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Contabilizzatori calore: cosa fare e come ripartire spese del riscaldamento centralizzato

La scadenza del 15 ottobre si avvicina: quel giorno, in quasi tutta l’Italia del Centro-Nord, sarà possibile avviare gli impianti di riscaldamento centralizzati.


In questo contesto si inserisce, però, l’obbligo (il cui termine è il 31 dicembre 2016) di installare contatori di fornitura, sottocontatori e contabilizzatori, a seconda della situazione. 

Il problema è che le ultime modifiche al Dlgs 102/2014, che fissava le regole al riguardo, sono state apportate molto a ridosso della scadenza, con il Dlgs 141/2016, in vigore dal 26 luglio 2016. Ecco, in sintesi, il riassunto degli obblighi.


Contatori e sottocontatori

Qualora il riscaldamento, il raffreddamento o la fornitura di acqua calda a un edificio siano effettuati tramite teleriscaldamento o teleraffreddamento, o tramite impianto centralizzato, è obbligatoria entro il 31 dicembre 2016, l'installazione di un contatore di fornitura (peraltro già presente in molti casi) in corrispondenza dello scambiatore di calore di collegamento alla rete o del punto di fornitura dell'edificio.


Per le stesse tipologie impiantistiche di cui sopra, e sempre entro il 31 dicembre 2016, a cura del proprietario dell'unità immobiliare, deve essere installato un "sotto-contatore" per ogni unità immobiliare, adatto a misurarne il consumo energetico. Per evidenti problemi tecnici, tale disposizione non è possibile negli edifici preesistenti con distribuzione cosiddetta "a colonna" in quanto su una stessa colonna sono allacciati apparecchi ricadenti su unità immobiliari poste su piani diversi dell'edificio.


Di fatto la norma specifica che "eventuali casi di impossibilità tecnica" per l'installazione dei sistemi di contabilizzazione o di inefficienza in termini di costi e sproporzione rispetto ai risparmi energetici potenziali, devono essere riportati nell'apposita relazione tecnica del progettista o del tecnico abilitato.


contabilizzatori individuali

Nei casi in cui l'uso di sottocontatori non sia tecnicamente possibile o non sia efficiente in termini di costi e proporzionato rispetto ai risparmi energetici potenziali, si ricorre, a cura dei proprietari delle singole unità immobiliari, all'installazione di sistemi di termoregolazione e contabilizzazione del calore individuali per quantificare il consumo di calore in corrispondenza di ciascun corpo scaldante (come il calorifero) all'interno delle unità immobiliari, secondo quanto previsto dalle norme tecniche vigenti, salvo che l'installazione di tali sistemi non risulti efficiente in termini di costi con riferimento alla metodologia indicata nella norma Uni En 15459.


Per stabilire l’efficienza economica si fa un confronto tra il denaro speso per realizzare l'installazione e gestione dei ripartitori (manutenzione, lettura eccetera) e quello risparmiato, calcolando una vita utile dei dispostivi che, mediamente, si assume in 10 anni.


LA RIPARTIZIONE SPESE

A prescindere dal sistema di contabilizzazione del calore, occorre sempre tenere conto delle "perdite di sistema" dovute a generazione, distribuzione, regolazione ed emissione. Il consumo stagionale è quindi dato da due termini: 

- "volontario" della singola unità immobiliare;

- "involontario", o meglio perdita di sistema.

Il consumo "volontario" potrà essere ricavato dalla lettura / registrazione dei dispositivi installati (sotto-contatore o ripartitori sui radiatori), mentre quello "involontario", in via presunta potrà essere calcolato, tenendo conto dei rendimenti dei singoli sotto-sistemi sopra elencati e poi, a consuntivo, ricavato dalla differenza tra la lettura del contatore di centrale e la somma delle letture dei sotto-contatori oppure delle indicazioni dei dispositivi installati nei radiatori.


Il Dlgs 141/2016 conferma il ricorso alla norma Uni 10200 per la suddivisione delle spese che si basa, semplificando, sui consumi effettivi. Tuttavia, precisa che, ove tale norma non sia applicabile o laddove siano comprovate, tramite relazione tecnica asseverata, differenze di fabbisogno termico per metro quadrato tra le unità immobiliari superiori al 50% (ma non è chiaro come calcolare), è possibile suddividere l'importo complessivo tra gli utenti finali, attribuendo una quota di almeno il 70% agli effettivi prelievi volontari di energia termica. Il restante 30% può essere ripartito, a titolo semplificativo e non esaustivo (dice la norma in modo un po’ vago), secondo i millesimi, i metri quadrati, o i metri cubi utili, oppure secondo le potenze installate.


Per la prima stagione termica successiva all'installazione dei dispositivi la suddivisione può anche essere fatta in base ai soli millesimi di proprietà. In ogni caso, le nuove modalità di ripartizione sono facoltative nei condomìni dove, al 26 luglio 2016, si fosse già provveduto a installare i dispositivi e a suddividere le spese.


Fonte articolo: Ilsole24ore.com

 

 

Rinnovo Ecobonus: varrà anche per i condomìni e il 35% l'anticiperà Esco


Arrivano tre novità importanti su Ecobonus 65% e sisma bonus: 1) si sta valutando l’ipotesi di applicare lo sconto diretto a tutti i proprietari di appartamenti in condominio, che siano incapienti o meno; 2) in campo l’ipotesi che anche la parte del 35% a carico dei privati venga anticipata dal fondo tramite la Esco, e ripagandosi con il risparmio energetico sulle bollette future; 3) ipotesi di applicare il meccanismo anche per antisismica, allargandolo alle seconde case, in modo da avere la possibilità di fare interventi anche nei condomini.


Oggi lo sconto è del 65% ma nelle zone 1 e 2 e solo per le prime case. L’anticipo del 35% funzionerebbe per l’antisismico solo se abbinato al risparmio energetico.

Queste novità saranno inserite nella legge di Stabilità (arriva il ddl entro il 15 ottobre) o per la parte sismica nel DL terremoto in arrivo entro questa settimana (cioè entro il 7 ottobre) in Consiglio dei Ministri.

Applicare subito al privato proprietario in condominio lo sconto del 65% per l’Ecobonus direttamente sul prezzo dei lavori anziché a rimborso in 10 anni nella dichiarazione dei redditi. La Legge di Stabilità 2016 aveva già introdotto la possibilità di sconto diretto nei condomini, ma con un meccanismo che la rendeva inapplicabile: ad anticipare lo sconto del 65% sarebbero state le imprese di costruzione e solo per gli “incapienti” (redditi troppo bassi).

Come funzionano detrazione 65% e anticipo 35%

Il credito d’imposta del 65% verrebbe trasferito a un fondo bancario di nuova costituzione, con la partecipazione di Cassa depositi. Questo fondo anticipa le risorse alla Esco, ricevendo poi in dieci anni il credito d’imposta dallo Stato. L’Enea dovrà calcolare a partire dal progetto quanto risparmio energetico si genera con l’intervento sul condominio. La Esco elaborerà un piano finanziario, che calcoli in quanti anni il 35% di spesa si ripaga (compresi gli oneri finanziari).

La proposta del Mit è che la misura duri almeno tre anni.

 
Gli altri incentivi per la casa 2017

Non ci sono “solo” queste novità in campo immobiliare e per la casa. Di seguito il comunicato del Mit, che include anche proroga del bonus mobili, incentivi per la permuta immobiliare e proroga di quelli per l’acquisto di casa a classe energetica elevata, riqualificazione urbana e cedolare secca al 10% misura fissa.


“Sono diversi gli interventi proposti dal Mit per rispondere all’emergenza abitativa. È stata avanzata la proposta della proroga del bonus casa, del bonus mobili ed eco bonus; la modifica della disciplina della detrazione per gli interventi antisismici edilizi; l’esenzione da IMU e Tasi per gli immobili residenziali riconosciuti come prima casae acquistati con patto di futura vendita.


