La tassazione della compravendita di un’abitazione non è, in teoria, una operazione complessa. In pratica, tuttavia, vi sono diversi particolari, di non poco conto, da tener presenti.

Quando si parla della tassazione di una compravendita di una abitazione occorre anzitutto distinguere se il venditore sia o meno un soggetto Iva.

Nel caso di vendita non effettuata da un soggetto Iva, si applicano l’imposta di registro con l’aliquota del 9%, l’imposta ipotecaria in misura fissa (attualmente stabilita in 50 euro) e l’imposta catastale in misura fissa (anch’essa attualmente stabilita in 50 euro).

Il beneficio prima casa 

La situazione peraltro cambia radicalmente nel caso in cui l’acquirente benefici dell’agevolazione per l’acquisto della “prima casa”: in tale ipotesi, infatti, l’imposta di registro deve essere applicata con l’aliquota del 2% (o dell’1,5% se l’acquisto è effettuato per il tramite di un contratto di leasing) e le imposte ipotecaria e catastale sono dovute nella misura fissa di 50 euro per ciascuna.

La base imponibile cui applicare le predette aliquote dell’imposta di registro è rappresentata, di regola, dal valore venale del bene compravenduto; a questo principio però si fa eccezione nel caso in cui sia applicabile la normativa del cosiddetto “prezzo-valore”, e cioè quella in base alla quale la tassazione avviene in base al valore catastale del bene compravenduto (vale a dire la rendita catastale moltiplicata per 115,5, se si tratta dell’acquisto della “prima casa” o per 126 in ogni altra ipotesi) indipendentemente dal prezzo dichiarato. 

Ebbene, la regola del “prezzo-valore” è applicabile a tutte le compravendite di abitazioni e relative pertinenze, soggette all’imposta di registro, nelle quali la parte acquirente sia una persona fisica che non agisca nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali, chiunque sia il venditore (vale a dire persona fisica o persona giuridica), a condizione che l’acquirente eserciti l’opzione di volersi avvalere della suddetta regola.

Nel caso invece di vendita effettuata da un soggetto Iva, occorre distinguere tra diverse ipotesi:

1. se l’abitazione sia ceduta, entro 5 anni dall’ultimazione dei lavori, dall’impresa che ha effettuato i lavori di costruzione (o l’ha sottoposta a lavori di ristrutturazione), l’acquirente deve applicare, al prezzo dichiarato nel contratto, l’aliquota Iva del 10% (o del 4%, in caso di agevolazione “prima casa”) oltre a pagare le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura fissa di 200 euro per ciascuna; 

2. se l’abitazione è ceduta, dopo 5 anni dall’ultimazione dei lavori, da un soggetto Iva che ha effettuato i lavori di costruzione (o l’ha sottoposta a lavori di ristrutturazione), bisogna distinguere il caso che il venditore opti per l’imponibilità a Iva della cessione dal caso che detta opzione non venga esercitata; più precisamente: 

- se il venditore effettua l’opzione per l’imponibilità a Iva, l’acquirente deve applicare, al prezzo dichiarato nel contratto, l’aliquota Iva del 10% (o del 4%, in caso di agevolazione “prima casa”) oltre a pagare le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura fissa di 200 euro per ciascuna;

- se il venditore non effettua l’opzione per l’imponibilità a Iva, si tratta di un contratto “Iva esente” e si applicano l’imposta di registro con l’aliquota del 9%, l’imposta ipotecaria in misura fissa (attualmente stabilita in 50 euro) e l’imposta catastale in misura fissa (anch’essa attualmente stabilita in 200 euro); oppure, nel caso in cui l’acquirente benefici dell’agevolazione per l’acquisto della “prima casa”, l’imposta di registro deve essere applicata con l’aliquota del 2% (o dell’1,5% se si tratta di un acquisto effettuato per il tramite di un contratto di leasing) e le imposte ipotecaria e catastale sono dovute nella misura fissa di 50 euro per ciascuna;

- in ogni caso diverso da quelli elencati in precedenza (ad esempio, nell’ipotesi della vendita effettuata da una società che non abbia né costruito né ristrutturato l’abitazione oggetto di cessione) non si applica l’Iva (in quanto si tratta di un contratto “Iva esente”) ma occorre pagare l’imposta di registro con l’aliquota del 9%, l’imposta ipotecaria in misura fissa (di 50 euro) e l’imposta catastale in misura fissa (di 50 euro);

3. nel caso in cui l’acquirente possa avvalersi dell’agevolazione per l’acquisto della “prima casa”, l’imposta di registro deve essere applicata con l’aliquota del 2% (o dell’1,5% se si tratta di un acquisto effettuato per il tramite di un contratto di leasing) e le imposte ipotecaria e catastale sono dovute nella misura fissa di 50 euro per ciascuna. 

