Verso i primi deboli segnali positivi del mercato immobiliare italiano sta incidendo, certamente, il diverso atteggiamento delle banche che, nel 2014, sembrano aver ridotto la diffidenza verso il settore immobiliare residenziale. La correlazione tra allentamento della restrizione del credito verso le famiglie e aumento delle compravendite sembra robusta e diffusa a livello geografico: sulle otto province delle maggiori città analizzate, sei città (Milano, Roma, Torino, Firenze, Napoli, Genova) presentano un significativo aumento delle compravendite associato ad un deciso aumento dei mutui erogati. Uniche eccezioni: Napoli, interessata da un vasto programma di dismissione del patrimonio pubblico, e Palermo, in cui si assiste ad una diminuzione delle compravendite associata, però, ad un aumento dei mutui.

La possibilità che questi segnali possano consolidarsi dipende, quindi, dal proseguimento della rinnovata attenzione del sistema bancario verso il comparto immobiliare, dopo il fortissimo razionamento avvenuto a partire dal 2007. I mutui per l’acquisto delle abitazioni da parte delle famiglie sono diminuiti, tra il 2007 e il 2013, di oltre il 65%, tornando a crescere solo nel 2014 (+13,4% rispetto al 2013). Anche nel primo trimestre del 2015 si è registrato un dato positivo nelle erogazioni di mutui per l’acquisto di case, +35% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente.

Nonostante questi primi segnali di “disgelo” da parte delle banche, il mercato immobiliare sembra essersi segmentato. La quota di famiglie che acquistano l’abitazione in contanti oscilla tra il 40%, secondo le stime di Banca d’Italia-Tecnoborsa, e il 60%, secondo i dati dell’Agenzia delle Entrate. Un’altra parte degli acquirenti, quelli più vulnerabili, dallo scorso mese di marzo 2015, può usufruire del Fondo di Garanzia per la prima Casa, il nuovo strumento gestito dal MEF attraverso la Consap, la cui dotazione di 600 milioni di euro potrebbe attivare mutui per 20 miliardi di euro, secondo le stime del MEF.
I primi dati relativi alle erogazioni effettuate evidenziano l’efficacia del Fondo: in tre mesi di attività (da marzo a maggio 2015) sono state garantite 273 operazioni per un importo finanziato di oltre 30,2 milioni di euro. La restante parte di popolazione più agiata si sta rivolgendo alle banche con minore difficoltà rispetto al passato e contrarre finanziamenti a condizioni decisamente favorevoli: grazie anche al Quantitative Easing introdotto dalla BCE, un livello così basso dei tassi d’interesse, in Italia, non si è mai raggiunto.

Sulla crisi del mercato immobiliare residenziale un ruolo non secondario è stato giocato dalla tassazione sugli immobili, che ha determinato un fortissimo inasprimento del prelievo fiscale legato all’abitazione e un’estrema incertezza derivante da un regime fiscale non chiaro e soggetto a continue modifiche. Secondo gli ultimi dati del Dipartimento delle Finanze e dell’Agenzia delle Entrate, il gettito fiscale sugli immobili (per uso abitativo e produttivo) derivante dalle principali imposte sul possesso, sulla locazione e sulle compravendite è stimato, nel 2014, in circa 42,1 miliardi di euro in aumento del 9,8% rispetto al 2013, ovvero 3,8 miliardi di euro in più. Tale incremento è da attribuirsi principalmente al maggior gettito derivante dall’introduzione della nuova imposta sui servizi “TASI” che va ad aggiungersi all’IMU già prevista nel biennio precedente 2012- 2013. In particolare, si passa da 20,4 miliardi di euro del 2013 (IMU) ai 23,9 miliardi del 2014 (IMU +TASI), pari ad un incremento del 17,1%. Il confronto con il 2011, ultimo anno dell’ICI, vede un aumento della tassazione sul possesso degli immobili che passa da 9,8 miliardi di euro del 2011 (ICI) a 23,89 miliardi di euro del 2014 (IMU+TASI), determinando un incremento della pressione fiscale sul possesso del 143,5% in soli tre anni. In questa situazione, l’“emergenza fisco” non è quindi più trascurabile. 

Da una politica fiscale impostata unicamente sull’obiettivo del massimo prelievo, occorre pervenire ad una vera e propria strategia fiscale che incentivi il mercato, indirizzando la domanda verso l’acquisto di abitazioni ad elevato standard energetico, anche in un’ottica di riqualificazione di ampie parti di città. In quest’ottica, le priorità d’intervento riguardano:

