C'era una volta il castello di proprietà, della nota famiglia benestante con qualche titolo nobiliare, magari tramandato di generazione in generazione. A spezzare la trama della storia, oggi, sono il peso eccessivo del Fisco sul mattone residenziale di lusso e le sempre più elevate spese di gestione e manutenzione degli immobili storici. Da nord a sud Italia, sono oltre 70 i castelli privati in vendita: lo conferma una nota della società di intermediazione immobiliare Lionard Luxury Real Estate, specializzata nel segmento degli immobili di pregio, che sottolinea come questo destino accomuni anche alcune proprietà diventate famose nel corso della storia.

Le proprietà “famose”
In cerca di acquirenti, ad esempio, ci sono due prestigiosi castelli in vendita in Toscana, legati a due personaggi storici della Divina Commedia di Dante: Farinata degli Uberti, tra i dannati dell'Inferno, e la gentildonna senese Sapia Salviani tra gli invidiosi del Purgatorio. Sono il Castello di Tavolese vicino a Firenze e quello di Sapia nei pressi di Siena. I prezzi oscillano da 1.200 a 8.500 euro a metro quadro per immobili di grande fascino e pregio, in perfetto stato di manutenzione, alcuni dei quali già adibiti a strutture ricettive turistiche, oltre che ad aziende agricole. «Solo nel nostro sito web - afferma l'amministratore delegato di Lionard Luxury Real Estate, Dimitri Corti - abbiamo in vendita 37 castelli, ma in portfolio sono oltre 70 in tutta Italia». Per la clientela straniera si tratta di prezzi vantaggiosi soprattutto se rapportati ai costi di altre città nel mondo: per un appartamento di 150 metri quadri a Londra, nel quartie re Myfair, occorrono 6 milioni di euro, la stessa cifra a New York per 130 metri quadri in Central Park. «D'altra parte - afferma sempre Dimitri Corti - l'acquisto di un immobile di grande valore come un castello, una villa storica, per nostra esperienza, si traduce sempre in un'opportunità perché crea un indotto economico nel territorio anche in termini occupazionali».

Le ragioni che spingono a vendere
Gli alti costi di manutenzione e la crescente pressione fiscale sugli immobili hanno convinto molti proprietari, spesso da più generazioni, di valutare opportunità di vendita rivolte al mercato straniero, che in questo momento storico è l'unico interessato ad acquistare oggetti di questa tipologia, che definire di lusso è riduttivo. Su questo tipo di immobili, infatti, grava il Fisco locale: l'Imu sull'abitazione principale si paga solo nei limitatissimi casi (circa 70mila) in cui questa sia iscritta nelle categorie catastali A/1 (abitazioni signorili), A/8 (ville) e A/9 (castelli e palazzi «di eminenti pregi artistici o storici»). A queste case, comunque, si applica l'aliquota speciale per le abitazioni principali, a cui in alcuni Comuni si può aggiungere - in base alle scelte della giunta locale - il peso dell'aliquota Tasi.

La mappa dei castelli in vendita
I più vantaggiosi da acquistare si trovano in Piemonte: per un castello tra i più scenografici del Monferrato, immerso in un parco di alberi secolari, 5.962 metri quadri di interni perfettamente restaurati, una foresteria del Cinquecento, occorrono circa sette milioni, poco più di 1.000 euro a metro quadro. Anche in altre regioni italiane si possono trovare occasioni nello stesso ordine di prezzo: dall'Umbria all'Emilia Romagna, dal Lazio alla Liguria, fino alla Toscana, una delle più richieste per questo tipo di immobili. È il caso dell'ottocentesco Castello di Acquabella, nello splendido scenario della Riserva Naturale di Vallombrosa, vicino all'omonima Abbazia, restaurato a regola d'arte, per un totale di circa 5.000 mq di superfici interne.
Sulla costa, tra Livorno e Castiglioncello, è in vendita un castello dei primi del '900 con vista mozzafiato sul mare, 700 metri quadri d'interni su 4 piani e due torri merlate. All'esterno un parco lussureggiante con palme, lecci, pini secolari e piante esotiche. In vendita anche il Castello di Sapia - dal nome di Sapia Salviati - nei pressi di Monteriggioni, a soli sette chilometri da Siena. Immerso in una campagna senza tempo, il castello da ristrutturare completamente, è in vendita a 2 milioni e cinquecento mila euro. In una fascia superiore di prezzo, tra 10 e 20 milioni o oltre, si trovano castelli da favola nel Chianti senese e fiorentino, come l'imponente Castello di Tavolese, appartenuto alle famiglie di Farinata degli Uberti, del cui casato fece parte la madre del Petrarca: 7.676 metri quadrati di interni e 62 ettari di parco, oltre ad altri edifici tra cui una chiesa e varie coloniche.

