Il 21 settembre in 5 città italiane notai e 13 Associazioni dei Consumatori - Adiconsum, Adoc, Adusbef, Altroconsumo, Assoutenti, Casa del Consumatore, Cittadinanzattiva, Confconsumatori, Federconsumatori, Lega Consumatori, Movimento Consumatori, Movimento Difesa del Cittadino, Unione Nazionale Consumatori – saranno presenti per offrire informazioni ai cittadini su tutto ciò che è necessario fare per acquistare la casa in sicurezza.

Da cosa bisogna verificare per un acquisto sicuro a come pagare.

Il mercato immobiliare riprende a crescere. A dimostrarlo gli ultimi dati Istat, che registrano un aumento delle compravendite nel secondo trimestre dell'anno del 21,8% rispetto allo stesso periodo del 2015, migliorando il già consistente +17,3% del I trimestre. 

Il mercato delle abitazioni segna un incremento del 22,9%, il produttivo del 28,7%, il terziario del 14,7% e il commerciale del 12,9%. Molto positivo l'andamento del mercato residenziale nelle grandi città, soprattutto a Bologna (+33,5%), Milano (+29,7%) e Napoli (+25,3%).
Questi i principali dati dell'Omi, Osservatorio del mercato immobiliare dell'Agenzia delle Entrate, che analizza l'andamento del mercato del mattone italiano. 

L'aumento nel settore residenziale registrato nel secondo trimestre sta riportando il mercato ai livelli di compravendita antecedenti la crisi del 2012. La ripresa nel comparto abitativo è più accentuata al Nord (+24,9%), che rappresenta oltre la metà del mercato complessivo, seguita dal Sud (+20,8%) e dal Centro (+20,7%). Anche le pertinenze mostrano una crescita a doppia cifra, segnando un +23,2%. Tra le grandi città crescita a doppia cifra, sebbene ridimensionata rispetto alle altre città, anche per Roma (+12,4%) e Palermo (+12%).

Si torna, dunque, a investire nella casa e per evitare brutte sorprese è bene farlo consapevolmente. Ecco alcune tra le informazioni che il 21 settembre saranno fornite nelle piazze italiane.

Cosa è necessario verificare per un acquisto sicuro?

1. Che chi vende sia realmente il proprietario e che ci siano i titoli giuridici che garantiscono la certezza dell'acquisto.

2. Che non esistano vincoli sulla casa (es. ipoteche, pignoramenti).

3. Che la planimetria catastale corrisponda alla situazione reale della casa.

4. Che la casa sia regolare dal punto di vista edilizio.

Come pagare la casa?

1. Se non si vuole un finanziamento, l’acquisto deve avvenire con bonifico, assegni non trasferibili o vaglia postali. Per la normativa antiriciclaggio, che è molto severa a riguardo, non possono essere pagate somme in contanti per importi superiori a 3.000 euro.

2. Se con un mutuo, attenzione a far verificare le clausole e l’intero contenuto del contratto.

Cosa sono i pubblici registri immobiliari?

Sono dei registri dove vengono trascritti gli atti dei notai e le sentenze dei giudici relativamente ai beni immobili; servono sia per mettere tutte le persone in grado di conoscere a chi appartengono gli immobili, sia per sapere se gli immobili sono liberi da vincoli (es. ipoteche). L’attendibilità dei dati inseriti nei registri immobiliari italiani è riconosciuta a livello mondiale.

Perché è importante la trascrizione del contratto nei pubblici registri immobiliari?

Perché con la trascrizione nei pubblici registri immobiliari viene reso conoscibile a tutti che l’acquirente è diventato proprietario della casa e quindi si ha la garanzia che la casa non venga venduta due volte ed eventuali successivi gravami (es. ipoteche, pignoramenti o sequestri) non possono pregiudicare l’acquisto trascritto. Per queste ragioni è molto importante anche la trascrizione del contratto preliminare (compromesso).

Ci sono altri metodi alternativi per comprar casa?

1. il leasing immobiliare, la forma di leasing applicato all’acquisto immobili a scopo abitativo che presenta agevolazioni fiscali specie per i più giovani;

2. il rent to buy, che permette di usufruire subito dell’immobile a fronte del pagamento periodico di un canone in denaro, da imputare, in tutto o in parte, al prezzo da corrispondere per il successivo acquisto.

