Compravendite in crescita anche se ad un ritmo "fisiologicamente" più basso.

Buoni segnali sul fronte dell’avvicinarsi dell’inversione di tendenza nell’andamento dei prezzi e dal punto di vista della diminuzione di sconti e tempi di vendita. 

È il quadro generale che emerge nel terzo Osservatorio sul Mercato Immobiliare 2017 stilato da Nomisma.
Archiviato, a fine 2016, un incremento delle compravendite immobiliari pari al 16%, "si stima una significativa riduzione della crescita che dovrebbe attestarsi nell’ordine del +5% ad esito delle dinamiche che hanno interessato il segmento abitativo (+5,5%) e quello terziario e commerciale (+2,2%)".

A giudizio dell’istituto bolognese "nel 2017 l'euforia si è leggermente affievolita, lasciando spazio ad una maggiore oculatezza nelle scelte che scaturisce dalla valutazione dei fattori di debolezza ancora presenti sul mercato" tanto che "le compravendite di abitazioni in Italia si attesteranno poco sotto le 545.000: considerando come termine di paragone il 2006, ultimo anno della fase espansiva, il mercato residenziale si è ridimensionato di circa il 36,6%, pari a oltre 300.000 contratti stipulati in meno".

Quanto ai prezzi, l’Istituto emiliano rileva "come per effetto della pressione della domanda" questi "risultino in media ormai prossimi all'invarianza; per questo i cambiamenti registrati potrebbero indurre la componente d'investimento, pressoché scomparsa dal mercato al dettaglio, a riattivarsi".

Guardando alle alle locazioni, Nomisma rileva un crescente ottimismo da parte degli agenti interpellati: il settore è trainato dalla domanda di locazioni brevi (temporanee), da parte di lavoratori in mobilità sul territorio oltreché di giovani (per motivi formativi o esigenze lavorative).

I Mutui 

"Le convenzioni notarili per mutui finanziamenti e altre obbligazioni con costituzione di ipoteca immobiliare (111.235) registrano una flessione del 2% rispetto al trimestre precedente e un aumento dell’1,3% su base annua" dice una nota dell'Istat. La flessione congiunturale interessa tutto il territorio nazionale, ad esclusione del Sud che si mantiene stabile. In termini tendenziali la crescita interessa Nord-ovest (+3,6%), Sud (+2,5%) e Centro (+0,7%); Nord-est e Isole registrano invece un calo (-1,4% e -0,6% rispettivamente). Le città metropolitane segnano un aumento del 3,6%, i piccoli centri un leggero decremento pari allo 0,4%».

Nel confronto con lo stesso periodo del 2016, il primo semestre 2017 mostra segnali di espansione sia per le compravendite (+4,4%) che per i mutui (+5,5%).

Fonti articolo: IlSole24ore.com 1 e 2

Se un'unità immobiliare ubicata in condominio viene concessa in locazione, è necessario comunicare il contratto di locazione all'amministratore.

Entro quanto tempo e da parte di chi va posto in essere questo adempimento?

L'esecuzione di questo compito è sufficiente per considerare realizzato anche l'obbligo di collaborazione che la legge pone in relazione all'anagrafe condominiale?

Partiamo subito dalla norma di riferimento: essa è contenuta nella legge n. 431 del 1998 recante "Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo".
La norma cui guardare per trovare risposta a tutti i quesiti posti in apertura di questo breve approfondimento è il primo comma dell'art. 13 che recita:

"[...] E' fatto carico al locatore di provvedere alla registrazione nel termine perentorio di trenta giorni, dandone documentata comunicazione, nei successivi sessanta giorni, al conduttore ed all'amministratore del condominio, anche ai fini dell'ottemperanza agli obblighi di tenuta dell'anagrafe condominiale di cui all' articolo 1130, numero 6), del codice civile".

La norma prevede un insieme di adempimenti chiaro e preciso. Innanzitutto un obbligo di natura tributaria, ossia la registrazione del contratto di locazione da parte del locatore, ossia della persona che concede in locazione l'unità immobiliare.
La registrazione, ossia il deposito del contratto presso l'Agenzia delle Entrate ai fini dell'applicazione delle imposte in ragione del regime prescelto (es. cedolare secca) deve avvenire entro trenta giorni dalla conclusione del contratto stesso. Dal momento della registrazione inizia a decorrere un nuovo termine, che rileva nei rapporti condominiali.

