È il proprietario dell’immobile che deve pagare le spese condominiali e non l’inquilino, a prescindere dagli accordi tra questi intercorsi e formalizzati nel contratto di affitto; per cui, se anche il conduttore non rispetta i patti e non versa all’amministratore le quote condominiali che ricadono su di lui, il decreto ingiuntivo andrà effettuato e notificato contro il padrone di casa.

Spetterà poi a quest’ultimo, eventualmente, agire contro l’inquilino ed, eventualmente, chiederne lo sfratto. Lo ha chiarito il Tribunale di Bari con una recente sentenza (n. 1355/2016). 

L’obbligo del pagamento delle spese di condominio grava solo sul locatore, mentre gli accordi sulla divisione di tali spese, fatti tra questi e il conduttore all’interno del contratto di locazione, hanno effetti solo tra le parti e non anche per il condominio medesimo. La conseguenza è che l’azione giudiziaria non si potrà mai intraprendere contro l’inquilino che pur continua a vivere dentro l’appartamento e si rifiuta di pagare.

Qualora il decreto ingiuntivo dovesse essere notificato al conduttore, quest’ultimo potrebbe opporsi (dovrebbe farlo entro e non oltre 40 giorni dalla notifica dell’atto) e ottenere, così, dal giudice, l’annullamento dell’obbligo di pagamento. Resta però il fatto che un secondo decreto ingiuntivo glielo potrà notificare – questa volta legittimamente – il padrone di casa, per via dell’inadempimento degli accordi contrattuali. In alternativa, potrebbe arrivare anche un ordine di sfratto per morosità. Difatti lo sfratto non consegue solo al mancato pagamento del canone di affitto, ma anche agli oneri accessori come appunto le spese condominiali (almeno per quanto riguarda la gestione ordinaria).

Tali indicazioni sono state fornite anche dalla Cassazione che, sull’argomento, ha affermato in passato che è tenuto a pagare gli oneri condominiali solo il proprietario dell’unità immobiliare e non il conduttore, anche se questi si comporta in apparenza come se fosse il proprietario, generando negli altri condomini la convinzione di avere la titolarità dell’immobile. L’apparenza del diritto, infatti, non rileva, ma contano solo le carte in catasto.

Fonte articolo: Laleggepertutti.it

Un ripensamento dell’approccio al panorama urbano, un modello innovativo di città, in cui un nuovo afflato di politiche urbane porti a sinergie più efficienti tra cittadini, imprese e pubblica amministrazione.

Il tutto condito da un incremento degli investimenti in infrastrutture stimato in almeno l’1% nel 2016, un pil che sembra essere pronto a riprendere il proprio cammino e un generale clima di fiducia che rasserena le imprese. Sono i dati più significativi presentati dai Giovani Ance nei giorni scorsi a Roma.

INNOVAZIONE A SOSTEGNO DELL'EDILIZIA

“Dobbiamo ripensare il paesaggio urbano promuovendo la rigenerazione del costruito, la tutela dell’ambiente e l’economia circolare”. Lo ha dichiarato la Presidente dei Giovani Ance, Roberta Vitale (in foto), aprendo i lavori del XVII Convegno Giovani Imprenditori Edili. Temi chiave sui quali i vicepresidenti dei Giovani si sono confrontati, nel corso della giornata, con esperti e rappresentanti del mondo della cultura, della politica e delle istituzioni, sono stati un modello innovativo di città, di impresa e di pubblica amministrazione, attraverso un deciso cambio di rotta sia nelle politiche urbane, che nei processi produttivi.

E per raggiungere questo obiettivo, l’associazione di categoria ha le idee chiare. In primo luogo serve una profonda rigenerazione del costruito, attraverso edilizia sostenibile e tutela dell’ambiente, favorendo al contempo l’economia circolare e quindi il riutilizzo di ogni materiale. La riqualificazione, infatti, è stata l’unico comparto dell’edilizia – anche grazie a stimoli fiscali compresi tra il 50% e il 65% - che ha mantenuto un segno + (+19,4%) anche negli anni di crisi.

