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Mutui: tassi più bassi rispetto al 2016

Il settore dei mutui continua ad attrarre nuovi e vecchi acquirenti del mercato immobiliare, grazie a un livello dei tassi di interesse che rende i finanziamenti mai così convenienti come in questo periodo.


Non solo i tassi non sono saliti, ma hanno anche raggiunto lo scorso mese una percentuale più bassa del minimo registrato durante il 2016.

La conferma arriva dall’analisi effettuata dall’ABI (Associazione Bancaria Italiana) sui dati di Bankitalia, secondo cui a settembre il costo dei mutui – sintetizzato dall’andamento dei tassi fissi e variabili e influenzato anche dalla variazione della composizione fra le erogazioni in base alla tipologia di prestito – è risultato pari all’1,97%, contro il 2,05% fatto segnare nello stesso periodo dello scorso anno (era il 2,11% ad agosto 2017 e 5,72% a dicembre 2007). Sul totale di quanto erogato dalle banche, i due terzi dei mutui sono a tasso fisso.


Non dimentichiamo quanto sta accadendo per i mutui dal lato delle richieste, con le nuove tendenze segnalate dal Barometro CRIF (Centrale Rischi Finanziari). Si è rilevato che la domanda di settembre è in scesa del 13,8% rispetto allo stesso mese del 2016, a causa della progressiva perdita di interesse da parte delle famiglie verso la portabilità dei vecchi prestiti. Tuttavia secondo Simone Capecchi, executive director della Centrale Rischi, è in atto un consolidamento della ripresa dei nuovi mutui, richiesti grazie anche al sostegno delle maggiori compravendite che stanno caratterizzando il mercato immobiliare.


Infine, ricordiamo anche che la recente proroga del Quantitative Easing fino a settembre 2018 contribuirà a mantenere molto bassi i tassi del mercato monetario, sia a breve termine (Euribor) che a lungo (Eurirs).


Fonte articolo: Mutuionline.it

Qe prorogato: ottima notizia per i mutuatari

Dalla Bce arrivano notizie positive per le famiglie italiane. Soprattutto per ciò che riguarda il settore del credito al consumo e dei mutui.


Difatti la proroga di nove mesi della politica espansiva (ieri l’istituto ha annunciato che l’acquisto di titoli, chiamato quantitative easing, non terminerà più a fine anno ma proseguirà almeno fino a settembre 2018) contribuirà a mantenere molto bassi i tassi delle obbligazioni. 

E, di conseguenza, anche i tassi del mercato monetario, sia a breve termine (Euribor) che a lungo (Eurirs). Ciò vuol dire che per i mutuatari (sia del tasso variabile che del tasso fisso) così come per chi ha un prestito non ipotecario sotto le varie modalità di credito al consumo (che girano a tasso fisso) l’attuale era dei tassi nominali ai minimi storici proseguirà senza intoppi.


Perché l’atteggiamento ancora molto espansivo della Bce (è da considerarsi tale nonostante andrà a ridurre da 60 a 30 miliardi l’iniezione mensile di liquidità) sta spingendo e spingerà ancora le banche ad erogare mutui a condizioni favorevoli. "Considerando le durate dai 20 anni in su - spiega Roberto Anedda, direttore marketing di MutuiOnline.it - i migliori tassi fissi si mantengono al di sotto del 2%, e i tassi variabili più convenienti si trovano tra 0,60% e 0,80%".


Molte banche offrono spread (in particolare per mutui non superiori al 60% del valore dell’immobile) inferiori all’1%. Per rivedere gli stessi spread bisogna tornare indietro di 10 anni, quando il mercato immobiliare e quello dei prestiti ipotecari hanno vissuto l’ultimo picco euforico. Il tasso di interesse del mutuo non è dato solo dallo spread stabilito dalla banca. L’altra componente si ricava dai tassi del mercato monetario (gli indici Euribor per i mutui a tasso variabile e gli indici Eurirs per i mutui a tasso fisso). Ed ecco perché la decisione della Bce di proseguire nell’atteggiamento espansivo è una buona notizia per i mutuatari. Perché contribuirà a tenere bassi sia gli Euribor che gli Eurirs.


I primi sono influenzati dall’andamento del tasso sui depositi, in questo momento fissato dalla Bce addirittura sottozero (-0,4%). Non è quindi un caso che l’Euribor con scadenza a un mese sia a -0,37% e quello trimestrale (molto diffuso nelle proposte di mutuo) a -0,33%. Non appena la Bce inizierà ad alzare i tassi gli indici Euribor saliranno di conseguenza. Ma ieri, tra le righe, l’istituto di Francoforte ha lasciato intendere che un’eventuale stretta monetaria (ovvero un rialzo del tasso sui depositi) è rimandata al 2019. Prima di ieri i mercati invece si aspettavano un mini-rialzo già nel 2018. Quindi la Bce, in sostanza, ha lanciato il messaggio a chi in questo momento sta pagando (o ha intenzione di stipularne uno) un mutuo a tasso variabile, di non preoccuparsi. All’orizzonte non è previsto uno scatto dei tassi e, in scia, anche dei valori degli Euribor.
Del resto i future (scambiati sul mercato londinese Liffe) che proiettano l’Euribor a 3 mesi da qui a 5 anni indicano ora un ritorno su valori positivi solo nel 2020.

 

"Per quanto tali previsioni siano da considerarsi unicamente indicative e passibili di notevoli cambiamenti nel corso del tempo - continua Anedda - quello che appare chiaro è che il periodo di ampia disponibilità di capitali a costi minimi si allunga ulteriormente".
Buone notizie anche sul fronte del partito del tasso fisso. Se la Bce continuerà a comprare titoli di Stato almeno anche per il prossimo anno vorrà dire che anche i tassi dei Bund resteranno bassi. La riprova è arrivata ieri quando, dopo le parole del governatore Draghi, il tasso del decennale tedesco è sceso da 0,48% a 0,42%. Dato che gli indici Eurirs (sulla base dei quali viene stabilita l’entità del tasso fisso del mutuo nel giorno della stipula) seguono da vicino quelli del Bund, vuol dire che anche le nuove offerte (così come le proposte di surroga) a tasso fisso resteranno competitive, o costeranno ancora meno.