Si tratta di sessanta giorni entro i quali il medesimo locatore deve comunicare all'amministratore condominiale, in modo documentato, l'avvenuta registrazione del contratto di locazione. Che cosa vuol dire ciò? Il locatore deve trasmettere all'amministratore il contratto di locazione registrato?

Ad avviso di chi scrive, no. La legge impone a questo soggetto di dare documentata comunicazione della registrazione del contratto, non di comunicare il contratto registrato.
Ed allora? Allora è sufficiente comunicare all'amministratore la ricevuta di registrazione rilasciata dall'Agenzia delle entrate, esplicitando chiaramente i nomi delle parti (sovente le ricevute di registrazione riportano il solo codice fiscale delle medesime).

Tale adempimento, specifica il primo comma dell'art. 13 della legge n. 431/1998 vale anche in relazione agli obblighi posti in capo ai condòmini in relazione alla tenuta del registro di anagrafe condominiale.
Al riguardo è utile specificare un aspetto concernente la tempistica. L'art. 1130 n. 6 c.c. pone in capo ai condòmini un obbligo di comunicazione di una serie di dati (ivi comprese le generalità dei titolari di diritti personali di godimento) entro sessanta giorni dall'avvenuta variazione.

Esempio: Tizio è proprietario di un appartamento e lo concede il locazione a Caio. I dati identificativi di Caio devono essere comunicati all'amministratore entro sessanta giorni dalla stipula del contratto (data di riferimento ai fini della suddetta variazione).
Come s'è detto, però, l'art. 13 della legge n. 431 del 1998 impone l'obbligo di comunicazione della registrazione del contratto di locazione - anche ai fini della tenuta del registro di anagrafe condominiale - entro sessanta giorni dalla registrazione (e non della firma del contratto).

Quindi? Quale termine considerare? Ad avviso dello scrivente va tenuto in considerazione quello indicato dalla legge n. 431, in quanto l'adempimento ivi previsto è stato inserito nella legge dopo l'entrata in vigore dell'art. 1130 n. 6 c.c.

Fonte articolo: Condominioweb.com

La Corte di Cassazione (ordinanza n. 27554/2017) ha confermato, nei confronti di una proprietaria di un appartamento, la condanna al risarcimento del danno patrimoniale e biologico e di natura temporanea (per intossicazione da monossido di carbonio) cagionato ad una vicina a seguito della ostruzione della canna fumaria a servizio del suo appartamento dovuta all'esecuzione di lavori di ristrutturazione edilizia effettuati all'interno dell'abitazione soprastante. 

Inoltre la Corte ha confermato la riduzione del danno, nella misura del 25%, pari al concorso di colpa della danneggiata, ex art. 1227 comma primo c.c., per avere utilizzato un impianto di riscaldamento non a norma che era stato sequestrato dai funzionari dell'Azienda sanitaria.

La Corte non ha ritenuto sussistente la difesa della proprietaria la quale affermava di essere esente da responsabilità poiché l'otturazione della canna fumaria era stata cagionata dalla impresa appaltatrice, mediante la rottura di un muro e la caduta di calcinacci nella canna fumaria , e perchè non risiedeva nell'immobile dove veniva la sera per indicare alcuni dettagli nella ristrutturazione.
Il Collegio ha applicato il principio di diritto per cui, in materia di appalto che non implichi il totale trasferimento all'appaltatore del potere di fatto sull'immobile nel quale deve essere eseguita l'opera appaltata, non viene meno per il committente e detentore del bene il dovere di custodia e di vigilanza e con esso la conseguente responsabilità di cosa in custodia ex art. 2051 c.c..

Tale norma genera un obbligo che essendo di natura oggettiva , nasce in ragione della sola sussistenza del rapporto di custodia tra il responsabile e la cosa che ha determinato l'evento.
Secondo l'art. 2051 c.c. spetta al proprietario – committente di assolvere all'onere della prova liberatoria, dimostrando di avere affidato integralmente il potere di fatto sull'immobile alla ditta appaltatrice e di non avere svolto alcuna ingerenza nella esecuzione dei lavori appaltati.

