Il Centro Studi sull’Economia Immobiliare di Tecnoborsa – Csei, torna ad analizzare per la terza volta, dal 2011 a oggi, il ricorso all’intermediazione e alla valutazione degli immobili compravenduti da parte delle famiglie italiane che vivono nelle sei maggiori città – Roma, Milano, Napoli, Torino, Palermo e Genova.

L’Indagine Tecnoborsa 2015 denota che più della metà degli acquirenti residenti nelle sei maggiori città italiane ha fatto ricorso a un intermediario per una transazione immobiliare e, inoltre, la percentuale è leggermente salita rispetto alle due rilevazioni precedenti. 

Come sempre l’Agenzia immobiliare rimane di gran lunga il canale di intermediazione più utilizzato e, per giunta, circa il 52% degli acquirenti ha affermato di essere venuto a conoscenza del bene comprato recandosi direttamente presso un’Agenzia o leggendo annunci pubblicati sempre da queste ultime sui diversi canali informativi. Invece, per coloro che non hanno usufruito delle Agenzie immobiliari la causa prevalente rimane il costo troppo elevato, motivazione in crescita rispetto all’Indagine precedente insieme alla scarsità dei sevizi; viceversa, è scesa la quota di chi ha indicato come causa del mancato ricorso la scarsità degli immobili offerti.

Andando ad analizzare attraverso quali canali informativi l’acquirente è venuto a conoscenza dell’abitazione comprata, è emerso che per il 30,9% è stato grazie al passaparola con conoscenti e custodi di stabili, etc.; per il 23,2% hanno funzionato gli annunci su Internet attraverso siti di offerte immobiliari; per il 15,6% hanno avuto successo gli annunci su Internet attraverso social network; per il 13,5% l’individuazione del bene è avvenuta recandosi fisicamente nelle agenzie immobiliari; per il 9,8% è valsa la consultazione di riviste specializzate e per il 7,1% la lettura di cartelli vendesi. A coloro che hanno affermato di aver individuato l’immobile acquistato attraverso annunci presenti su Internet, riviste specializzate/quotidiani e/o cartelli vendesi è stato chiesto da chi fossero stati pubblicati e il 17,4% ha risposto da proprietari o altri consulenti e il 38,3% da agenzie immobiliari; quindi, andando a sommare questa quota con il 13,5% di coloro che hanno dichiarato di essersi recati in un’Agenzia emerge che circa il 52% degli acquirenti è venuto a conoscenza del bene comprato attraverso questi professionisti del settore.

Il ricorso a un canale di intermediazione è molto più alto tra coloro che hanno venduto, con uno scarto di 10,3 punti percentuali. Anche in questo caso il canale preferito rimane l’Agenzia immobiliare ma va evidenziato che, a differenza di quanto rilevato per la domanda, c’è stato un calo di coloro che vi hanno fatto ricorso. Tuttavia, la motivazione prevalente del mancato ricorso è sempre la stessa, il costo troppo elevato, anche se la quota di chi ha indicato questa motivazione è scesa di circa 10 punti percentuali rispetto a quanto rilevato nel 2013; da segnalare che una discreta percentuale ha indicato espressamente la scarsità dei servizi offerti. 

Continua il trend decrescente del ricorso alla figura professionale di un valutatore da parte di chi ha acquistato, infatti è molto alta la quota di chi ha dichiarato di aver stimato l’immobile da solo o di non averlo valutato affatto; tuttavia, tra gli specialisti della valutazione l’agenzia immobiliare rimane la preferita rispetto ai liberi professionisti abilitati.

Dall’analisi dell’offerta, diversamente da quanto riscontrato per la domanda, è emerso un lieve incremento di chi ha fatto valutare il bene prima di venderlo; inoltre, è molto alta la quota di chi si rivolge a un professionista, in modo particolare a un agenzia immobiliare, rispetto al fai da te . Infine, dal confronto tra domanda e offerta è emerso che il ricorso alla valutazione è molto più alto tra chi vende, infatti c’è un gap di quasi 34,1 punti percentuali.