L’altro lato della medaglia della politica espansiva della Bce è che i conti di deposito continueranno ad avere tassi nominali molto bassi. Ma nella maggior parte dei casi comunque più alti rispetto ai tassi sottozero a cui viaggiano ora i BoT, storici rivali delle giacenze remunerate da parte delle banche.


Fonte articolo: IlSole24ore.com, vetrina web

Perchè le pratiche di mutuo si bloccano nella metà dei casi?

Metà delle pratiche si blocca ancora prima di iniziare per mancanza dei documenti.


E in un terzo dei casi si scoprono difformità edilizie o catastali, che possono anche compromettere la trattativa.

Ecco che cosa accade quando le banche affidano una valutazione immobiliare per istruire una pratica di mutuo. È quanto emerge da un’analisi basata su un campione enorme, circa 300mila operazioni, che Assovib, associazione che rappresenta le principali società del settore, ha anticipato a Casa24 Plus. Uno studio che fa emergere una situazione ancora oscura a livello di corrispondenza tra patrimonio edilizio e catasto.


Sul totale delle perizie analizzate, il 65% riguardava pratiche di nuovi mutui. Nel restante 35% si trattava di rivalutazioni periodiche, anche queste a servizio del mondo bancario, per immobili collegati a crediti in bonis, sofferenze o Npl. "Questo secondo gruppo è oggettivamente problematico perché si tratta di recuperare documentazione spesso datata e frammentaria. Stupisce, invece, la farraginosità ancora frequente riscontrata nelle nuove richieste di finanziamento", dice Francesco Simone, responsabile del Comitato tecnico-scientifico dell’associazione.


Che cosa trovano la società quando la banca invia i documenti? Nel 44% dei casi l’incartamento è incompleto, perché mancano certificati all’apparenza semplici come la visura o la planimetria catastale aggiornate e l’atto di provenienza della casa. Un intoppo che in media allunga l’iter di 11 giorni. Ma soprattutto, nel 17,5% dei casi si riscontra una difformità edilizia (e quindi anche catastale) e in un altro 18,5% un problema solo catastale: in totale un 36% di situazioni da sanare.


"La casistica è varia. Ad esempio, cambi di destinazioni d’uso dei vani non aggiornati al catasto, aumenti di volumetrie non aggiornati o addirittura non autorizzati, in qualche caso anche nuove porzioni di fabbricato abusive – continua il responsabile Assovib –. Le possibilità di rimediare variano naturalmente a seconda del caso. Una camera trasformata in bagno si recupera agevolmente con una denunciata tardiva, così come una veranda illegale si può far smontare con una spesa contenuta. Mentre l’aggiunta di metri quadrati non autorizzati è più complicata e in quei casi banca e proprietario valutano più a fondo. In linea di principio le banche non rischiano a immettere nel circuito del credito immobili abusivi".


Perché succede? Un po’ tutti gli attori in campo sono coinvolti, compresi i proprietari, colpevoli talvolta per noncuranza, altre volte intenzionalmente. "Sono migliaia i casi in cui i privati non siano in possesso dell’atto di proprietà, magari perché il notaio non l’aveva spedito subito e si sono scordati di richiederlo. E sono tanti coloro i quali hanno effettuato dei lavori regolarmente denunciati al Comune, senza poi comunicarlo al catasto. Un passaggio che non va in automatico, ma che deve essere espletato a fine lavori e comporta un costo in più, anche di 6-700 euro, che magari si preferisce evitare".


"Succede anche che siano le banche a sottovalutare l’importanza di un documento e quindi a non richiederlo all’aspirante mutuatario, finendo così per allungare la pratica" aggiunge Simone. Tutto questo, nonostante Abi, Assovib e altre associazioni del settore abbiano lavorato mesi per mettere a punto le “Linee Guida Abi per la valutazione degli immobili in garanzia delle esposizioni creditizie”, non un obbligo di legge, ma un codice di autoregolamentazione dettato dalla cosiddetta “Direttiva mutui” 2014/17/Ue. Insomma, c’è ancora molto da fare. "Maggior cultura della valutazione immobiliare – chiosano da Assovib – sarebbe auspicabile a tutti i livelli delle filiera".


Fonti articolo: IlSole24ore, vetrina web

Come vendere casa al giusto prezzo?

Vendere casa al più alto prezzo possibile ma in un tempo ragionevole. 


È l’equilibrio a cui dovrebbe razionalmente puntare chi mette sul mercato un immobile. 

 

L’obiettivo principale è naturalmente massimizzare l’incasso, ma questo nella stragrande maggioranza dei casi non si realizza partendo da richieste fuori mercato, pensando magari che "tanto poi si fa sempre in tempo a scendere di prezzo".
Anche prendendo in considerazione i casi in cui non si ha bisogno di liquidità in tempi brevi, magari per effettuare un altro acquisto, si deve infatti tenere conto che un immobile che resta per molto tempo sul mercato può portare a sospetti (spesso infondati) sulla bontà dell’affare.


In primo luogo si può pensare che non sia stato ancora acquistato per qualche difetto o irregolarità, e non semplicemente perché il prezzo non è in linea con il mercato. Inoltre si rischia di perdere la possibilità di chiudere l’affare con chi "scarta" l’immobile a causa di una quotazione non ritenuta congrua, scegliendo nello stesso tempo altre soluzioni e uscendo quindi dal novero dei potenziali acquirenti. Evenienza assai dannosa soprattutto in contesti piccoli o per tipi di case che escono dai parametri medi di mercato e che quindi hanno una platea ridotta di interessati all’acquisto.
Stesso rischio si può ipotizzare per immobili che subiscono rapidi e consistenti sconti. Soprattutto in un contesto dove i tempi di vendita sono già elevati.