Gli appuntamenti previsti per il prossimo 21 settembre si svolgeranno dalle 10 alle 13 a:

Cagliari – Piazza Ravot/Piazza Costituzione

Catania – Piazza Università

Como – Piazza Duomo

Roma - Piazza delle Coppelle – 14.00 – 19.00

Salerno – Galleria Capitol, Corso Vittorio Emanuele 193

Fonti articolo: Lapresse.it, Idealista.it

Saranno 18 e non 7 le rate che faranno scattare la morosità per consentire alla banca di mettere in vendita la casa. Vendita senza passare dall'Asta giudiziaria possibile solo se il cittadino ha sottoscritto liberamente la clausola di inadempimento.

La vendita dell'immobile obbligherà la banca a cancellare il mutuo anche se il valore del bene è inferiore a quelli del debito residuo non pagato dal proprietario di casa. 

Sono le principali proposte di modifica presentate dal Pd e che il Governo si è impegnato a recepire per modificare il decreto mutui. Nel corso di una conferenza stampa alla Camera il capogruppo Pd a Montecitorio Ettore Rosato e il relatore del provvedimento, Giovanni Sanga, hanno spiegato che la commissione Finanze d'accordo con il Governo ha proposto diverse modifiche al testo che verrà dunque corretto in vari punti. Il parere dovrebbe essere votato dalla commissione Finanze a inizio della prossima settimana, dopo che mercoledì è stata una giornata di bagarre alla Camera con il Movimento 5 Stelle che ha prima bloccato i lavoro in commissione e poi ha protestato durante il question time in Aula. 

NESSUNA RETROATTIVITA'. 
La nuova normativa sull'inadempimento non si applicherà ai contratti già in essere neanche in caso di surroga e, come sottolineato dai deputati del Pd, offre al momento della stipula maggiori vantaggi per il cittadino, obbligando la banca a una maggiore trasparenza. Questa sarà una condizione irrinunciabile per il via libera al parere sullo schema di decreto.
Inoltre la clausola di inadempimento è facoltativa e la banca non può obbligare il cittadino a sottoscriverla. Che cosa vuol dire? In caso di inadempimento dopo 18 rate non pagate, la casa può essere messa in vendita solo con uno specifico atto di disposizione dell'immobile da parte del consumatore. 

Viene inoltre confermato il divieto di "patto commissorio" (articolo 2744 del Codice civile). Allo stesso tempo si punta a disciplinare per via normativa il cosiddetto "patto marciano", già riconosciuto dalla giurisprudenza: la banca può trattenere dopo la vendita della casa solo quanto ancora dovuto ed è obbligata a restituire al consumatore l'eventuale eccedenza. Ma non solo. Per aumentare le tutele del consumatore, la proposta di parere del Pd punta a introdurre il principio secondo cui, in caso di inadempimento, il trasferimento dell’immobile alla banca comporta l'estinzione del debito anche se il valore di vendita è inferiore a quello del debito residuo.
Con queste due clausole, ha sottolineato Michele Pelillo capogruppo democrato in commissione Finanze alla Camera, si vuole evitare così la procedura giudiziaria con conseguenti risparmi di spesa per il cittadino e il deprezzamento della casa. 

IL PERITO INDIPENDENTE.
Il cittadino nella sua decisione se aderire o meno alla clausola non sarà lasciato solo. Per il Pd, infatti, la versione finale del Dlgs di recepimento della direttiva comunitaria 2014/17/Ue dovrà prevedere anche l’assistenza del consumatore da parte di un esperto di sua fiducia e su tutta la procedura dovrà vigilare la Banca d'Italia. Inoltre si punta a un ritocco di sostanza sulla valutazione della casa successivamente all'inadempimento. La valutazione dovrà essere effettuata da un perito indipendente nominato dal tribunale.

LE CRITICHE ALLE MODIFICHE DEL DECRETO: NUOVI VS VECCHI MUTUATARI.
Al netto delle ipocrisie e dell'utilizzo strumentale del tema casa va poi detto che la proposta di ieri di modifica del testo della direttiva rischia di creare molta confusione nel trattamento tra “vecchi morosi” (quelli agganciati ai mutui in essere) e “nuovi morosi” (quelli che stipuleranno i mutui in futuro che includano la nuova clausola). Rischiando di creare disparità anche tra gli altri Paesi europei che adotteranno la direttiva senza modifiche (fermandosi alle sette rate).
Questo perché l'ultima modifica vuole ampliare da sette a 18 rate il “bonus” a vantaggio del debitore prima che la banca possa - senza passare dalla via giudiziale come accade e continuerà ad accadere sui mutui in essere - espropriare l'immobile.

