Gli italiani tornano a investire sulla casa. Riparte, infatti, il mercato delle abitazioni che, dopo il +3,5% registrato nel 2014, accelera la ripresa segnando nel 2015 un +6,5% rispetto all’anno precedente, per un totale di circa 449mila unità compravendute.

A fare da traino sono soprattutto le compravendite nei Comuni capoluogo e nelle aree del nord, specie nelle regioni Veneto e Friuli Venezia Giulia. Aumenta anche il ricorso ai mutui per l’acquisto della casa, grazie anche al trend positivo dell’indice di affordability, che misura la possibilità di accesso delle famiglie italiane all’acquisto di un’abitazione e che a fine 2015 segna un miglioramento di 2,1 punti percentuali segnando un nuovo massimo storico.

Sono alcuni dei dati presentati oggi e contenuti nel Rapporto immobiliare residenziale 2016, lo studio realizzato dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate in collaborazione con Abi, l’Associazione Bancaria Italiana, che analizza l’evoluzione delle compravendite del settore residenziale e che quest’anno si arricchisce anche di una parte dedicata alle locazioni.

Il 2015 delle abitazioni 

Dopo la lunga e ripida discesa, osservata dal 2007, nel 2015 il mercato delle abitazioni è tornato su un sentiero di crescita (+6,5%), confermando e superando il dato positivo dell’anno precedente. Segno positivo anche per il mercato delle pertinenze, con gli scambi di magazzini che segnano un aumento del 3,8% e del 4,5% per gli scambi di box e posti auto. Nel 2015 la superficie media per unità abitativa compravenduta è stata di circa 106 metri quadri, in crescita del 7,4% rispetto al 2014, leggermente più alta nei Comuni non capoluogo (110 mq) rispetto a quelli capoluogo (99 mq). Il valore di scambio delle abitazioni è cresciuto dai 72,1 miliardi di euro registrati nel 2014 ai 76 miliardi del 2015, in aumento del 5,4%.

La classifica delle regioni 

L’analisi dell’andamento delle compravendite nelle Regioni italiane mostra una ripresa generalizzata guidata dalla Lombardia (+9%), che da sola rappresenta circa un quinto dell’intero mercato nazionale. Sul fronte degli incrementi, le Regioni che mostrano i più alti tassi di crescita rispetto al 2014 sono il Veneto (+12,1%), la Toscana e il Friuli Venezia Giulia (+10,8%), e la Basilicata (+10,2%). Seguono la Sardegna (+8%), l’Abruzzo (+7,2%), l’Emilia-Romagna (+6,8%), le Marche (+6,6%), il Piemonte (+4,9%), la Campania (+5,6%), la Sicilia (+4,8%), l’Umbria (+3,9%), la Puglia (+3,3%), la Liguria (+2,9%) e il Lazio (+2,2%). Stabile la Calabria, mentre mostrano un tasso negativo la Valle d’Aosta (-1%) e il Molise (-5,4%).

I mutui

Gli acquisti di abitazioni tramite mutuo ipotecario ammontano a 193.350 unità, circa il 45% delle abitazioni acquistate da persone fisiche, guadagnando quasi un quinto degli scambi rispetto all’anno precedente. Il capitale complessivo erogato cresce del 19,4%, passando dai 19,3 miliardi di euro del 2014 ai 23 miliardi del 2015. L’area che detiene la maggior quota del capitale è il nord-ovest (37%) seguita dal centro (25%), mentre le isole registrano la minor quota (6%). Stabili il capitale medio erogato, pari a 119mila euro, e la durata media del mutuo (22,5 anni), mentre continua il calo del tasso d’interesse, che nel 2015 perde ancora 0,65 punti percentuali, portandosi al 2,75%. Grazie a questi fattori, diminuisce mediamente la rata mensile, passando dai 631 euro del 2014 ai 592 euro del 2015.

Gli affitti 

Nel 2015 la superficie media dell’abitazione locata è stata pari a circa 92 mq e il canone annuo medio pari a 60,6 €/mq, in calo del 2,3% rispetto al 2014. Complessivamente, le abitazioni oggetto di nuovo contratto di locazione nel 2015 sono state circa il 6% dello stock potenzialmente disponibile, a cui corrispondono quasi 4,6 miliardi di euro di canone annuo complessivo. Il 60% del mercato riguarda il segmento dei contratti ordinari di lungo periodo, il 18% i contratti ordinari transitori, il 20% quelli a canone concordato e solo il 2% quelli per studenti. Tra le grandi città, gli affitti di importo più elevato si pagano a Milano, Roma, Firenze e Bologna.

