Dal 1° ottobre di quest’anno sono entrati in vigore i nuovi decreti del Ministero dello Sviluppo Economico che completano il quadro normativo in materia di prestazioni energetiche degli edifici.

Il Decreto Legge “Linee guida per la certificazione energetica degli edifici” contiene la nuova disciplina per l’Attestazione della Prestazione Energetica degli Edifici (APE 2015). Il nuovo APE sarà uguale per tutto il territorio nazionale e offrirà al cittadino, alle Amministrazioni e agli operatori maggiori informazioni riguardo all’efficienza degli edifici e degli impianti, consentendo un più facile confronto della qualità energeticadi unità immobiliari differenti e orientando il mercato verso strutture con migliore qualità energetica.

Le Classi Energetiche passano da sette a dieci, dalla A4 (la migliore) alla G (la peggiore).
Il certificatore incaricato di redigere l’APE dovrà effettuare almeno un sopralluogo presso l’edificio o l’unità immobiliare oggetto di attestazione. Inoltre, l’APE dovrà indicare le proposte per migliorare l’efficienza energetica dell’edificio, distinguendo le ristrutturazioni importanti dagli interventi di riqualificazione energetica e segnalando le informazioni su incentivi di carattere finanziario per realizzarli.
Infine, il Decreto Legge definisce uno schema di annuncio di vendita e di locazione che uniforma le informazioni sulla qualità energetica degli edifici e istituisce un database nazionale dei certificati energetici (SIAPE).

I fattori che influiscono sulla scelta di una casa.
A circa 4 anni dall’introduzione della normativa sulla certificazione energetica obbligatoria l’analisi effettuata da Casa.it dimostra l’impatto che la stessa sta avendo sui valori di vendita delle case e, soprattutto, se il fattore del risparmio energetico sta influenzando o meno le scelte dei potenziali acquirenti.
Sulla base delle specifiche richieste che giornalmente arrivano sul portale di Casa.it si nota che i fattori che influenzano significativamente la decisione di acquisto sono nell’ordine:

• - la zona in cui si trova l’immobile
• - il prezzo
• - la presenza o meno di un box o di un posto auto.

La rilevanza della classe energetica relativa a un appartamento usato sopravanza solamente la presenza di doppi servizi nella casa.

In sintesi, a oggi la domanda sembra essere più sensibile al tema dell’efficienza energetica quando si tratta di acquistare una casa di nuova costruzione, mentre quando la ricerca si focalizza su appartamenti usati o da ristrutturare a incidere maggiormente sulla decisione d’acquisto è la “location” dell’unità immobiliare.

Il tema del risparmio energetico viene, così, spesso utilizzato come “leva di marketing” e il suo impatto positivo sui costi condominiali annui ha il suo peso nel persuadere l’acquirente all’acquisto di un immobile seppure non esattamente coincidente con quelle che erano le sue aspettative iniziali, soprattutto in termini di localizzazione.

Fonte articolo: http://blog.casa.it/2015/10/26/classificazione-energetica/

Ci sono due modi per far ripartire il mercato dei mutui. La domanda (famiglie) deve avere più fiducia sul futuro e quindi tornare a giocare un ruolo pro-attivo (acquistare abitazioni). L’offerta (banche), valutati costi e benefici, deve avere le ragioni economiche per tornare ad erogare.

Nei primi 8 mesi del 2015 le erogazioni di mutui sono aumentate dell’86,1% rispetto allo stesso periodo dello scorso anno. Questo è accaduto sia perché la domanda e l’offerta ci hanno messo lo zampino.

Le famiglie hanno un po’ più fiducia sul futuro (non si tratta di una fiducia piena però come dimostrano i dati sull’inflazione che non esiste) e le banche sono tornate a riconsiderare il prodotto mutui dopo che la caduta dei tassi sui titoli di Stato (i titoli italiani fino a 2 anni hanno un rendimento negativo e il BTp a 10 anni è sotto l’1,5%) rende meno appetibile utilizzare la liquidità a buon mercato della Bce per fare trading sui titoli di Stato.