C'è un altro punto di forte disparità. A conti fatti i “nuovi morosi” perdono il filtro giudiziale (che in ogni caso, dopo varie lungaggini, porta nella maggior parte dei casi comunque all'esproprio anche per i “vecchi morosi” ) ma guadagnano, oltre al bonus delle rate da saltare (da sette a 18), anche una maggiore garanzia sul prezzo di vendita. La bozza di modifica prevede infatti la presenza di un perito del Tribunale e di un esperto di fiducia del mutuatario, volta a garantire che l'immobile non venga “svenduto” rispetto al valore di mercato.

La banca può trattenere dalla vendita della casa solo quanto ancora dovuto ed è obbligata a restituire al consumatore l'eventuale eccedenza. Ma soprattutto, è anche previsto che in ogni caso il trasferimento del bene immobile alla banca comporta l'estinzione del debito anche se il valore dell'immobile è inferiore a quello del debito residuo. Per i "morosi vecchi" invece accade che se l'immobile è venduto a un prezzo più basso del debito residuo, la posizione debitoria con la banca resta aperta. E questa non è una differenza da poco.

Fonte articolo: IlSole24Ore 1, IlSole24Ore 2

Più paletti sulle vendite “facili” da parte delle banche se il proprietario non pagherà le rate del mutuo sulla casa. Il Governo, per bocca del viceministro all'Economia Enrico Zanetti (Scelta civica), apre a correzioni di tiro sul testo del decreto di recepimento della direttiva comunitaria in cui è stata inserita la possibilità per le banche di mettere in vendita l'immobile senza passare dalle aste giudiziarie.

Anche il Parlamento si prepara a proporre modifiche sui punti più controversi, a partire dalle tempistiche per l'inadempimento, dalla percentuale del debito non pagato e dall'eliminazione della possibilità di prevedere la vendita senza andare dal giudice successivamente alla stipula del contratto di mutuo.

Il tutto in una giornata di bagarre alla Camera, dove il Movimento 5 Stelle da giorni sulle barricate per le nuove norme ha prima bloccato la votazione del parere sullo schema di decreto legislativo in commissione Finanze e poi ha protestato in Aula durante il question time. La seduta è stata sospesa più volte e sono stati espulsi sia tre deputati grillini sia il democratico Emanuele Fiano. Un atteggiamento che ha indotto il capogruppo Pd a Montecitorio Ettore Rosato a chiedere e ottenere la convocazione della conferenza dei capigruppo.

Alla fine la Commissione Finanze voterà il parere a inizio della prossima settimana tra martedì e mercoledì: la conferma in tal senso è arrivata dal Presidente, Maurizio Bernardo (Ap). Sarà un parere, come preannunciato dal relatore Giovanni Sanga (Pd) e dal capogruppo democratico in commissione Michele Pelillo, in cui verrà chiesto al Governo di mitigare la norma oggetto delle polemiche. 
Sia sotto il profilo dei tempi che delle condizioni che possono determinare una vendita libera dell'immobile nel caso di inadempimento. In modo da segnare una netta linea di demarcazione con la regola delle sette rate del mutuo non pagate che rappresentano, invece, il presupposto per il ritardato versamento. 

I parlamentari chiederanno al Governo di chiarire quando si manifesta l'inadempimento, così come di indicare il lasso temporale che deve trascorrere prima che scatti la misura e di mettere nero su bianco la percentuale di debito non pagato. Allo stesso tempo si cercherà di fugare ogni dubbio su quando effettivamente banca e contribuente potranno prevedere la vendita senza asta giudiziaria.

La formulazione attuale della norma (contenuta nell'atto Camera 256) consente di stabilirlo sia all'atto della stipula del mutuo, sia "successivamente". L'indirizzo parlamentare è quello di cancellare questa parola in modo da fugare ogni dubbio sulla non applicazione retroattiva. Anche se uno dei punti su cui poi bisognerà investire in termini di chiarezza è la delicata fase in cui la banca informa e prospetta al contraente la stipula e la firma di questa condizione di vendita.

Dal canto suo, il Governo "è disponibilissimo" ad apportare correzioni al decreto attuativo della direttiva europea sui mutui secondo quanto dichiarato dal Viceministro dell'Economia, Enrico Zanetti. Anche se gli interventi dovranno essere definiti nel dettaglio (si sono svolti già dei primi vertici in tal senso), l'ipotesi indicata da Zanetti è quella di modifiche alla scadenza delle sette rate che portano alla inadempienza contrattuale ("ragioniamo su archi temporali"), alla precisazione che la norma non ha effetti retroattivi e sui criteri di nomina dei periti ("super partes, magari dal presidente del Tribunale").

