Ormai siamo ai dettagli. Salvo scossoni l’Italia si avvia a introdurre la “direttiva mutui” con delle importanti modifiche rispetto al testo iniziale.

Quanto alla possibilità per le banche di reintrodurre la penale su rimborso/estinzione anticipata (eliminata da una delle lenzuolate dell’allora ministro per le Attività produttive Pier Luigi Bersani) c’è stato un dietrofront: le banche non potranno reintrodurla. Anche perché questo penalizzerebbe le surroghe, che nel 2015 sono state la “killer application” del settore, aggiudicandosi un terzo del mercato totale e oltre il 65% del mercato dei mutui sul web (dati Mutuionline.it).

Sull’altro punto, quello relativo a cosa accade al mutuatario insolvente, il testo che il Parlamento si appresta ad approvare, modifica la direttiva. Nella direttiva UE si indica che dopo 7 rate, anche non consecutive, la banca può espropriare l’immobile. Si tratta di un cambiamento profondo rispetto a quanto accade finora (e continuerà ad accadere dato che la direttiva e la legge non sono retroattive, quindi non riguardano chi sta pagando ora un mutuo). Il filtro giudiziale scompare. La banca può espropriare l’immobile di un mutuatario insolvente anche senza il ricorso al giudice (al momento accade che la palla viene passata al giudice che decide caso per caso e che, nella maggior parte dei casi, si arriva alla vendita all’asta dell’immobile pignorato mediamente dopo sette anni dall’inadempienza che ha spinto la banca a rivolgersi al giudice per recuperare il credito).

La “versione italiana” della direttiva non è riuscita a conservare il filtro giudiziale (che scomparirà comunque) ma allunga il margine prima dell’esproprio: da 7 a 18 rate. Quindi, nella logica del compromesso tra i due interessi in causa (quello delle banche di rientrare prima rispetto agli attuali sette anni del credito e quello dei debitori insolventi di continuare ad essere tutelati evitando il più possibile l’ipotesi peggiore, ovvero quella di perdere la casa) si è arrivati a questo punto: le banche conservano la possibilità di espropriare l’immobile senza l’intervento (e le lungaggini) del giudice. Ma solo dopo 18 mesi di rate, anche non consecutive, non pagate (va anche detto che a tutela del mutuatario esistono anche dei fondi statali che consentono di eliminare la quota capitale dalla rata per 12 mesi e/o di sospendere il pagamento delle rate per 18 mesi).

A questo punto, quale sarà la reazione delle banche? Faranno degli sconti o aumenteranno invece lo spread? Come cambieranno le perizie?
"Se il testo del decreto verrà confermato, le banche e i mutuatari potranno prevedere - in caso di mancato pagamento di 18 rate del mutuo e solo per i futuri contratti di mutuo - la possibilità di estinzione del debito residuo del mutuo tramite il trasferimento della proprietà dell'immobile o utilizzando i proventi della vendita dell'immobile stesso - spiega Stefano Rossini, ad di MutuiSupermarket.it -. La valutazione dell'immobile per la vendita sarebbe effettuata da un perito scelto di comune accordo fra banca e debitore insolvente e la vendita dell'immobile – anche ad un valore inferiore al valore del debito da restituire alla banca - comporterebbe la completa estinzione del debito in essere nei confronti della banca. In caso di eccedenza del ricavato della vendita dell'immobile rispetto al debito da rimborsare alla banca, la differenza sarebbe chiaramente riconosciuta al debitore insolvente. In questo modo viene sancita la possibilità di definire una alternativa all'usuale processo legale-giudiziale di "repossession" o esproprio dell'immobile dato in garanzia all'operazione di mutuo in caso di incaglio del finanziamento".

