Il leasing diventa un contratto tipico e anche per le persone fisiche sarà pienamente possibile acquistare la prima casa con un contratto di locazione finanziaria invece che con un mutuo fondiario/edilizio.

I giovani con età inferiore ai 35 anni, dal 1° gennaio 2016, con reddito non superiore a Euro 55.000, potranno acquistare l’abitazione principale, di categoria catastale diversa da A1, A8 e A9, in leasing godendo di specifiche agevolazioni fiscali ai fini Irpef, della sospensione delle rate.

La nuova normativa è sperimentale: il termine è fissato al 31 dicembre 2020. La procedura contrattuale prevede che l’intermediario si obblighi all’acquisto o far costruire l’immobile secondo la scelta del soggetto utilizzatore che ne assume tutti i rischi, compresa la perdita del bene. L’abitazione sarà messa a disposizione dell’utilizzatore per un periodo predeterminato contrattualmente e dietro versamento di un ammontare, congruo rispetto al prezzo di acquisto o di costruzione e della durata del contratto. Alla scadenza del contratto l’utilizzatore potrà acquistare la proprietà del bene a un prezzo prestabilito, ma potrà anche chiedere di rinnovare il leasing o rinunciare all’acquisto.

In caso d’inadempimento, l’utilizzatore dovrà restituire alla società di leasing l’immobile, questa lo venderà ai valori di mercato, restituendo (al netto dei canoni scaduti e non pagati, di quelli a scadere attualizzati e dell’esercizio dell’opzione finale di acquisto e di altre eventuali spese legate alla vendita dell’immobile), all’utilizzatore quanto di sua competenza. In caso d’incapienza dell’ammontare della vendita dovrà essere l’utilizzatore a restituire le somme mancanti alla società di leasing.
Introdotta per le prima volta per legge la possibilità contrattuale di sospensione delle rate può essere richiesta in caso di:

– cessazione del rapporto di lavoro subordinato
– cessazione del rapporto di agenzia
– rappresentanza commerciale
– rapporto di collaborazione coordinata e continuativa

ma non in caso di cessazione del rapporto di lavoro subordinato non dipendente, di risoluzione consensuale, di pensionamento, di dimissioni o licenziamento per giusta causa o giustificato motivo soggettivo.
La sospensione, da richiedere all’intermediario, non prevede alcun costo per il contraente né altre garanzie; può essere concessa per una sola volta per tutta la durata del contratto e per massimo dodici mesi. Al momento della ripresa le rate saranno quelle previste contrattualmente, con la periodicità originaria; sarà comunque possibile che le parti contraenti rinegozino le condizioni contrattuali.
L’abitazione non è soggetta all’azione revocatoria fallimentare (ex art. 67.3.a, legge fallimentare), ma per l’eventuale rilascio dell’immobile è possibile utilizzare il procedimento per convalida di sfratto.

I vantaggi per coloro con meno di 35 anni e con un reddito fino a Euro 55.000.
Le agevolazioni fiscali per i giovani di età non superiore a 35 anni, con un reddito complessivo fino a Euro 55.000 che al momento della stipula non siano proprietari diritti di proprietà su immobili a destinazione abitativa riguardano la detraibilità IRPEF del 19% dei costi contrattuali, dei canoni e dei relativi oneri accessori fino a Euro 8.000, l’opzione finale di acquisto per un importo massimo di Euro 20.000. Per godere delle misure agevolative l’abitazione deve essere destinata, entro dodici mesi, a essere quella principale del contraente.

I vantaggi per coloro che hanno più di 35 anni o un reddito superiore a Euro 55.000.
Le detrazioni sono ridotte della metà. L’imposta di registro è fissata all’1,50% sia per gli atti di trasferimento in favore delle banche, nel caso l’abitazione rispetti le condizioni per essere considerata prima casa. Le imposte di registro, ipotecarie e catastali sono applicate in misura fissa in caso di acquisto da parte di un intermediario è effettuato da una impresa costruttrice e quindi soggetto a IVA. Medesima agevolazione, per l’utilizzatore all’atto del riscatto.
Nei casi di acquisto di immobile senza le caratteristiche di “prima casa” l’imposta di registro è del 9%. I canoni di locazione sono soggetti all’ordinaria imposta di registro, pari al 2%.