Le banche, a loro volta, una volta che sono più propense ad erogare più mutui, hanno due modi per aumentare i volumi: 1) ridurre gli spread, ovvero i margini lordi che guadagnano sul prestare il denaro; 2) aumentare la disponibilità a strappare clienti alla concorrenza attraverso il meccanismo della surroga (con il “mutuo di surroga” un mutuatario lascia la vecchia banca per portare il debito ad un altro istituto che gli applica condizioni migliori).
Nel 2015 gli istituti di credito stanno spingendo su entrambe queste leve e i risultati si vedono. Spread meno cari rispetto allo scorso anno e boom di surroghe (circa un terzo del totale del mercato secondo l’Abi, l’Associazione bancaria italiana).

Non finisce qui. Da oggi alcuni istituti hanno deciso di ridurre ulteriormente gli spread, come dimostra la tabella che sintetizza le nuove offerte a questo link http://bit.ly/1OQVXkM. Una rapida occhiata ci dice che oggi si può stipulare un mutuo a tasso fisso di media durata (quindi 20 anni) e di medio importo (quindi 140mila euro) pagando un Tan fisso (Tasso annuo finale) del 2,2%. Essendo il tasso fisso dalla somma tra lo spread e il tasso interbancario Eurirs di periodo (che per 20 anni è all’1,4%) vuol dire che le banche oggi applicano uno spread sul fisso nella migliore delle ipotesi dello 0,8% (ma in media è dell’1,3%).
Il miglior spread a tasso variabile è dell’1,3% ma in media siamo all’1,5%. Anche in questo caso si tratta di un bel passo in avanti rispetto all’anno scorso quando gli spread medi erano di poco superiori al 2%. Quindi le banche stanno riducendo i margini perché vogliono erogare di più, facendo un passo in avanti nei confronti della domanda.

Il passo in avanti non è però sprovveduto. È un mezzo passo in avanti. La tabella delle nuove offerte elaborata da MutuiSupermarket.it ci dice anche che le banche sono molto più attente e selettive rispetto al passato. Quasi tutte (tranne Banca Carige) applicano il criterio del “pricing differenziato”. In cosa consiste? Applicano cioè spread diversi in relazione alla rischiosità del prestito. Questo vuol dire che su mutui non superiori al 50% del valore dell’immobile gli spread sono più bassi rispetto a quelli applicati su mutui che si spingono fino all’80% del valore dell’immobile o, ma questo vale solo per poche banche, vanno oltre l’80%.

Il costo del mutuo nella nuova era delle banche più disposte ad erogare ma in modo molto più selettivo lo decide in sostanza il loan to value, ovvero la percentuale del capitale chiesto in prestito in relazione al valore dell’immobile. Questo vuol dire che una stessa banca non applica più lo stesso spread per tutti i mutui, ma applica prezzi diversi in base alla tipologia di mutuo e di rischio annesso. 
Le banche italiane hanno in pancia un ammontare di crediti deteriorati (i cosiddetti non performing loans) di 200 miliardi di euro (ma nel conteggio ci sono anche i prestiti concessi alle imprese). Gli anni della crisi (dal 2008 l’Italia ha perso nove punti di Pil reale) si sono fatti sentire anche sui bilanci delle banche che quindi oggi, pur tornando a spingere sui prestiti, lo fanno in modo più selettivo.

Domanda e offerta sono più vicine che in passato, ma ancora lontane da una condizione di sana ripartenza. La prova del nove ce la da l’inflazione. Quando un’economia cresce in modo sano ed equilibrato, con la ricchezza equamente distribuita tra gli attori economici, l’inflazione dovrebbe attestarsi intorno al 2% (almeno questo dicono i manuali economici). Adesso siamo in deflazione (-0,1% i prezzi a settembre su base annua). E dato che l’inflazione la crea in particolare la fascia della popolazione con redditi medio-bassi (la coda lunga dei consumatori) se siamo in deflazione vuol dire che nell’ingranaggio qualcosa resta inceppata. Ma per ora guardiamo il bicchiere mezzo pieno: e cioè che gli spread sui mutui (e di conseguenza i tassi nominali, non quelli reali) da oggi sono un po’ più bassi.