Tra gli altri interventi proposti vi sono anche incentivi fiscali per la permuta immobiliare; la stabilizzazione del bonus energetico per i condomini; la proroga degli incentivi per l’acquisto di case di classe energetica elevata; il rifinanziamento del fondo di sostegno all’affitto; agevolazioni per favorire la riqualificazione urbana; interventi di edilizia sovvenzionata; misure per immobili locati a canone calmierato, misure di sostegno all’accesso ad abitazioni in locazione e, infine, cedolare secca al 10% da trasformare in misura permanente”.

L'INTERVISTA AL PRESIDENTE DELL'ENEA, FEDERICO TESTA

Il Governo, con il viceministro dell'Economia Morando e il ministro delle Infrastrutture Delrio, ha annunciato l'intenzione di prorogare le detrazioni fiscali sull'efficienza energetica e, anzi, di ampliarne l'impatto. In particolare, sono in arrivo novità sui condomini: perché ? 

"Partiamo dall'esperienza concreta di questi ultimi anni. Ci ha insegnato che lo strumento dell'Ecobonus funziona bene ma è stato utilizzato prevalentemente per sostituire le vecchie caldaie e gli infissi con impianti e serramenti più performanti. I primi hanno inciso per circa il 28% degli inventi realizzati, i secondi per circa il 67%. Inoltre, ci si è resi conto che le famiglie hanno investito i loro soldi su singole abitazioni, case o villette o appartamenti, e non sugli stabili nel loro complesso poiché non tutti sono in grado di anticipare la spesa o hanno lo spazio fiscale necessario per detrarre le nuove spese per l'efficienza. Insomma, tutto un insieme di fattori consiglia di fare ora un salto di qualità puntando la rotta sui grandi numeri e sugli interventi più incisivi e strutturati: per questo bisogna coinvolgere i condomini e allargare le opere al "cappotto" isolante dell'intero immobile e dei solai. Sono interventi più costosi ma che assicurano anche i risparmi più consistenti e duraturi". 


La proposta di Enea prevede la possibilità di cessione del credito rappresentato dalla detrazione fiscale del 65%. La misura era stata prevista anche dalla Legge di Stabilità 2016 proprio per spingere i condomini a muoversi, ma non ha funzionato. Perché? E in cosa il nuovo meccanismo sottoposto all'attenzione del governo dovrebbe migliorare la situazione?

"Come le dicevo, il meccanismo attuale richiede la disponibilità di una somma da anticipare per poi mettere in conto un rientro in 10 anni. Questo taglia fuori molte persone anziano o i giovani che non hanno liquidità. E blocca le decisioni in condominio per problemi legati alle differenze di reddito, di età e di dimensioni degli appartamenti. Per questo pensiamo che la soluzione sia nel lavorare su incentivi che non siano solo detraibili ma anche cedibili. Cambia completamente la prospettiva". 


Cedibili a chi? Possiamo spiegarlo con qualche esempio concreto?
 
"L'Ecobonus è garantito dallo Stato, quindi il ritorno è certo. Per questo diventa utile cederlo: per esempio a chi eroga i finanziamenti, come le banche o le Esco, le società che offrono servizi di efficienza energetica per ottimizzare gli interventi. Possono entrare in gioco le stesse utility come Enel, Acea, A2A e via dicendo, che hanno tutto l'interesse a fidelizzare i clienti, soprattutto in vista della definitiva liberalizzazione della vendita di energia nel 2018. 
L'altro aspetto innovativo, più finanziario, riguarda la possibilità di costituire un Fondo che metta insieme soggetti pubblici, come la Cassa Depositi e Prestiti, e privati, come i fondi pensione. Il Fondo potrebbe partire con una dotazione di 4 o 5 miliardi. Anticiperebbe le risorse rivalendosi poi sul bonus 65%. Il restante 35% verrebbe recuperato dalle famiglie attraverso i risparmi sull'energia futuri. E non è da escludere un meccanismo del tipo canone Rai in bolletta". 


Quanto si può risparmiare con questo tipo di interventi?
 
"Abbiamo calcolato che è possibile risparmiare una quota tra il 50 e il 60 per cento della bolletta energetica, tanto maggiore quanto più vecchio è l'immobile. Prendiamo il caso di un condominio di 40 appartamenti con un intervento complessivo di 600.000 euro, equivalente a 15.000 euro ad appartamento per realizzare cappotto isolante, infissi, caldaie. Il 65% viene ceduto al finanziatore che recupererà il bonus: calcoliamo 9.000 euro detratti gli interessi. Rimangono 6.000 euro. Ebbene, il risparmio ottenibile sulla bolletta è valutato circa 900 euro l'anno ovvero la metà della spesa media di una famiglia italiana. Quindi in poco più di 6 anni la famiglia recupera la spesa e si ritrova con un immobile rivalutato. Di più: il privato potrebbe anticipare solo il 10% della spesa, cioè 1.500 euro, perché il resto potrebbe venire rateizzato nella stessa bolletta. Oggi le aziende che vendono luce e gas offrono già una quantità di servizi aggiuntivi, dalle assicurazioni ai buoni per la spesa. L'efficienza energetica è tipicamente un servizio aggiuntivo e le società hanno interesse a fidelizzare i loro clienti per dieci anni: con la prossima liberalizzazione si calcola che non meno di 4 milioni di famiglie cambieranno fornitore. E sceglieranno anche sulla base di questi servizi che migliorano la spesa". 


Quindi, ricapitolando: accordi con i finanziatori, convenzioni con i fornitori, tutto questo può mettere in moto i condomini. Ma per lo Stato significa rendere disponibili 2 miliardi l'anno, è stato calcolato. Ci sono? La Legge di Bilancio deve fare i conti con le risorse disponibili...
 
"E' vero che la detrazione del 65% comporta da un lato un minor introito fiscale sull'Irpef per lo Stato. Ma d'altro lato contribuisce a rimettere in moto l'economia con ricadute sull'edilizia e sulle aziende produttrici degli impianti, fa emergere il sommerso, agisce come volano sull'Iva. Quindi l'erario recupera poi i soldi che investe. L'investimento sull'efficienza energetica spinge anche alla qualificazione delle imprese incaricate dei lavori e alla loro aggregazione e, combinato con gli interventi antisismici, ne riduce in proporzione il costo". 

Efficienza energetica e Casa Italia potrebbero camminare insieme? Quali concrete possibilità ci sono che si riesca a fare decollare il progetto? L'Italia oltretutto è impegnata anche con l'agenda 20-20-20 dell'Unione europea. 

"Enea lavora a definire e rendere praticabile una proposta operativa, nella convinzione che rappresenti un'opportunità per il Paese. Abbiamo finora riscontrato il reale interesse da parte del ministro Delrio, dei viceministri Morando e Bellanova e di palazzo Chigi. Naturalmente l'ultima parola spetta al Governo a cui compete la decisione finale".


Fonti articolo: Ediltecnico.it, Firstonline

Risparmio di 100 euro in bolletta per le famiglie


Strade opposte per luce e gas. Dal 1° ottobre la bolletta dell’elettricità scenderà un pochino, un leggero -1,1%. Dal 1° ottobre la bolletta del metano salirà un pochino, un leggero +1,7%.


Le variazioni trimestrali dell’Authority orientano anche i prezzi del mercato libero.

Ieri sera l’Autorità dell’energia e dell’acqua ha stabilito l’aggiornamento trimestrale delle condizioni economiche di fornitura di elettricità e gas per i clienti che non vogliono rifornirsi nella competizione del mercato libero. Questo aggiornamento si basa soprattutto sugli andamenti del mercato e varrà sino a fine anno; a fine dicembre l’Autorità farà un nuovo adeguamento che varrà dal 1° gennaio per i tre mesi successivi.