Fino al 31 dicembre 2016 è stata prevista una detrazione IRPEF del 50% dell’imposta dovuta per l’acquisto di unità immobiliari a destinazione residenziale, di classe energetica A o B, in caso di cessione da parte delle imprese che le hanno costruite. La detrazione va divisa in quote costanti nell’anno di sostenimento della spesa e nei nove periodi d’imposta successivi. L’imposta di registro in misura fissa e l’esenzione dalle imposte ipotecarie e catastali per gli atti di trasferimento delle aree che rientrano negli interventi di edilizia convenzionata, si applica a prescindere dal titolo di acquisizione della proprietà. Introdotte per gli intermediari norme per la trasparenza e la pubblicità nelle procedure di vendita e ricollocazione del bene.

La nuova possibilità di acquisto presenta vantaggi e svantaggi. I 9 vantaggi:

1. possibilità di finanziamento del 100% del valore dell’immobile (le banche hanno il limite dell’80% e, attualmente la percentuale di erogazione è intorno al 65% del valore dell’immobile).

2. totale detraibilità dell’intera rata (per i mutui bancari solo degli interessi).

3. mancanza di spese di istruttoria.

4. non iscrizione di ipoteca in quanto l’immobile è di proprietà dell’intermediario.

5. assenza di spese notarili fino al momento del riscatto dell’immobile (riscatto che avverrà al valore dell’immobile fissato contrattualmente).

6. possibilità contrattuale di sospensione delle rate senza dover attendere leggi o accordi tra le associazioni rappresentative dell’impresa e dei consumatori.

7. in termini di reddito imponibile il vantaggio è innegabile considerato che la rendita dell’abitazione non concorre a formarlo considerato che l’immobile è di proprietà dell’intermediario.

8. IVA è detratta dall’intermediario sull’acquisto quindi l’imposta non aumenta il valore dell’immobile come per i mutui.

9. detrazioni fiscali per gli utilizzatori di età inferiore a 35 anni con reddito fino a Euro 55.000.

3 principali possibili svantaggi:

1. pagamento di un canone iniziale di importo anche elevato, non inferiore al 15% del valore dell’immobile e la maxirata finale.

2. durata può inserirsi tra gli svantaggi visto che la locazione non supera venti anni con una durata media inferiore a quindici anni e una minima, di legge di otto anni.

3. probabilmente, ma bisognerà attendere l’operatività della norma, il tasso di interesse dovrebbe essere più alto di quello dei mutui.

Alla luce dei vantaggi e degli svantaggi non è prevedibile che si possa avere un travaso dai mutui al leasing. E’ però innegabile che si tratti di una possibilità interessante e da prendere in considerazione per i circa 200.000 giovani che possono accedere alle agevolazioni e per gli 800.000 altri potenziali acquirenti della prima casa.

Fonte articolo: Notiziariofinanziario.com

Segnali di ripresa dal mercato immobiliare: per la prima volta, dopo quattro anni di cali, il prezzo delle case calcolato su base trimestrale aumenta rispetto al periodo precedente. 

Lo certifica l'Istat, secondo il quale nel terzo trimestre del 2015, sulla base delle stime preliminari, l'indice dei prezzi delle abitazioni acquistate dalle famiglie sia per fini abitativi sia per investimento aumenta dello 0,2% rispetto al trimestre precedente, nonostante la variazione rispetto allo stesso periodo del 2014 sia negativa del 2,3%. 

L'indagine preliminare dell'Istituto di statistica spiega che l'aumento è trainato dal rialzo dei prezzi delle abitazioni nuove (+1,4%); per le abitazioni esistenti si registra invece un lievissimo calo (-0,1%). Su base annua, la diminuzione "pur confermandosi, continua a ridimensionarsi (-2,3% dal -2,9% del secondo trimestre) grazie al contributo dei prezzi sia delle abitazioni nuove (-0,5% dal -1,6% del secondo trimestre) sia di quelle esistenti (-2,9% da -3,3% del trimestre precedente)".

"L'aumento congiunturale e la conferma del progressivo ridimensionamento delle flessioni tendenziali dei prezzi delle abitazioni si manifestano in un quadro di ripresa del mercato immobiliare residenziale in termini di numero di compravendite (+10,8% su base annua nel terzo trimestre 2015 secondo i dati diffusi dall'Osservatorio del Mercato Immobiliare dell'Agenzia delle Entrate)".