Fonte articolo: http://www.ilsole24ore.com/art/finanza-e-mercati/2015-10-25/mutui-banche-tagliano-tassi--offerte--ecco-perche-il-qe2-draghi-tasso-fisso-e-variabile-potranno-scendere-ancora-173407.shtml?uuid=AC2ow8MB

Il Centro Studi sull’Economia Immobiliare di Tecnoborsa – Csei, torna ad analizzare per la terza volta, dal 2011 a oggi, il ricorso all’intermediazione e alla valutazione degli immobili compravenduti da parte delle famiglie italiane che vivono nelle sei maggiori città – Roma, Milano, Napoli, Torino, Palermo e Genova.

L’Indagine Tecnoborsa 2015 denota che più della metà degli acquirenti residenti nelle sei maggiori città italiane ha fatto ricorso a un intermediario per una transazione immobiliare e, inoltre, la percentuale è leggermente salita rispetto alle due rilevazioni precedenti. 

Come sempre l’Agenzia immobiliare rimane di gran lunga il canale di intermediazione più utilizzato e, per giunta, circa il 52% degli acquirenti ha affermato di essere venuto a conoscenza del bene comprato recandosi direttamente presso un’Agenzia o leggendo annunci pubblicati sempre da queste ultime sui diversi canali informativi. Invece, per coloro che non hanno usufruito delle Agenzie immobiliari la causa prevalente rimane il costo troppo elevato, motivazione in crescita rispetto all’Indagine precedente insieme alla scarsità dei sevizi; viceversa, è scesa la quota di chi ha indicato come causa del mancato ricorso la scarsità degli immobili offerti.

Andando ad analizzare attraverso quali canali informativi l’acquirente è venuto a conoscenza dell’abitazione comprata, è emerso che per il 30,9% è stato grazie al passaparola con conoscenti e custodi di stabili, etc.; per il 23,2% hanno funzionato gli annunci su Internet attraverso siti di offerte immobiliari; per il 15,6% hanno avuto successo gli annunci su Internet attraverso social network; per il 13,5% l’individuazione del bene è avvenuta recandosi fisicamente nelle agenzie immobiliari; per il 9,8% è valsa la consultazione di riviste specializzate e per il 7,1% la lettura di cartelli vendesi. A coloro che hanno affermato di aver individuato l’immobile acquistato attraverso annunci presenti su Internet, riviste specializzate/quotidiani e/o cartelli vendesi è stato chiesto da chi fossero stati pubblicati e il 17,4% ha risposto da proprietari o altri consulenti e il 38,3% da agenzie immobiliari; quindi, andando a sommare questa quota con il 13,5% di coloro che hanno dichiarato di essersi recati in un’Agenzia emerge che circa il 52% degli acquirenti è venuto a conoscenza del bene comprato attraverso questi professionisti del settore.

Il ricorso a un canale di intermediazione è molto più alto tra coloro che hanno venduto, con uno scarto di 10,3 punti percentuali. Anche in questo caso il canale preferito rimane l’Agenzia immobiliare ma va evidenziato che, a differenza di quanto rilevato per la domanda, c’è stato un calo di coloro che vi hanno fatto ricorso. Tuttavia, la motivazione prevalente del mancato ricorso è sempre la stessa, il costo troppo elevato, anche se la quota di chi ha indicato questa motivazione è scesa di circa 10 punti percentuali rispetto a quanto rilevato nel 2013; da segnalare che una discreta percentuale ha indicato espressamente la scarsità dei servizi offerti. 

Continua il trend decrescente del ricorso alla figura professionale di un valutatore da parte di chi ha acquistato, infatti è molto alta la quota di chi ha dichiarato di aver stimato l’immobile da solo o di non averlo valutato affatto; tuttavia, tra gli specialisti della valutazione l’agenzia immobiliare rimane la preferita rispetto ai liberi professionisti abilitati.