I PREZZI DI LUCE E GAS NELL'ULTIMO TRIMESTRE DEL 2016

Il prezzo di riferimento dell’energia elettrica per il cliente tipo sarà di 18,463 centesimi di euro per chilowattora, tasse incluse; il prezzo di riferimento del gas per il cliente tipo sarà di 71,91 centesimi di euro per metro cubo, tasse incluse.
In questo nuovo aggiornamento non entrano le decisioni "taglia bollette" stabilite in luglio dal Tar Lombardia dopo le tempeste sui mercati del dispacciamento elettrico. Il ribasso elettrico però è effetto anche delle misure adottate per contrastare speculazioni e andamenti stravaganti del mercato.


Nel quarto trimestre del 2016 torna a scendere la bolletta dell’elettricità per le misure antispeculative e anche perché sono arrivati nuovi contratti più vantaggiosi di approvvigionamento dell’Acquirente unico, il quale rifornisce indirettamente i consumatori non liberalizzati. 

Il rincaro del metano invece riflette il caro materia prima  "la normale stagionalità autunnale, comunque meno marcato rispetto a quanto prevedibile", specifica l’Autorità dell’energia. Con i primi freddi autunnali infatti cresce la domanda di combustibile per riscaldamento e i mercati del metano risentono l’aumento delle quotazioni.


Ci sono anche stime di costo per la famiglia tipo, la quale su un contatore da 3 chilowatt ha consumi medi di energia elettrica di 2.700 chilowattora l’anno, mentre brucia 1.400 metri cubi l’anno di metano.
Per la bolletta dell’elettricità la spesa per la famiglia tipo nel periodo fra il 1° gennaio e il 31 dicembre sarà di 499 euro, con un calo del -1,1% rispetto al 2015, corrispondente a un risparmio di 5 euro. Per il gas, la spesa della famiglia tipo nello stesso periodo sarà di circa 1.033 euro, con una riduzione del 8,1%, corrispondente a un risparmio di 91 euro rispetto all’anno scorso.
In totale la famiglia tipo per energia elettrica e gas nel 2016 spenderà 96 euro in meno rispetto a quanto speso nel 2015.


A questo doppio sconto in bolletta si aggiungono le indagini e i provvedimenti, anche sanzionatori, da parte dell’Autorità nei confronti degli operatori che forniscono l’energia elettrica al mercato: stando alle analisi che hanno messo in luce un terzo trimestre non proprio trasparente, è possibile che molti utenti trovino dei rimborsi nelle loro bollette future. Ma attenzione, tutto ciò va sempre verificato con il proprio operatore.


Fonti articolo: IlSole24Ore vetrina web, Immobiliare.it

Acquisto casa in condominio: chi paga le spese arretrate?

Nel caso di acquisto di una casa in un condominio, se il venditore ha delle spese condominiali arretrate, la legge stabilisce chi è a dover provvedere al pagamento.


Vediamo cosa è previsto.

Ai sensi dell’art. 63 comma 4 delle disposizione di attuazione del Codice Civile, chi subentra nei diritti di un condominio è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e quello precedente. Delle spese condominiali precedenti all’anno anteriore alla vendita ne risponde invece solo il venditore. Per le restanti spese successive all’anno del rogito notarile ne risponderà in via esclusiva solo l’acquirente.

Il condominio potrà indifferentemente agire nei confronti del vecchio proprietario o del nuovo per le spese relative all’anno di vendita e a quello precedente, ma per quelle anteriori a tale periodo il vecchio proprietario è il solo responsabile, e questo anche in presenza di patti contrari con l’acquirente.


CHI PAGA PER LE SPESE DI MANUTENZIONE ORDINARIA O STRAORDINARIA?

In merito a quale sia  il momento determinante da individuare per la concreta insorgenza del relativo obbligo, alla possibile incidenza dell’origine delle spese, alle spese necessarie relative alla manutenzione ordinaria e alle spese attinenti ad interventi di manutenzione straordinaria, fa chiarezza la Cassazione.


La sentenza della Corte di Cassazione n. 24654 del 3 dicembre 2010 ha affermato: “In caso di vendita di una unità immobiliare in condominio, nel quale siano stati deliberati lavori di straordinaria manutenzione, ristrutturazione o innovazioni sulle parti comuni, …, è tenuto a sopportarne i costi chi era proprietario dell’immobile al momento della delibera assembleare che abbia disposto l’esecuzione dei detti interventi, avendo tale delibera valore costitutivo della relativa obbligazione; di conseguenza, ove le spese in questione siano state deliberate antecedentemente alla stipulazione del contratto di vendita, ne risponde il venditore, a nulla rilevando che le opere siano state, in tutto o in parte, eseguite successivamente, e l’acquirente ha diritto di rivalersi, nei confronti del medesimo, di quanto pagato al condominio per tali spese, in forza del principio di solidarietà passiva di cui all’art. 63 disp. att. c.c.”.


Gli stessi principi sono stati accolti dalla sentenza n. 10235 del 2 maggio 2013. Tale sentenza ha confermato che in relazione alle spese relative agli interventi di straordinaria manutenzione, l’insorgenza dell’obbligo in capo ai singoli condomini deve considerarsi quale conseguenza diretta della delibera assembleare con la quale siano disposti i predetti interventi. La delibera giuridicamente rilevante a tal fine è solo quella con cui gli interventi siano effettivamente approvati in via definitiva, non sortendo alcuna incidenza l’adozione di una precedente delibera preparatoria o interlocutoria non propriamente impegnativa per il condominio.


Una sentenza del tribunale di Milano, la sentenza n. 1240 del 20.03.2015, ha poi specificato che, se anche l’atto di vendita contiene clausole di diverso tenore (stabilendo, ad esempio, che a sostenere tutti gli oneri condominiali sia l’acquirente, oppure il venditore), queste avranno effetto solo come accordo personale tra le parti, ma non saranno vincolanti per il condominio. Dalla stessa sentenza è chiarito anche che l’amministratore può richiedere all’acquirente le spese ordinarie di manutenzione e conservazione dell’edificio e per l’erogazione di normali servizi comuni, sebbene deliberate dall’assemblea prima della compravendita.


Fonte articolo: Idealista.it

Italiani e mercato immobiliare: "600mila compravendite idonee per il nostro Paese"

Stando anche alle recenti notizie da parte dell’Istat, il mercato immobiliare sta dando segni di ripresa non solo nell’ambito dei contratti di compravendita, aumentate fino al 21,8% (rispetto al periodo aprile-giugno dello scorso anno), ma anche di finanziamenti, mutui e obbligazioni varie con costituzione di ipoteca immobiliare (stipulati con banche o altri soggetti).


Lo stesso Notariato segnala un dato positivo con un incremento degli atti notarili maggiore nelle città metropolitane, +33,5%, rispetto ai piccoli centri, +26,0% (contro +29,2% della media complessiva). 

Il 2016 è un anno di svolta per il mercato residenziale che registra anche nell'ultimo trimestre crescite a due cifre delle compravendite. E anche se difficilmente si raggiungeranno i livelli del 2006, con 800mila transazioni, "un livello di 500-600mila compravendite è il più idoneo a un Paese come l'Italia", dove a cambiare è la domanda abitativa. "Ciò sia perché c'è una fascia di popolazione che ha ancora bisogno di un'abitazione principale, sia per il naturale ricambio che ci può essere nel corso di una vita". E dove, però, "il patrimonio immobiliare non è idoneo a rispondere alle mutate esigenze". A dirlo è Gianni Guerrieri, direttore centrale dell'Osservatorio sul Mercato Immobilare dell'Agenzia delle Entrate (Omise).


Infatti "sulla domanda abitativa influiscono sia i fabbisogni derivanti dall'allungamento della vita (molti anziani rimangano in due o da soli) sia dal fatto che ci sono molte famiglie mononucleari e questo spinge a un fabbisogno abitativo transeunte. Non è più la famiglia che si forma e rimane insieme per trent'anni, ma è transitoria. Le abitazioni non sono idonee alle attuali esigenze abitative, sia per gli anziani, ma anche per le giovani coppie che utilizzano gli spazi in maniera diversa da quanto facevano le famiglie tradizionali".