Fonte articolo: Ilsole24ore.com, vetrina web

Nel caso di vendita di un appartamento la giurisprudenza di legittimità ha stabilito, già da qualche anno, che per stabilire il soggetto sul quale grava l'onere di partecipare alle spese straordinarie occorre verificare il momento in cui è stata approvata la delibera che approva i lavori definitivi con la commissione del relativo appalto e la ripartizione dei relativi oneri.

Pertanto se questa è stata adottata dopo la vendita dell'appartamento il soggetto obbligato a partecipare alla spesa è l'acquirente “non rilevando l'esistenza di una deliberazione programmatica e preparatoria adottata anteriormente a tale stipula”. (Cass. 2.5.2013 n. 10325).

IL CASO

Gli acquirenti di un appartamento ubicato in un edificio condominiale impugnano la sentenza di primo grado che li ha condannati al pagamento delle spese straordinarie approvate, a loro parere, con delibera assembleare adottata prima della compravendita dell'immobile avvenuta in data 27 ottobre 2011. Gli acquirenti, pertanto, si oppongono al pagamento di tale spesa sostenendo che doveva restare a carico di parte venditrice.

In realtà, nel giudizio di primo e secondo grado, è emerso che la delibera adottata prima della compravendita aveva solo natura preparatoria, mentre la delibera definitiva che conferiva incarico all'impresa per l'esecuzione dei lavori straordinari (sostituzione dell'impianto di ascensore) era stata adottata dopo la compravendita e pertanto la stessa doveva considerarsi a carico del proprietario dell'immobile e cioè dell'acquirente.

Tale principio è stato ampliamente condiviso dalla sentenza del Tribunale di Mantova che ha effettuato un'articolata ricostruzione dei criteri che governano la riscossione dei contributi condominiali, ed aderendo ad un consolidato orientamento giurisprudenziale, ha osservato che l'obbligo di contribuire alle spese comuni grava sul soggetto proprietario dell'immobile al momento dell'esecuzione dei lavori indipendentemente da chi fosse il proprietario al momento dell'adozione della delibera preparatoria che approva l'opera (Cass. 26.1.2000 n. 857; Cass.18.4.2003 n. 6223; Cass. 9.9.2008 n. 23345; Cass. 9.11.2009 n. 23686).

Un ulteriore contributo chiarificatore per stabilire il soggetto su cui grava l'onere di contribuire alle spese condominiali è stato fornito, nel corso degli ultimi anni, sempre dalla giurisprudenza di legittimità secondo la quale assume rilevanza anche la natura delle spese necessarie per la manutenzione delle parti comuni dell'edificio.
Infatti stando alle pronunce più recenti occorrerebbe fare distinzione fra spese ordinarie necessarie per la manutenzione, conservazione e godimento delle parti e dei servizi comuni, e spese straordinarie che comportino, ad esempio, un'innovazione oppure un onere particolarmente rilevante.

LE SPESE ORDINARIE 

Per quanto riguarda le spese ordinarie l'obbligazione sorge al momento del compimento dell'intervento ritenuto necessario dall'amministratore, a prescindere dal momento in cui è stata adottata la delibera assembleare. Mentre per le spese straordinarie solo la deliberazione dell'assemblea, chiamata a determinare quantità, qualità e costi dell'intervento, assumerebbe altresì valore costitutivo della relativa obbligazione in capo a ciascun condomino. (Cass., 3 dicembre 2010, n. 24654; Cass., 11 novembre 2011, n. 23682; Cass., 2 maggio 2013, n. 10235).

LE SPESE STRAORDINARIE

In base a tale ragionamento non vi è alcun dubbio, quindi, che se occorre stabilire chi è il soggetto sul quale grava l'onere di partecipare alle spese straordinarie (venditore o acquirente) bisogna verificare chi è il proprietario al momento dell'adozione della delibera assembleare definitiva che conferisce l'incarico anche all'impresa appaltatrice che eseguirà i lavori.

Tanto è bastato al Tribunale di Modena per respingere l'appello e confermare la sentenza di primo grado condannando l'acquirente, già proprietario dell'immobile al momento dell'approvazione della delibera assembleare che ha approvato definitivamente i lavori straordinari (sostituzione dell'impianto di ascensore), a partecipare pro quota alla spesa.

Fonte articolo: Condominioweb.com

Prosegue il "graduale miglioramento del mercato immobiliare": lo rileva Bankitalia nel sondaggio congiunturale sulle compravendite di abitazioni riferito all’ultimo trimestre 2015. E il merito va anche alle agevolazioni fiscali per la prima casa: fra gli incentivi tuttora validi c’è la detrazione Irpef della provvigione pagata all’agenzia immobiliare per l’acquisto dell’immobile. 