“È l’innovazione il punto da cui partire per immaginare e gestire il mercato di domani: il bene casa non è più solo una necessità, ma è soprattutto fonte di benessere”, ha sottolineato il vicepresidente Nicola De Santis nel corso della prima tavola rotonda, dialogando con Pietro Adduci (Tecma solution) e Massimiliano Fadin (referente Protocolli sostenibilità). Sul tema delle città è intervenuta la vicepresidente Regina De Albertis che si è soffermata  sulla necessità di “riqualificare i luoghi in cui viviamo con un piano strategico di lungo periodo, rinnovando le aree degradate con interventi semplici e convenienti, come accade nel resto d’Europa”.

Ma per i giovani dell’Ance occorre inserire una forma di premialità che garantisca di offrire condizioni migliori a chi spreca meno energia. È necessario, insomma, consentire una detrazione fiscale più alta per chi effettua interventi volti a incrementare l’efficienza e il risparmio energetico. Inoltre, serve incentivare la sostituzione edilizia, prevedendo meno oneri per chi demolisce e ricostruisce, magari con un taglio degli oneri stimato in almeno il 20%. Infine, sempre dal punto fiscale, sarebbe utile secondo i Giovani dell’Ance estendere fino al 2019 la riduzione dell’Iva per l’acquisto di abitazioni ad alta efficienza energetica.

LE IMPRESE E IL BIM

Per quanto riguarda le imprese, devono riguadagnare il loro ruolo centrale del processo di costruzione, riportando il focus sulla qualità delle costruzioni. Possono venire in soccorso delle aziende del settore le nuove tecnologie digitali, attraverso il Bim (Building Information Modelling/Management), uno strumento che permette la gestione integrata e informatizzata di tutte le attività del processo edilizio. Uno strumento che consente di realizzare opere di ingegneria in tutto il mondo, ma che in Italia è ancora quasi sconosciuto, nonostante si tratti di uno strumento rivoluzionario.

La Commissione Ue, proprio lo scorso 19 aprile, ha lanciato un piano da oltre 50 miliardi – tra fondi pubblici e privati – per sostenere iniziative per la digitalizzazione dell’industria. La Gran Bretagna ha stanziato, da qui al 2019, investimenti per 20 milioni di sterline per la diffusione del Bim che, a regime, potranno generare risparmi per le casse pubbliche di 800 milioni di sterline. Serve che anche il nostro paese si doti degli strumenti più innovativi per dare nuovo vigore a un settore che ha sempre avuto un ruolo fondamentale nella creazione di ricchezza.

GREEN E SHARING ECONOMY

Infine grande spazio anche al tema della green economy: “il futuro dell’edilizia deve passare per un utilizzo più efficiente dei materiali che devono essere a chilometri zero, recuperabili e trasformabili”, ha sottolineato il vicepresidente Andrea Bonifacio, che si è confrontato con l’europarlamentare Pd, Simona Bonafè, il presidente dei giovani di Confindustria, Marco Gay, e il coordinatore dell’osservatorio green economy IEFE, Università Bocconi, Edoardo Croci.
Un focus anche sui fenomeni economici che stanno emergendo con forza nell’economia mondiale. In particolare, la sharing economy: “Questo è un mercato dalle grandi potenzialità”, ha sottolineato il vicepresidente Angelo Turco, “che può creare opportunità per il nostro settore attraverso adeguate sinergie”.

Fonti articolo: Ilghirlandaio.com, Monitorimmobiliare.it

La Legge di Stabilità 2016 (L. n. 208 del 28 dicembre 2015), cerca di promuovere l'utilizzo del leasing immobiliare per l'acquisto della prima casa.

Infatti, la legge, al fine, pare, di promuovere tale modalità contrattuale tra i privati e fornire un ulteriore strumento ad un mercato in crisi, ha previsto due piani di norme.

La Legge ha in primis normato tale forma di contratto sul piano che i tecnici definiscono "sostanziale", riguardante cioè alcuni aspetti dei rapporti tra le parti e dei reciproci diritti e obblighi. La Legge ha poi anche previsto delle agevolazioni fiscali per chi è in possesso di determinati requisiti. In questo articolo ci dedichiamo agli aspetti contrattuali, previsti dall'art. 1, co.76 e ss., della Legge di Stabilità.