• - l’introduzione di incentivi al mercato residenziale che consentano la ripresa delle attività ed il ritorno degli investitori nel comparto, attraverso forme di parziale detassazione degli acquisti di nuove abitazioni ad elevato standard energetico ed un sistema di misure che agevolino, sia le imprese che i privati, nella permuta tra abitazioni vecchie e abitazioni riqualificate dal punto di vista energetico e strutturale,
• - la razionalizzazione degli incentivi BONUS fiscali per recupero e riqualificazione energetica degli immobili), da portare a termine entro il 2015, che non può tradursi in un taglio lineare delle agevolazioni oggi esistenti, ma deve fondarsi su una selezione accurata dei regimi agevolativi, tutelando quelli connessi a “beni a valenza sociale”, quali indiscutibilmente la casa. In questo senso, basterebbe stabilizzare il potenziamento delle agevolazioni per il recupero delle abitazioni e confermare a regime quelle per la riqualificazione energetica degli edifici, eventualmente “rimodulandone” gli effetti, così da premiare soprattutto quelle forme d’intervento incisivo,
• - la futura “local tax” che, a parere dell’Ance, dovrebbe essere strutturata come un’imposta unica sugli immobili, stabile per almeno 3 anni ed integralmente destinata ai Comuni per il FINANZIAMENTO dei servizi, con l’ovvia esclusione dell’ “invenduto” delle imprese edili (aree e fabbricati costruiti, o ristrutturati, per la successiva vendita).
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  Fonte articolo: http://www.infobuild.it/2015/07/il-diverso-atteggiamento-delle-banche-verso-limmobiliare/

Con il successo del «no» al referendum in Grecia i mutuatari italiani possono stare tranquilli? È opportuno distinguere tra tasso fisso e variabile e scorporare gli elementi che concorrono alla determinazione del tasso finale, che si ottiene sommando lo spread (deciso dalla banca) a un indice interbancario o europeo (stabilito dal mercato).

Cominciamo dal tasso variabile. È agganciato all’andamento degli Euribor (oggi addirittura negativi per le scadenze a 1 e 3 mesi) o del tasso di riferimento della Bce (0,05%). Con la vittoria del “no” aumenterà certamente la tensione finanziaria. Lo abbiamo visto ieri quando Piazza Affari ha perso il 4% e lo spread sui titoli di Stato è risalito in area 160 punti.

Ma questo avrà un impatto sull’Euribor o sul tasso Bce? Probabilmente no, perché il tasso Bce e gli Euribor sono bassi in questo momento perché l’inflazione nell’Eurozona è bassa, vicina allo 0. Questi tassi saliranno solo quando l’inflazione tornerà a salire. E l’inflazione tornerà a salire solo quando l’economia sarà ripartita. Con le tensioni crescenti in Grecia l’economia dell’area rischia invece di rallentare il mini-slancio. Di conseguenza è difficile ipotizzare che Euribor e tassi Bce aumentino.

Potrebbe invece aumentare lo spread deciso dalla banca. Perché le banche italiane sono piene di titoli di Stato in portafoglio. È probabile che questi si deprezzeranno (nonostante l’intervento protettivo della Bce che da marzo ne ha comprati per un controvalore di 31 miliardi) impattando sul bilancio delle banche. Per questo gli istituti di credito potrebbero avere problemi in futuro (se le tensioni dovessero stabilizzarsi o accentuarsi con spread BTp-Bund oltre 200 punti) a mantenere sui livelli attuali (intorno all’1,5%-2%) gli spread praticati sui mutui. Riepilogando: il tasso Bce e gli Euribor non saliranno mentre gli spread (che pure concorrono alla formazione del tasso) potrebbere aumentare lievemente.

Passiamo ora ai tassi fissi. Questi sono agganciati all’andamento degli indici Eurirs, che a loro volta sono collegati al rendimento del Bund tedesco. È probabile, visto il “no” che nelle prossime sedute molti investitori si rifugeranno nel Bund, favorendone un ribasso dei tassi. Di conseguenza l’Eurirs potrebbe diminuire, a vantaggio dei nuovi mutuatari a tasso fisso. Cme per il tasso variabile, però, l’impatto positivo apportato dal tasso interbancario potrà essere neutralizzato o aggravato da un eventuale aumento degli spread delle banche italiane.

Ancora più complesso lo scenario in caso di Grexit. A quel punto le tensioni finanziarie potrebbero aumentare e lo spread BTp-Bund potrebbe posizionarsi intorno ai 250-300 punti spingendo le banche ad aumentare a loro volta lo spread praticato sui mutui che no nè direttamente collegato a quello dello mercato obbligazionario ma, vista l’esposizione delle banche italiani nei titoli di Stato, lo è indirettamente.