"Il processo esecutivo storico evidenziava da sempre delle complessità e lungaggini che aumentavano considerevolmente il rischio di credito per gli istituti bancari. Il processo di recupero del credito storicamente poteva durare anche oltre i tre anni dal momento del suo avvio e in molti casi, a conti fatti, si concludeva per la banca con una perdita di una porzione molto significativa del capitale residuo dovuto da parte del debitore insolvente.
In funzione dello stato dell'immobile e dell'andamento delle aste giudiziarie questa perdita poteva addirittura arrivare a superare il 50% del debito da recuperare. Il processo di repossession – dal pignoramento dell'immobile, all'autorizzazione alla vendita forzata da parte del giudice, l'organizzazione dell'asta e incasso competenze – in alcune aree geografiche italiane poteva facilmente superare anche i quattro anni di durata. Nel momento in cui un potenziale mutuatario e la banca finanziatrice possono prevedere delle clausole contrattuali in grado di ridurre in maniera significativa tempi e rischi di perdite per la banca da mancata restituzione del finanziamento, il rischio di credito di quello specifico contratto di mutuo viene chiaramente a ridursi per l'istituto erogante".

Sempre secondo Rossini di Mutuisupermarket: "Il conto economico migliora e la marginalità del singolo finanziamento aumenta immediatamente. Se questo è vero, appare del tutto ragionevole potersi aspettare in caso di applicazione delle nuove clausole uno spread scontato che sia in grado di fattorizzare il minor costo del rischio di credito. Parimenti, dato il minor rischio credito su questi nuovi contratti, la banca potrebbe parallelamente allentare i propri criteri creditizi per certi tipi di operazione (per esempio per finanziamenti con rapporti rata/reddito che superano di poco i limiti delle policy creditizie interne) o potrebbe prendersi dei rischi in più offrendo mutui con percentuali di intervento che superino la soglia dell'80%".

Vedremo cosa accadrà effettivamente; questa analisi rafforza ulteriormente l'idea che si tratti di una legge ad hoc per le banche; perchè non intervenire in altro modo, ad esempio direttamente sull'iter processuale legale-giudiziale di "repossession" (o esproprio dell'immobile) accorciandone i tempi?

Fonte articolo: IlSole24ore.com

Corretto, ampliato e semplificato, il Conto Termico si prepara a cambiar veste, provando a guadagnare competitività rispetto all’Ecobonus. E spesso, nelle zone climatiche più fredde, a superarlo in convenienza, come viene dimostrato da alcuni casi – caldaie a pellet, pompe di calore e pannelli solari – che prendiamo ora in considerazione.

La nuova versione dell’incentivo – disegnata dal decreto interministeriale pubblicato in Gazzetta Ufficiale il 2 marzo – oltre a superare alcune rigidità procedurali, rimodella i parametri di calcolo del contributo economico per la produzione di energia termica da fonti rinnovabili.  

Prendiamo in esame la linea di finanziamento dedicata ai privati e in particolare agli apparecchi domestici inferiori a 35 kW: sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con generatori alimentati a biomassa (come le caldaie a pellet) o pompe di calore; installazione di collettori solari termici; sostituzione di scaldacqua elettrici con altri a pompa di calore. Sono interventi che possono usufruire anche della detrazione del 65% per la riqualificazione energetica, strumento di incentivazione più conosciuto e frequentato, ma strutturalmente diverso. Perché offre uno sconto alle imposte sui redditi spalmato in 10 anni, lì dove invece il Conto Termico eroga un contributo diretto in rate uguali da 1, 2 o 5 anni, in base al tipo di intervento eal benificiario (privato a Pa). L’entità di tale contributo e le pastoie dell’iter hanno però fino ad oggi favorito la concorrenza dell’Ecobonus, anche nella versione al 55%.

LA SIMULAZIONE
Quando le nuove regole del Conto Termico saranno operative (da inizio giugno), come potrà riequilibrarsi il confronto? Abbiamo provato a ipotizzare una simulazione con l’aiuto dell’Energy Strategy Group del Politecnico di Milano, partendo dai consumi tipici di una famiglia di tre persone, in un appartamento da 90 mq. E paragonando l’investimento in una caldaia a gas tradizionale con quello in tecnologie energicamente efficienti, quali pompa di calore elettrica aria/acqua, caldaia a biomassa pellet, solare termico.