Emergono notevoli miglioramenti anche per i segmenti commerciale, produttivo e terziario che toccano diverse aree geografiche. Per quale motivo? A favore i prezzi in calo e i tassi di interesse sui mutui piuttosto bassi. Ma vediamo meglio i settori in maniera distinta:

- Segmento residenziale: ha un tasso di crescita pari al +23,1% per il sesto semestre consecutivo. Mentre le compravendite non residenziali hanno registrato un +16,4%.

- Segmento produttivo: all’interno del comparto non residenziale ha il più alto tasso di crescita, pari al +28,7%. A questa consistente crescita segue quella delle abitazioni, pari al +22,9%.

- Segmento commerciale: pur continuando a crescere, +12,9%, non presenta comunque un tasso migliore rispetto al semestre precedente.

- Segmento terziario: oggi ha un tasso di crescita pari al +14,7%, mentre per decenni registrava tassi negativi o tendenti allo zero. 
 

In quali città sono aumentate le compravendite di immobili?

Secondo quanto analizzato dalle Entrate, le compravendite di immobili ad uso residenziale sono aumentate in maniera evidente in particolare nelle grandi città, riportando i seguenti tassi di crescita:

Bologna: +33,5%

Milano: +29,7%

Napoli: +25,3%

Torino: 24,3%

Firenze: 23,3%

Roma: +12,4%

Palermo: +12%

Si tenga conto anche di questa suddivisione comprendente diverse aree territoriali del Paese, con relativi dati dell’incremento delle vendite nel settore immobiliare: Nordovest +20,7%; Isole +16,5%; Sud +16,3%; Centro +15,8%.

Prezzi e mutui più convenienti

Sembra che a invogliare un numero crescente di italiani ad investire per l’acquisto di una nuova abitazione, siano soprattutto dei mutui molto più convenienti e più frequentemente erogati da parte delle banche. Si registra, inoltre, che mentre i mercati intermedi oggi detengono il primato sulla percentuale delle compravendite intermediate, sostenute da credito, che si aggira intorno al 70%, i mercati metropolitani si aggirano invece attorno al 60%.


Un sondaggio di Banca Italia e Tecnoborsa effettuato sempre sul residenziale sottolinea che la quota di acquisti finanziati con mutuo ipotecario raggiunge il 76,1% contro il precedente 73,8%. Stessa sorte per il rapporto tra prestito e valore dell’immobile, ora al 73,8% dal 69,3% dell’indagine precedente. 


Ma la ripresa del mercato da che cosa è supportata? In particolare, è agevolata dal calo dei prezzi di vendita. A tal proposito, è opportuno evidenziare alcuni dati salienti circa l’ultima variazione annuale dei prezzi caratterizzanti l’anno 2015/2016: essa risultata compresa tra il -3,5% dei capannoni e il -1,5% delle abitazioni nuove; mentre le abitazioni usate, gli uffici e i negozi, hanno fatto registrare flessioni rispettivamente del 2%, 2,1% e 2,3%.

Affitto a canone concordato: è il più richiesto tra i giovani 

Anche la locazione della casa da acquistare, rappresenta una componente rilevante del mercato immobiliare italiano. In merito, si precisa che la curiosità e richiesta di locazione dell’abitazione proviene in larga parte dai giovani. Si tratta sia di giovani che sono in cerca di una soluzione congeniale, all’insegna dell’indipendenza, una volta distaccati dai loro familiari, sia di giovani che si sono sposati o si sono trasferiti, soprattutto nel Mezzogiorno o Centro Nord, per questioni lavorative o formative. Negli ultimi due anni, tra le tipologie di contratti stipulati per la locazione quello che ha avuto la maggiore diffusione è l’affitto a canone concordato, che rappresenta oggi il 44,1% del totale. 


Fonti articolo: Visureitalia.com, Idealista.it, Mutuionline.it

La casa fra sogno e realtà: italiani contro resto d'Europa

Giunta ormai alla V edizione, l'indagine di Ing Direct "Case & Mutui" ha analizzato la percezione di 15.000 intervistati appartenenti a 15 diversi Paesi rispetto alla casa.


Per quanto riguarda l'Italia, il 27% di chi ha un mutuo fa fatica a gestire le spese per la rata mentre il 38% degli affittuari non riesce a far fronte al canone mensile. E i nostri connazionali risultano essere tra i meno soddisfatti della propria situazione abitativa.

L'analisi ruota intorno a tre direttrici: livello dei prezzi, capacità di far fronte ai bisogni abitativi e soddisfazione rispetto alla propria situazione. Sia per quanto riguarda l'affitto che il mutuo, gli italiani hanno più problemi rispetto al resto d’Europa, dove solo il 26% dei mutuatari ed il 24% degli affittuari segnalano difficoltà nel far fronte agli impegni mensili.


Gli italiani sono anche tra i meno soddisfatti per la propria situazione abitativa: solo il 68% dei proprietari di casa (contro una media del 77%) si dichiara contenta della propria situazione abitativa, percentuale che scende al 52% (contro una media del 57%) per chi vive in affitto.

 
La percezione sui prezzi degli immobili

Per quanto riguarda i prezzi delle case, il 37% degli intervistati ritiene che i prezzi delle case potrebbero salire nei prossimi 12 mesi, contro una media europea del 56%. Percentuale in salita del 4% rispetto ai livelli del 2015, ma ancora decisamente sotto la media europea del 56%. Allo stesso tempo, però, la metà del campione crede che i valori non possano crollare contro una media europea del 42%.
Quali sono i fattori che hanno maggiore incidenza sul prezzo delle abitazioni? Il primo posto, secondo gli intervistati, c'è il fisco, citato dal 22% degli italiani intervistati, dato doppio rispetto alla media europea dell’11% e pari solo a quello della Spagna.


La situazione del mercato immobiliare ha un importante impatto sulle scelte di vita degli italiani. Il 29% degli intervistati ha infatti dichiarato di non potersi permettere di andare a vivere da solo, mentre il 20% rimanda la decisione di avere i figli a causa delle condizoni abitative, e il 15% è costretto a rinviare il momento della pensione.

La Brexit fa paura ai possessori di casa britannici 

Abbiamo detto che quasi la metà degli intervistati in Italia crede che i prezzi delle case non possano crollare, a fronte di una media europea del 42%. Il Paese con la variazione più sensibile rispetto al 2015 è invece la Gran Bretagna dove la percentuale di coloro che si attendono un rialzo dei prezzi passa dal 70% del 2015 al 57% del 2016 (-13%), dato su cui pesa probabilmente l’effetto della Brexit.


Fonti articolo: Idealista.it, Finanza.com

Valvole termostatiche: come ripartire le quote?

Anche dopo l’integrazione del Dlgs 102/14 da parte del Dlgs 141/2016, resta invariata la scadenza del prossimo 31 dicembre per dotare di contabilizzatori del calore gli impianti di riscaldamento centralizzati. Sono stati confermati la precedenza alla contabilizzazione diretta rispetto a quella indiretta e l’obbligo accessorio di termoregolazione in caso di contabilizzazione indiretta.


È anche confermato che in caso di impossibilità tecnica o non convenienza economica l’obbligo non sussiste ma, per evitare la sanzione, queste condizioni devono essere dimostrate da una relazione asseverata di un tecnico.

 

La prima indicazione operativa è che non cambia nulla di sostanziale dal punto di vista dell’iter di installazione. In effetti, non c’è mai stato alcun motivo ragionevole per ritardare i lavori, e la data di scadenza è stata fissata dalla Commissione Ue quattro anni fa. Chi ha sospeso i lavori potrebbe trovarsi ora in serie difficoltà a rispettare il termine del 31 dicembre prossimo ed esposto al rischio concreto di sanzioni.