QUATTRO CAUSE PER UNA RIPRESA

Le cause di questa ripresa, secondo il rapporto delle Entrate, dipendono da quattro fattori:

1. In primo luogo dal fatto che per un bene d’uso come l’abitazione è inevitabile che oltre certi livelli è difficile scendere, in quanto le necessità alla base dell’acquisto, per quanto rinviabile, imporranno prima o poi la realizzazione dell’acquisto medesimo.
2. In secondo luogo, la complessiva congiuntura economica inizia a dare segnali, seppure non esaltanti, di ripresa che si riflettono, in particolare, sui diversi indicatori che misurano la fiducia delle famiglie; al riguardo, un indice utile a comprendere la propensione ad affrontare acquisti che richiedono una forte esposizione nel lungo periodo, come è tipicamente l’acquisto di un’abitazione, è quello che l’ISTAT elabora come Clima Futuro2. Tale indice è passato da una media di 108,7 nel 2014, ad una 120,7 nel 2015.
3. In terzo luogo, i tassi di interessi sono ulteriormente diminuiti ed il credito delle banche è aumentato. I dati contenuti nel Rapporto al riguardo mostrano che nel 2015 gli acquisti effettuati con mutuo ipotecario (limitando l’osservazione a quegli acquisti effettuati con ipoteca iscritta sull’abitazione acquistata) sono incrementati del 19,5% ed il tasso di interesse medio (calcolato sulla prima rata) si è ridotto di 0,65 punti percentuali attestandosi al 2,75% in media nel 2015.
4. Infine, l’ulteriore flessione dei prezzi delle abitazioni, seppure avvenuta nel corso del 2015 a tassi inferiori rispetto agli anni precedenti, disincentiva il “rinvio” all’acquisto potendo essere percepita dai potenziali acquirenti come una condizione “da non perdere” per la previsione di una ripresa anche dal lato dei prezzi e questo induce ad una maggiore propensione all’acquisto.

L’indice di affordability

Elaborato dall’Ufficio Studi Abi secondo le prassi metodologiche di matrice anglosassone, sintetizza l’analisi dei vari fattori (reddito disponibile, prezzi delle case, andamento, tassi di interesse sui mutui) che influenzano la possibilità per le famiglie di comprare casa indebitandosi e ne descrive l’andamento. Nel 2015 l’indice continua nel suo trend positivo, registrando un significativo miglioramento che nel secondo semestre dell’anno lo porta a stabilire il nuovo massimo storico; secondo le proiezioni mensili, a marzo del 2016 l’indice sarebbe ulteriormente migliorato raggiungendo il valore dell’11,9%.

In quest’ultimo anno la dinamica positiva è principalmente dovuta ad una forte riduzione del costo dei mutui (che spiega l’80% del miglioramento intervenuto), mentre continua ad essere positivo anche il contributo dovuto al miglioramento del prezzo relativo delle case rispetto al reddito disponibile.
In miglioramento anche gli aspetti distributivi: nel secondo semestre del 2015, la quota di famiglie che dispone di un reddito sufficiente a coprire almeno il 30% del costo annuo del mutuo per l’acquisto di una casa è pari al 69%, nuovo massimo storico, superiore di 7 p.p. al dato di inizio 2004.

Il miglioramento delle condizioni di accesso all’acquisto di una abitazione è risultato piuttosto omogeneo a livello territoriale: per la prima volta la condizione di accessibilità è presente in tutte le regioni ed inoltre sono 15 su 19 le regioni in cui nel 2015 l’indice ha registrato un massimo storico.

Il Rapporto immobiliare 2016 può essere scaricato gratuitamente dal sito internet dell’Agenzia delle Entrate, nella sezione Pubblicazioni dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare.

Fonti articolo: Agenziaentrate.gov.it, Idealista.it

Cresce il ricorso al Fondo garanzia prima casa, lo strumento ricolto principalmente alle giovani coppie che opera a monte della concessione del mutuo offrendo alle banche una garanzia del 50% sul rimborso.

Tra febbraio 2015 e marzo 2016, secondo l’Abi, sono state infatti registrate richieste di accesso per 808 milioni di euro, di cui 531 milioni di nuovi mutui già erogati o in attesa di essere concessi.

Il numero delle domande è passato da 62 al mese (nel marzo del 2015) a circa 450 (nel marzo del 2016), in particolare con un maggior utilizzo registrato in Lombardia, Emilia Romagna, Piemonte, Sicilia e Lazio. Lo strumento ha interessato gli under 35 per il 58% del totale erogato.