Tuttavia non si può certo rischiare di svendere l’immobile. Ecco perché la cosa più difficile per chi si appresta a vendere è cercare di presentarsi sulla piazza con una proposta di prezzo corretta e coerente con la concorrenza. Di conseguenza il primo suggerimento che si può dare a chi vende casa è di prendersi un po’ di tempo per individuare la giusta quotazione. Il che, attenzione, non per forza dovrà coincidere con il prezzo finale che si intende realizzare. Se come detto, non si deve esagerare con la richiesta iniziale, bisogna lasciare anche spazio a un margine di trattativa, che in genere è presente, soprattutto nella congiuntura attuale caratterizzata da molta offerta sul mercato e prezzi in via di stabilizzazione dopo un lungo periodo di calo. Lo "sconto" medio si aggira attorno al 15%, ma molto dipende da prezzi di partenza troppo alti e si tratta di un dato variabile da zona a zona.


Trovare il prezzo giusto può essere più facile se ci si rivolge a un’agenzia – è una delle prime scelte che ci si trova ad affrontare quando si decide di vendere – che conoscendo la piazza di riferimento potrà effettuare una corretta valutazione dell’immobile. Comunque è consigliabile non arrivare del tutto impreparati all’appuntamento. E in ogni caso è bene moltiplicare il più possibile i canali di vendita e preparare al meglio sia l’annuncio sia l’appartamento stesso alle visite.


Il primo passo per farsi un’idea dei prezzi è cercare sui siti di annunci e sulle pubblicazioni cartacee le quotazioni degli immobili simili a quello che si vuol mettere in vendita, scartando i prezzi che si scostano troppo dalla media verso l’alto e verso il basso e tenendo in mente le considerazioni fatte poco sopra. Si possono poi consultare via internet le quotazioni Omi (Osservatorio immobiliare dell'Agenzia delle Entrate) e i borsini immobiliari della propria zona.


Una volta che ci si è fatta l’idea del prezzo medio al mq (anche se la casa si vende sempre "a corpo" e non "a misura") bisogna poi valutare gli elementi che possono aumentare o diminuire il valore della propria abitazione (locali accessori, box, piano alto, esposizione, terrazzi, spese condominiali, classe energetica, ascensore eccetera). Una volta fissato il prezzo teorico di vendita va poi stabilire fino a quanto si è disposti a scendere qualora arrivino, come in genere succede, offerte al ribasso. Si può ovviamente decidere caso per caso, ma è bene stabilire una soglia per essere più pronti a una eventuale trattativa. E per definire i patti con l’eventuale agente immobiliare. 


Perché poi la trattativa vada in porto è importante poter soddisfare tutte le richieste di chi è interessato alla casa. È quindi consigliabile preparare con cura tutti i documenti utili a dare la più completa informazione fin dal primo momento. Inutile infatti nascondere alcuni elementi base: se l’acquirente non è uno sprovveduto ed è interessato all’immobile chiederà probabilmente documenti che se non già pronti dovranno essere forniti successivamente, con perdita di tempo di tutte le parti coinvolte. Una lista non esaustiva delle "carte" da preparare potrebbe comprendere:

- l’atto di provenienza (cioè quello ricevuto dal notaio nel momento del precedente acquisto, della donazione o dell’eredità);

- dall’atto emerge anche la rendita che determina le tasse che il compratore deve pagare; 

- una piantina conforme dell’immobile (vedi scheda) ed eventuale visura catastale;

- l’Ape (Attestato di prestazione energetica): è obbligatorio dal momento della pubblicazione dell’annuncio di vendita;

- il regolamento condominiale e il bilancio delle spese comuni (chi vende è tenuto a pagare fino al momento del rogito e per spese straordinarie già deliberate); 

- le certificazioni di sicurezza degli impianti.


Se non si ha nulla da nascondere, quindi, è evidente il vantaggio nella trattativa che sarà riconosciuta dalla controparte in termini di correttezza e di fiducia. Del resto, nascondere difetti della casa può essere una buon motivo per l’acquirente per ritirarsi dall'affare (o anche, nei casi più gravi, per far valere le proprie ragioni davanti al giudice). Il proprietario è responsabile dell’immobile fino alla vendita, quindi va valutata con attenzione la consegna anticipata delle chiavi.


Fonte articolo: IlSole24ore, vetrina web

Il bonus mobili rientra nel pacchetto casa 2018

Il bonus mobili rientra nel perimetro della nuova legge di Bilancio.


Con una proroga secca dal 2017 al 2018 per la misura che, dalla sua introduzione nel giugno 2013 fino a tutto il 2016, è stata capace di muovere una spesa pari a oltre 4,5 miliardi di euro, secondo le stime di FederlegnoArredo. 

Il pacchetto della manovra dedicato alla casa, ormai assestato, incassa questa ennesima novità. Il testo del Ddl, atteso in Parlamento tra domani e giovedì, si prepara così a restituire un quadro delle agevolazioni fiscali profondamente rinnovato, dopo gli interventi del Governo, tra conferme, bonus totalmente nuovi e sconti riformati. 


In questa cornice il rinnovo del bonus mobili arriva dopo che, nelle prime bozze della manovra, la misura era stata tagliata. Adesso, mentre il lavoro dei tecnici dell’esecutivo è ancora in corso, riappare in una versione che conferma l’assetto che finora ha funzionato così bene: chi realizza un intervento di ristrutturazione edilizia a partire dal primo gennaio del 2017 potrà agganciare al rinnovamento della sua abitazione anche la detrazione Irpef del 50% per l’acquisto di mobili e grandi elettrodomestici in classe non inferiore alla A+. Le spese per l’arredo dovranno essere sostenute nel 2018 e avranno un tetto massimo di 10mila euro. La sostanza, allora, è che viene confermato in blocco l’assetto attuale. Quindi, come avviene già adesso, lo sconto andrà diviso in dieci rate annuali. 


Fonte articolo: IlSole24ore, vetrina web

Bonus casa 2018: come accedervi e quali interventi agevolabili?