Il Viceministro ha voluto sottolineare che il Dlgs "estende tutele" a favore dei consumatori. Il riferimento è in particolar modo alla previsione già contenuta nel testo attuale che le eventuali eccedenze dalla vendita del bene vanno comunque restituite al consumatore-contraente. Una situazione che porta già ora a qualificare questa fattispecie come "patto marciano", che pur non avendo ancora ricevuto una definizione a livello normativo è stato riconosciuto valido dalla giurisprudenza di Cassazione.

Fonte articolo: IlSole24ore.com

Scoppia il caso dei mutui sulle case. Stefano Cherti, consulente dell'Unione Nazionale Consumatori, lancia l'allarme: "La banca potrebbe vendere la casa anche se si sono pagate sette rate".

L'Abi tenta di rassicurare gli italiani: nessun rischio di pignoramento. Il caso diventa anche politico. Protesta del M5S in Aula: "Giù le mani" e lancia l'hashtag su twitter #LaCasaNonSiTocca.

L'ALLARME DELL'UNIONE NAZIONALE CONSUMATORI

"Il regalo che Governo e Parlamento vogliono fare alle banche è inaccettabile. Eliminare il filtro del giudice significa consegnare il consumatore nella morsa delle banche. E' incredibile che il legislatore si sia già dimenticato di quanto accaduto negli Stati Uniti, dove furono proprio i mutui subprime ad innescare la crisi dalla quale non siamo ancora usciti. Le banche in America possono vendere la casa del debitore senza alcun filtro del giudice, ma questo ha solo aggravato la crisi di liquidità delle banche, non l'ha risolta" ha dichiarato il Prof. Stefano Cherti, consulente dell'Unione Nazionale Consumatori.

"La situazione, comunque, è purtroppo più grave rispetto a quanto si creda. Stando al testo attualmente scritto, la banca, in teoria, può decidere di vendere la casa anche se si sono pagate le famose 7 rate di cui tutti parlano. Il terzo comma dell’art. 120-quinquiesdecies, in base al quale le parti possono convenire il trasferimento del bene alla banca in caso di inadempimento, parla genericamente di "inadempimento del consumatore", senza specificarne la gravità, ossia se si fa riferimento all'art. 1455 del codice civile, un inadempimento che non ha scarsa importanza per la banca o all'art. 40 del Testo unico bancario, cioè dopo il famoso ritardato pagamento di almeno sette rate, anche non consecutive. Quindi in teoria la banca potrebbe vendere la casa anche se si sono pagate 7 rate" ha proseguito Cherti.

"Infine, nell'art. 120-quinquies comma 2, è scritto che dal costo totale del credito (TAEG), sono «esclusi i costi connessi con la trascrizione dell’atto di compravendita del bene immobile e le eventuali penali pagabili dal consumatore per l’inadempimento degli obblighi stabiliti nel contratto di credito».  In pratica, dopo l'eliminazione delle penali ottenuta con l’entrata in vigore, nel 2007, del c.d. Decreto Bersani, si reintroduce nella norma un generico riferimento alle eventuali penali pagabili dal consumatore. Fare passi indietro nell'unico campo nel quale, grazie alle lenzuolate Bersani, c'è stata un'effettiva liberalizzazione, sarebbe un autogol clamoroso" ha concluso Cherti.

LE TIMIDE RASSICURAZIONI DELL'ABI

L'Abi entra nel dibattito sulla direttiva europea sui mutui che nella sua versione attuale permetterebbe alle banche di esproriare le case senza dover passare dalla sentenza di un tribunale dopo il ritardo nel pagamento di 7 rate del prestito ipotecario. "Non riguarda fatti del passato ma la possibilità e l'eventualità per il futuro, lasciata alla libera contrattazione tra famiglie e istituti bancari" dice il presidente dell'Associazione, Antonio Patuelli che poi aggiunge: "Esiste anche un fondo salva-mutui per le moratorie presso il Tesoro. Sono logiche europee, ce ne sono anche altre, comunque noi non ce ne siamo interessati". Il banchiere ha poi chiarito: "Non si tratta di recupero crediti perché riguarderebbe il passato, mentre qui si parla di futuro".