Alla dinamica, si può aggiungere citando uno studio separato prodotto da Scenari Immobiliari, partecipano anche gli immigrati: nel 2015, gli acquisti di prime case sono stati circa 39 mila, con un aumento dell'8,3% rispetto all'anno precedente. Il valore complessivo degli acquisti è di circa 3,8 miliardi di euro, con un 15,1% in più in dodici mesi. Dieci anni fa, quando è iniziata la rilevazione dell'istituto di ricerche, gli acquisti furono 131 mila, poi un calo costante.

Si scava però un solco maggiore tra nuovo mattone ed esistente: il differenziale in valore assoluto tra la variazione tendenziale dei prezzi delle abitazioni esistenti e quella dei prezzi delle abitazioni nuove risulta pari a 2,4 punti percentuali, tornando ad ampliarsi dopo il minimo raggiunto nel secondo trimestre quando fu pari a 1,7.

Non è ancora tempo di festeggiare, per gli addetti ai lavori, ma un anno di rinascita: in media, nei primi tre trimestri del 2015, i prezzi delle abitazioni restano in calo del 2,9% rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente, sintesi di un calo dei prezzi dell'1,4% per le abitazioni nuove e del 3,5% per quelle esistenti, conclude l'Istat.

Fonte articolo: LaRepubblica.it

Lo sconto del 25% su Imu e Tasi per le case affittate a canone concordato è un segnale importante, ma sul fronte degli affitti - per proprietari e inquilini - si poteva fare di più.

Da un lato, arrivando a fissare un generale tetto alle imposte municipali che gravano sugli immobili locati a canone calmierato. Dall'altro, continuando ad alimentare e rinsaldando il Fondo di sostegno alla locazione, a favore delle famiglie in difficoltà.

1. Lo sconto sulle imposte locali. 
Con la riduzione del 25% di Imu e Tasi per gli alloggi concessi con contratto concordato e il divieto per i Comuni di alzare quest'anno le relative aliquote fissate nel 2015, la Legge di Stabilità porta un certo sollievo al mercato degli affitti a prezzi sostenibili. Nel complesso, si tratta di una misura "che rappresenta quell'inversione di tendenza nella tassazione degli immobili locati che Confedilizia chiedeva da tempo", dichiara il presidente dell'organizzazione, Giorgio Spaziani Testa. "La consideriamo, insieme alle altre misure di riduzione delle imposte sulla casa, un ottimo punto di partenza per un cammino, che dovrà proseguire, di graduale ma continua correzione degli errori compiuti sull'immobiliare a partire dalla manovra Monti".

Proprio Imu e Tasi hanno d'altra parte aggravato il peso della tassazione sulle case locate. "Ma stabilire un'aliquota agevolata fissa del 4 per mille, come avevamo proposto ed era stato prospettato in fase di discussione del Ddl, sarebbe stato più chiaro e conveniente per tutti. Molto - prosegue il presidente di Confedilizia - dipende infatti dalle scelte iniziali fatte dai Comuni: se il livello è troppo alto, non basta questo sconto a rendere appetibili i “concordati”.

2. Le scarse agevolazioni Imu-Tasi offerte dai Comuni. 
Al successo della formula del concordato partecipano diversi elementi, a partire dalla revisione e l'aggiornamento degli accordi territoriali, cui spetta delineare le fasce di oscillazione dei canoni agevolati. E nel corso dell'ultimo anno diversi accordi sono stati svecchiati, se non addirittura “risvegliati” da un letargo che aveva estinto i contratti concordati dal panorama delle locazioni: come nel caso di Milano, dove a giugno 2015 si è firmato un nuovo testo (a 16 anni dal primo, inservibile), e dove agli affitti calmierati si applica un'aliquota Imu-Tasi al 7,3 per mille, al posto del 10,4 di quelli liberi.

Qui sta un nodo centrale, perché la tassazione concorre a pieno a determinare il successo della formula concordata. Ma spesso le riduzioni offerte dai Comuni si rivelano inadeguate, e le imposte locali finiscono con l'annullare ogni possibile vantaggio possa ad esempio derivare dall'incrocio tra canoni “equilibrati” e cedolare secca al 10 per cento. "Siamo giunti al punto di considerare agevolate anche aliquote tra l'8 e il 9 per mille, che superano il massimo previsto qualche anno fa (con l'Ici, ndr) e si applicano oltretutto a una base imponibile più alta", commenta Spaziani Testa.