Restano, con qualche modifica, il bonus ristrutturazioni e l’Ecobonus, se ne va il bonus mobili e arriva il bonus verde: la legge di Bilancio 2018 ha difatti prorogato le vecchie misure a favore degli interventi sulla casa, con la sola eccezione della detrazione sull’acquisto di arredi ed elettrodomestici, che è stata rimpiazzata da un nuovo bonus per il miglioramento delle aree verdi, come terrazzi e giardini.

Il bonus mobili, comunque, potrebbe essere inserito nella manovra successivamente, con un emendamento: molto forti, infatti, sono le proteste delle aziende del settore, considerando che l’incentivo garantisce, secondo le stime di Federlegno Arredo, 10mila posti di lavoro.


In ogni caso, per la concessione dei bonus saranno previsti dei severi controlli: in merito all’ecobonus, cioè alla detrazione sui costi per l’efficientamento energetico, ad esempio, saranno effettuati dei controlli a campione, sia documentali che nelle case oggetto di ristrutturazione, per verificare che l’intervento sia stato effettivamente svolto e che rispetti i requisiti fissati per avere diritto alle detrazioni fiscali.


Se negli scorsi giorni ci siamo occupati di descrivere il bonus verde nei suoi vari aspetti ed eseguito una carrellata su tutti gli altri bonus casa, in questo articolo vedremo anche chi può accedervi, in che modo e per quali interventi in particolare.

Bonus verde per giardini e terrazzi

Il bonus verde consiste nella possibilità di detrarre dall’Irpef, dal 1° gennaio del 2018, il 36% delle spese documentate per la sistemazione a verde di aree scoperte private di edifici esistenti, unità immobiliari, pertinenze o recinzioni. In pratica, l’incentivo sarà previsto per la piantumazione o la sistemazione di prati in giardini, terrazzi, balconi e cortili, anche condominiali.


La detrazione, come abbiamo detto pari al 36%, spetterà su una spesa massima pari a 5mila euro, quindi non potrà essere superiore a 1.800 euro. In parole semplici, chi spende, per la sistemazione delle aree verdi, dai 5mila euro in su, avrà il diritto di detrarre 1.800 euro dalle tasse.

Bonus ristrutturazione 2018

La Legge di bilancio 2018 ha confermato il bonus ristrutturazione, cioè la detrazione al 50% dall’Irpef dei costi sostenuti per gli interventi di ristrutturazione. La detrazione deve essere fruita in 10 quote annuali dello stesso importo ed è applicata a un costo massimo di 96.000 euro.

Possono beneficiare del bonus ristrutturazione:

  • - il proprietario dell’immobile;
  • - il conduttore dell’immobile (inquilini);
  • - il nudo proprietario;
  • - l’usufruttuario;
  • - il comodatario;
  • - i familiari conviventi (purché siano loro a sostenere le spese e risultino intestatari di bonifici e fatture).

Gli interventi agevolabili consistono nei lavori interni a immobili esistenti; nel dettaglio, deve trattarsi di opere di:

  • - manutenzione ordinaria (solo perle parti comuni dell’edificio);
  • - manutenzione straordinaria;
  • - ristrutturazione edilizia;
  • - recupero e risanamento conservativo.

Sono detraibili non solo le spese necessarie all’esecuzione dei lavori, ma anche i costi di progettazione, le prestazioni professionali inerenti, le perizie ed i sopralluoghi.


In particolare, le opere agevolate devono riferirsi alle seguenti componenti:

  • - impianto idraulico ed elettrico;
  • - inferriate fisse;
  • - soppalco;
  • - pareti interne ed esterne;
  • - scale ed ascensore;
  • - cablatura;
  • - porta blindata;
  • - impianto di allarme;
  • - allargamento porte e finestre;
  • - pavimentazione esterna;
  • - facciata ed intonaci esterni;
  • - canna fumaria;
  • - citofoni, videocitofoni e telecamere;
  • - caldaia, caloriferi e condizionatori;
  • - abbattimento delle barriere architettoniche;
  • - balconi e verande;
  • - box auto;
  • - contenimento dell’inquinamento acustico (isolamento).


Gli adepimenti. Per ottenere il bonus è necessario essere in possesso dei seguenti documenti:

  • - fattura relativa alle spese sostenute;
  • - bonifico parlante, indicante la causale del versamento, il numero e la data della fattura, i dati del richiedente la detrazione(che può anche essere diverso dall’ordinante), il codice fiscale del beneficiario.

Per ottenere la detrazione è anche necessaria una dichiarazione di ristrutturazione da cui risulti una data di inizio lavori: può trattarsi di una comunicazione al Comune in cui è ubicato l’immobile, o di un titolo abilitativo comunale. Nel caso in cui l’intervento non ne preveda l’obbligatorietà, è sufficiente una dichiarazione sostitutiva dell’ atto di notorietà.

Ecobonus 2018

L’Ecobonus, o bonus per il miglioramento dell’efficienza energetica, è un’agevolazione che consiste nella detrazione Irpef del 65% dei costi sostenuti per migliorare le prestazioni energetiche di un immobile; la detrazione, anche in questo caso, deve essere ripartita in 10 quote annuali di pari importo, sino a un limite massimo di:

  • - 30mila euro, per gli interventi di sostituzione di impianti di climatizzazione invernale;
  • - 40mila euro, per le opere di riqualificazione dell’involucro di edifici esistenti, e per l’installazione di pannelli solari per la produzione di acqua calda (solare termico);
  • - 100mila euro, per gli interventi di riqualificazione energetica globale.


Di seguito, un elenco delle componenti a cui possono riferirsi le opere di efficientamento energetico:

  • - rivestimento termico alle porte d’ingresso e pannelli isolanti;
  • - pompe di calore e impianti geotermici;
  • - pavimento radiante;
  • - impianto solare termico.

Dal 2018, per la posa in opera di infissi, di schermature solari, per le caldaie a condensazione e a biomasse la detrazione passa dal 65% al 50%. Resta invariato al 65% il bonus per l’installazione di pannelli solari per l’acqua calda, pompe di calore e altri interventi sull’involucro degli edifici.