ECCO DOVE NASCE LO SCONTRO

Il nocciolo della questione sta nel nuovo articolo 120-quinquesdecies del Testo Unico Bancario, che disciplina i casi di "inadempimento del consumatore" evitando le procedure di esecuzione. La Legge prevede che se il debitore salta il pagamento di 7 rate del mutuo, il finanziatore può adottare le procedure per "gestire i rapporti con i consumatori in difficoltà nei pagamenti". Alla banca e al sottoscrittore del mutuo il decreto di recepimento della direttiva Ue lascia la facoltà di inserire nel contratto la previsione che la casa ipotecata venga restituita alla banca, perché sia venduta, in caso si verifichino sette mancati pagamenti. In questo modo, la banca può rientrare del finanziamento, fatto salvo l'obbligo di restituire al consumatore l'incasso extra ricavato.

Come notano i tecnici della Camera, la ratio dovrebbe esser quella di snellire le procedure in caso di inadempimento del pagatore. Si sa che in Italia le escussioni immobiliari sono molto complesse e i tempi per realizzare un incasso da una casa pignorata sono di circa 7 anni. E' uno dei fulcri del problema della crescita delle sofferenze delle banche. Con un simile procedimento, gli istituti potrebbero godere di una "garanzia" molto più forte per le loro erogazioni. Chi difende la norma, sottolinea come la vendita in tempi stretti sia un vantaggio anche per il debitore, che non vedrebbe il bene depauperarsi come avviene nel caso delle vendite giudiziarie e quindi avrebbe maggiori chances di incassare qualcosa. In un'ottica di sistema, quindi, i tecnici si aspettano un miglioramento delle disponibilità di credito da parte delle banche, con condizioni migliori per chi deve sottoscrivere un prestito.

Il busillis è nella definizione di quel patto tra banca e consumatori, che dovrebbe appunto oliare tutte queste procedure. Si scontrano la concezione di "patto marciano", che esiste nella prassi pur non essendo codificato dalla legge, e quello "concessorio", espressamente vietato dall'articolo 2744 del codice civile. La differenza tra i due sta nelle garanzie che si danno al debitore. Nella forma concessoria, il patto dispone che in caso di impossibilità a ripagare il debito, il bene a garanzia passi nelle disponibilità del creditore, che lo può vendere e tenere per sé tutto l'incasso. Nel caso del patto marciano, invece, l'eccedenza di realizzo torna al debitore. Per questo aspetto, la nuova norma appare in linea con il patto marciano, garantendo la plusvalenza a chi ha sottoscritto il mutuo. Un'altra garanzia riguarda il fatto che il valore del bene, sulla cui base procedere alla vendita, deve esser stimato da un perito terzo, scelto di comune accordo dalle parti.

MUTUI. GIBIINO (OPMI): SUBITO CORRETTIVO PER METTERE AL SICURO CASE ITALIANI

“Urge un correttivo immediato nel recepimento della direttiva europea sui mutui, al fine di scongiurare veri e propri espropri da parte delle banche. Ho convocato il direttivo dell’Osservatorio parlamentare sul mercato immobiliare, istituzione che riunisce parlamentari di ogni parte politica e le principali federazioni del settore, per analizzare una situazione estremamente delicata e per chiedere un incontro con Palazzo Chigi”, lo dichiara il senatore Vincenzo Gibiino, Presidente dell’Osservatorio parlamentare sul mercato immobiliare.

“L’80% degli italiani possiede una casa, il 40% ne possiede due, il 20% addirittura tre. Ci troviamo di fronte ad uno scenario completamente differente da quello degli altri Paesi Europei – prosegue Gibiino –. Un recepimento automatico rischierebbe quindi di mettere in crisi un mercato che non senza fatica si sta rivitalizzando, e porrebbe altresì in cattiva luce gli istituti di credito agli occhi dei cittadini. Le banche siano dunque partner affidabili e non scorretti creditori”.

LA PROTESTA IN AULA

I deputati del Movimento 5 stelle hanno bloccato la seduta della Commissione Finanze della Camera con due picchetti nel corridoio al secondo piano di Montecitorio per impedire la discussione dello schema di decreto legislativo che recepisce la direttiva europea 2014/17, introducendo la possibilità di esproprio delle case dei mutuatari insolventi.
Oggetto della contestazione, spiega il deputato stellato Daniele Pesco, è "la previsione contenuta nel provvedimento secondo la quale le banche possono vendere, senza passare dal giudice, le case se chi ha contratto un mutuo non paga sette rate. In pratica viene reso possibile il 'patto commissorio' proibito dal codice civile".

Fonte articolo: Affaritaliani.it