Andando a studiare la tipologia di canale utilizzato per la valutazione è stato riscontrato che, a differenza di quanto emerso tra chi ha acquistato, è molto alto il ricorso a un professionista del settore per la valutazione del bene venduto (58,7%), rispetto al fai da te (35,6%); nello specifico: 49,4% è ricorso all’aiuto di un’agenzia immobiliare; il 9,3% a un libero professionista abilitato; il 20,2% ha fatto da solo sulla base di dati pubblicati da fonti varie.; infine, il 15,4% si è avvalso del supporto di programmi presenti su Internet.

Un fenomeno che dipende molto probabilmente dal fatto che una famiglia prima di vendere deve essere sicura del valore del bene che si accinge a immettere sul mercato; chi acquista, viceversa, conosce in partenza il budget che ha a disposizione e prima di acquistare una casa sicuramente ne ha visionate molte altre e, quindi, ha dei termini di confronto che gli permettono di stabilire se quella determinata casa è congrua alle proprie esigenze.

Fonte articolo: http://www.tecnoborsa.com/indagine-tecnoborsa-2015-famiglie-italiane-e-il-mercato-immobiliare-intermediazione-valutazione

Prima di procedere con l’acquisto di un immobile è bene verificare il suo “stato di salute”, così da evitare brutte sorprese a compravendita conclusa. 

Alcuni degli elementi oggetto d’indagine come intonaci, pavimento e serramenti, sono immediatamente visibili e quindi più facili da valutare. Eventuali tracce di umidità e muffe, ad esempio, in molti casi celano problemi più grossi, che comportano spese aggiuntive. Lo stesso vale per gli avvallamenti del pavimento, che potrebbero derivare da infiltrazioni d’acqua. 

Sono però gli elementi nascosti a richiedere maggiore attenzione e una serie di domande alle quali il venditore, sia esso proprietario o agenzia immobiliare, dovrà rispondere in modo esaustivo.

Innanzitutto, è bene controllare lo stato degli impianti (elettrico, gas, riscaldamento, idrico, ecc.) e verificare se sono stati realizzati rispettando le normative vigenti. La legge prevede che tutti quelli installati dopo il 27 marzo 2008 siano accompagnati da un documento di progetto e da una dichiarazione di conformità rilasciata dall’installatore. Quelli realizzati tra il 13 marzo 1990 e il 27 marzo 2008 devono essere sottoposti a verifica tecnica, a cui segue il rilascio della cosiddetta "dichiarazione di rispondenza", che sostituisce quella di conformità. Un impianto realizzato prima del 13 marzo 1990, invece, per essere considerato a norma è necessario sia dotato all’origine di sezionamento e protezione contro le sovraccorrenti, oltre a un interruttore differenziale, il cosiddetto "salvavita". Infine, è bene accertarsi che cavi e prese siano protetti contro eventuali contatti diretti. 

Altrettanto importante è verificare la certificazione energetica dell’immobile, che chi cede l’immobile è tenuto a manifestare già in fase di annuncio della vendita e consegnare per l’inserimento nell’atto notarile: una casa energivora, a lungo andare, può risultare dispendiosa.

Un ulteriore passaggio, fondamentale, è capire dall’amministratore di condominio se ci sono in programma eventuali lavori di manutenzione straordinaria o, qualora ne fosse sprovvisto, l’installazione di un ascensore. In entrambi i casi, le spese possono essere significative, e vanno oltre il prezzo della compravendita.

Esaurita questa prima parte di verifiche, l’acquirente deve concentrarsi su una serie di aspetti burocratici, che vanno approfonditi. A partire dalla provenienza dell’appartamento e la prova che il venditore sia davvero il legittimo proprietario. Per ottenere una risposta certa, non è sufficiente conoscere gli estremi catastali, ma occorre una visura ipotecaria alla Conservatoria dei registri immobiliari o una visura catastale al Servizio di pubblicità immobiliare dell’Agenzia delle entrate, quest’ultima disponibile anche attraverso una procedura online. 

Una volta accertato che non vi siano state donazioni negli ultimi vent’anni, ci sono altri due importanti accertamenti da compiere: il primo riguarda l’eventuale presenza di ipoteche sull’immobile. Quella della banca che ha concesso il mutuo è la più diffusa, ma non ostacola il processo di compravendita. L’acquirente può, infatti, presentare la proposta d’acquisto e firmare il contratto preliminare, ricordandosi però che entro il rogito l’ipoteca va estinta a spese del proprietario.
La situazione diviene più complessa se si tratta di un’ipoteca giudiziale o legale. In casi come questi è utile il parere di un notaio. Che deve essere contattato anche per verificare l’eventuale presenza di un pignoramento: all’acquirente non basta saldare i debiti del proprietario, perché in futuro i creditori di quest’ultimo, qualora ad esempio dovesse fallire, potrebbero ancora rivalersi sull’immobile.