Ecobonus 2018 per gli interventi sulle parti condominiali

Le detrazioni sono più elevate se le spese (sostenute dal 1° gennaio 2017 al 31 dicembre 2021) sono riferite a specifici interventi di riqualificazione riguardanti parti del condominio. In particolare, le percentuali di detrazione ammontano al:

  • - 70%, per gli interventi che interessino l’involucro dell’edificio con un’incidenza superiore al 25% della superficie disperdente lorda dell’edificio medesimo;
  • - 75%, per interventi finalizzati a migliorare la prestazione energetica invernale o estiva.

I beneficiari dell’agevolazione fiscale, anziché fruire della detrazione del 70 o del 75%, possono scegliere di cedere il credito ai fornitori che hanno effettuato gli interventi o ad altri soggetti privati, esclusi gli istituti di credito e gli intermediari finanziari.

Le detrazioni sono calcolate su un ammontare complessivo di spesa non superiore a 40mila euro, moltiplicato per il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio.

Gli adempimenti. Per accedere all’ecobonus è necessario essere in possesso dei seguenti documenti:

  • - fattura relativa alle spese sostenute;
  • - bonifico parlante, indicante la causale del versamento, il numero e la data della fattura, i dati del richiedente la detrazione(che può anche essere diverso dall’ordinante), il codice fiscale del beneficiario.

Per gli interventi più notevoli, come la riqualificazione globale, la coibentazione dell’ involucro e l’isolamento dell’edificio, deve essere trasmessa la seguente ulteriore documentazione all’Enea (Agenzia Nazionale per L’Efficienza Energetica):

  • - APE (attestato di prestazione energetica): deve essere redatto da un professionista abilitato e indipendente dalla ditta che esegue i lavori;
  • - asseverazione: è la certificazione dei produttori necessaria per caldaie, finestre e infissi;
  • - scheda informativa: è un documento che contiene i dati identificativi del soggetto, dell’immobile e la quantificazione del risparmio energetico conseguente all’intervento.

 

Sismabonus 2018

La legge di Bilancio riconosce una detrazione fiscale, detta Sisma bonus, per le spese sostenute per gli interventi antisismici su edifici (adibiti ad abitazioni ed attività produttive) ubicati nelle zone 1 e 2 (zone sismiche ad alta pericolosità): la detrazione riguarda i costi sostenuti a decorrere dal 1° gennaio 2017 fino al 31 dicembre 2021; deve essere ripartita in 5 quote annuali di pari importo, nell’anno di sostenimento delle spese e in quelli successivi. Resta fermo l’attuale limite massimo di spesa pari a 96mila euro per unità immobiliare per ciascun anno.


L’agevolazione, dal 2017 al 2021, è estesa anche agli immobili situati nella zona sismica 3 (in cui possono verificarsi forti ma rari terremoti).
La detrazione di imposta è elevata al 70% della spesa sostenuta, nel caso in cui dall’adozione di misure antisismiche derivi una riduzione del rischio sismico, che determini il passaggio ad una classe di rischio inferiore. Se dall’intervento deriva il passaggio a due classi di rischio inferiori, la detrazione è elevata all’80%.


Nel caso in cui gli interventi di riduzione del rischio sismico siano realizzati su parti comuni condominiali, le detrazioni di imposta del 70% e dell’80% sono riconosciute rispettivamente nella misura del 75% e 85%.
Tra le spese detraibili sono ricomprese, a decorrere dal 1° gennaio 2017, anche quelle effettuate per la classificazione e la verifica sismica degli immobili.


Cessione dei bonus

Dal 2018 sarà possibile trasferire non solo le detrazioni per gli interventi sulle parti condominiali, ma anche per le operazioni effettuate sulla singola unità immobiliare. Chi incamera il bonus potrà, poi, trasferirlo nuovamente. In questo modo si incentiva il ricorso agli interventi sulla casa anche per gli incapienti, cioè per coloro che hanno un’imposta più bassa rispetto alle detrazioni, e per coloro che, in generale, dispongono di poca liquidità.


Fonte articolo: Laleggepertutti.it

Quante volte calcolare le pertinenze ai fini Tari?

La "quota variabile" della tariffa rifiuti va calcolata una sola volta per le abitazioni con pertinenze, ed è illegittimo il conto che la replica per garage, cantine e così via.


Tradotta dal linguaggio tecnico in euro, l’indicazione arrivata ieri dal ministero dell’Economia taglia drasticamente il conto della Tari presentato a milioni di italiani in centinaia di Comuni.

 

A sollevare il problema nel corso del question time di ieri in commissione Finanze alla Camera è stato Giuseppe L’Abbate, del Movimento 5 Stelle, che dopo aver raccolto una serie di segnalazioni dai contribuenti di diversi Comuni ha girato la domanda al sottosegretario all’Economia Pier Carlo Baretta. E la risposta è chiara: nella Tares, e quindi anche nella Tari che ne ha preso il posto dal 2014:

la parte variabile della tariffa va computata una sola volta, considerando l’intera superficie dell’utenza composta sia dalla parte abitativa che dalle pertinenze situate nello stesso Comune.


Per capire la portata dell’indicazione ministeriale, aderente alle norme che regolano la tariffa rifiuti, bisogna entrare nei meandri dei meccanismi Tari. Il totale nasce dalla somma di due quote: la fissa, legata ai metri quadrati dell’immobile, e la variabile, che cambia in base al numero dei componenti della famiglia.


Nel caso, frequentissimo, di abitazioni a cui siano collegate pertinenze come il garage o la cantina, il calcolo corretto deve sommare i metri quadrati, e poi applicare le tariffe. Il calcolo illegittimo, che da Milano alla Puglia passando per centinaia di centri è stato in vario modo sviluppato dalle amministrazioni locali, divide invece l’abitazione dalle sue pertinenze. E replica la quota variabile per tutte le pertinenze, come se la presenza di garage e cantina moltiplicasse la capacità degli abitanti di produrre rifiuti (la quota variabile serve a misurare il conto sulla base dell’utilizzo del servizio).