È intanto in vigore da qualche giorno la netta riduzione dell’imposta di registro per chi compra un cespite nelle aste giudiziarie e lo rivende entro due anni.

Domanda in aumento

Lo studio degli economisti di Bankitalia si rifà proprio all’esperienza degli operatori del settore. Aumenta la quantità di agenti che nel periodo interessato hanno venduto almeno un’abitazione: 77,8% contro il 71,6% nel terzo trimestre dell’anno scorso. E i nuovi incarichi di mediazione arrivati nel frattempo destano ottimismo anche a medio termine, dunque nei prossimi due anni. Ma attenzione, si ferma il calo dei prezzi: per la prima volta dalla primavera del 2011 risulta minoritaria la quota di agenti che segnala una contrazione dei corrispettivi per i trasferimenti; si tratta del pari al 46,4 per cento contro il 67,6 di un anno fa.

Così si scarica

Un’occasione di risparmio per chi compra l’abitazione arriva proprio dalle spese di mediazione ed è la stessa Agenzia delle Entrate a spiegare il funzionamento degli incentivi nella guida su casa e fisco: sono detraibili nella misura del 19% su un importo massimo di 1.000 euro i compensi pagati a chi si occupa dell’intermediazione immobiliare nell’acquisto dell’immobile da adibire ad abitazione principale: il tetto del bonus, insomma, è 190 euro. E ciò al di là di come sono denominati i compensi da scaricare dalle tasse.
Quando a comprare l’unità immobiliare sono più persone, la detrazione deve essere ripartita tra i comproprietari in base alla relativa quota, sempre nel limite di mille euro. Al contribuente l’agevolazione spetta a condizione che l’acquisto dell’immobile sia effettivamente concluso.
In caso di stipula del contratto preliminare, per poter usufruire del beneficio fiscale è necessario aver regolarmente registrato il compromesso.

Fattura e dichiarazione

Lo sgravio Irpef può essere utilizzato nella dichiarazione dei redditi, 730 o Unico, l’anno successivo all’emissione del documento contabile. Se la fattura risulta intestata a uno solo degli acquirenti ma l’immobile è comunque in comproprietà, bisogna integrare il documento annotando i dati di chi non figurava per consentirgli di fruire della detrazione pro quota. Al contrario, se il proprietario dell’abitazione è uno ma la fattura dell’agenzia risulta intestata anche a un’altra persona, bisogna annotare sul documento che a sostenere la spesa è stato solo il primo, che altrimenti non potrà detrarre l’intera somma. E laddove la fattura viene intestata a una persona che non è il proprietario, quest’ultimo non otterrà il beneficio fiscale.
Lo sgravio compete anche per l’acquisto di diritti reali diversi dalla piena proprietà, ad esempio l’usufrutto, sempre a condizione che l’immobile sia adibito ad abitazione principale. No al bonus per la provvigione versata per l’acquisto di seconde case e ai mediatori creditizi per la stipula del mutuo fra l’acquirente e la banca.

Misura fissa

Veniamo all’incentivo per le vendite giudiziarie, introdotto dal decreto legge 18/2016, che riforma le banche di credito cooperativo. Il pagamento dell’imposta di registro sull’immobile è previsto nella misura fissa di 200 euro invece che nella percentuale del 9% del valore di assegnazione del bene. Ma unicamente a condizione che l’acquirente dichiari in sede di assegnazione dell’immobile di voler ritrasferire il cespite nel biennio successivo. E se poi non lo fa? Sarà costretto a pagare le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria, la sanzione amministrativa del 30% e gli interessi di mora. L’agevolazione è prevista soltanto fino al 31 dicembre prossimo.

Fonti articolo: IlGazzettino.it

Nella norma si sottoscrive un “mutuo pigro”, senza fare attenzione ai costi accessori e al tasso adeguato in relazione alla durata dell’investimento e al profilo di rischio individuale.

Spesso addirittura si commette l’errore di cercare casa senza conoscere qual è la propria capacità di “mutuo-acquisto”, ossia qual è l’importo massimo che una banca sarebbe disposta a prestarci. Posto che lo sia. Con il rischio di imbarcarsi in proposte di acquisto (versando anche la caparra) e veder saltare via tutto perché poi l’istituto di credito, valutando il nostro rating, cioè la nostra capacità di rimborso, decide di non concederci il finanziamento. 