Fonte articolo: http://www.casaeterritorio.ilsole24ore.com/art/mercato-immobiliare/2014-12-16/vendita-oltre-castelli-italia-192300.php?uuid=Abw4cXnK

La ristrutturazione della casa rimane in testa nella “classifica” dei motivi per cui viene richiesto e concesso un prestito. Secondo i dati elaborati da PrestitiOnline.it, nei primi 11 mesi del 2014 sono stati i prestiti per la ristrutturazione della casa (30,6%), per l'acquisto di un'auto usata (22,5%) e per l'arredamento (14,9%) a distinguersi tra quelli maggiormente erogati agli italiani. Si ricorre invece sempre meno a un prestito per hobby, viaggi e vacanze per i quali l'erogazione è stata soltanto dell'1,8%.

La tenuta della “leadership” dei prestiti per la casa - che secondo l’Energy efficiency report 2014 del Politecnico di Milano sono lo strumento più diffuso per finanziare la riqualificazione energetica, con un valore di 585 milioni di euro di interventi realizzati grazie a questo canale dal 2007 al 2013 - è sostenuta dalla combinazione di bonus fiscali e tassi di interesse in calo. «Il tasso medio è stato del 6,6% fino a giugno, per poi scendere al 5,6-5,7%», spiega a Casa24 Plus il direttore marketing di Prestitonline.it, Roberto Anedda. Dall’altro lato, la legge di stabilità ora in discussione si prepara a prorogare alle attuali percentuali del 50 e del 65% per tutto il 2015.

«Dai 40mila euro in su ha invece senso chiedere un mutuo, che richiede un maggior impegno (a partire dall'ipoteca sull'immobile, ndr) ma - prosegue Anedda - offre tassi inferiori, soprattutto ora: un fisso del 2,61%, su una durata di 7 anni. Mentre però il prestito non ha spese oltre le rate, nel caso del mutuo bisogna mettere in conto che ci sono voci (istruttoria, perizia, eccetera) che incidono per almeno mille euro».

Il sito di comparazione di prodotti di credito che fa capo al Gruppo MutuiOnline, evidenzia, inoltre, che «nei primi 5 mesi del secondo semestre la durata più erogata dei finanziamenti è stata di 60 mesi (il 20,2%), seguita da quella a 84 mesi (il 17,6%) e da quella a 36 mesi (16,3%)». E che «l'importo medio dei prestiti erogati si è attestato a 10.835 euro, in calo rispetto a quello del primo semestre del 2014. Inoltre, il 31,7% dei prestiti erogati ha riguardato un importo compreso tra i 5mila e i 10mila euro.

Dal punto di vista dalla distribuzione geografica, le erogazioni sono in lieve calo nel Nord Italia (39,1%), in aumento al Centro (22,4%) e stabile al Sud e nelle Isole (38,5%). Infine, «il 39,2% dei prestiti è stato erogato alla fascia d'età 36-45 anni, il 25,4% alla fascia 46-55% e il 20,4% alla fascia 26-35 anni».

Fonte articolo: http://www.casaeterritorio.ilsole24ore.com/art/mercato-immobiliare/2014-12-16/ristrutturazioni-arredamento-podio-prestiti-123135.php?uuid=AbTEsXnK

