Tornare all’acquisto è una scelta guidata oggi sempre più spesso dai prezzi del mattone. La revisione delle quotazioni imposta dalla crisi immobiliare ha portato nelle grandi città italiane una ripresa delle compravendite, come registrato dall’agenzia delle Entrate nella misura del +9,6% per gli otto maggiori capoluoghi nel terzo trimestre 2014 (rispetto a un anno prima) contro un aumento del 4,1% per le compravendite residenziali su tutto il territorio nazionale.
Ma la scelta verte su nuovo o usato? Inutile dire che lo stock in Italia è in gran parte esistente nel primo semestre 2014, l’85,7% delle compravendite ha riguardato proprio abitazioni usate e solo il 14,3% il nuovo. Nelle grandi metropoli la percentuale delle compravendite di tipologie usate sale al 95,9%, quella delle costruzioni nuove è al 4,1%.

I due segmenti si distinguono anche in base ai prezzi. L’Istat ha fotografato un nuovo che tiene, con prezzi in salita dello 0,7% tra giugno e settembre 2014 rispetto al trimestre precedente, il primo aumento dopo due anni. In media, nei primi tre trimestri del 2014, secondo l’Istat i prezzi delle abitazioni sono scesi del 4,6% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente, ma si tratta di una sintesi tra il calo del 2,4% dei prezzi delle abitazioni nuove e del 5,5% dei prezzi di quelle esistenti.
«Dal nostro punto di vista non c’è stata una differenza significativa di andamento, siamo sempre all’interno di dinamiche negative – spiega Luca Dondi, direttore generale di Nomisma -. I dati sul nuovo dell’Istat presentano una certa volatilità, dovuta al fatto che il campione è sottile e sensibile a parametri quali la location e il numero di transazioni monitorate. In generale il mercato immobiliare non si è stabilizzato e non sta dando segnali di ripresa, se non nei volumi, tanto nel nuovo quanto sull’usato. Il 2015 conferma comunque un miglioramento, che si riflette prima nelle quantità e poi soltanto a fine anno o nel 2016 si trasferirà sui prezzi, registrandone la stabilità». Uno studio di idealista.it pubblicato due giorni fa registra un calo del 4% nei prezzi delle case usate negli ultimi 12 mesi.
Chi si affaccia oggi al mercato quale segmento deve scegliere? «È questione di vantaggio competitivo dell’acquisto. Bisogna verificare – dice Dondi - quanto l’usato sconta rispetto al nuovo considerando la riqualificazione da fare. Il costo diverge in media del 20-30%».
«La domanda sul ristrutturato si concentra nelle zone di livello medio alto delle grandi città, dove il valore degli immobili è riuscito a reggere meglio il contraccolpo della crisi – dice Alessandro Ghisolfi, responsabile dell’ufficio studi di casa.it –. La crescita dell’offerta per le abitazioni da ristrutturare nell’ultimo anno è rimasta contenuta sotto i dieci punti percentuali soprattutto in città come Bari (8,6%), Torino (7,5%), Bologna (7,4%), Roma (6,9%), Milano (6,8%) e Napoli (5,6%)». Il differenziale di prezzo fra una casa da ristrutturare e una appena ristrutturata nello stesso palazzo varia mediamente, a seconda dello stato dell’abitazione e della posizione, fra il 16% e il 37%. «Quando si tratta di abitazioni di particolare pregio, questo valore non supera solitamente la soglia del 20%, mentre nelle aree periferiche dei centri urbani arriva a oltre il 30% – continua Ghisolfi –. Inoltre, nelle aree centrali e di maggior prestigio delle grandi città sono state avviate importanti attività di riqualificazione di interi complessi immobiliari, che però sono sul mercato a prezzi poco concorrenziali rispetto a un singolo appartamento da ristrutturare inserito in un edificio che non necessita di interventi dopo l’acquisto».
Il risultato è che chi compra solitamente risparmia rispetto all’acquisto di una abitazione nuova. Basta vedere i prezzi elevati che presenta il nuovo sul mercato in una città come Milano. Se il segmento è di medio-alto livello si superano facilmente i 7-8mila euro al metro quadrato. Ma se si compra usato bisogna fare i conti con la vetustà dell’edificio che può significare costi di manutenzione più elevati rispetto a un edificio nuovo realizzato con materiali anti spreco energetico.
Nelle aree meno centrali e nei centri urbani dell’hinterland delle grandi città, dove c’è meno offerta interessante o dove c’è concorrenza per via delle molte nuove costruzioni presenti, ristrutturare risulta meno conveniente. Per rimettere a nuovo un appartamento è necessario, infatti, intervenire anche nella riprogettazione degli spazi e nella scelta dei materiali che, vista l’ampia scelta a disposizione, sono un punto determinante nelle voci di spesa: in città come Milano il costo di ristrutturazione minimo ormai è superiore ai 600 euro al metro quadro e mediamente si attesta intorno ai 1.000 euro al mq. «Una spesa che per gli acquirenti che comprano con l’obiettivo della ristrutturazione, viene a volte finanziata con un mutuo specifico – spiega ancora Ghisolfi –. Chi è già proprietario in genere sceglie di ristrutturare se ha una liquidità da investire. Chi cambia casa sui proventi ricavati dalla vendita della vecchia abitazione può richiedere un finanziamenti che si assesta solitamente tra il 20% e il 40% del valore totale della nuova casa acquistata. Chi, invece, acquista la prima casa punta ad appartamenti dal taglio inferiore ai 100 metri quadri e nel budget complessivo di spesa include il costo della ristrutturazione che gli permette di ridisegnare l’immobile secondo le sue esigenze.
Quindi è meglio informarsi bene sui costi e sulle agevolazioni fiscali esistenti sia per i lavori di ristrutturazione sia per quelli di riqualificazione energetica, incentivi prorogati a tutto il 2015 nella forma del 50% per le ristrutturazioni edilizie e del 65% per gli interventi di riqualificazione energetica. «Anche perché è sull’usato che si trovano le occasioni interessanti in tempi di crisi» dice Fabiana Megliola, responsabile dell’ufficio studi di Tecnocasa, che però sottolinea anche come negli ultimi anni il settore delle costruzioni abbia assistito, finalmente, all’applicazione di innovative tecnologie impiantistiche tanto che il nuovo potrebbe garantire una razionale distribuzione degli spazi interni. In verità le case nuove offrono spesso camere tanto anguste nelle quali qualche volta è difficile anche infilare un armadio.

