È possibile donare una casa senza andare dal notaio?

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Ci sono due modi per regalare una casa senza andare dal notaio a formalizzare l’atto di donazione: la donazione indiretta e l’usucapione.

In generale, quando si regala un bene (sia esso un bene mobile, una casa o del denaro) è sempre necessario andare dal notaio affinché questi, in presenza di due testimoni, formalizzi la donazione. Solo la donazione di modico valore non necessita dell’atto pubblico. Quando, invece, la donazione ha ad oggetto una casa, essa non può mai considerarsi di «modico valore», per cui c’è bisogno del notaio. Tuttavia, se l’immobile viene acquistato proprio con l’intento di essere donato, è possibile quantomeno evitare il doppio passaggio di proprietà e, quindi, il duplice atto notarile.

Un esempio ci chiarirà meglio le idee. Immaginiamo un padre che voglia regalare al proprio figlio una casa affinché questi possa andarvi a vivere. Possono verificarsi due diverse ipotesi:

• se la casa è già di proprietà del genitore, non c’è altra via che andare dal notaio e firmare l’atto di donazione. Non si pagherà quantomeno l’imposta di donazione se l’immobile ha un valore fino a 1 milione di euro;
• se la casa, invece, deve essere acquistata da un terzo (ad esempio dal costruttore), il padre, anziché comprarla prima e intestarla dopo al figlio (il che richiederebbe un doppio passaggio dal notaio: il primo per la compravendita dell’immobile; il secondo per la donazione), può pagare il prezzo del bene direttamente al venditore, chiedendo a quest’ultimo di intestarlo al beneficiario della donazione (appunto il figlio). Si verifica così lo schema della cosiddetta donazione indiretta, la quale richiede un solo passaggio dal notaio: quello per il trasferimento della proprietà del bene, ma non anche quello per la donazione.

Anche in tale ipotesi, come nella precedente, se la casa ha un valore inferiore a 1 milione di euro, il donatario non pagherà l’imposta sulla donazione. Negli altri casi, invece, l’imposta si paga anche sulle donazioni indirette. Per essere esente da imposta – dice la Cassazione con una sentenza della scorsa estate – la donazione indiretta deve essere espressamente menzionata nel contratto di compravendita; in caso contrario, è dovuta l’imposta di donazione.

Se il donante intende donare una casa, bisogna andare dal notaio e firmare l’atto in presenza di due testimoni. La donazione è un contratto e richiede sempre l’accettazione del beneficiario.

Il notaio deve compiere alcune verifiche preliminari, ad esempio svolgere le cosiddette visure catastali ed ipotecarie, al fine di individuare con esattezza il bene.

Se si tratta di un fabbricato urbano, il notaio deve, a pena di nullità dell’atto, indicare i dati catastali, far riferimento alle planimetrie depositate in catasto e dichiararne la conformità allo stato di fatto in cui si trova l’immobile. Deve inoltre menzionare gli estremi delle autorizzazioni urbanistiche.

Sono in ogni caso necessari i documenti urbanistici previsti dalle disposizioni nazionali e comunali.

Dopo la stipula dell’atto, il notaio è tenuto a provvedere alla trascrizione e alla registrazione del contratto.

Si può realizzare l’obiettivo della donazione anche mediante l’intestazione della casa in nome altrui. È lo schema della cosiddetta donazione indiretta.

Caso molto frequente è quello del genitore che acquista un immobile pagandone il prezzo e intestando il bene al figlio o dell’acquirente in un compromesso di vendita (cosiddetto contratto preliminare) che sostituisce a sé il figlio nella stipula del successivo rogito (cosiddetto contratto definitivo) fornendo il denaro necessario per l’acquisto.

In questo caso, anche se oggetto della donazione è il denaro consegnato al venditore, non c’è bisogno della presenza del notaio, il quale interviene solo per la redazione dell’atto di vendita.

Un secondo modo per trasferire la proprietà di una casa senza dover andare dal notaio è di far dichiarare l’usucapione a favore del donatario. Chiaramente le due parti dovranno essere d’accordo, in tal modo evitando le normali contestazioni che, in ipotesi del genere, si possono verificare.

L’usucapione può essere fatta dichiarare dal tribunale o con procedimento di mediazione. Vediamo le due ipotesi.

Donante e donatario possono attivare una causa che – stante l’accordo tra i due – non avrà tempi particolarmente lunghi, in cui il giudice accerterà che l’immobile è stato posseduto dal donatario per oltre 20 anni. Quindi la sentenza avrà effetto retroattivo e sarà trascritta nei pubblici registri immobiliari.

Lo stesso effetto si può realizzare attraverso la mediazione, con notevole risparmio di tempi e di costi. In tal caso le parti si incontreranno presso un organismo di mediazione e daranno vita a un verbale in cui si accerta che il donatario ha usucapito l’immobile.

Le firme dovranno poi essere autenticate da un notaio e, infine, si potrà procedere alla trascrizione del verbale innanzi al conservatore dei pubblici registri.

tratto da: https://www.laleggepertutti.it/146061_come-donare-una-casa-senza-andare-dal-notaio