La Corte afferma che l'avere affidato in appalto la ristrutturazione dell'immobile non consente in alcun modo di desumere le modalità di affidamento (totale o parziale) della custodia dell'immobile, né consente di escludere che la proprietaria – committente non sia affatto intervenuta a dare indicazioni per la esecuzione dei lavori.

Infine la Corte conferma il concorso di colpa della danneggiata nella misura del 25% poiché non è stato dimostrato quali iniziative avrebbe potuto assumere per contenere, con certezza probabilistica, il danno e in quanto la condannata non ha assolto all'onere della prova di dimostrare le ragioni che avrebbe dovuto sostenere la danneggiata per ottenere il dissequestro dell'impianto già accertato dalla Asl non conforme alle norme di sicurezza e quali tra i danni subiti sarebbero stati certamente ridotti qualora la danneggiata avesse intrapreso le azioni dovute, tenuto conto della istantaneità del danno alla persona e dei costi sostenuti per l'acquisto dei beni occorrenti a rimpiazzare l'inutilizzabile impianto di riscaldamento.

La Corte afferma che l'ipotesi disciplinata dall'art. 1227, secondo comma c.c., che esclude il risarcimento del danno che il creditore avrebbe dovuto evitare usando l'ordinaria diligenza, è un' eccezione in senso stretto e grava dunque sul debitore il relativo onere della prova. Tale onere non è stato assolto dalla proprietaria dell'immobile in ristrutturazione che pertanto ne paga le conseguenze pecuniarie e consistenti nel predetto risarcimento del danno.

Fonte articolo: Edilizia e territorio, IlSole24ore, vetrina web

L’affitto a canone concordato è un’opportunità non solo per chi prende un immobile in locazione, ma sicuramente anche per chi affitta.

Il 53,9% dei contratti di affitto è stipulato con questa formula: oltre la metà, e in crescita rispetto al 53,4% dello scorso anno.

A contribuire ad aumentarne la popolarità, gli aggiornamenti intervenuti con la pubblicazione in Gazzetta Ufficiale del Decreto interministeriale del 16 gennaio 2017, che hanno rinnovato le regole e introdotto importanti variazioni rispetto al precedente DM del 30/12/2002.

È necessario premettere che la concezione classica di canone concordato era quella di un contratto che trovava applicazione esclusivamente nei Comuni ad alta densità abitativa e che pur "autorizzando le parti contraenti a definire liberamente il suo contenuto, li vincolava in ordine al valore del canone e alla durata del contratto". Il modello contrattuale standard del canone concordato doveva essere inoltre predisposto dalle associazioni rappresentative della categoria dei proprietari e di quella degli inquilini, sulla base di un accordo territoriale.

Il nuovo decreto introduce importanti novità alla vecchia disciplina. In tema di territorio di competenza, ad esempio, perché adesso è possibile siglare contratti a canone concordato dovunque, anche nei comuni privi di alta tensione abitativa, pur sempre sulla base di accordi territoriali. E in tema di vantaggi fiscali, visto che l’ultima finanziaria ha abbassato del 25% l’IMU per i proprietari che affittano a canone concordato e ha ridotto del 30% la base imponibile sulla quale calcolare l’IRPEF in dichiarazione dei redditi. In alternativa, il locatore può avvalersi della cedolare secca, la tassazione diretta sul reddito percepito ridotta nel 2017 al 10% nei comuni ad alta tensione abitativa e limitrofi.

Anche grazie agli affitti a canone concordato il mercato delle locazioni nel territorio di Milano registra una ripresa e la città più metropolitana d’Italia può allargare la sua cerchia accogliendo anche nelle aree limitrofe alla cintura i molti giovani che necessitano di condizioni agevolate per accedere al mercato immobiliare. Secondo il viceministro dell’Economia e delle finanze Enrico Morando, l’interesse verso il canone concordato è in crescita anche da parte delle istituzioni e indispensabile sarà rinnovare la cedolare secca del 10% sugli affitti, in scadenza il prossimo 31 dicembre.

Fonte articolo: MutuiOnline.it