Se si vuol sostituire l’impianto di riscaldamento con un generatore a pompa di calore (7mila euro), si scopre così che nei climi più freddi il tempo di ritorno dell’investimento si rivela più breve con il Conto Termico: la spesa viene coperta in 2 anni nel caso di un’abitazione a Cuneo (zona climatica F), Milano (zona E), Roma (D), e in 4 anni a Bari (zona C). Questo pay-back time (pbt) è il risultato dei risparmi energetici e dell’ammontare del contributo che si ottiene misurando la prestazione dell’impianto (potenza, caratteristiche, zona climatica).

"Rispetto alla scorsa versione, a rendere interessanti i valori di redditività è in primis il coefficiente di valorizzazione dell’energia termica, che per gli apparecchi con potenza inferiore a 35 kW è stato raddoppiato. Con il nuovo parametro, si può raggiungere la soglia massima dell’incentivo erogabile, 65% delle spese sostenute, nelle zone climatiche E ed F", spiega Marco Guiducci, ricercatore dell’Energy Strategy Group. Il cap al 65% è stato introdotto già dal Dlgs 102/2014, ma i criteri di calcolo lo rendevano difficilmente raggiungibile; e anzi gli interventi hanno spesso ricevuto una quota inferiore al 40% medio pubblicizzato dal Mise. "Gli ottimi valori che emergono dai nuovi calcoli in termini di pbt – aggiunge Guiducci – sono dovuti anche al fatto che il Gse, se l’importo non supera i 5mila euro, pagherà l’incentivo in un anno (il precedente limite era di 600 euro, ndr)". Tali valori di pbt si manifestano anche quando l’incentivo non arriva al tetto del 65%: in questi casi, il proprietario dovrà scegliere fra un rapido rientro della spesa (conto termico), o uno più lungo ma con un rimborso più alto (detrazione).

L’ecobonus risulta comunque preferibile nei comuni con climi meno rigidi, proprio perché uno dei fattori presi in carico dal Conto Termico è la stima di utilizzo degli impianti. Discorso simile nel caso si intenda optare per una caldaia a biomassa, intervento per il quale il conto termico offre ottimi tempi di ritorno, ed estende la convenienza anche sulla fascia climatica B. Pure il solare termico trova nuove regole di calcolo ed eleva il contributo, che non sarà semplicemente proporzionale alla dimensione dell’impianto, ma alla sua potenza.

COME FUNZIONANO I BONUS
Il Conto Termico prevede un contributo di importo variabile – secondo parametri ben definiti, tra cui la zona climatica – che viene corrisposto direttamente sul conto corrente di chi abbia effettuato determinati interventi di efficientamento energetico, indipendentemente dal fatto di aver presentato o meno una dichiarazione dei redditi. L'Ecobonus invece è una detrazione Irpef del 65% delle spese sostenute – sempre però per interventi specifici volti al risparmio e con tetti prefissati – spalmata in 10 rate annuali; questo presuppone che il beneficiario versi una quantità di tasse sufficiente per poter “scalare” il bonus (capienza fiscale).

Toccherà al Gse (Gestore dei servizi energetici) ridefinire le linee guida per l'accesso all'incentivo, che resta a dir poco sottoutilizzato. Da quando è entrato in gioco nel 2013, ha ricevuto 17.854 domande e ne ha ammesse 15.764, per un impegno totale di 56,4 milioni al 1° gennaio 2016: di cui 45,6 riconducibili a soggetti privati e 10,8 alla Pa. Sono cifre piccole, se paragonate al plafond disponibile (700 milioni annui per i privati e 200 per la Pa), e i motivi di tale insuccesso sono da ricercarsi nelle complessità procedurali e nel meccanismo di calcolo del contributo, oltre che nell'agguerrita concorrenza delle detrazioni fiscali.