È sconsigliabile anche prendere con leggerezza la strada della non convenienza economica. La norme tecnica En 15459, fra l’altro, chiede di considerare il valore residuo degli impianti alla fine del periodo di calcolo. Nel caso classico di impianto a colonne montanti, se si esegue un calcolo su dieci anni (vita dei ripartitori) si dovrà tener conto che dopo quest’arco di tempo le valvole termostatiche hanno ancora metà del valore nominale perché hanno durata di vita di 20 anni.


Il riparto 

Circa il criterio di riparto, viene confermato il riferimento di base alla norma Uni 10200. Il decreto 141/2016 ha aggiunto la facoltà (non l’obbligo) da parte dell’assemblea di adottare un criterio semplificato definito dalla legge, purché ricorrano determinate condizioni che devono essere comprovate dalla relazione asseverata di un tecnico abilitato.

Le possibili condizioni di accesso al "semplificato" sono due:

1. la prima possibilità è che non sia applicabile la norma Uni 10200. Attualmente (con la norma Uni 10200:2013) ciò è vero solo per la contabilizzazione indiretta nelle case poco utilizzate (case vacanza e/o parzialmente occupate) in quanto non è determinata la quota di consumo involontario; ma la revisione della 10200 tratterà anche questo caso. A conti fatti, è una condizione che non sarà mai verificata e, tranne casi eccezionali, sarebbe legale ma irragionevole e iniquo applicare una quota a consumo di almeno il 70% in una casa poco abitata;

2. la seconda possibilità è che ci siano "differenze di almeno il 50% fra i fabbisogni delle unità immobiliari". A prescindere dall’indeterminazione del criterio (a cosa si riferisce la quota del 50%?) e dal servizio a cui si applica (solo per riscaldamento o anche per acqua calda sanitaria? Insieme o separatamente?), in pratica questa condizione è quasi sempre verificata per il riscaldamento, tranne forse quei pochi casi in cui il tetto e le altre strutture orizzontali esposte siano state coibentate.


Se ricorre almeno una di queste due condizioni, si può adottare il seguente criterio: almeno il 70% (cioè dal 70 al 100%) va ripartito in base agli effettivi consumi volontari, cioè in proporzione alle letture degli apparecchi di contabilizzazione (Ur, unità di ripartizione, o kwh) senza alcuna correzione, neanche, per situazioni sfavorite; mentre il restante (dal 30% fino allo 0) può essere ripartito come desidera l’assemblea.


Operativamente, dopo aver installato la contabilizzazione, l’assemblea deve anche adottare un nuovo criterio di riparto conforme a legge e si trova a un bivio. Può utilizzare la Uni 10200, e allora non cambia nulla rispetto al passato. Altrimenti, deve chiedere a un tecnico abilitato (presumibilmente il progettista della contabilizzazione) di sottoscrivere la relazione asseverata – in cui dichiara che sussistono le condizioni – e poi deliberare di adottare il metodo semplificato, la quota da ripartire in base ai consumi effettivi (dal 70 al 100%) e infine il criterio di riparto del resto.


L’adozione del criterio di riparto semplificato può essere sensata per i classici impianti di riscaldamento a colonne montanti in edifici normalmente abitati, dove il 70% ha un significato statistico valido. Ma porta a risultati iniqui e in contrasto col principio dei consumi effettivi in tutti i casi in cui la quota di consumo volontario scenda sotto il 70% (case poco occupate, acqua calda sanitaria, moltissime reti a zone).
L’effetto è infatti quello di far pagare solo ad alcuni (in base alle letture dei contatori) il consumo di tutti (dispersioni) della rete.


Le situazoni reali per cui si finisce in tribunale sono proprio così: conti astronomici ai pochi presenti nell’edificio, per eccesso di quota volontaria. Finora questi ultimi potevano difendersi, ora saranno salassati. Inoltre, nel caso della contabilizzazione diretta, che senso ha imporre una quota fissa per legge o delibera quando risulta dalle letture degli apparecchi?

Ad ogni modo, chi ha già installato i contatori e ripartito i costi secondo quanto previsto dal Dlgs 102/14 e dalla Uni 10200 nella stagione 2015/2016 non deve rifare nulla.


Fonti articolo: IlSole24Ore, vetrina web

A 1 mese dal terremoto cosa è stato fatto? Ecobonus prorogato



Il Presidente del Consiglio, Matteo Renzi, incontra i giornalisti a Palazzo Chigi per fare il punto, un mese dopo l’evento sismico, sull’andamento della gestione post terremoto. "Il nostro obiettivo - ha detto il Premier - è quello di rifare tutto come prima, in piena vicinanza con le realtà del territorio".


E ha ricordato che "dal terremoto si esce solo se c'è uno spirito forte di comunità, la ricostruzione è sempre problematica, ma occorre valorizzare le comunità".

 
La ricostruzione interesserà prime e seconde case 

Dopo un mese, ha detto, "fisiologicamente le luci dei riflettori si abbassano, ma questo non toglie niente al dolore delle famiglie delle vittime e dei sopravvissuti e al nostro dovere di farci carico delle sofferenze dei nostri connazionali". La ricostruzione interesserà le prime e le seconde case. Alla conferenza stampa hanno partecipato il Commissario straordinario di Governo per la ricostruzione nelle aree colpite dal terremoto del 24 agosto, Vasco Errani, il capo del dipartimento Protezione civile Fabrizio Curcio, i presidenti delle quattro Regioni coinvolte dall’evento sismico Nicola Zingaretti (Lazio), Luca Ceriscioli (Marche), Catiuscia Marini (Umbria), Luciano D'Alfonso (Abruzzo).


Proroga ecobonus anche per il 2017 

Renzi ha anche annunciato la proroga dell’Ecobonus per il 2017. "La misura fiscale che consente di intervenire nelle case per l’adeguamento sismico oltre che per l’efficientamento energetico sarà prorogata, chi potrà avrà l'Ecobonus del 65% anche nel 2017", ha detto il Presidente del Consiglio.
"Talvolta basta poco", ha detto, sottolineando che anche nell'ultimo sisma si è visto che "dove si era intervenuti la situazione era diversa".

Le donazioni via sms hanno raggiunto i 15 milioni 

Nel decreto per le zone terremotate che il Cdm varerà entro il 2-3 ottobre prossimo si "proporrà un meccanismo chiaro di riconoscimento pieno dei danni del terremoto e non si discuterà ogni anno delle quote da risarcire", ha detto il Commissario alla ricostruzione, Vasco Errani. L’intendimento del governo, ha detto, è quello di "riattivare subito l’economia e il lavoro". Ha promesso che la ricostruzione sarà fatta "nel miglioramento e nell'adeguamento sismico che assicuri che con un 6.0 non ci siano crolli e in quei Comuni non si rischierà più la vita". Le donazioni tramite sms hanno raggiunto i 15 milioni di euro, superando il terremoto dell'Emilia, ha reso noto Errani.


Errani: stazione unica di committenza e liste di merito per le imprese 

Sarà utilizzato il modello Expo per garantire "legalità e trasparenza" nella ricostruzione post terremoto, ha detto Errani. Ci sarà una "collaborazione rafforzata con l'Anac, liste di merito per le imprese: tutte le imprese che lavoreranno con fondi pubblici per edifici pubblici o privati dovranno essere iscritte alle liste di merito". Inoltre "ci sarà un controllo capace di effettuare il contrasto delle infiltrazioni e verificare la legalità e la trasparenza". Le stazioni appaltanti, ha spiegato Errani, "saranno solo le 4 Regioni e ci sarà un'unica stazione di committenza. Appena in grado costruiremo un open data a disposizione di tutti".