Anche le spese condominiali arretrate, infatti, rappresentano uno spauracchio ricorrente per i neo proprietari, che in molti casi si ritrovano a pagare i debiti del predecessore. La legge sostiene che eventuali morosità nei confronti del condominio debbano essere pagate dal nuovo proprietario, a patto che queste si riferiscano all’anno (di esercizio condominiale) in corso e a quello precedente la data di acquisto.
I giudici della Cassazione hanno altresì precisato che in caso di vendita di un immobile condominiale nel quale siano stati deliberati lavori di manutenzione straordinaria o innovazioni sulle parti comuni, a sostenere le spese è colui che risulta proprietario al momento dell'approvazione della delibera assembleare. 
Il nuovo proprietario potrà comunque rivalersi sul vecchio e ottenere quanto gli spetta. Proprio per evitare situazioni di questo tipo, la riforma del condominio ha obbligato l’amministratore a compilare periodicamente un documento che tiene conto dello stato dei pagamenti e delle pendenze dei condomini.

Fonti articolo: il Sole 24 Ore, vetrina web

Il 1° ottobre entra in vigore il nuovo modello di attestato energetico APE, e sarà necessario farsi trovare preparati.
L’Attestato di Prestazione Energetica (APE) è la carta di identità riportante tutte le informazioni sulle prestazioni e sul consumo di energia di un edificio, di un’abitazione o di un appartamento, una certificazione che con la nuova norma sembra ritornare ad essere un prodotto decisamente professionale: prevede una maggiore responsabilizzazione del certificatore, un forte incremento delle informazioni da produrre e nuove metodologie di calcolo delle prestazioni energetiche.

Lo scopo è quello di determinare meglio i consumi facendo capire al cittadino qual è il suo consumo totale di energia e la quota di energia rinnovabile utilizzata, la qualità dell'involucro e degli impianti.

Che cos'è l'APE e a chi occorre
L'APE è un certificato che attesta l'efficienza energetica di un immobile che viene rilasciato da un tecnico abilitato. Il documento prende in considerazione l'efficienza dei servizi presenti all'interno dell'edificio quali climatizzazione invernale, qualità dei serramenti, acqua calda, ecc. e dal 1° ottobre comprenderà anche climatizzazione estiva, ventilazione e illuminazione. Importante anche l'ubicazione dell'appartamento che a seconda del piano può avere una diversa dispersione di calore. Tutti questi dati vengono raccolti dal certificatore energetico che li inserisce in un programma e, con un apposito sistema di calcolo, ricava la classificazione dell'immobile assegnando una lettera che va da "A4" a "G".

La certificazione deve essere allegata a tutti gli atti di compravendita e di locazione e va rinnovata in caso di ristrutturazioni che modifichino le prestazioni energetiche. 

Stiamo cercando un nuovo affittuario o un potenziale acquirente del nostro appartamento? 
Prima di tutto ricordiamoci che è obbligatorio indicare nella pubblicità di vendita l'IPE indice di prestazione energetica (informazione contenuta nell'APE) poi, durante le trattative dovremo rendere disponibile agli interessati l'Attestato di Prestazione Energetica che in caso di perfezionamento del contratto andrà consegnato obbligatoriamente all'eventuale conduttore o acquirente.
Attenzione a questo passaggio perché, nonostante la sanzione di nullità del contratto sia stata cancellata c'è il rischio, in caso di mancata allegazione del documento, di essere puniti con sanzioni amministrative salatissime che possono arrivare fino a 18.000 euro.

APE unico nazionale
La principale novità è che l'APE, superando frammentazioni geografiche e locali, sarà un documento unico a livello nazionale, e rispetterà una metodologia di calcolo omogenea, anche in quelle regioni che hanno un proprio sistema di rilascio, ed in più sarà semplificata per edifici di dimensioni ridotte e prestazioni energetiche di entità modesta al fine di ridurre i costi a carico del cittadino.