La domanda per accedere al nuovo Conto Termico continuerà a presentarsi sul sito del Gse (Portaltermico), attraverso un modulo più facile da compilare. Verrà predisposto un “catalogo” di prodotti idonei con potenza fino a 35 kW (50 mq per i collettori solari), già “approvati” dal Gestore, che sarà possibile selezionare direttamente per ridurre così i tempi di valutazione delle richieste e godere di una procedura di incentivazione semiautomatica.

Per attestare le spese sostenute, oltre al bonifico bancario o postale, saranno ammesse anche modalità di pagamento online o con carta di credito (con causale vincolata). Mentre l'incentivo sarà erogato – sempre dal Gse, su conto corrente – dopo 90 giorni (contro gli attuali 180) dalla sottoscrizione della scheda-contratto. E in un'unica annualità, anziché due, se risulta inferiore a 5mila euro. 

"Il database precompilato – commenta Davide Chiaroni, vice direttore Energy & Strategy Group – eviterà la verifica dei requisiti tecnici degli apparecchi e favorirà la presentazione delle domande. Ma è positivo soprattutto il nuovo metodo di calcolo dei contributi per i piccoli impianti, che alza di fatto le percentuali ottenibili dai beneficiari. Vengono corretti alcuni aspetti che avevano frenato l'applicazione del conto termico: pagamenti più veloci per gli impianti di taglia ridotta, iter più snello, maggior diversificazione delle prestazioni fra aree climatiche".

L'Ecobonus fiscale è stato prorogato per tutto il 2016 ai valori massimi (65% di sconto). Da tempo si discute circa la necessità di stabilizzarlo ma, secondo le norme vigenti, nel prossimo anno dovrebbe esser sostituito dalla detrazione al 36% per le ristrutturazioni (che agevola anche interventi di risparmio energetico). "In attesa di capirne il destino – conclude Chiaroni – il Conto Termico rafforza il proprio ruolo nella riduzione dei consumi. E accentua le differenze dall'ecobonus, che non possono ridursi al solo aspetto fiscale".

Fonte articolo: Casa24

Saranno 18 e non 7 le rate che faranno scattare la morosità per consentire alla banca di mettere in vendita la casa. Vendita senza passare dall'Asta giudiziaria possibile solo se il cittadino ha sottoscritto liberamente la clausola di inadempimento.

La vendita dell'immobile obbligherà la banca a cancellare il mutuo anche se il valore del bene è inferiore a quelli del debito residuo non pagato dal proprietario di casa. 

Sono le principali proposte di modifica presentate dal Pd e che il Governo si è impegnato a recepire per modificare il decreto mutui. Nel corso di una conferenza stampa alla Camera il capogruppo Pd a Montecitorio Ettore Rosato e il relatore del provvedimento, Giovanni Sanga, hanno spiegato che la commissione Finanze d'accordo con il Governo ha proposto diverse modifiche al testo che verrà dunque corretto in vari punti. Il parere dovrebbe essere votato dalla commissione Finanze a inizio della prossima settimana, dopo che mercoledì è stata una giornata di bagarre alla Camera con il Movimento 5 Stelle che ha prima bloccato i lavoro in commissione e poi ha protestato durante il question time in Aula. 

NESSUNA RETROATTIVITA'. 
La nuova normativa sull'inadempimento non si applicherà ai contratti già in essere neanche in caso di surroga e, come sottolineato dai deputati del Pd, offre al momento della stipula maggiori vantaggi per il cittadino, obbligando la banca a una maggiore trasparenza. Questa sarà una condizione irrinunciabile per il via libera al parere sullo schema di decreto.
Inoltre la clausola di inadempimento è facoltativa e la banca non può obbligare il cittadino a sottoscriverla. Che cosa vuol dire? In caso di inadempimento dopo 18 rate non pagate, la casa può essere messa in vendita solo con uno specifico atto di disposizione dell'immobile da parte del consumatore. 