Il contratto è qui definito come "locazione finanziaria di immobile da adibire ad abitazione principale". Con tale contratto la banca o l'intermediario finanziario iscritto nell'albo degli intermediari fianziari (di cui all'art. 106, T.U. delle leggi in materia bancaria e creditizia, contenuto nel D. Lgs. n. 385/1993) si impegna "ad acquistare o a fare costruire" l'immobile scelto dal "privato", che, in termini giuridici, è detto "l'utilizzatore".

Il bene viene dato nella disponibilità dell'utilizzatore per un dato tempo e verso un corrispettivo pattuito; detto corrispettivo deve tenere conto "del prezzo di acquisto o di costruzione e della durata del contratto". Alla scadenza del contratto l'utilizzatore potrà decidere di acquistare la proprieta' del bene, ad un prezzo prestabilito. L'utilizzatore si assume a sua volta tutti i rischi e allo scadere del contratto potrà scegliere se acquistarlo – ad un prezzo prestabilito - oppure no (v. co.76).

Leasing immobiliare abitativo e revocatoria fallimentare

All'acquisto del bene non si applica l'azione revocatoria fallimentare, cioè l'azione legale volta a far venire meno gli effetti di determinati atti pregiduzievoli per i creditori ed indicati dalla legge: il co.77 della Legge di Stabilità infatti richiama la norma di cui all'articolo 67, terzo comma, lettera a), R.D. n. 267/1942, secondo cui "non sono soggetti all'azione revocatoria:

a) i pagamenti di beni e servizi effettuati nell'esercizio dell'attività d'impresa nei termini d'uso...".

Risoluzione per inadempimento dell'utilizzatore

Al verificarsi di determinate condizioni, l'utilizzatore può chiedere la sospensione del pagamento una sola volta e per massimo 12 mesi. La durata del contratto verrà prorogata per un periodo corrispondente a quello della sospensione.

Le condizioni ammesse dalla legge – e che devono verificarsi dopo la firma del contratto - sono:

a) cessazione del rapporto di lavoro subordinato, ad eccezione delle ipotesi di risoluzione consensuale, di risoluzione per limiti di età con diritto a pensione di vecchiaia o di anzianità, di licenziamento per giusta causa o giustificato motivo soggettivo, di dimissioni del lavoratore non per giusta causa;

b) cessazione dei rapporti di lavoro di cui all'articolo 409, numero 3), del codice di procedura civile (e cioè "rapporti di agenzia, di rappresentanza commerciale ed altri rapporti di collaborazione che si concretino in una prestazione di opera continuativa e coordinata, prevalentemente personale, anche se non a carattere subordinato"), "ad eccezione delle ipotesi di risoluzione consensuale, di recesso datoriale per giusta causa, di recesso del lavoratore non per giusta causa" (v. co.79).

Terminato il periodo di sospensione, importi e periodicità di pagamento sono gli stessi di prima, salvo diversa pattuizione eventualmente conseguita (con la rinegoziazione delle condizioni di contratto). Se, allo scadere del periodo di sospensione, l'utilizzatore non riprende a pagare, il contratto si risolve ai sensi del co. 78).
La legge specifica che "la sospensione non comporta l'applicazione di alcuna commissione o spesa di istruttoria e avviene senza richiesta di garanzie aggiuntive" (v. co.80).

Sfratto ad opera del concedente

La legge prevede espressamente che per ottenere il rilascio dell'immobile il concedente può agire con il procedimento per convalida di sfratto di cui al libro IV, titolo I, capo II, del codice di procedura civile, in soldoni, il procedimento previsto per costringere "ad andare via" l'inquilino moroso che continua ad occupare la casa.
Le norme qui indicate, attinenti come si dice agli aspetti sostanziali del rapporto, a differenza di quelle sulle agevolazioni fiscali, di cui ai successivi co. 82 e 83, che valgono solo per gli anni 2016-2020, non sono a tempo.

Fonte articolo: Condominioweb.com