Il calcolo della propria capacità “mutuo-acquisto” è senza dubbio il primo passo da compiere prima di cercare un immobile, perché permette di capire qual è la fascia limite di prezzo dell’immobile che possiamo permetterci. Come si calcola il “potere mutuo-acquisto”? Bisogna partire dal reddito netto familiare (sommando quindi eventualmente anche quello del partner). A questo dato bisogna sottrarre poi l’importo di altri finanziamenti in corso e successivamente dividere il tutto per tre. Il risultato è l’importo massimo della rata che possiamo permetterci di pagare in base alla forza del nostro reddito.
Facciamo un esempio. Una coppia di 35enni che guadagna complessivamente 4mila euro netti al mese e ha già in corso un prestito di 400 euro al mese per il pagamento delle rate dell’automobile ha quindi un netto a disposizione per il mutuo di 3.600 euro. Dividendo questo importo per 3 ne rimangono 1.200. Ciò vuol dire che le banche non concederanno mutui la cui rata superi 1.200 euro. 

Come fare a capire a questo punto quale importo massimo possiamo chiedere? Entra in ballo la durata che insieme al tasso, è l’altro elemento imprescindibile nella formula del mutuo. Più il mutuo è lungo maggiore è la quota interessi che si pagherà alla banca ma in compenso minore sarà la rata. Oggi in Italia si stipulano mutui in media di 20-25 anni per importi medi di 120mila euro. Prima di cercare l’immobile è bene effettuare qualche simulazione per capire appunto - con il livello dei tassi di mercato - l’importo massimo che possiamo chiedere in prestito considerando il nostro “potere mutuo acquisto” (1.200 nell’esempio).
Se per ipotesi abbiamo intenzione di chiedere un mutuo di 300mila euro, il calcolatore ci indica che al tasso migliore oggi disponibile sul mercato (variabile all’1,5%) con un mutuo di 20 anni pagheremmo una rata di oltre 1.400 euro. Quindi dobbiamo aumentare la durata: a 25 anni infatti la rata scenderebbe a 1.170 e quindi se gli altri requisiti sono giusti (reddito stabile e con potenziale di crescita, età anagrafica sommata alla durata del mutuo non superiore a 75 anni) aumentano le probabilità che la banca finanzi l’operazione.

Se però preferiamo il tasso fisso (che a differenza del variabile resta immutato nel tempo) la prospettiva cambia. In partenza il tasso fisso è sempre più caro del variabile (proprio perché stipulandolo il mutuatario è come se sottoscrivesse un’assicurazione che lo copre da eventuali rialzi dei tassi, assicurazione che quindi ha un costo).
Nella prima parte del 2016 il miglior tasso fisso si aggira intorno al 2,8% (130 punti base in più del variabile). La simulazione ci dice quindi che non potremmo permetterci di chiedere 300mila euro a 25 anni perché la rata risulterebbe di quasi 1.400 euro. Dovremmo quindi optare per una soluzione a 30 anni dato che in questo caso la rata scenderebbe a 1.200 euro e quindi rientrerebbe nel nostro range.

Solo dopo aver chiarito quindi qual è la rata massima sostenibile e avendo quindi scelto il tasso preferito (considerando che il fisso è più caro ma è molto vantaggioso nel caso in cui si prevede un forte rialzo dell’inflazione mentre il variabile costa meno in partenza e potrebbe aumentare in caso di rialzo dei tassi e dell’inflazione) possiamo avvicinarci a capire quale è l’importo massimo di mutuo che possiamo chiedere.

Ma c’è un altro tassello da compiere. La maggior parte delle banche concede mutui per importi non superiori all’80% del valore dell’immobile. Questo significa che non possiamo permetterci di chiedere un mutuo se non abbiamo una liquidità da parte, almeno pari al 20% del valore dell’immobile che ci piacerebbe acquistare. Al momento ci sono solo due banche in Italia che offrono mutui fino al 95% del valore dell’immobile ma in questo caso lo spread (il costo fisso da pagare alla banca che contribuisce al calcolo del tasso di interesse finale) chiesto dall’istituto è più caro. Quindi anche in questo caso bisogna fare le simulazioni perché chiedendo un mutuo al 95% la rata rischierebbe di sforare l’importo massimo sostenibile (1.200 euro nell’esempio), pur spingendo al massimo (cioè 30 anni, di solito le banche non vanno oltre) la scadenza.

Se abbiamo fatto questi calcoli con accortezza e conosciamo su che cifre possiamo muoverci, allora possiamo cercare l’immobile. È inoltre molto importante nel momento in cui dovessimo fare una proposta d’acquisto versando una caparra per bloccare l’appartamento da altre offerte e aspettando che il venditore accetti o meno la nostra proposta di prezzo, inserire una preziosa clausola nella proposta d’acquisto: “salvo buon fine mutuo”. In questo modo potremo recuperare la caparra nel caso la banca o le banche presso cui nel frattempo ci siamo rivolti per chiedere un preventivo e avviare un’istruttoria sulla nostra capacità reddituale e di rimborso non dovessero concederci il mutuo. Perché l’ultima parola sta a loro.

Fonte articolo: IlSole24Ore, Guida Casa.