Riconosceremo tutti i danni 

"Noi riconosceremo tutti i danni che saranno verificati ovunque si siano verificati: questo è un terremoto che ha avuto un prolungamento nelle Marche, è andato lontato e tutti i danni saranno riconosciuti puntualmente con le verifiche", ha detto ancora il Commissario per la ricostruzione Errani.


Curcio: dal Fondo di solidarietà europeo almeno 3-4 miliardi 

Stiamo lavorantdo all'attivazione del Fondo di solidarietà europeo: è un lavoro importante che ci consentirà di accedere a delle risorse che saranno non meno di 3-4 miliardi, ma è una cifra assolutamente orientativa", ha sottolineato il capo della Protezione civile Fabrizio Curcio. "I danni che vediamo sono cospicui, ma paragonati con gli altri sismi non andremo lontano da queste cifre, anzi sono in difetto. Ma questo lo vedremo", ha sottolineato. La priorità ora è chiudere le tendopoli per avviare per avviare la costruzione delle “casette” (tempo massimo di sette mesi per costruzione, acquisizione aree e parte amministrativa). Renzi ha sottolineato che sui danni del sisma "Curcio è stato molto prudente perché come minimo stiamo sui 4 miliardi, ma è un'analisi che va verificata punto punto, il terremoto ha colpito non solo luoghi dove ci sono state vittime ma ha creato lesioni importanti in altre zone".


3.027 LE persone assistite dalla Protezione civile 

È un appuntamento pieno di aspettative per le aree colpite dal sisma dove 3.027 persone sono ancora assistite dalla Protezione civile nei campi e nelle strutture allestite ad hoc o presso gli alberghi. La popolazione è molto provata dalla sequenza di scosse telluriche che ancora si susseguono giorno dopo giorno.


Fonti articolo: IlSole24Ore

3 milioni di famiglie vivono in case danneggiate e non sicure


Rendere progressivamente obbligatoria la redazione del fascicolo del fabbricato partendo dagli edifici pubblici e da quelli di nuova costruzione.


Questo l'impegno richiesto al Governo dall’On Samuele Segoni (Gruppo Misto) e altri Onorevoli in una risoluzione del 20 settembre 2016. 
Fascicolo del fabbricato: obbligatorio con gradualità
 

La risoluzione mira a promuovere l’obbligatorietà dello strumento secondo step successivi; nell'immediato si chiede di dare avvio ad un programma attuativo che garantistica a tutti gli edifici pubblici (scuole, ospedali, caserme, municipi e altri) l'adozione del fascicolo del fabbricato.
Si chiede, inoltre, di avviare contestualmente una politica di incentivazione e defiscalizzazione in modo che i privati, già proprietari di un immobile, non siano penalizzati economicamente nell'adozione del fascicolo del fabbricato, ma ne vengano incentivati.


Per permettere un avvio graduale si suggerisce di introdurre l’obbligo prima per le nuove costruzioni ( facendo in modo che sia una condizione necessaria per ottenere il certificato di agibilità), in un secondo momento agli atti di compravendita e in un terzo momento anche agli immobili esistenti.
Una volta messo a sistema il suo utilizzo si chiede di rendere obbligatoria la predisposizione del fascicolo del fabbricato in tutti gli atti di compravendita e di affitto di immobili, prevedendo l'obbligo di allegarlo tra la documentazione notarile e aggiornandolo ogni dieci anni.


Infine la risoluzione sottolinea l’importanza di dotarsi di un sistema standardizzato per determinare l'attribuzione di indici di efficienza (con metodi oggettivi e comparati, capaci di fornire un quadro immediato della situazione di ciascun immobile con particolare riferimento agli aspetti di sicurezza) e prevedere che il fascicolo del fabbricato venga redatto da tecnici abilitati.

LO STATO DEGLI EDIFICI IN ITALIA

Sull’importanza di rendere obbligatorio il fascicolo del fabbricato si sono espressi anche i Periti industriali nel convegno "Italia Casa Sicura’" tenutosi ieri al Politecnico di Milano, in cui hanno commentato i dati sulla sicurezza delle abitazioni italiane presenti in un dossier del Centro studi Opificium del Consiglio nazionale dei periti industriali (CNPI).
Secondo il rapporto del Centro studi Opificium circa 3 milioni di famiglie vivono in case danneggiate e non sicure, sia dal punto di vista strutturale che impiantistico. Infatti secondo quanto registrato non sono solo i danni strutturali (dovuti ad eventi sismici) la causa di vittime e infortuni, ma una molteplicità di fattori (fughe di gas, esplosioni elettriche, impianti non a norma, ecc), spesso poco considerati dall’opinioni pubblica. Un numero elevato, pari al 13,2% del totale delle famiglie.


Nel documento viene evidenziato che la vetustà degli immobili costituisce un elemento importante che, pur non implicando automaticamente un cattivo stato di conservazione delle strutture, ne denota una maggiore esposizione ad alcune tipologie di rischio – quelle sismiche su tutte – derivanti in primis dalla specificità delle tecniche costruttive adottate.
L’elevata anzianità si ripercuote anche sullo stato di conservazione complessivo del sistema edilizio. Stando ai risultati del censimento 2011, più di 2 milioni di edifici residenziali, vale a dire il 16,9% del totale, si trovano in uno stato di mediocre (15,2%) o pessima (1,7%) conservazione. Una condizione questa che caratterizza soprattutto le abitazioni più antiche, dove peraltro gli interventi manutentivi risultano più invasivi ed onerosi.
I problemi strutturali del nostro patrimonio abitativo emergono in tutta evidenza in presenza di gravi eventi ambientali – dai terremoti alle alluvioni –, ma ancora si trascura l’entità dei danni provocati quotidianamente dalle cattive condizioni degli immobili e dei loro impianti, sia di natura residenziale che pubblica.


Stando all’ultimo rapporto del Corpo Nazionale dei Vigili del Fuoco, nel corso del 2015 sono stati realizzati più di 150mila interventi di soccorso negli edifici, per problemi di statica (dissesto di elementi costruttivi, come crolli o cedimenti, per un totale di 48mila interventi circa), da fughe di gas (23mila) e da incendi ed esplosioni prodotti da cattive condizioni degli impianti o dei macchinari presenti nelle abitazioni (quasi 84 mila).
Rispetto al 2010, quando gli interventi di soccorso erano stati 129mila, si è registrato un incremento del 20% che ha riguardato soprattutto i problemi di statica (+26,8% tra 2010 e 2015) e, a seguire, incendi ed esplosioni (18,2%) e fughe di gas (13,2%).

SICUREZZA E FASCICOLO DEL FABBRICATO: LO STUDIO DEL CNPI

Il Politecnico di Milano, per valutare la situazione di sicurezza degli edifici, ha elaborato un indice di efficienza composto da due parametri, indice documentale e indice tecnico, che potrebbe essere integrato all'interno del fascicolo; l'indice di efficienza dell'edificio nel suo complesso, è la media dei due indici documentale e tecnico. Da questo coefficiente sarà possibile ricavare in tempi rapidi la presenza di situazioni critiche, con un risultato che sarà a disposizione del proprietario o dell'affittuario. 


Per il CNPI è possibile mettere in sicurezza il patrimonio immobiliare ed ottenere una mappatura ragionata dell’intero complesso edilizio grazie all’introduzione del Fascicolo del fabbricato che riporterebbe tutte le informazioni principali relative alla progettazione, alla struttura, alle componenti statiche, funzionali e impiantistiche di un immobile.  
Il Cnpi propone quindi, in armonia con quanto richiesto nella risoluzione, di:

- allegare il fascicolo obbligatoriamente in ogni atto di trasferimento della proprietà, di tipo oneroso o gratuito comprese le successioni;
- allegarlo agli atti di locazione al pari dell’attestato di prestazione energetica; 
- allegarlo alle attestazioni di agibilità o abitabilità alla conclusione dei lavori di costruzione, ristrutturazione, intervento conservativo ed altro intervento che richiede la produzione di questa attestazione finale; 
- depositare il Fascicolo in comune a corredo della dichiarazione di ultimazione dei lavori di manutenzione straordinaria e di edilizia libera. 