Il Fondo, sottolinea l'Abi, rappresenta un fondamentale esempio di collaborazione tra banche e Istituzioni, a disposizione delle famiglie che aspirano ad acquistare l'abitazione principale. L'obiettivo è, infatti, continuare a favorire l'accesso ai mutui attraverso una dotazione da 550 milioni di euro che potrebbe garantire finanziamenti potenziali per 12-15 miliardi di euro. Le banche che utilizzano il Fondo non possono richiedere ulteriori garanzie ai mutuatari, oltre a quella ipotecaria.

Il “Fondo di garanzia per la casa” controgarantito dallo Stato prevede il rilascio di garanzie a copertura del 50% della quota capitale dei mutui ipotecari (fino a 250mila euro) erogati per l'acquisto, o la ristrutturazione per l'accrescimento dell'efficienza energetica, degli immobili adibiti a prima casa, con priorità di accesso per le giovani coppie o ai nuclei famigliari monogenitoriali con figli minori, nonché di giovani con contratti di lavoro atipico con età inferiore a 35 anni. 

La garanzia può essere richiesta da coloro che, alla data di presentazione della domanda di mutuo, non risultino proprietari di altri immobili ad uso abitativo, salvo quelli di cui abbiano acquistato la proprietà per successione e che siano in uso a titolo gratuito a genitori o fratelli.
Ad ora, comunica l’Abi, hanno aderito al Fondo 142 banche (rappresentando più del 70% in termini di sportelli bancari) che sono impegnate anche a promuovere una informazione sempre più adeguata sull'iniziativa. La lista è consultabile presso il sito del Gestore Consap www.consap.it, dove è possibile scaricare anche l’apposito modulo di domanda.

Fonte articolo: Casa24.ilsole24ore.com

Scoppia il caso dei mutui sulle case. Stefano Cherti, consulente dell'Unione Nazionale Consumatori, lancia l'allarme: "La banca potrebbe vendere la casa anche se si sono pagate sette rate".

L'Abi tenta di rassicurare gli italiani: nessun rischio di pignoramento. Il caso diventa anche politico. Protesta del M5S in Aula: "Giù le mani" e lancia l'hashtag su twitter #LaCasaNonSiTocca.

L'ALLARME DELL'UNIONE NAZIONALE CONSUMATORI

"Il regalo che Governo e Parlamento vogliono fare alle banche è inaccettabile. Eliminare il filtro del giudice significa consegnare il consumatore nella morsa delle banche. E' incredibile che il legislatore si sia già dimenticato di quanto accaduto negli Stati Uniti, dove furono proprio i mutui subprime ad innescare la crisi dalla quale non siamo ancora usciti. Le banche in America possono vendere la casa del debitore senza alcun filtro del giudice, ma questo ha solo aggravato la crisi di liquidità delle banche, non l'ha risolta" ha dichiarato il Prof. Stefano Cherti, consulente dell'Unione Nazionale Consumatori.

"La situazione, comunque, è purtroppo più grave rispetto a quanto si creda. Stando al testo attualmente scritto, la banca, in teoria, può decidere di vendere la casa anche se si sono pagate le famose 7 rate di cui tutti parlano. Il terzo comma dell’art. 120-quinquiesdecies, in base al quale le parti possono convenire il trasferimento del bene alla banca in caso di inadempimento, parla genericamente di "inadempimento del consumatore", senza specificarne la gravità, ossia se si fa riferimento all'art. 1455 del codice civile, un inadempimento che non ha scarsa importanza per la banca o all'art. 40 del Testo unico bancario, cioè dopo il famoso ritardato pagamento di almeno sette rate, anche non consecutive. Quindi in teoria la banca potrebbe vendere la casa anche se si sono pagate 7 rate" ha proseguito Cherti.

"Infine, nell'art. 120-quinquies comma 2, è scritto che dal costo totale del credito (TAEG), sono «esclusi i costi connessi con la trascrizione dell’atto di compravendita del bene immobile e le eventuali penali pagabili dal consumatore per l’inadempimento degli obblighi stabiliti nel contratto di credito».  In pratica, dopo l'eliminazione delle penali ottenuta con l’entrata in vigore, nel 2007, del c.d. Decreto Bersani, si reintroduce nella norma un generico riferimento alle eventuali penali pagabili dal consumatore. Fare passi indietro nell'unico campo nel quale, grazie alle lenzuolate Bersani, c'è stata un'effettiva liberalizzazione, sarebbe un autogol clamoroso" ha concluso Cherti.