Viene inoltre confermato il divieto di "patto commissorio" (articolo 2744 del Codice civile). Allo stesso tempo si punta a disciplinare per via normativa il cosiddetto "patto marciano", già riconosciuto dalla giurisprudenza: la banca può trattenere dopo la vendita della casa solo quanto ancora dovuto ed è obbligata a restituire al consumatore l'eventuale eccedenza. Ma non solo. Per aumentare le tutele del consumatore, la proposta di parere del Pd punta a introdurre il principio secondo cui, in caso di inadempimento, il trasferimento dell’immobile alla banca comporta l'estinzione del debito anche se il valore di vendita è inferiore a quello del debito residuo.
Con queste due clausole, ha sottolineato Michele Pelillo capogruppo democrato in commissione Finanze alla Camera, si vuole evitare così la procedura giudiziaria con conseguenti risparmi di spesa per il cittadino e il deprezzamento della casa. 

IL PERITO INDIPENDENTE.
Il cittadino nella sua decisione se aderire o meno alla clausola non sarà lasciato solo. Per il Pd, infatti, la versione finale del Dlgs di recepimento della direttiva comunitaria 2014/17/Ue dovrà prevedere anche l’assistenza del consumatore da parte di un esperto di sua fiducia e su tutta la procedura dovrà vigilare la Banca d'Italia. Inoltre si punta a un ritocco di sostanza sulla valutazione della casa successivamente all'inadempimento. La valutazione dovrà essere effettuata da un perito indipendente nominato dal tribunale.

LE CRITICHE ALLE MODIFICHE DEL DECRETO: NUOVI VS VECCHI MUTUATARI.
Al netto delle ipocrisie e dell'utilizzo strumentale del tema casa va poi detto che la proposta di ieri di modifica del testo della direttiva rischia di creare molta confusione nel trattamento tra “vecchi morosi” (quelli agganciati ai mutui in essere) e “nuovi morosi” (quelli che stipuleranno i mutui in futuro che includano la nuova clausola). Rischiando di creare disparità anche tra gli altri Paesi europei che adotteranno la direttiva senza modifiche (fermandosi alle sette rate).
Questo perché l'ultima modifica vuole ampliare da sette a 18 rate il “bonus” a vantaggio del debitore prima che la banca possa - senza passare dalla via giudiziale come accade e continuerà ad accadere sui mutui in essere - espropriare l'immobile.

C'è un altro punto di forte disparità. A conti fatti i “nuovi morosi” perdono il filtro giudiziale (che in ogni caso, dopo varie lungaggini, porta nella maggior parte dei casi comunque all'esproprio anche per i “vecchi morosi” ) ma guadagnano, oltre al bonus delle rate da saltare (da sette a 18), anche una maggiore garanzia sul prezzo di vendita. La bozza di modifica prevede infatti la presenza di un perito del Tribunale e di un esperto di fiducia del mutuatario, volta a garantire che l'immobile non venga “svenduto” rispetto al valore di mercato.

La banca può trattenere dalla vendita della casa solo quanto ancora dovuto ed è obbligata a restituire al consumatore l'eventuale eccedenza. Ma soprattutto, è anche previsto che in ogni caso il trasferimento del bene immobile alla banca comporta l'estinzione del debito anche se il valore dell'immobile è inferiore a quello del debito residuo. Per i "morosi vecchi" invece accade che se l'immobile è venduto a un prezzo più basso del debito residuo, la posizione debitoria con la banca resta aperta. E questa non è una differenza da poco.