Basta leggere le delibere sul sito delle Finanze: se nel 2015 le città capoluogo di provincia hanno deciso per gli “immobili diversi” un'aliquota media Imu-Tasi del 10,4 per mille, quella sugli affitti concordati si è attestata all'8,6, dimostrandosi ancora troppo alta.
In sintesi, la Legge di Stabilità porta “dall'alto” una riduzione che i Comuni - se avessero voluto spingere in tal senso - avrebbero potuto compiere autonomamente. E a riprova si possono prendere i casi estremi di Roma (dove l'aliquota è al massimo, all'11,4) e Bari (dove invece è stata fissata al 4 per mille).

3. Il mancato rifinanziamento del Fondo di sostegno alla locazione.
Il tentativo del Governo di regolare la dinamica degli affitti, introducendo questo sconto dopo aver già ridotto la cedolare secca dal 15 al 10%, è apprezzabile anche a parere del segretario del Sunia, Daniele Barbieri. Che però lamenta l’assenza di interventi diretti per gli inquilini nella Legge di Stabilità, e in particolare il mancato rifinanziamento del Fondo nazionale di sostegno alla locazione, istituito dalla legge 431/98 e dedicato alle famiglie meno abbienti, in difficoltà nel pagamento dei canoni.

"Dall'azzeramento del 2013 si è passati ai 200 milioni stanziati per il 2014 e 2015, e si è tornati al completo azzeramento per il 2016", sottolinea Barbieri. "Nonostante lo stesso Governo qualche mese fa, rispondendo a un'interrogazione parlamentare tramite il viceministro Del Basso De Caro, avesse affermato la piena necessità del Fondo. La cui dote, inoltre, non andrebbe affidata a provvedimenti una tantum come per il biennio 2014-2015: perché gli interventi spot creano incertezza - prosegue Barbieri - e lo stesso si può dire della cedolare secca al 10% che tornerà al 15% nel 2018, mentre insistiamo per renderla strutturale".

Anche la presenza del Fondo si lega al buon esito e allo sviluppo dei contratti concordati. A Bologna, ad esempio, il bando del contributo per l'affitto è scaduto il 28 novembre scorso e delle circa 3.500 domande presentate - raccontano dal Sunia – circa tre quarti si riferiscono proprio a locazioni calmierate.

4. I numeri imponenti del disagio abitativo.
Ma è la generale emergenza abitativa a non dover essere sottovalutata, come evidenzia uno studio Nomisma condotto per Federcasa. Sono infatti "quasi 1,8 milioni le famiglie in locazione che, versando oggi in una condizione di disagio abitativo (incidenza del canone sul reddito familiare superiore al 30%), corrono un concreto rischio di scivolamento verso forme di morosità e di possibile marginalizzazione sociale", ha spiegato il direttore generale, Luca Dondi. Si tratta perlopiù di cittadini italiani (circa il 65%), distribuiti sul territorio nazionale in maniera abbastanza omogenea.

"Se non vi sono dubbi che il fenomeno risulti più accentuato nei grandi centri, dall'analisi non sembrano emergere zone franche, con una diffusione che interessa anche capoluoghi di medie dimensioni e centri minori. In tale quadro - continua Dondi - la dotazione di edilizia residenziale pubblica si conferma del tutto insufficiente, consentendo di salvaguardare appena 700 mila nuclei familiari, vale a dire poco più di un terzo di quelli che attualmente versano in una situazione problematica".

A fronte della vastità del problema abitativo, le risposte pubbliche - afferma lo studio di Nomisma - sono state fino qui complessivamente inadeguate: sia i piani di recupero e ristrutturazione degli immobili Erp inutilizzati, sia la continua invocazione al concorso privato attraverso il sistema dei fondi immobiliari e all'intervento dalla Cassa Depositi e Prestiti. Ma è insufficiente anche l'alleggerimento fiscale (sul reddito e sulla proprietà) "riconosciuto ai proprietari di abitazioni concesse in locazione a canone “concordato”, soprattutto laddove gli accordi territoriali che disciplinano tale opzione sono talmente obsoleti da renderla di fatto inutilizzabile".

Fonte articolo: Casa24-IlSole24Ore