 


Le differenze sono enormi, come mostra l’esempio calcolato sulla base di una tariffa effettiva per una famiglia di quattro persone che vivono in un appartamento da 100 metri quadrati con box e cantina. Il calcolo corretto porta a una Tari annua da 391 euro, quello illegittimo la gonfia fino a 673 euro. Ma le declinazioni possibili sono infinite come la fantasia comunale nell’applicazione della tariffa: Milano tassa il garage come l’appartamento, ma non i solai e le cantine, Lecce considera le pertinenze come occupate da una sola persona, altri enti le trattano come locali di depositi (e quindi applicano la tariffa per le utenze «non domestiche», addebitando sia la quota fissa sia una quota variabile diversa da quella per l’appartamento). Soluzioni varie, ma tutte illegittime.


La risposta ministeriale è destinata a guidare il contenzioso che sta fiorendo intorno al problema, e soprattutto a moltiplicarlo. Le istruzioni aprono la strada a possibili richieste collettive di restituzione di quanto pagato in più negli ultimi cinque anni, con ricorsi al giudice tributario per la disapplicazione delle delibere illegittime se la risposta del Comune è negativa. Un bel problema, anche per i conti degli enti.


Fonte articolo: IlSole24ore.com

Come cambiano i bonus casa nella nuova legge di Bilancio

Infissi e schermature solari transitano dal 65% al 50%. 


La cessione dei crediti passa dai soli condomini alle singole unità immobiliari.E il sismabonus viene esteso anche agli ex Iacp.

  • Nell'articolo di ieri ci siamo ocupati prevalentemente del "bonus verde" che riguarda giardini, terrazzi e balconi di ville e condomini; oggi vedremo il resto del pacchetto "bonus casa" nella manovra 2018, appena approvata dal Governo e in arrivo in Parlamento. Non ci sono, infatti, solo le attese proroghe degli sconti per ristrutturazioni ed efficientamento energetico per tutto il 2018. Diversi interventi puntano a una riforma più radicale, per rivedere il raggio d'azione delle detrazioni e aumentarne l'efficacia. 


  • Le proroghe di 50 e 65%

  • Partiamo dalle proroghe. La manovra allunga di un anno la vita del bonus del 50% per le ristrutturazioni e dello sconto del 65% per l'efficientamento energetico. Quest'ultimo, però, subisce un robusto tagliando, modificando di molto il suo perimetro. Il tema da affrontare è spiegato molto chiaramente nella relazione che accompagna la manovra: la detrazione ha finora avuto una buona efficacia ai fini anticongiunturali, ma ha "ampi margini di miglioramento del rapporto tra costo e beneficio del meccanismo". In altre parole, ci sono alcune tipologie di interventi che hanno drenato grandi risorse ma che portano risultati scarsi in termini di recupero dell'efficienza energetica.


  • La revisione del perimetro degli sconti

  • Sul banco degli imputati sono finite alcune categorie di investimento, che vengono puntualmente elencate dalla norma che si avvia verso il Parlamento: sostituzione di infissi, schermature solari, impianti di climatizzazione invernale tramite caldaie a condensazione e a biomassa. In tutti questi casi, allora, l'entità della detrazione scende dal 65% al 50%. Lo stesso livello di una ristrutturazione ordinaria. Resta invariato, invece, a quota 65% il bonus per pannelli solari per l'acqua calda, pompe di calore, cappotti termici e altri interventi sull'involucro edilizio. Intatto anche il pacchetto dedicato ai bonus condominiali, messo in piedi dalla legge di Bilancio 2017: gli sconti "pesanti" del 70 e 75% non subiscono alcun impatto e vengono confermati fino al 31 dicembre del 2021. 


  • La cessione dei crediti

  • Altra novità strategica arriva dal lato della cessione dei crediti. Finora questa era limitata al solo caso degli interventi sulle parti condominiali, sia nella versione relativa agli incapienti (con cessione possibile anche alle banche) che nella versione dedicata agli altri contribuenti (con cessione alle banche vietata). La manovra allarga il perimetro della cessione in maniera decisa, prevedendo la possibilità di trasferire lo sconto anche per le operazioni effettuate sulla singola unità immobiliare, al di fuori degli interventi condominiali. Chi incamera il bonus potrà, poi, anche trasferirlo nuovamente. In questo modo lo sconto diventa molto più liquido.


  • Iacp e sismabonus

  • Sul fronte del sismabonus, la novità più attesa riguarda l'estensione dello sconto agli ex Iacp. Come annunciato dal Ministro delle Infrastrutture Graziano Delrio, gli sconti per la messa in sicurezza saranno allargati anche ai soggetti che si occupano di edilizia popolare. Questi, infatti, hanno in pancia una grande quantità di risorse che, però, stando alle norme attuali, non possono spendere. Non ci saranno invece, almeno per ora, ritocchi che consentiranno di utilizzare il sismabonus anche per i capannoni. Per completare il tagliando alla sconto fiscale, infine, vengono aggiornati i requisiti tecnici minimi che gli interventi di efficientamento devono rispettare per rientrare nel perimetro dello sconto.


  • Fonte articolo: Edilizia e territorio, IlSole24ore, vetrina web

Nuovo bonus verde nella Legge di Bilancio

Il nuovo bonus per il verde urbano del 36% vale 600 milioni di euro.


È questo, secondo le stime del Governo, l'impatto che potrà avere lo sconto fiscale, inserito nella legge di Bilancio 2018, dedicato a giardini, terrazzi, balconi.

Gli interventi riguarderanno soprattutto ville, villini e palazzi di pregio ma anche normali condomini. Non è, però, la sola novità in arrivo. Cambia anche l'ecobonus del 65%, che sarà supportato da un nuovo fondo di garanzia pubblico e che non riguarderà più alcuni interventi, come la sostituzione di infissi e schermature e le caldaie a condensazione e a biomasse.