Fonte articolo: IlSole24Ore 1, IlSole24Ore 2

Più paletti sulle vendite “facili” da parte delle banche se il proprietario non pagherà le rate del mutuo sulla casa. Il Governo, per bocca del viceministro all'Economia Enrico Zanetti (Scelta civica), apre a correzioni di tiro sul testo del decreto di recepimento della direttiva comunitaria in cui è stata inserita la possibilità per le banche di mettere in vendita l'immobile senza passare dalle aste giudiziarie.

Anche il Parlamento si prepara a proporre modifiche sui punti più controversi, a partire dalle tempistiche per l'inadempimento, dalla percentuale del debito non pagato e dall'eliminazione della possibilità di prevedere la vendita senza andare dal giudice successivamente alla stipula del contratto di mutuo.

Il tutto in una giornata di bagarre alla Camera, dove il Movimento 5 Stelle da giorni sulle barricate per le nuove norme ha prima bloccato la votazione del parere sullo schema di decreto legislativo in commissione Finanze e poi ha protestato in Aula durante il question time. La seduta è stata sospesa più volte e sono stati espulsi sia tre deputati grillini sia il democratico Emanuele Fiano. Un atteggiamento che ha indotto il capogruppo Pd a Montecitorio Ettore Rosato a chiedere e ottenere la convocazione della conferenza dei capigruppo.

Alla fine la Commissione Finanze voterà il parere a inizio della prossima settimana tra martedì e mercoledì: la conferma in tal senso è arrivata dal Presidente, Maurizio Bernardo (Ap). Sarà un parere, come preannunciato dal relatore Giovanni Sanga (Pd) e dal capogruppo democratico in commissione Michele Pelillo, in cui verrà chiesto al Governo di mitigare la norma oggetto delle polemiche. 
Sia sotto il profilo dei tempi che delle condizioni che possono determinare una vendita libera dell'immobile nel caso di inadempimento. In modo da segnare una netta linea di demarcazione con la regola delle sette rate del mutuo non pagate che rappresentano, invece, il presupposto per il ritardato versamento. 

I parlamentari chiederanno al Governo di chiarire quando si manifesta l'inadempimento, così come di indicare il lasso temporale che deve trascorrere prima che scatti la misura e di mettere nero su bianco la percentuale di debito non pagato. Allo stesso tempo si cercherà di fugare ogni dubbio su quando effettivamente banca e contribuente potranno prevedere la vendita senza asta giudiziaria.

La formulazione attuale della norma (contenuta nell'atto Camera 256) consente di stabilirlo sia all'atto della stipula del mutuo, sia "successivamente". L'indirizzo parlamentare è quello di cancellare questa parola in modo da fugare ogni dubbio sulla non applicazione retroattiva. Anche se uno dei punti su cui poi bisognerà investire in termini di chiarezza è la delicata fase in cui la banca informa e prospetta al contraente la stipula e la firma di questa condizione di vendita.

Dal canto suo, il Governo "è disponibilissimo" ad apportare correzioni al decreto attuativo della direttiva europea sui mutui secondo quanto dichiarato dal Viceministro dell'Economia, Enrico Zanetti. Anche se gli interventi dovranno essere definiti nel dettaglio (si sono svolti già dei primi vertici in tal senso), l'ipotesi indicata da Zanetti è quella di modifiche alla scadenza delle sette rate che portano alla inadempienza contrattuale ("ragioniamo su archi temporali"), alla precisazione che la norma non ha effetti retroattivi e sui criteri di nomina dei periti ("super partes, magari dal presidente del Tribunale").

Il Viceministro ha voluto sottolineare che il Dlgs "estende tutele" a favore dei consumatori. Il riferimento è in particolar modo alla previsione già contenuta nel testo attuale che le eventuali eccedenze dalla vendita del bene vanno comunque restituite al consumatore-contraente. Una situazione che porta già ora a qualificare questa fattispecie come "patto marciano", che pur non avendo ancora ricevuto una definizione a livello normativo è stato riconosciuto valido dalla giurisprudenza di Cassazione.

Fonte articolo: IlSole24ore.com