entrate hanno spiegato che non scatteranno sanzioni per il mancato adempimento". 

Per contratti di locazione breve si intendono quelli abitativi, stipulati a decorrere dal 1° giugno 2017 da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, di durata non superiore a 30 giorni, anche se prevedono la prestazione di servizi accessori di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, comprese le sublocazioni e le concessioni in godimento a terzi a titolo oneroso da parte del comodatario.
Il versamento al proprietario deve quindi essere pari al 79% del canone lordo. A parte va fatta la fattura per il compenso dovuto all’intermediario. La formula ideale, con un canone lordo di 1.000 euro e una provvigione di 100 euro , sarebbe questa:
- effettuare la ritenuta di 210 euro; 

- versare al proprietario 668 euro, indicando nella distinta la ritenuta effettuata e il dovuto di 100 euro per la provvigione e di 22 euro di Iva sulla stessa (inviando contestualmente o allegando la fattura di 100 euro + Iva del 22 per cento). 

Imposta di soggiorno 

Dal 24 giugno 2017 (data di entrata in vigore della legge 96/2017, che ha convertito il Dl 50/2017), il "soggetto che incassa il canone o il corrispettivo" dall’inquilino di qualunque contratto (anche non breve e anche se il locatore è un’impresa), oppure che "interviene nel pagamento dei predetti canoni o corrispettivi", è il "responsabile del pagamento" del "contributo di soggiorno", previsto solo per il Comune di Roma dall’articolo 14, comma 16, lettera e), decreto legge 31 maggio 2010, n. 78, e dell’eventuale "imposta di soggiorno", istituita dagli altri Comuni capoluogo di provincia, dalle unioni di Comuni e dai Comuni inclusi negli elenchi regionali delle località turistiche o città d’arte (articolo 4 del Dlgs 23/2011).

Questi due soggetti (chi incassa e chi interviene nel pagamento) sono "responsabili del pagamento" e si presume che debbano effettuare il pagamento. Quindi il modello F24 di versamento e l’eventuale bollettino postale o conto corrente di partenza del bonifico (se previsti dalla delibera comunale) dovranno essere intestati a loro. Se l’ente sceglie il pagamento con F24, i codici tributo da utilizzare, sia per l’imposta che per il contributo di soggiorno, sono il 3936, il 3937 (interessi) e il 3938 (sanzioni), come da risoluzioni 74/E/2011 e 64/E/2017.

Sia l’imposta che il contributo di soggiorno, comunque, continueranno a rimanere "a carico di chi alloggia nelle strutture ricettive del territorio", anche se il pagamento effettivo viene effettuato dall’intermediario o dal gestore del portale internet.
Quindi l’imposta di soggiorno va chiesta per tempo dall’intermediario all’inquilino e tenuta ben distinta dal canone.

Agente o mandatario 

Rimangono alcuni aspetti importanti che l’Agenzia delle Entrate, con il provvedimento previsto dalla legge di conversione del Dl 50/2017 (legge 96/2017), dovrebbe affrontare. 
Uno riguarda la figura dell’intermediario: alcuni sostengono che quando si configura un rapporto di mandato con rappresentanza (in pratica a firmare il contratto in nome e per conto del proprietario è il mandatario) si sarebbe fuori dal perimetro degli "intermediari" previsti dalla norma. Ma la definizione della legge appare molto ampia. 

Altro aspetto è quello di chi agisce in attività d’impresa e non più come privato: la legge ne delega alle Entrate l’individuazione. "I parametri - spiega Alessandro Cattelan, esperto fiscale di Fimaa - saranno con tutta probabilità i seguenti: frequenza annuale delle locazioni, numero degli immobili locati e tipologia dei servizi accessori con rinvio alla normativa regionale" . 

Fonte articolo: IlSole24ore, vetrina web.

Confedilizia e Fiaip in vigile attesa ma con un po’ di ottimismo sulla proroga della cedolare affitti con estensione anche alle locazioni commerciali.

"Diamo atto alla maggioranza - si legge nel comunicato di Confedilizia - di aver accolto le istanze di Confedilizia in materia di cedolare secca sugli affitti".

Il Comunicato prosegue così: "I dati contenuti nella nota di aggiornamento al Def dimostrano che la tassazione sostitutiva dei redditi da locazione ha dimezzato l'evasione tributaria nel settore abitativo e aumentato la tax compliance. Si deve, quindi, proseguire su questa strada. Il rinnovo dell'aliquota del 10% per i contratti a canone calmierato si impone per sostenere una tipologia di affitto che consente l'accesso alla casa da parte delle fasce sociali più deboli. L'introduzione, poi, di una cedolare anche per le locazioni non abitative, a partire da quelle dei negozi, restituirebbe redditività ad un investimento che l'ha del tutto persa, contribuendo a ridare fiato al commercio. Ora attendiamo il Governo".

A partire dall'introduzione della cedolare secca sugli affitti abitativi – ricorda Confedilizia – l'evasione tributaria (tax gap) è diminuita del 42% e la propensione all'inadempimento si è ridotta del 40%. In particolare, tra il 2010 ed il 2015 il tax gap è passato da 2,3 a 1,3 miliardi di euro, mentre la propensione al gap è scesa dal 25,3% al 15,3%.

Sulla stessa lunghezza d’onda la Fiaip (agenti immobiliari), che però è meno ottimista: ribadire l'obiettivo della cedolare secca nelle risoluzioni di maggioranza non è ancora sufficiente - dicono alla Fiaip - se non c'è una vera disponibilità da parte del Ministero dell'Economia e delle Finanze e del Governo, che al momento non si è manifestata nella cornice politico economica alla Legge di Bilancio illustrata ieri al Senato dal Ministro delle Economie e delle Finanze Pier Carlo Padoan. 

"L'estensione della cedolare secca per gli affitti commerciali - spiega il neo Presidente Gian Battista Baccarini -, così come inserita nella risoluzione della maggioranza alla nota di aggiornamento del Documento di Economia e Finanza 2017, è una misura che chiediamo da anni per far ripartire il mercato immobiliare ed è un primo segnale da parte del Senato. Sarebbe, inoltre, un passo importante nel contrasto alla desertificazione commerciale delle nostre realtà urbane, per ovviare al degrado di molte città che hanno visto allontanare, sempre più, le attività produttive dai centri storici. Un intervento che gli agenti immobiliari Fiaip chiedono ormai da tempo, insieme alla Confedilizia e che riteniamo fondamentale per rilanciare il mercato e il tessuto delle attività produttive e del terziario".

Fonte articolo: IlSole24ore.com, Condominio