Con una norma pensata per contrastare gli affitti in nero, la Legge di Stabilità pone diversi problemi applicativi anche a chi si trova a dover registrare locazioni regolari. Vediamo allora le questioni aperte. 

La Stabilità interviene nuovamente sui canoni pagati dagli inquilini che avevano eseguito la cosiddetta “autoregistrazione” del contratto, dopo che la Corte costituzionale, con un duplice intervento (sentenze n. 150/14 e n. 169/15), aveva escluso che il conduttore potesse continuare sino alla fine del 2015 a versare il canone nella misura minima quantificata dal Dlgs n. 23/2011, pari al triplo della rendita catastale dell’immobile locato (più l’aggiornamento Istat).

Dopo le pronunce della Consulta, la tardiva registrazione eseguita dal conduttore non poteva più spiegare effetti sananti, con conseguenze estremamente pregiudizievoli per il conduttore.
Di fatto, gli inquilini che a partire dal 2011 e fino al 16 luglio 2015 avevano agito seguendo le norme di legge poi bocciate dalla Consulta, si erano trovati privi di tutela, e quindi soggetti alle richieste di pagamento delle differenze tra il versato (in applicazione dell’articolo 3, commi 8 e 9, del citato decreto legislativo) e quello che invece avrebbero dovuto corrispondere secondo i contratti stipulati con il proprietario e poi non registrati (o registrati per un importo inferiore a quello reale o, ancora, registrati sotto forma di comodati fittizi). Altri inquilini, addirittura, si erano visti intimare lo sfratto per morosità.

L’articolo 13 della legge 431/98, così come riformato dalla Legge di Stabilità (la n. 218/2015), interviene nuovamente a protezione della posizione dell’inquilino. Il nuovo comma 5 conferma infatti che il canone annuo dovuto sino al 16 luglio 2015 (data di pubblicazione della sentenza n. 169/2015) da coloro che se l’erano “autoridotto” è effettivamente quello previsto dal Dlgs n. 23/2011 (articolo 3, commi 8 e 9). Il che significa che sino a tale data l’inquilino non è tenuto a riconoscere alcuna maggior somma al locatore rispetto a quanto versato nella misura pari a tre volte la rendita catastale dell’immobile, aggiornata secondo gli indici Istat. Dato che il legislatore ha previsto la sanatoria solo per "il periodo considerato", cioè dal 7 aprile 2011 sino al 16 luglio 2015, per il prosieguo il conduttore dovrà versare il canone nella misura originariamente pattuita, altrimenti sarà soggetto a possibili azioni da parte del suo locatore. 

Quanto alla durata del rapporto di locazione, si è di fronte ad un contratto comunque registrato, sulla cui decorrenza sussistono però incertezze. Assume primario rilievo l’accertamento della data in cui è avvenuta la registrazione. Se entro i 60 giorni dall’entrata in vigore del Dlgs 23 oppure dopo: nel primo caso, il contratto resterà valido con efficacia dalla sua stipula perché sanato dalla pur tardiva registrazione, mentre dovrà considerarsi nullo nel secondo perché la sanatoria non può avere effetti.

Peraltro, va osservato che anche il nuovo comma 5 dell’articolo 13 potrebbe essere portato all’attenzione della Corte Costituzionale, dal momento che secondo chi lo critica ripropone una soluzione già cassata due volte dal “giudice delle leggi”. Ma questo è un tema che si porrà solo se e quando la norma sarà bocciata.

Fonte articolo: Ediliziaeterritorio.ilsole24ore.com/

Secondo Scenari Immobiliari prezzi in lieve calo e compravendite in aumento nel residenziale in attesa della sospirata ripresa. Continua l'interesse dei grandi investitori esteri per il segmento commerciale. È una view positiva quella che emerge dall'outlook 2016 di Scenari Immobiliari. A livello europeo più che italiano.

"La crescita media del real estate nei cinque principali Paesi europei nel 2015 è stata del 3,1 per cento, dall'1,7 per cento della Francia al 5,9 per cento dell'Inghilterra. L'Italia si colloca al di sotto della media, ma comunque in miglioramento rispetto agli ultimi anni" recita il report.