LE TIMIDE RASSICURAZIONI DELL'ABI

L'Abi entra nel dibattito sulla direttiva europea sui mutui che nella sua versione attuale permetterebbe alle banche di esproriare le case senza dover passare dalla sentenza di un tribunale dopo il ritardo nel pagamento di 7 rate del prestito ipotecario. "Non riguarda fatti del passato ma la possibilità e l'eventualità per il futuro, lasciata alla libera contrattazione tra famiglie e istituti bancari" dice il presidente dell'Associazione, Antonio Patuelli che poi aggiunge: "Esiste anche un fondo salva-mutui per le moratorie presso il Tesoro. Sono logiche europee, ce ne sono anche altre, comunque noi non ce ne siamo interessati". Il banchiere ha poi chiarito: "Non si tratta di recupero crediti perché riguarderebbe il passato, mentre qui si parla di futuro".

ECCO DOVE NASCE LO SCONTRO

Il nocciolo della questione sta nel nuovo articolo 120-quinquesdecies del Testo Unico Bancario, che disciplina i casi di "inadempimento del consumatore" evitando le procedure di esecuzione. La Legge prevede che se il debitore salta il pagamento di 7 rate del mutuo, il finanziatore può adottare le procedure per "gestire i rapporti con i consumatori in difficoltà nei pagamenti". Alla banca e al sottoscrittore del mutuo il decreto di recepimento della direttiva Ue lascia la facoltà di inserire nel contratto la previsione che la casa ipotecata venga restituita alla banca, perché sia venduta, in caso si verifichino sette mancati pagamenti. In questo modo, la banca può rientrare del finanziamento, fatto salvo l'obbligo di restituire al consumatore l'incasso extra ricavato.

Come notano i tecnici della Camera, la ratio dovrebbe esser quella di snellire le procedure in caso di inadempimento del pagatore. Si sa che in Italia le escussioni immobiliari sono molto complesse e i tempi per realizzare un incasso da una casa pignorata sono di circa 7 anni. E' uno dei fulcri del problema della crescita delle sofferenze delle banche. Con un simile procedimento, gli istituti potrebbero godere di una "garanzia" molto più forte per le loro erogazioni. Chi difende la norma, sottolinea come la vendita in tempi stretti sia un vantaggio anche per il debitore, che non vedrebbe il bene depauperarsi come avviene nel caso delle vendite giudiziarie e quindi avrebbe maggiori chances di incassare qualcosa. In un'ottica di sistema, quindi, i tecnici si aspettano un miglioramento delle disponibilità di credito da parte delle banche, con condizioni migliori per chi deve sottoscrivere un prestito.

Il busillis è nella definizione di quel patto tra banca e consumatori, che dovrebbe appunto oliare tutte queste procedure. Si scontrano la concezione di "patto marciano", che esiste nella prassi pur non essendo codificato dalla legge, e quello "concessorio", espressamente vietato dall'articolo 2744 del codice civile. La differenza tra i due sta nelle garanzie che si danno al debitore. Nella forma concessoria, il patto dispone che in caso di impossibilità a ripagare il debito, il bene a garanzia passi nelle disponibilità del creditore, che lo può vendere e tenere per sé tutto l'incasso. Nel caso del patto marciano, invece, l'eccedenza di realizzo torna al debitore. Per questo aspetto, la nuova norma appare in linea con il patto marciano, garantendo la plusvalenza a chi ha sottoscritto il mutuo. Un'altra garanzia riguarda il fatto che il valore del bene, sulla cui base procedere alla vendita, deve esser stimato da un perito terzo, scelto di comune accordo dalle parti.

MUTUI. GIBIINO (OPMI): SUBITO CORRETTIVO PER METTERE AL SICURO CASE ITALIANI

“Urge un correttivo immediato nel recepimento della direttiva europea sui mutui, al fine di scongiurare veri e propri espropri da parte delle banche. Ho convocato il direttivo dell’Osservatorio parlamentare sul mercato immobiliare, istituzione che riunisce parlamentari di ogni parte politica e le principali federazioni del settore, per analizzare una situazione estremamente delicata e per chiedere un incontro con Palazzo Chigi”, lo dichiara il senatore Vincenzo Gibiino, Presidente dell’Osservatorio parlamentare sul mercato immobiliare.

“L’80% degli italiani possiede una casa, il 40% ne possiede due, il 20% addirittura tre. Ci troviamo di fronte ad uno scenario completamente differente da quello degli altri Paesi Europei – prosegue Gibiino –. Un recepimento automatico rischierebbe quindi di mettere in crisi un mercato che non senza fatica si sta rivitalizzando, e porrebbe altresì in cattiva luce gli istituti di credito agli occhi dei cittadini. Le banche siano dunque partner affidabili e non scorretti creditori”.