Il bonus per il verde urbano 

Per il 2018 sarà detraibile una cifra pari al 36% delle spese documentate relative al verde, fino a un massimo di 5mila euro per ogni unità immobiliare. Le detrazioni attualmente esistenti (50% e 65%) coprono, infatti, solo gli interventi sugli edifici ma non il verde urbano. Il nuovo sconto, allora, sarà dedicato alla sistemazione a verde "di aree scoperte private di edifici esistenti, unità immobiliari, pertinenze o recinzioni". Quindi, soprattutto terrazzi, balconi, giardini condominiali. Ma anche giardini pensili e coperture, messa a dimora di piante e arbusti. La detrazione spetterà anche per le spese condominiali: anche in questo caso si applica il tetto massimo di 5mila euro per unità.

 
Le stime sul possibile impatto 

Tra le spese che sarà possibile recuperare ci sono anche quelle di progettazione e manutenzione connesse all'esecuzione degli interventi. I pagamenti, come avviene già oggi, dovranno passare da bonifici speciali, mentre gli sconti fiscali saranno ripartiti in dieci quote annuali. Secondo le stime del Governo, questa misura agisce su un bacino potenziale di 1,2 miliardi di euro. Sono soprattutto investimenti in ville, villini e palazzi di pregio ma anche normali condomini. Di questa cifra, circa la metà (600 milioni) sono investimenti aggiuntivi.


Come cambia l'ecobonus 

L'intervento sull'Ecobonus della legge di Bilancio 2018 punta a migliorare il rapporto tra costi e benefici del meccanismo. Viene, quindi, prorogata fino al 31 dicembre del 2018 la detrazione del 65% per gli investimenti di efficientamento energetico di singole unità immobiliari, insieme allo sconto del 50% per le ristrutturazioni. Viene, invece, confermata la scadenza al 31 dicembre del 2021 per le detrazioni "pesanti" del 70 e 75%, dedicate agli investimenti strutturali, come il cappotto termico. Accanto a questo, ci sarà una revisione della struttura delle aliquote. Alcune tipologie di investimento, cioè, transitano dal 65 al 50%: sostituzione di infissi e schermature, ma anche caldaie a condensazione e a biomasse.


Il nuovo fondo di garanzia 

Per rendere più utilizzabile il bonus, viene istituito un fondo nazionale per la concessione di garanzie sui prestiti finalizzati alle operazioni di riqualificazione energetica. La dotazione sarà di 50 milioni all'anno tra il 2018 e il 2020, ripartiti tra ministero dell'Ambiente e ministero dello Sviluppo economico. In questo modo le famiglie a basso reddito potranno accedere più facilmente ai prestiti bancari: con questi 50 milioni sarà possibile stimolare 600 milioni di investimenti. Per completare il tagliando alla sconto fiscale, infine, vengono aggiornati i requisiti tecnici minimi che gli interventi di efficientamento devono rispettare per rientrare nel perimetro dello sconto.


Fonte articolo: IlSole24ore.com

Commerciale: in quali immobili conviene investire?

Se gli investimenti in immobili d’impresa rispecchiano il fermento dell’economia, il mercato attuale conferma in pieno gli ultimi decisi segnali di ripresa (Pil all’1,5% per fine anno stimato da Confindustria).


Che si tratti di raddoppiare i capannoni o affittare nuovi uffici e negozi, piccole e grandi imprese sono tornate a spendere risorse sugli spazi di lavoro.

 

I dati dell’Agenzia delle Entrate sono chiari: gli acquisti di edifici destinati all’uso commerciale o produttivo sono cresciuti nell’ultimo semestre del 6,2% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. In più, secondo Nomisma, nello stesso arco temporale si sono accorciati di circa il 5-10% i tempi di vendita e locazione degli spazi vuoti. Altro indicatore importante della reattività del settore produttivo. 


La maggior parte delle richieste riguarda gli affitti, non gli acquisti: il 72% nel caso dei capannoni, l’85% per i negozi e l’80% per gli uffici. Questo perchè, soprattutto in ambito commerciale, il proprietario dell’edificio è quasi sempre chi investe per mettere a reddito. 


A livello territoriale il Nord corre di più. Lombardia, Veneto e Piemonte sono in testa, ma il trend positivo è diffuso in tutta Italia, specialmente quando è mosso da alcune specificità. 
Quali sono i settori più dinamici? Pmi industriali, attività artigianali e autofficine sono i più attivi nella ricerca di nuovi capannoni, ma è il food a dominare tra i negozi. Nuove attività di ristorazione e di vendita di alimentari coprono da sole un terzo del mercato. Sul fronte uffici, le richieste provengono da due direttrici: da un lato, ci sono i liberi professionisti, come gli studi legali, che ancora prediligono le zone centrali delle città.


"A livello di aziende, invece, i grandi gruppi o le multinazionali cercano in prevalenza sedi direzionali in cui accorpare tutto il personale, ben collegate a infrastrutture logistiche e collegamenti pubblici, realizzate secondo standard moderni che permettano di ottimizzare gli spazi e ridurre i costi a livello di efficienza energetica, a prescindere che si trovino in centro o fuori", spiega Alessandro Mazzanti, amministratore delegato di Cbre Italia. 


Ma quanto si spende per una nuova sede di lavoro? La forbice è molto larga e dipende da zona e tipologia d’attività. Per prendere in affitto un ufficio nuovo, c’è ampia disponibilità in tutta Italia in un range compreso tra 80 e 150 euro al metro quadro all’anno, con punte che toccano i 400-500 a Milano e Roma.
Per i capannoni, invece, si resta tra i 50 e gli 80 euro in affitto e in una media di 500-800 euro al metro quadro come prezzo d’acquisto (con differenze del 20% se si è vicini o lontani dalle principali arterie). Come locazione per i negozi si può passare da 100 euro al metro quadro annui in periferia ai 1.500-2.000 euro in centro a Roma, Milano, Firenze e Napoli, mentre per l’acquisto con 1.000-2.000 euro al metro si può comprare in molte zone d’Italia, ma nei principali centri città si parte almeno da 2.500-3.000 per salire al top, come 10mila/15mila. E nel caso dei negozi, costa il doppio trovarsi su una via di grande passaggio o in una zona esclusiva.