Il mercato residenziale italiano 

Sul fronte residenziale italiano il peso fiscale rimane alto, secondo Mario Breglia, Presiedente di Scenari Immobiliari, anche se la cancellazione dell'Imu e della Tasi sulla prima casa a fine anno hanno migliorato le aspettative delle famiglie.
Le banche hanno ripreso a erogare mutui, creando le premesse per un potenziamento dei mercati nel 2016. Positiva anche l'introduzione del Jobs Act, le imprese hanno ripreso ad assumere, con effetti positivi sul mercato sia residenziale che terziario/uffici. "La leggera ripresa dell'occupazione, soprattutto giovanile, contribuisce a rilanciare il mercato della casa anche in questa fascia di età", recita l'Osservatorio.
Il crollo dei prezzi reali delle abitazioni nella fase recessiva, pari secondo Scenari Immobiliari a un -20% con punte del 25 % (escluse le top location) – ma secondo altre voci il calo ha raggiunto e superato in provincia anche un -30-40% – ha reso il mercato accessibile a settori sempre più ampi di popolazione perché i redditi sono rimasti stabili.

La ripresa del 2015 si è concentrata soprattutto nelle grandi città̀, ma è destinata ad ampliarsi al resto del Paese nel 2016. Secondo Scenari le quotazioni medie hanno mostrato ancora una lieve flessione, intorno allo 0,6 per cento, nel corso dell’anno. Tuttavia, nelle zone più richieste come i centri storici o le aree residenziali di pregio, ci sono stati incrementi lievi rispetto all'anno precedente. Il 2016 dovrebbe rappresentare una fase di stabilizzazione delle quotazioni medie, con tendenza alla riduzione degli sconti in sede di trattativa. Premieranno la qualità e la location.

Il fronte degli investimenti “commercial” in Italia. 
L'Italia ha chiuso il 2015 con volumi di investimenti arrivati verso gli 8 miliardi di euro, se si mettono insieme i settori non residenziali. Il nostro Paese ormai da un biennio è tornato ad attirare l’interesse degli investitori immobiliari mondiali, prima fondi speculativi principalmente di private equity e prima ancora fondi sovrani mediorientali, interesse che poi si è esteso anche a fondi di investitori e grandi investitori privati.
L’interesse oggi è polarizzato sugli immobili di qualità elevata e trophy asset, con forte concentrazione a Milano e Roma, con conseguente riduzione dell’offerta disponibile. Come dimostra il forte interesse per esempio per le ultime gare per trophy asset come La Rinascente di Firenze e il palazzo Ipi in Montenapoleone a Milano (quest'ultimo venduto a una cifra pari a 75mila euro al mq). La scarsa offerta e la compressione dei rendimenti portano oggi il mirino degli investitori da un lato verso le location secondarie, dall'altro verso operazioni di riqualificazione e value add.

Quale la sfida per il mercato italiano? Fornire oggetti di alta qualità, che oggi mancano, e rispondere alle nuove richieste nei comparti a maggiore potenziale di sviluppo, quali coworking, housing sociale, residenze universitarie, Rsa.
Rimane il fatto che il nostro mercato rimane di piccole dimensioni e ancora non è riuscito a fare un balzo in avanti. Come hanno dimostrato le difficolta delle nuove Siiq per approdare a Piazza Affari.

IL QUADRO EUROPEO 

In rapida crescita la Spagna, grazie al forte afflusso di investimenti esteri ma anche alla graduale ripresa delle quotazioni. E non dimentichiamolo alle riforme incisive attuate dal governo, riforme che invece in Italia si muovono ancora al rallentatore, come si torna ad accusare a livello internazionale.
Le previsioni al 2020 sono di un consistente aumento dei fatturati in tutti i principali Paesi europei, grazie alla probabile allocazione di una parte dei capitali in fuga dall'Asia.
Il settore immobiliare residenziale è in crescita nella maggior parte dei mercati. Le previsioni per il 2016 sono di un aumento graduale e costante delle compravendite – come certificato dall'Agenzia delle Entrate anche in Italia – guidate dall'andamento positivo dell'usato, che rappresenta oltre due terzi degli scambi.

In costante crescita il volume di mutui, mentre i prezzi medi dovrebbero registrare una fase di stabilità̀ in alcune zone, come Francia e Italia, e crescita negli altri Paesi. E qui bisogna sottolineare che altri enti di ricerca ritengono che, invece, ancora nel 2016 le quotazioni in Italia viaggeranno in lieve discesa. Non solo. Le stime appena uscite dall'Unione Europea vedono le variazioni dei prezzi in Italia quest'anno e nel 2017 praticamente intorno allo zero. Ci avviamo cosi a una fase di calma piatta in attesa di vedere la sospirata ripresa? Nessuno osa più dirlo. Per troppo tempo è stata spostata in avanti la lancetta che avrebbe dovuto segnare una ripresa consistente del mercato immobiliare italiano. Ora si viaggia a vista.
Gli aumenti più̀ consistenti sono attesi anche nel 2016 nel Regno Unito, con particolare riferimento a Londra e Dublino. Per la prima volta dopo diversi anni è in lieve ripresa l'attività edilizia, con una media europea di circa tre alloggi ogni mille abitanti, rispetto a 1,2 del biennio precedente.