Fonte articolo: http://www.quotidiano.ilsole24ore.com/vetrina/edicola24web/edicola24web.html?testata=S24&edizione=SOLE&issue=20150205&startpage=1&displaypages=2

Entra nel vivo la contrattualistica del rent to buy, dopo qualche mese occorso per lo studio di questo nuovo strumento contrattuale (introdotto dall’articolo 23, Dl 133/2014, convertito in legge 164/2014) che cerca di rimediare alla attuale carenza di liquidità in capo ai potenziali acquirenti di immobili e che quindi permette al soggetto venditore di “finanziare” l’acquisto, accettando di percepire il prezzo a rate e garantendosi con il mantenimento della proprietà nel periodo durante il quale il conduttore beneficia del godimento dell’immobile. Un contratto-tipo, la cui lettura aiuta a familiarizzare con questo nuovo istituto, è stato presentato pochi giorni fa dal Consiglio nazionale del notariato: è uno schema contrattuale che prevede la concessione in godimento di un immobile abitativo con facoltà del conduttore di optare per il suo acquisto, imputando a prezzo una parte dei canoni concordati per il godimento (lo schema contrattuale è disponibile sul «Quotidiano del Diritto» di oggi, www.quotidianodiritto.ilsole24ore.com, correlato a questo stesso servizio).