Infatti, mentre l’acconto è pagato sulla base delle aliquote e detrazioni deliberate l’anno precedente, il saldo deve tener conto delle aliquote deliberate per il 2014, con eventuale conguaglio di quanto non versato con la rata di acconto. Il contribuente dovrà quindi verificare sul “Portale del federalismo fiscale” le aliquote Imu pubblicate dal proprio Comune. Particolare attenzione andrà prestata anche per la Tasi, perché alcuni Comuni hanno deliberato le aliquote entro il 23 maggio, e sulla base di queste è stato pagato l’acconto del 16 giugno, ma poi le hanno modificate entro il 10 settembre, e quindi la rata di saldo dovrà tener conto delle ultime aliquote approvate.
Va anche precisato che ai fini del pagamento dell’Imu e della Tasi valgono esclusivamente le delibere pubblicate sul “Portale del federalismo”, visto che è solo con la pubblicazione su tale sito che la delibera acquista efficace. Quindi, il contribuente deve ignorare le eventuali delibere pubblicate sui siti internet dei Comuni che non dovessero essere anche pubblicate sul sito ministeriale.
Per importi piccoli, occorrerà poi tener conto degli importi minimi di versamento. Se non diversamente regolamentato, l’importo minimo di versamento è pari a 12 euro, ma molti Comuni hanno abbassato l’importo di riferimento, arrivando in alcuni casi fino anche a due euro.
Qui la regola da ricordare è che se non si è pagato l’importo dell’acconto perché non si è raggiunto l’importo minimo, occorrerà versare comunque il saldo, se l’importo dovuto per l’anno è superiore all’importo minimo. Così, nel caso di importo minimo fissato dal Comune in 12 euro, se sono dovuti 7 euro in acconto e 7 euro a saldo, il contribuente non ha versato nulla per l’acconto ma dovrà versare 14 euro per il saldo.
Oltre a queste regole di calcolo il contribuente dovrà consultare il Comune per alcuni casi particolari, per i quali c’è rischio di incorrere in errori a causa delle divergenze interpretative.
Così, ad esempio, in caso di immobile assegnato all’ex coniuge, ma di proprietà anche della suocera, occorrerà capire qual è l’interpretazione seguita dal Comune, al fine di evitare il contenzioso.
Si faccia l’ipotesi di appartamento assegnato all’ex moglie, posseduto in comproprietà tra l’ex marito e la suocera. In tale ipotesi, ai fini Imu il ministero ritiene che l’abitazione sia totalmente assimilata all’abitazione principale, e quindi esente da Imu. Per alcuni Comuni invece l’assimilazione all’abitazione principale opera solo nei limiti della quota di possesso dell’ex coniuge. Quindi il 50% posseduto dalla suocera sarebbe soggetto a Imu, con aliquota ordinaria.
Per la Tasi non va meglio. Perché, ad avviso del ministero, in tutte le ipotesi di fabbricati assimilati per legge all’abitazione principale il soggetto passivo è solo il possessore, e in questo caso, sarebbe solo l’ex moglie, alla quale sarebbe attribuito, come per l’Imu, un diritto reale di abitazione.
Il problema qui è che la normativa Tasi non richiama la disciplina che «ai soli fini dell’Imu» aveva attribuito all’ex coniuge il diritto reale di abitazione. Conseguentemente per alcuni Comuni il calcolo della Tasi segue le regole ordinarie e l’ex coniuge assegnatario non possessore pagherà solo la quota deliberata a carico del detentore.

Fonte articolo: http://www.quotidiano.ilsole24ore.com/vetrina/edicola24web/edicola24web.html?testata=S24&edizione=SOLE&issue=20141216&startpage=1&displaypages=2

Nel 2015 dovrebbero rafforzarsi la ripresa delle erogazioni dei mutui, che ha dato segnali incoraggianti nel corso di quest’anno. È la previsione che emerge dalla 37esima edizione dell’Osservatorio Assofin-Crif-Prometeia sul credito al dettaglio.Le buone notizie per quel che riguarda il credito alle famiglie erogato da banche e operatori specializzati sono sia sul fronte della domanda che su quello dell’offerta. «Le erogazioni di credito nei primi 9 mesi del 2014 - si legge nel Report - hanno complessivamente mostrato una ripresa, più timida nel comparto del credito al consumo rispetto a quella più incisiva rilevata nei mutui immobiliari. Dal lato della domanda, le famiglie hanno progressivamente mostrato una maggiore propensione alla richiesta di finanziamenti rispetto al 2013, per quanto la prolungata debolezza dell'attività economica e le incertezze che gravano sui tempi e le modalità di ripresa abbiano ancora determinato un approccio cauto nelle scelte di spesa e di investimento, rimaste piuttosto modeste nonostante il lieve aumento dei consumi, dopo due anni di riduzione».