E in caso di Italexit? Qualche lettore ci ha posto anche questa domanda, ovviamente preoccupato di un eventuale contagio. Si tratta di uno scenario fantascientifico. Ma a livello scolastico possiamo dire che per chi ha già un mutuo la rata di 800 euro diventerebbe automaticamente di 800 nuove lire (perché è probabile che la conversione euro e nuova lire sarebbe 1:1). È però logico aspettarsi anche una svalutazione della nuova lira almeno del 10-15% che potrebbe tradursi in un’inflazione nei primi anni del 5%-7%. Di conseguenza, a parità di stipendio con l’Italexit chi ha stipulato un mutuo a tasso variabile sarebbe penalizzato dal rialzo dell’inflazione e dal rialzo dei tassi. Sarebbe penalizzato, a parità di stipendio, anche il mutuatario a tasso fisso che dovrebbe continuare a restituire 800 nuove lire al mese ma con una perdita del potere d’acquisto legata all’aumento dell’inflazione. In caso di adeguamento dello stipendio all’inflazione invece risulterebbe molto avvantaggiato, come accade normalmente per i mutui a tasso fissi quando l’inflazione sale. Ma ripeto, si tratta di esempi scolastici dato che al momento questo scenario non è neppure contemplato dai mercati e dagli analisti, a differenza del Grexit ritenuto più o meno probabile a seconda delle previsioni che spaziano da un 25% (strategist di Ig) di probabilità all’80% (gestore obbligazionario Bill Gross).

Fonte articolo: http://www.ilsole24ore.com - Finanza e mercati del 11 luglio 2015

In caso di crediti imprevisti, l’amministratore deve fornire al creditore tutti i nominativi dei condomini con l’indicazione delle quote millesimali. Lo ha stabilito il Tribunale di Monza con l’ordinanza del 3 giugno 2015.

Il diritto di accesso nel Codice 
La legge impone all’amministratore di comunicare ai creditori non soddisfatti che lo interpellano i dati dei condomini morosi e consente di agire nei confronti degli adempienti solo dopo avere infruttuosamente escusso i morosi.

Si tratta per l’amministratore di un dovere legale di salvaguardia dell’aspettativa di soddisfazione dei titolari di crediti derivanti dalla gestione condominiale, che delinea un obbligo per lui di cooperazione con costoro a prescindere dal contenuto del programma interno del suo rapporto di mandato con i condomini.

Il tenore letterale del primo comma dell’articolo 63 delle disposizioni attuative del Codice civile limita però tale obbligo alla comunicazione dei dati dei soli condomini morosi e non legittima affatto l’amministratore a fornire al creditore i nomi e le quote dei condomini in regola con i pagamenti.

L’ordinanza del Tribunale 
Il Tribunale di Monza è stato di diverso avviso e ha condannato l’amministratore a fornire al creditore l’anagrafe completa di tutti i nominativi con l’indicazione delle quote millesimali di ciascuno.

La decisione del giudice monzese opera una netta distinzione tra il credito già deliberato dall’assemblea da quello invece imprevisto che, come tale, non è stato ancora sottoposto ad approvazione. Per il primo trova perfetta applicazione il principio secondo cui il creditore non soddisfatto deve preventivamente escutere il condomino moroso e dunque è imposto all’amministratore solo l’obbligo di consegnargli il nominativo (e millesimi) di questi. Per i crediti invece non deliberati, tutti i condomini sono di fatto tenuti a pagare il credito pro quota millesimale, non sussistendo in tal caso la sussidiarietà di cui all’articolo 63, comma 2 delle disposizioni attuative del Codice civile: da qui il diritto del creditore di pretendere la consegna dell’intera anagrafica dei condomini.

L’ordinanza si spinge però oltre e ritiene che, non essendo dato di conoscere al creditore se rispetto al suo credito ci siano morosi ovvero se neppure si sia deliberato in merito, l’obbligo di comunicazione in capo all’amministratore si estende comunque anche alla intera anagrafica condominiale, ben potendo il creditore cercare tutela in via preventiva: "Sarà poi l’amministratore a dovergli comunicare se qualche condomino non sia moroso, avendo pagato la sua quota". Ed ancora: "L’espressione “dati” dei condomini morosi dell’articolo 63, comma 1 delle disposizioni attuative deve intendersi comprensiva anche delle quote millesimali", essendo esclusa la solidarietà tra i condomini (Cassazione, Sezione unite, 9148/2008) e dovendo il creditore agire pro quota.

I dubbi per la privacy 
Il ragionamento non convince del tutto, vuoi perché la ratio del comma 1 dell’articolo 63 è certamente quella di proteggere i condomini solventi e vuoi perché in contrasto con la normativa di tutela della privacy. Infatti, la superfluità del consenso dei condomini morosi al trattamento dei loro dati personali discende dall’articolo 24, primo comma, lettere a) del Dl 196/2003, non essendo richiesto ogni qualvolta il trattamento sia necessario per adempiere a un obbligo previsto dalla legge (appunto dall’articolo 63, comma 1 delle disposizioni attuative).

La riforma non autorizza invece l’amministratore a fornire al creditore il nominativo e le quote dei condomini in regola con i pagamenti, quindi il comunicarlo esula dagli obblighi legali e contrattuali dell’amministratore e impone pertanto il preventivo consenso dell’interessato in base all’articolo 23 del Dlgs 196/2003.

Fonte articolo: il quotidiano del condominio, il Sole24Ore web.