Per rent to buy (Rtb) si intende qualsiasi contratto che sia inquadrabile nel seguente schema: Tizio concede in godimento a Caio un immobile con il diritto di quest’ultimo di acquistarlo entro un termine determinato, imputando a prezzo parte dei canoni versati, a seconda di quanto in tal senso convenuto nel contratto, ove si può appunto stabilire quale sia la parte di canone che va a remunerare l’utilizzo del bene dato in godimento e quale sia invece quella porzione che vale come rata del prezzo dovuto per l’acquisto. In altri termini, dalla stipula di questo contratto deriva che Caio può utilizzare l’immobile di Tizio per il periodo concordato e divenirne proprietario con le modalità e i tempi convenuti (ad esempio, esercitando un’opzione di acquisto che il contratto gli conceda). Tizio e Caio possono essere soggetti “qualsiasi”: vale a dire un privato, un professionista, un imprenditore individuale, una società o un qualunque altro ente. L’immobile oggetto dell’Rtb, a sua volta, può essere di qualunque tipologia: un edificio abitativo o strumentale, un’area agricola o edificabile.

L’utilizzo dell’immobile

Nello schema contrattuale presentato si affronta anzitutto il tema dell’utilizzo dell’immobile da parte del conduttore e si propone il caso che il concedente, per sua tutela, intenda comprimerlo il più possibile. Così si scrive che la concessione del godimento si effettua per il solo uso abitativo (del conduttore e delle persone con lui abitualmente conviventi) con divieto di mutarne la destinazione; altresì si scrive che la parte conduttrice non possa locare, neppure parzialmente i beni concessi in godimento né concederli in uso gratuito.

I rischi connessi

Nello schema proposto i rischi inerenti l’immobile vengono addossati al soggetto conduttore, in considerazione del suo rapporto con l’immobile: e così si scrive che il conduttore «assume i rischi, compresi i rischi per eventuali vizi sopravvenuti e per il perimento dei beni, sempreché non dovuti a cause imputabili alla parte concedente». Con la conseguenza che sul conduttore viene a gravare il rischio del perimento e del deterioramento degli immobili nonché ogni rischio relativo alla responsabilità civile nei confronti di terzi. Al riguardo, si prevede pure un obbligo del conduttore di stipulare (e di sostenere il costo) di una adeguata polizza di assicurazione.

Assemblee condominiali

Se l’unità immobiliare è in un condominio, dopo aver sancito che le spese condominiali ordinarie gravano sul conduttore e quelle straordinarie sul concedente (si veda anche Il Sole 24 Ore di ieri), il “contratto-tipo” attribuisce al conduttore il diritto di voto nelle assemblee che abbiano all’ordine del giorno questioni di ordinaria amministrazione e al concedente il voto nelle assemblee chiamate a deliberare argomenti di straordinaria amministrazione.

Fonte articolo: http://www.casaeterritorio.ilsole24ore.com/art/casa-e-fisco/2015-02-03/rent-operativo-cosi-primi-200228.php?uuid=AbDCOa6K

Con la pubblicazione del primo elenco di 68 banche disposte a concedere i mutui diventa pienamente operativo il fondo di garanzia per l’acquisto o la ristrutturazione della prima casa. Istituito con il comma 48 dell’articolo 1 della legge 147/2013 (legge di stabilità per il 2014), il fondo costituisce un importante strumento per incentivare le famiglie ad acquistare la propria abitazione principale. La garanzia che esso rilascia rende più facile per le banche recuperare (almeno in parte) il capitale prestato e questo dovrebbe facilitare la concessione dei mutui.Il nuovo fondo subentra ad un analogo strumento per il rilascio di fideiussioni concesse sui mutui accesi dalle giovani coppie; ha ereditato le poche pratiche perfezionate sul vecchio fondo e anche la sua dotazione finanziaria (una cinquantina di milioni), ma è stato liberato dei vincoli e della restrizioni che ne avevano limitato l’operatività, tanto da convincere il Governo a sopprimerlo.