Nuove classi di spreco energetico
Cambia la scala di classificazione della prestazione energetica degli immobili, formata da 10 classi, e non più da 7, che vanno da "A4" la migliore, a "G" la peggiore. Le classi energetiche, così come l'indice di prestazione energetica globale, dal 1° ottobre 2015 saranno determinate da tutti i servizi presenti nell'edificio.
Secondo la nuova legge l'attestato dovrà risultare uno strumento valido per valutare la convenienza economica dell'acquisto o della locazione di un'unità immobiliare in relazione ai consumi energetici, valido anche per consigliare degli efficaci interventi di riqualificazione energetica. Per questo nell'APE dovranno essere indicate anche delle proposte di miglioramento dell'efficienza energetica dell'edificio e dovranno essere fornite le informazioni sugli incentivi finanziari necessari per realizzarle.

Il catasto energetico: il SIAPE
Altra importante innovazione portata dal decreto è la realizzazione, da parte dell'ENEA, del SIAPE un sistema informativo comune per tutto il territorio nazionale, da istituire entro il 2015, che raccoglierà tutti i dati relativi agli attestati di prestazione energetica e che verrà aggiornato e incrementato ogni anno da Province e Regioni. Includerà i dati relativi agli APE, agli impianti termici e alle ispezioni e ai controlli, che potranno essere consultati telematicamente, sia dai cittadini, sia da Regioni, Province Autonome e Comuni in base alla loro area geografica di competenza.
Il SIAPE sarà raccordato ai catasti regionali degli impianti termici e successivamente verrà integrato anche con il catasto degli edifici.

Le sanzioni per chi non si atterrà al nuovo Ape
- Il certificatore dovrà pagare una multa da 700 euro a 4.200 euro per un Ape compilato nel modo sbagliato.
- Al costruttore o al proprietario spetta una sanzione da 3.000 euro a 18.000 euro se non presenta l’Ape per gli edifici nuovi, ristrutturati e se mette in vendita o in affitto l’immobile.
- Il direttore dei lavori dovrà pagare una multa da 1.000 euro a 6.000 euro se non presenterà l’Ape al Comune.

Fonti articolo: http://www.teleborsa.it/Speciali/2015/09/22/certificazione-energetica-cambiano-le-regole-1.html?p=3#.VgVaBNLtmko

http://www.idealista.it/news/finanza-personale/casa/2015/09/23/117740-certificazione-energetica-le-sanzioni-per-chi-non-si-atterra-al-nuovo-ape-in-vigore

Il 63,8% di chi compra un’abitazione ha tra 18 e 44 anni, lo rileva l’analisi delle compravendite dell’Agenzia del Gruppo Tecnocasa riferita al secondo semestre del 2014. Più nello specifico, il 30,4% di chi acquista la casa ha tra i 18 e i 34 anni, il 33,4% ha tra i 35 e i 44 anni, il 19,3% ha tra i 45 e i 54 anni, il 10,9% tra i 55 e i 64 anni e il 5,9% ha oltre 65 anni.

Dall’analisi emerge inoltre che nel periodo in esame oltre tre quarti degli acquirenti ha comprato l’abitazione principale, il 16,2% una casa come investimento e il 6,6% la casa per le vacanze; dati stabili rispetto allo stesso periodo del 2013. 
Si rileva inoltre che chi compra la casa principale diminuisce con il crescere dell’età, tranne che nella fascia oltre i 65 anni dove il dato torna a risalire leggermente.

Come nel 2013, ad avvalersi di un mutuo bancario per l’acquisto è stato il 54,4% del totale (era il 54,7% nello stesso periodo dell’anno precedente). Per quanto riguarda invece i dati relativi a chi ha scelto di vendere, la motivazione è stata nel 44,5% dei casi il miglioramento della qualità abitativa (55,1% nello stesso periodo del 2013), il 39,9% lo ha fatto per reperire liquidità (contro il 26,6% del secondo semestre dell’anno precedente) e il 15,6% per un trasferimento in altra zona o città. Aumenta con il crescere dell’età la percentuale di chi vende per reperire liquidità, mentre decresce con l’aumentare dell’età il numero di coloro che lo fanno per migliorare la qualità della vita. Passando infine ai contratti di locazione stipulati da Tecnocasa, il 58% utilizza l’affitto come scelta abitativa (in crescita del 3,1% sullo stesso periodo del 2013), il 35,5% per motivi di lavoro e il 6,5% per motivi di studio.