Il presidente del Cnpi Giampiero Giovannetti ha dichiarato: “Siamo in un paese dove ci sono troppe emergenze e poca prevenzione per questo il Fascicolo deve diventare la pietra miliare della sicurezza e della qualità del patrimonio edilizio. Certo, non si può negare si tratti di un’operazione complessa ma con effetti, che al massimo in un trentennio, porteranno indubbi vantaggi anche economici. Con il Fascicolo, infatti, si potrà avere la piena consapevolezza dei livelli di rischio e di conseguenza programmare nel tempo le necessarie attività di adeguamento e di messa in sicurezza”. 


Fonti articolo: Edilportale.com, Idealista.it, Il Sole24Ore vetrina web

+1,8% i mutui nel 2016. Aumentano le erogazioni a tasso fisso

Crescono i tassi medi applicati sui nuovi mutui in Italia, dal 2,09% di luglio al 2,2% di agosto. E' quanto emerge dal rapporto mensile dell'Abi, che calcola un valore medio che sintetizza l'andamento dei tassi fissi e variabili ed è influenzato anche dalla variazione della composizione tra le erogazioni in base alla tipologia di mutuo.


Il 66,1% del totale dei finanziamenti dell'ultimo mese è stato a tasso fisso (dal 63,3% di luglio). 

 

Abi nota inoltre che, in base agli ultimi dati disponibili, in luglio l'ammontare complessivo dei mutui in essere alle famiglie è cresciuto dell'1,8% annuo, confermando la ripresa del mercato dei mutui.


Il tasso medio sul totale dei prestiti è risultato pari al 2,98%, toccando il nuovo minimo storico (3% il mese precedente; 6,18%, prima della crisi, a fine 2007). 
ll tasso medio sulle nuove operazioni di finanziamento alle imprese si è collocato all'1,65%, nuovo minimo storico, 1,71% il mese precedente, (5,48% a fine 2007). 


Peggiora la voce sofferenze. Quelle nette iscritte a bilancio dalle banche italiane sono salite a 84,9 miliardi in luglio dagli 83,7 di giugno. Rispetto a luglio 2015 l'incremento è stato di 1,2 miliardi (+0,1%), in rallentamento rispetto al +5,3% fatto segnare a fine 2015. Il rapporto sofferenze nette/impieghi totali è quindi salito al 4,76% dal 4,66% di giugno e dal 4,68% di luglio 2015.


I prestiti erogati. Sono diminuiti dello 0,2% annuo in agosto rispetto al -0,8% di luglio. La variazione annua dei prestiti a residenti in Italia al settore privato segnano un -0,1% dal -0,6% di luglio. I prestiti a famiglie e società non finanziarie sono scesi dello 0,3% annuo (-0,6% in luglio). A calare sono i finanziamenti a breve termine (-5,3% dopo il -6,3% di luglio), mentre quelli a medio e lungo termine hanno fatto segnare un +1,4% (da +1,3%).
Abi evidenzia che ad agosto l'ammontare dei prestiti alla clientela è pari a 1.807,6 miliardi, cifra superiore di 136 miliardi allo stock complessivo della raccolta (1.671,3 miliardi).


Fonte articolo: Monitorimmobiliare.it

Come modificare il compromesso sottoscritto e registrato?

Nel caso in cui si voglia modificare un compromesso già registrato, occorre redigere un’integrazione al contratto preliminare originario: la correzione di quest’ultimo, quindi, è pienamente possibile.


Attenzione però, perché anche l’integrazione va dichiarata all’Agenzia delle entrate, con conseguente obbligo di ripagare tutte le imposte previste per la registrazione.
Il contratto preliminare e la sua registrazione

Il contratto preliminare (cosiddetto compromesso) è l’accordo con cui le parti si impegnano a stipulare il contratto definitivo e a compiere tutti gli adempimenti necessari in vista del rogito. É uno strumento frequentemente utilizzato nel campo vendita immobiliare, in quanto consente alle parti di gestire eventuali sopravvenienze e di porsi nelle condizioni di concludere definitivamente l’affare.
Si pensi in questo senso all’acquirente che abbia necessità di sottoscrivere un mutuo o al venditore che deve a sua volta cercare una nuova casa prima di cedere definitivamente la propria. In ogni caso, il passaggio di proprietà avviene solo con la stipulazione del contratto definitivo.


È noto che il compromesso deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate. La registrazione va effettuata entro venti giorni oppure, se il preliminare è stato redatto presso un notaio (scrittura privata autenticata o atto pubblico) entro trenta giorni da parte dello stesso pubblico ufficiale. Anche i mediatori immobiliari hanno l’obbligo di registrare i compromessi sottoscritti presso le loro agenzie. Inoltre, va evidenziato che l’accettazione della proposta eventualmente effettuata presso un’Agenzia immobiliare è soggetta a registrazione qualora le clausole in essa presenti siano sufficienti ad integrare la stipula di un preliminare.
Le imposte da pagare per la registrazione del compromesso sono:

  • - imposta di registro in misura fissa (200 euro);
  • - imposta di bollo (16 euro ogni quattro facciate o comunque ogni 100 righe dell’atto).

Se il preliminare prevede un pagamento, occorre inoltre versare:

  • - lo 0,50% del valore della caparra confirmatoria eventualmente prevista;
  • - il 3% dell’eventuale acconto sul prezzo finale di vendita.

Questi ultimi importi, tuttavia, saranno detratti dall’imposta che si andrà a pagare per la registrazione del contratto definitivo. Qualora nel compromesso siano previste somme da corrispondere ma queste non siano espressamente qualificate, si considerano come acconto sul prezzo conclusivo.

 
La modifica del compromesso e la nuova registrazione

Si è detto che il preliminare viene stipulato al fine di gestire le sopravvenienze che possono sorgere prima dell’acquisto definitivo. Le parti, sottoscrivendo il compromesso, si cautelano per poter fronteggiare le problematiche che inevitabilmente possono sorgere durante una compravendita immobiliare. In questi casi si pone l’esigenza di modificare il già sottoscritto e registrato. Ciò è possibile, ed è piena espressione dell’autonomia contrattuale che la legge riconosce alle parti. La possibilità di correggere un compromesso, quindi, risiede nella logica stessa del preliminare.


Per modificare un contratto preliminare è necessario stipulare un’integrazione al preliminare stesso, in cui vanno specificate le variazioni apportate e i nuovi accordi eventualmente pattuiti. Anche l’integrazione, però, è soggetta a registrazione presso l’Agenzia delle entrate. Essa equivale a tutti gli effetti ad un nuovo atto da dichiarare a fini fiscali. Ne consegue che è necessario pagare nuovamente tutte le imposte precedentemente elencate.


Si consiglia quindi di valutare con estrema attenzione gli accordi da stabilire in sede di redazione del preliminare. Inoltre è bene avvertire il notaio di non registrare subito l’atto (che comunque va dichiarato entro trenta giorni) qualora si sia incerti su eventuali modifiche da apportare.


IN CONCLUSIONE

È possibile modificare un compromesso già registrato sottoscrivendo un’integrazione al preliminare. L’integrazione è soggetta anch’essa a registrazione, e sarà quindi necessario pagare nuovamente le imposte previste, ossia:

– imposta di registro in misura fissa (200 euro);

– imposta di bollo (16 euro ogni 4 facciate e comunque ogni 100 righe dell’atto);

– 0,50% dell’importo della caparra;

– 3% dell’importo dell’acconto sul prezzo finale.