I criteri per l’accesso al fondo sono stati dettagliati con un decreto del ministero dell’Economia e finanze del 31 luglio 2014, eliminando ogni limite di reddito e di età per i potenziali beneficiari: la fideiussione può essere richiesta da tutte le famiglie, purché l’acquisto riguardi la prima casa. È anche possibile finanziare la ristrutturazione o l’accrescimento di efficienza energetica, sempre della prima casa.Il mutuo per il quale si chiede la garanzia non può essere utilizzato per acquistare un’abitazione con caratteristiche di lusso oppure una villa, una villetta o un palazzo storico (in sostanza sono escluse le abitazioni con classificazione catastale A1, A8 e A9). È posto un limite anche all’importo massimo del mutuo ipotecario: 250 mila euro. La garanzia del fondo copre fino ad un massimo del 50% del capitale mutuato, cioè 125 mila euro.

Ipotizzando che il mutuo copra l’80% del prezzo (loan to value), se la banca è disposta a concedere il mutuo per l’importo massimo di 250mila euro, la garanzia del fondo permette di acquistare un’abitazione del valore di poco più di 310mila euro. La banca, ovviamente, concede i finanziamenti sulla base di un’autonoma valutazione del merito di credito dei singoli clienti. Anche le condizioni economiche dei mutui dipendono da quella valutazione. I tassi di interesse applicati ai mutui assistiti dalla garanzia del fondo sono quelli di mercato negoziati tra banca e mutuatario. Per le giovani coppie e gli altri soggetti che accedono prioritariamente al fondo, il tasso effettivo globale non può essere superiore a quello medio calcolato ai fini dell’applicazione della normativa sull’usura.

Se l’iniziativa avrà successo contribuirà anche a rimettere in moto il mercato immobiliare e a smaltire un po’ dello stock di abitazioni invendute. La dote del fondo è notevole: 200 milioni di euro per ogni anno dal 2014 al 2016, ai quali si aggiungono i residui del fondo per le giovani coppie, per un totale di circa 650 milioni di euro. Questa cifra consente di rilasciare garanzie per 6,5 miliardi di euro (il decreto ministeriale prevede che il fondo operi con un moltiplicatore 10) su mutui per un importo complessivo doppio. Se tutti i mutui saranno dell’importo massimo di 250mila euro, in tre anni potranno beneficiare della garanzia circa 50mila famiglie.

Il funzionamento. La domanda di accesso va presentata all’istituto di credito o all’intermediario finanziario al quale si chiede la concessione del mutuo, utilizzando un apposito modulo che può essere scaricato dal sito della Consap, la società pubblica alla quale è stata affidata la gestione. Un protocollo d’intesa tra l’Associazione bancaria italiana (Abi)e il Dipartimento del tesoro del Mef ha disciplinato l’adesione all’iniziativa delle singole istituzioni finanziarie. Il gestore del fondo ha redatto un manuale d’uso per illustrare i termini e le modalità alle quali gli istituti di credito debbono attenersi.

La prima lista di istituti disposti a concedere i mutui è pubblicata sui siti internet di Abi e Consap. Si tratta soprattutto di casse rurali e banche di credito cooperativo, con una scarsa presenza delle banche locali del Sud; tra le grandi banche nazionali è presente l’Unicredit. La gran parte degli istituti di credito ha previsto una qualche forma di sostegno per i mutuatari in caso di difficoltà nel pagamento delle rate; nella generalità dei casi la tutela può essere richiesta per la cessazione non volontaria del rapporto di lavoro subordinato o per altre gravi situazioni non determinate dal mutuatario.

Fonte articolo: http://www.casaeterritorio.ilsole24ore.com/art/mercato-immobiliare/2015-01-28/fondo-prima-casa-partecon-154156.php?uuid=Ab6sWG3K