Fonte articolo: http://www.e-duesse.it/News/Cucine-Built-in/Mercato-immobiliare-il-63-8-di-chi-compra-ha-tra-18-e-44-anni-187664

La scelta di tassare il rent to buy come se fosse un contratto “bifronte”, e cioè come una locazione nella fase in cui il conduttore ha il godimento dell'immobile e come una compravendita nel momento in cui il conduttore esercita il diritto di acquisto, è oggetto di alcuni rilievi critici nella nota del Consiglio nazionale del Notariato elaborata al fine di commentare la circolare dell'agenzia delle Entrate n. 4 del 19 febbraio 2015 la quale, a sua volta, ha illustrato l'opinione del fisco sulla tassazione del rent to buy.

Preferibile sarebbe stato, secondo il Notariato, trattare il rent to buy come un tipo contrattuale a sé stante, valorizzandone le peculiarità, e non come una mera sommatoria (così ha opinato l'agenzia delle Entrate) di una locazione e di una compravendita.

Il principale punto di crisi che deriva dalla considerazione del rent to buy come un contratto “bifronte”, è rappresentato dall'opinione del fisco sulla sorte delle somme tassate come acconto, qualora questa tassazione (che si detrae da quella da versare al momento del passaggio di proprietà) si renda eccedente rispetto all'ammontare di imposta di registro dovuto in sede di stipula del contratto definitivo (questo capita facilmente ad esempio se gli acconti sono tassati al 3% per l'intero loro valore, mentre la tassazione del contratto definitivo si effettua con l'aliquota 2% applicata alla rendita catastale). 
Ebbene, l'Agenzia in questo caso ritiene che si debba far luogo al rimborso della somma versata in eccedenza, mentre il Notariato sostiene che si sarebbe potuto compiere uno sforzo interpretativo maggiore, e cioè ponendo un tetto massimo alla tassazione applicabile agli acconti (tetto rappresentato appunto dalla tassazione che si applicherebbe se, anziché il prelievo sugli acconti, si operasse il prelievo proprio del contratto definitivo).

Altro tema su cui il Notariato controverte è quello della sorte della tassazione applicata ai canoni pagati “in conto vendita”, qualora il conduttore decida di non esercitare il diritto di acquisto: per le Entrate si tratta di versamenti che diventano “a fondo perduto”, e cioè che non sono suscettibili di restituzione, mentre il Consiglio nazionale del Notariato obietta che questa soluzione estremamente rigorosa avrebbe potuto essere stemperata ritenendo invece soggette a restituzione le somme tassate come acconti.
Infine, il Notariato rileva che la ritenuta “doppia anima” del rent to buy ha come conseguenza l'applicazione di una doppia imposta fissa di registro nel caso in cui sia il rapporto di godimento che la cessione siano soggetti a Iva; quando invece la considerazione del rent to buy come fattispecie contrattuale unitaria (e cioè così come essa è sotto il profilo civilistico) avrebbe comportato l'applicazione di una sola imposta fissa di registro.

Per il resto la nota del Notariato contiene alcune interessanti osservazioni. Anzitutto, per il caso in cui il soggetto concedente (che sia un soggetto Iva) intenda esercitare l'opzione per l'imponibilità sia per il rapporto di godimento che per la cessione dell'immobile, si afferma che nell'ambito del contratto di godimento potrebbero essere manifestate due opzioni per l'imponibilità a Iva, in presenza delle rispettive condizioni: una relativa alla quota del canone tassata secondo la disciplina della locazione, una relativa alla quota del canone tassata secondo la disciplina degli acconti prezzo. Inoltre, si sostiene che al canone versato “in conto prezzo” possa essere applicata l'aliquota Iva del 4% se il conduttore dichiari di voler beneficiare dell'agevolazione “prima casa” (i cui presupposti dovranno sussistere alla data del contratto di trasferimento e non debbono già esistere quando si è nella fase del godimento).
Se questi acconti sono invece versati a un soggetto “privato”, essi (per il loro intero ammontare) devono essere tassati con l'aliquota dell'imposta di registro propria degli acconti, e cioè l'aliquota del 3%.

Fonte articolo: http://www.casa24.ilsole24ore.com/art/mercato-immobiliare/2015-03-17/rent-patto-doppio-132258.php?uuid=AbX1hDTL