Miglioramento più marcato sul fronte mutui
Secondo l’Osservatorio, nei primi 9 mesi del 2014 l'incremento delle nuove erogazioni finalizzate all'acquisto di abitazioni è stato del +5,3% in termini di flussi. L'evoluzione del numero dei contratti di mutuo per acquisto (+7,1%) risulta superiore a quella delle compravendite residenziali (2,2%), «segno - secondo l’Osservatorio - che il credito torna a sostenere le famiglie per l'acquisto della casa» Aumenterebbe cioè la quota di compra ricorrendo a un prestito: considerando che almeno il 40% delle transazioni si conclude senza il ricorso a un finanziamento, si capisce perché la ripresa delle compravendite è più lenta di quella dei mutui. Importante per capire questa dinamica è anche il peso delle surroghe (+208% per i flussi finanziati), che in termini di quota raggiungono il 5,8% del totale.

«La graduale risoluzione di alcuni vincoli che avevano ridimensionato il mercato dei mutui negli anni di crisi - è il commento dell’Osservatorio - sta guidando e guiderà la ripresa. Nel complesso, infatti, il mercato ha mostrato segnali positivi per un miglioramento delle prospettive economiche dei potenziali nuovi mutuatari e una rinnovata spinta commerciale da parte degli istituti di credito, impegnati ad attuare nuove logiche di offerta, focalizzate sulla modularità e flessibilità del prodotto». E la competizione si gioca soprattutto sulla convenienza del tasso variabile, che continua da aumentare la quota di erogato (67%, misto al 20 e fisso a 13%).

Il credito al consumo
Anche i prestiti tornano a mostrare un'evoluzione positiva, anche se meno marcata rispetto ai mutui, dopo cinque anni di flessione. Nel credito al consumo, infatti, i flussi finanziati nei primi 9 mesi del 2014 risultano infatti in aumento dell’1,2% rispetto allo stesso periodo del 2013. E il numero di operazioni cresce complessivamente del 5,9%. Guidano il comparto il finanziamento di auto e moto e le carte “rateali/opzione”. I finanziamenti finalizzati all'acquisto di altri beni/servizi (anche per arredo, elettronica ed elettrodomestici, e altri beni e servizi finanziabili, tra i quali viaggi, spese mediche, palestre) continuano invece a segnare il passo: nei primi 9 mesi del 2014 risultano infatti in calo del -6, 9% rispetto al corrispondente periodo 2013: «Questa dinamica è riconducibile alla contrazione dei consumi delle categorie merceologiche cui i finanziamenti sono destinati e alle difficoltà degli operatori a proporre campagne a tassi promozionali».

Rischiosità stabile e prospettive positive
Nel corso del 2014 il rischio di credito si è mantenuto sostanzialmente stabile, con un lieve rientro dei tassi di default a settembre 2014, riflettendo sia la prudenza della domanda che la selettività dell'offerta di credito. «Nello specifico, il tasso di default (ovvero l'indice di rischio di credito di tipo dinamico che misura le nuove sofferenze e i ritardi di 6 o più rate nell'ultimo anno di rilevazione) del credito al dettaglio considerato nel suo complesso (mutui immobiliari e credito al consumo) si attesta a settembre 2014 al 2,4%. proseguendo l’allontanamento dal punto di massimo registrato all'inizio del 2010 pur rimanendo su livelli superiori a quelli registrati prima della crisi». Il tasso di default dei mutui si è stabilizzato per gran parte del 2014 all'1,9% e solo a settembre mostra un ulteriore cenno di miglioramento, posizionandosi all'1,8%.

La ripresa dovrebbe consolidarsi nel biennio 2015-2016, «sebbene i ritmi di crescita si manterranno modesti». I flussi di finanziamenti alle famiglie confermeranno i segnali positivi, «ma nel complesso rimarranno decisamente più contenuti rispetto a quelli degli anni prima della crisi». Per quanto riguarda l'andamento dei mutui, «negli ultimi mesi del 2014 si dovrebbero rafforzare i segnali di ripresa delle erogazioni per acquisto di abitazione, confermando le tendenze osservate nella prima parte dell'anno, anche grazie al significativo aumento di nuovi contratti di surroga».

Fonte articolo: http://www.casaeterritorio.ilsole24ore.com/art/mercato-immobiliare/2014-12-12/assofincrifprometeia-ripresa-erogazioni-mutui-120033.php?uuid=AbN3MLmK