Fonte articolo: IlSole24ore, vetrina web

 

 

Compravendite: quasi il 50% riguarda la prima casa

Secondo le statistiche diffuse dal Notariato in occasione del 52esimo Congresso nazionale in corso a Palermo, ottenute elaborando i dati in possesso del 92% dei notai in esercizio,nel primo semestre 2017 sono state effettuate 401.432 compravendite di beni immobili, terreni agricoli compresi.


Di queste 300.929 hanno riguardato i fabbricati (destinati ad abitazione e locali pertinenziali, cioè box, cantine e posti auto).

È il Nord a trainare il mercato con più del 56% dei trasferimenti immobiliari (in particolare al Nord-Ovest il 34,8%, al Nord-Est il 21,6%), mentre al Centro si registrano il 17,7% degli atti, al Sud 18,1% e nelle isole il 7,7%. "Un dato positivo lo fa registrare il Friuli-Venezia Giulia con un +10,7%, la Valle d'Aosta con un +6,4%, il Trentino-Alto Adige con un +4,4%. Al Centro – si legge in una nota – in controtendenza con il resto delle regioni della zona, si pone l’Umbria con un +7,9%. Anche la Lombardia e il Veneto restano in ambito positivo, rispettivamente con un +2,6% e un +0,7%. La Lombardia si conferma la regione in cui vengono scambiati più immobili con 82.561 trasferimenti pari a 824 trasferimenti ogni 100mila abitanti".


Le compravendite di prima casa tra privati riguardano il 49,6% delle transazioni registrate, nel 26,4% dei casi si tratta di acquisti "seconda casa" tra privati, nel 17,1% di seconda casa da impresa e solo nel 6,9% di prima casa da impresa. Ad acquistare la prima casa è maggiormente la fascia di età compresa tra i 18 e 35 anni: si tratta del 39,5% dei trasferimenti in crescita del 3% rispetto al 2016.


"Anche nel primo semestre 2017 – continua la nota – come nel primo semestre dell’anno precedente, il 55% delle operazioni di acquisto di fabbricati e il 97% degli acquisti di terreni agricoli e l'85% di quelli edificabili rientrano sotto il prezzo di 100mila euro".


Trend positivo per i mutui 

Si registra un aumento del 2% "sui nuovi finanziamenti con garanzia ipotecaria su fabbricati, ma resta la propensione ad una certa prudenza e una bassa propensione al rischio del mondo bancario visto che oltre il 70% dei mutui erogati non supera l’importo di 150mila euro". Significativo però anche l’aumento di oltre il 10% per i finanziamenti di importo superiore ai 500mila, "segnale di una timida ripresa dei grandi investimenti", sottolinea il Notariato. Nel primo semestre aumenta anche di circa il 9% l’importo erogato per i nuovi finanziamenti.


Secondo i notai, è secondario il ruolo delle surroghe (anche qui in contrasto con le rilevazioni di molti operatori di mercato): i nuovi finanziamenti ipotecari rappresentano infatti il 78% del totale. La fascia di età più finanziata è quella da 18-45 anni, a cui sono destinati il 70% dei finanziamenti.

Donazioni in calo 

"Rispetto al 2016 si rileva un calo generalizzato degli atti di donazione, più netto nel campo immobiliare che in quello dei beni mobili. Resta confermato che queste ultime si concentrano più al Nord". Quanto alle donazioni di immobili, "rimangono stabili le percentuali relative alle donazioni di piena (52,3% nel 2017 e 52,2% nel 2016) e nuda proprietà (17,5% nel 2017 e 17,3% nel 2016)".


Fonte articolo: IlSole24ore.com
 

Più garanzie per chi acquista "su carta"; approvata la legge

Offrire maggiori garanzie a chi acquista un immobile "su carta".


È uno degli obiettivi della legge delega per la modifica della legge fallimentare, approvata definitivamente dal Senato.

Nel testo per la "riforma delle discipline della crisi di impresa e dell’insolvenza" un articolo dedicato alle "garanzie in favore degli acquirenti degli immobili da costruire" prevede che il contratto sia stipulato per atto pubblico o per scrittura privata autenticata, in modo da garantire controlli maggiori sugli adempimenti di competenza del costruttore.
 

Le garanzie già in vigore per gli acquirenti

Chi acquista su carta è già tutelato dal D.lgs 122/2005. Al momento della stipula del contratto per il trasferimento non immediato della proprietà dell’immobile da costruire, il costruttore deve procurare all’acquirente una fideiussione pari alle somme riscosse e a quelle da riscuotere prima del trasferimento della proprietà.


Con la fideiussione, l’acquirente può ottenere la restituzione delle somme versate nel caso in cui l’impresa costruttrice si trovi in una situazione di crisi. C’è crisi se l’immobile oggetto del contratto viene pignorato, in caso di fallimento o liquidazione coatta amministrativa, ammissione alla procedura di concordato preventivo o stato di insolvenza.   


Il costruttore deve inoltre consegnare all’acquirente una polizza assicurativa decennale, con decorrenza dalla data di conclusione dei lavori, a copertura dei danni materiali e diretti all'immobile, compresi i danni ai terzi, derivanti da rovina totale o parziale oppure da gravi difetti costruttivi delle opere, per vizio del suolo o per difetto della costruzione manifestatisi successivamente alla stipula del contratto definitivo di compravendita o di assegnazione.
 

Immobili da costruire, in arrivo maggiori tutele

La nuova legge cerca di prevenire eventuali comportamenti scorretti o dimenticanze che, in caso di fallimento, possono danneggiare l’acquirente.


Per agevolare i controlli dei notai sull’obbligo di stipula della fideiussione e di consegna della polizza assicurativa, è stabilito che l’atto o il contratto avente come finalità il trasferimento non immediato della proprietà o di altro diritto reale di godimento su un immobile da costruire, nonché qualunque atto avente le medesime finalità, debba essere stipulato per atto pubblico o per scrittura privata autenticata.
La norma prevede infine la nullità del contratto nel caso in cui il costruttore non abbia ottemperato all’obbligo assicurativo.


Fonte articolo: Edilportale.com
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