Fonte articolo: Laleggepertutti.it

Presente e futuro dell'immobiliare: più compravendite, ma il nemico è la tassazione



I segnali positivi colti sul mercato immobiliare nel corso del 2015, sembrano confermarsi anche in questa prima parte del 2016. Il mattone ritorna infatti ad interessare gli italiani che, negli ultimi anni, avevano rimandato il sogno della casa di proprietà in attesa dell’evoluzione del mercato.


I primi mesi dell’anno hanno visto un deciso ritorno all’acquisto anche se, con scenari macroeconomici ancora incerti, la prudenza è d’obbligo. 

Nel primo trimestre i bassi tassi di interesse sui mutui, i prezzi delle abitazioni ormai a livelli minimi ed una rinnovata fiducia hanno determinato un aumento delle compravendite. L’offerta sembra assottigliarsi, soprattutto sulle tipologie di qualità. I tempi di vendita sono in lieve diminuzione, in particolare, se l’immobile è correttamente valutato.

Le compravendite potrebbero attestarsi tra 480 e 500 mila

I prezzi immobiliari diminuiti ed i mutui convenienti potrebbero dare un’ulteriore spinta alle compravendite nei prossimi mesi, senza dimenticare però che la situazione economica ancora debole potrebbe incidere su una possibile ripresa che sembra ormai imminente.


Secondo Fabiana Megliola, responsabile Ufficio Studi Tecnocasa le compravendite potrebbero poi attestarsi tra 480 e 500 mila. Le grandi città, che già nel 2015 sono apparse più dinamiche, continueranno su questo trend che, nel 2016, potrebbe interessare anche i capoluoghi di provincia e l’hinterland delle grandi città.

Canoni di locazione in aumento nelle grandi città

Mentre sul versante delle locazioni Tecnocasa si aspetta una sostanziale stabilità dei canoni, con leggeri ritocchi al rialzo per le grandi città. L’andamento generale dell’economia e dell’occupazione e il comportamento degli istituti di credito, incidendo sulla fiducia dei potenziali acquirenti, contribuirà a confermare o meno questo scenario di mercato. Gli anni di contrazione dei valori e dei volumi hanno modificato l’atteggiamento di chi si avvicina al bene “casa” oggi è sempre più informato, attento.


Rispetto al secondo semestre 2015 nel primo semestre del 2016 i canoni di locazione delle grandi città sono risultati in crescita: +0,7% per i monolocali ed i bilocali e +0,8% per i trilocali. Su tutte le tipologie per la prima volta si vede un segnale positivo, attribuibile prevalentemente ad una diminuzione dell’offerta immobiliare e ad una migliore qualità della stessa.


Abbastanza invariata la distribuzione della motivazione della ricerca della casa in affitto: il 61,1% cerca la casa principale, il 35% lo fa per motivi legati al lavoro e il 3,9% per motivi legati allo studio. Quello che è cambiato sensibilmente col tempo è l’utilizzo del canone concordato che si è attestato intorno al 22,9%, riscuotendo sempre più consensi tra proprietari ed inquilini.

maggiore concentrazione sui trilocali

I tempi di vendita a registrati a luglio sono in leggera diminuzione rispetto ad un anno fa. L’analisi della domanda nelle grandi città registra una prevalenza di trilocali (40,6%), seguiti dai quattro locali con il 23,9%. Per i trilocali si registra un lieve aumento della concentrazione rispetto a gennaio. La disponibilità di spesa segnala un incremento sulle fasce più basse, fino a 169 mila €.
L’analisi dell’offerta sulle grandi città registra una maggiore concentrazione sui trilocali (34%), seguiti dai quattro locali (24,1%). Stesso risultato sui capoluoghi di regione e di provincia. La maggior parte delle compravendite ha interessato l’abitazione principale, il 16,7% la casa ad uso investimento ed il 6,8% la casa vacanza.

 
IL FORUM SCENARI IMMOBILIARI E LE PREVISIONI sul futuro

Il clima generale è di prudente ottimismo sulle prospettive dei mercati immobiliari. Il tema dell'innovazione che abbiamo messo al centro del Forum ha fornito molti spunti.
"Gli investitori esteri hanno dato fiducia al mercato italiano che, comunque presenta aspetti critici, nella tassazione e nelle normative", riassume Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari, al termine della 24ma edizione del Forum di Scenari Immobiliari che ha radunato per due giorni a S. Margherita Ligure oltre 300 imprenditori e manager del real estate italiano e internazionale.


Per capire come l'innovazione abbia cambiato negli ultimi anni il real estate si sono alternate diverse testimonianze, sia italiane sia internazionali.


Architettura. L'archistar Carlo Ratti ha affrontato criticamente la tematica di come sensori e nuovi strumenti elettronici a nostra disposizione stiano modificando il modo di progettare e di dar forma alle nuove strutture, portando come esempi gli esami dei progetti della Senseable City Laboratory, ricerca sviluppata su iniziativa del Massachusetts Institute of Technology e dallo studio Carlo Ratti Associati. 


Coworking. L'innovazione nel comparto degli uffici si esprime oggi principalmente nell'ottimizzazione degli spazi e nella nuova frontiera del coworking, del quale ha portato un esempio di successo tutto italiano Davide Dattoli di Talent Garden, un operatore all'avanguardia che progetta soluzioni di condivisone fruibili secondo l'innovativo modello di business recentemente sviluppatosi negli Usa. La strategia messa in atto non prevede solo di creare ambienti accoglienti, ma anche di studiare programmi di condivisione e networking che aiutino le aziende a crescere, anche attraverso l'attenta e ponderata scelta della location. Partito da Brescia quattro anni fa, Talent Garden è oggi il più grande network europeo di coworking focalizzato sul digitale, con 16 sedi in Europa e più di 1300 membri ospitati nei vari spazi.


L'Italia. Cdp immobiliare ha il ruolo di stimolatore ed accompagnatore degli investimenti privati, nazionali ed internazionali, per attrarre e rendere più agevoli gli investimenti nella infrastruttura immobiliare italiana, in coerenza con la qualifica di Istituto di promozione nazionale (o Npi, National Promotional Institution) attribuita dalla legge di stabilità 2016. L'obiettivo primario, non esclusivo, assegnato a tali investimenti è il riuso e la dismissione di asset pubblici e del portafoglio del Gruppo Cdp (che ha strutturato dal 2009 ad oggi un consistente portafoglio immobiliare, superiore a 2 milioni di mq, che ne fa uno dei maggiori attori italiani nel real estate), così da contribuire anche alla riduzione del deficit e del debito pubblico, con interventi rivolti in via prioritaria all'ammodernamento dell'infrastruttura immobiliare.


Facendo leva su questi presupposti, il nuovo Piano Industriale 2016-2020 di Gruppo pone particolare attenzione al social e affordable housing e ai progetti innovativi in aree strategiche del Paese, mantenendo un focus importante sulla valorizzazione del patrimonio immobiliare pubblico: riqualificazione e sviluppo di poli per l'innovazione; spazi per l'apprendimento di arti e mestieri; edilizia carceraria e riqualificazione urbana.
“L'area real estate del Gruppo Cdp promuoverà, soprattutto attraverso veicoli di investimento, la rigenerazione urbana realizzando in linea di massima tre asset class - ha spiegato Mazzocco -. Residenziale moderno in locazione, a supporto della mobilità della popolazione, immobili in locazione per il turismo, uffici di ultima generazione in locazione alle pubbliche amministrazioni. I veicoli serviranno anche da piattaforme per l'attrazione di investitori istituzionali italiani ed esteri”.


“Il 60% dei lavori che si fanno oggi tra 30 anni non esisteranno più - ha poi sottolineato Linda Lanzillotta, vice presidente del Senato della Repubblica -. Questo cambia completamente le prospettive sia degli investimenti sia delle pianificazioni delle città. Il Paese non può fare a meno del settore immobiliare e delle costruzioni. Bisogna alleggerirne il carico fiscale e cominciare a riprogrammare le città”.


Fonti articolo: Corriere.it, Ilsole24ore.com
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