Dall’analisi dell’offerta, diversamente da quanto riscontrato per la domanda, è emerso un lieve incremento di chi ha fatto valutare il bene prima di venderlo; inoltre, è molto alta la quota di chi si rivolge a un professionista, in modo particolare a un agenzia immobiliare, rispetto al fai da te . Infine, dal confronto tra domanda e offerta è emerso che il ricorso alla valutazione è molto più alto tra chi vende, infatti c’è un gap di quasi 34,1 punti percentuali.

Andando a studiare la tipologia di canale utilizzato per la valutazione è stato riscontrato che, a differenza di quanto emerso tra chi ha acquistato, è molto alto il ricorso a un professionista del settore per la valutazione del bene venduto (58,7%), rispetto al fai da te (35,6%); nello specifico: 49,4% è ricorso all’aiuto di un’agenzia immobiliare; il 9,3% a un libero professionista abilitato; il 20,2% ha fatto da solo sulla base di dati pubblicati da fonti varie.; infine, il 15,4% si è avvalso del supporto di programmi presenti su Internet.

Un fenomeno che dipende molto probabilmente dal fatto che una famiglia prima di vendere deve essere sicura del valore del bene che si accinge a immettere sul mercato; chi acquista, viceversa, conosce in partenza il budget che ha a disposizione e prima di acquistare una casa sicuramente ne ha visionate molte altre e, quindi, ha dei termini di confronto che gli permettono di stabilire se quella determinata casa è congrua alle proprie esigenze.

Fonte articolo: http://www.tecnoborsa.com/indagine-tecnoborsa-2015-famiglie-italiane-e-il-mercato-immobiliare-intermediazione-valutazione

Torna la super Tasi. L’addizionale dello 0,8 per mille che i Comuni possono applicare alle seconde case, facendo così arrivare la soglia massima di prelievo complessivo sugli immobili (Tasi+Imu) dal 10,6 all’11,4 per mille, sarà in vigore anche per il 2016.

Alla fine, dunque, hanno vinto i Sindaci che da questa quota aggiuntiva di Tasi l’anno scorso hanno incassato circa 350 milioni di euro e che hanno vincolato il premier Matteo Renzi alla promessa fatta prima del varo della legge di stabilità: i Comuni, aveva detto il premier, non avrebbero perso nemmeno un euro dall’abolizione delle tasse sulla prima casa. E così è stato. 

A farne le spese saranno come al solito i contribuenti per i quali il conto potrebbe essere molto più salato del gettito prodotto l’anno scorso dall’addizionale Tasi. Fino all’anno scorso, infatti, questa poteva essere applicata solo dai Comuni che avevano previsto e finanziato detrazioni a favore dei proprietari di prime case. Ora, eliminata la Tasi sulle abitazioni principali, viene meno questa condizione. E dunque l’addizionale potrà essere applicata senza vincoli. Tranne quello di non superare il tetto dell’11,4 per mille. Confedilizia stima che il conto per i proprietari immobiliari potrebbe aggirarsi intorno ai 2 miliardi di euro.

La bozza riveduta e corretta della manovra, dopo il dietrofront annunciato da Renzi, conferma il ritorno dell’Imu sulle prime case di lusso (categorie A1, A8, A9) che continueranno a pagare anche la Tasi, abolita invece per le abitazioni principali appartenenti alle altre categorie catastali.

La Tasi non sarà più pagata dagli inquilini ma solo se hanno destinato l’immobile ad abitazione principale. Diversamente dovranno pagarla. I proprietari che danno in affitto un’abitazione dovranno pagare la quota di Tasi stabilita dal Comune con regolamento (può variare dal 70 al 90%). Nei municipi che nel 2015 non hanno deliberato nulla, i locatori pagheranno il 90% del tributo.

Fonte articolo: http://www.italiaoggi.it/news/dettaglio_news.asp?id=201510212044538624&chkAgenzie=ITALIAOGGI&titolo=Torna%20la%20super%20Tasi