LA PROTESTA IN AULA

I deputati del Movimento 5 stelle hanno bloccato la seduta della Commissione Finanze della Camera con due picchetti nel corridoio al secondo piano di Montecitorio per impedire la discussione dello schema di decreto legislativo che recepisce la direttiva europea 2014/17, introducendo la possibilità di esproprio delle case dei mutuatari insolventi.
Oggetto della contestazione, spiega il deputato stellato Daniele Pesco, è "la previsione contenuta nel provvedimento secondo la quale le banche possono vendere, senza passare dal giudice, le case se chi ha contratto un mutuo non paga sette rate. In pratica viene reso possibile il 'patto commissorio' proibito dal codice civile".

Fonte articolo: Affaritaliani.it

Le comunicazioni per la detrazione delle spese per recuperi edilizi e riqualificazione energetica non dovranno essere spedite dai contribuenti e, soprattutto, le banche avranno tempo sino al 28 febbraio per inviare quelle relative al 2015.

Trova così soluzione l’allarme lanciato da Casaclima e Renovate Italy, che avevano rilevate alcune incongruenze.

Mentre si andavano stringendo i nodi organizzativi e informatici per la complessa operazione del modello 730 precompilato, il ministero dell’Economia era intervenuto con il decreto del 18 gennaio 2016, pubblicato sulla Gazzetta ufficiale n. 17 del 22 gennaio, che lasciava spazio a qualche equivoco. La norma riguardava l’invio delle comunicazioni per le spese funebri, universitarie e, appunto di recupero edilizio e di riqualificazione energetica. Ma se sui primi due aspetti venivano enunciate regole chiare (a inviare la documentazione sono, rispettivamente, le imprese che fatturano le spese funebri e le università pubbliche e private, in ambedue i casi entro il 28 febbraio), per le spese edilizio-energetiche il testo non era chiaro.

Infatti il decreto diceva: "Con riferimento ai bonifici relativi a spese per interventi di recupero del patrimonio edilizio e di riqualificazione energetica degli edifici, i cui dati sono già trasmessi da banche e Poste Italiane S.p.A., per le finalità di controllo (...), le comunicazioni contenenti l’ammontare delle spese sostenute nell’anno d’imposta precedente e i dati identificativi del mittente, dei beneficiari della detrazione e dei destinatari dei pagamenti, sono trasmesse all’Agenzia delle Entrate in via telematica, anche ai fini della elaborazione della dichiarazione dei redditi da parte dell’Agenzia delle entrate, entro il 31 gennaio di ciascun anno, a partire dai dati relativi al 2015". 
In sostanza, quindi, non veniva chiarito chi avrebbe dovuto inviare le comunicazioni e si cominciava a temere che potessero venir coinvolti direttamente i contribuenti, senza contare l’estrema vicinanza del termine.

L’Agenzia delle Entrate ha però chiarito ieri al Sole 24 Ore un punto fondamentale: l’adempimento è a carico degli istituti di credito. I contribuenti possono quindi tirare un sospiro di sollievo. E anche dall’Abi è arrivata la rassicurazione: "Le banche - dice l’Abi - confermano la trasmissione dei dati relativi ai bonifici per ristrutturazioni edilizie così da ricomprenderli nella dichiarazione precompilata".

Poi c’è il problema del 31 gennaio: le banche avrebbero avuto un mese in meno rispetto a tutti gli altri per curare l’invio della comunicazione. "Con originario provvedimento dell’Agenzia delle Entrate del 23 dicembre 2015 - ricorda l’Abi - la data di invio dei dati è stata prevista al 28 febbraio 2016. Ma con successivo decreto di approvazione delle specifiche tecniche (13 gennaio 2016) è stata modificata la data di invio dei dati al 31 gennaio 2016 con ciò anticipando i termini di trasmissione".

Alla soluzione anche di questo problema (inspiegabilmente, in Gazzetta era arrivato un testo diverso da quello che, in bozza, si legge sul sito dello stesso Mef) ci ha pensato lo stesso ministero: il Dipartimento delle Finanze ha confermato che "si tratta di un mero errore materiale e che il testo del provvedimento che fa fede è quello pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale online sulla quale si è già provveduto alla rettifica". La versione rettificata della Gazzetta “cartacea” sarà invece pubblicata oggi. "La data vigente - conclude il Mef - è quindi quella del 28 febbraio di ciascun anno". 

Fonte articolo: IlSole24Ore, vetrina web