Nel comparto uffici l'attività è in crescita non solo nelle principali città̀ globali, come Londra e Parigi, ma anche nelle metropoli più importanti dell’Europa del Sud. I volumi assorbiti sono in aumento, ma sono rari gli scambi relativi a grandi superfici, superiori a diecimila mq. La vacancy rate europea si aggira intorno al 10,5 per cento, con previsione di ulteriori flessioni nel prossimo biennio, anche se permangono forti differenze tra fasce di mercato. Il problema comune, ma più sentito in Paesi come il nostro, è rappresentato dalla carenza di offerta di prodotti di qualità. Bisognerà attendere il 2017 per vedere l'arrivo sul mercato di prodotti di alta qualità.

A livello europeo le quotazioni saliranno 2,5% nei prossimi cinque anni. Gli aumenti più̀ consistenti sono attesi nei mercati più importanti dell'Europa del sud, dove però̀ il gap rispetto alle punte del 2007 è ancora elevato. Guardando a Milano, per esempio, che ha attirato oltre 4 miliardi di euro di investimenti nel 2015 secondo i dati di Cbre, iniziano a scarseggiare le operazioni forse perché la forte concorrenza fa pressioni sui prezzi. E i rendimenti iniziano a comprimersi.

Fonte articolo: Casa24.IlSole24ore.com

Dopo il permesso accordato alle banche di entrare nel mondo delle Agenzie Immobiliari e dopo il varo del prestito vitalizio, il Governo si appresta a rendere inapplicabile l’art. 2744  del codice civile che da sempre vieta alle banche di poter vendere un bene immobile per cui abbiano erogato un prestito.

L’art.120-quinquiesdecies, contenuto nello schema di decreto  legislativo recante l’attuazione della direttiva 2014/17/UE in merito ai contratti di credito ai consumatori relativi a beni immobili residenziali, nonché modifiche del decreto legislativo n.385/1993 e del decreto legislativo 141/2010,  prevede che le parti possano convenire che, in caso di inadempimento del cliente, la banca possa vendere il bene per cui ha prestato garanzia.

Una norma che secondo la Fiaip, ovvero l'Associazione di categoria degli Agenti Immobiliari Professionali, porrà, se verrà approvata, "una seria ipoteca sulla serietà e la trasparenza dei contratti di mutuo che saranno stipulati in futuro e sulla tutela di chi ha contratto un prestito bancario".
“Ora è comprensibile a tutti il progetto che alcune banche hanno disegnato insieme al Governo", afferma Paolo Righi, Presidente della Fiaip. "Un anno fa - continua - nascevano le prime agenzie immobiliari di proprietà dei due maggiori Istituti di Credito presenti in Italia. Poi, è stato varato il prestito vitalizio che consente agli Istituti di impossessarsi del bene per cui hanno prestato garanzia ed ora questo metodo verrà applicato a tutti i mutui ipotecari, aggirando completamente l’art. 2744 del Codice Civile.

Ora,  comprendiamo a pieno il perché il Governo e i partiti di maggioranza non abbiano voluto vietare alle banche di aprire le loro agenzie immobiliari. Il tutto avviene nel silenzio più assoluto, sia da parte delle associazioni dei consumatori, che dalle Istituzioni che dovrebbero invece vigilare sui rapporti tra banche e consumatori. Il fatto che per accedere a questo istituto sia necessario che il cliente sia d’accordo è assolutamente irrilevante in  quanto tutti conoscono la forza di persuasione che le banche possono mettere in campo nei confronti dei loro clienti. Se il Governo varerà la norma, così come contenute nel decreto legislativo, le garanzie previste dal codice civile a tutela dei consumatori verranno meno e il mercato immobiliare rischierà di diventare una giungla senza regole.
Dopo i recenti scandali bancari, che hanno dimostrato come i cittadini siano inermi di fronte a determinate situazioni, mettere nelle mani di alcune banche i destini dell’immobiliare e un atto da parte del Governo che non posso che definire irresponsabile. Abbiamo già visto nel 2008 i risultati disastrosi che hanno causato le banche finanziarizzando il mercato immobiliare, se il Governo continuerà sulla strada tracciata molto presto assisteremo ad un nuovo tracollo del mercato”.

Fiaip si appella al Governo affinché venga stralciato dal decreto legislativo l’art.120-quinquiesdecies, e si vieti alle banche di svolgere la professione di Agente Immobiliare, proponendo un proprio emendamento all’interno della discussione che attualmente si sta svolgendo al Senato sul ddl concorrenza.

Fonte articolo: IlGhirlandaio.com