Una casa, un proprietario. Questa è senz’altro la situazione più lineare in vista dell’acconto Imu e Tasi del prossimo 16 giugno. Il problema è che molti dei 25,7 milioni di contribuenti titolari di immobili sono al centro di incroci più o meno ingarbugliati, che complicano il calcolo dell’imposta.

Dire esattamente quanti proprietari siano coinvolti è impossibile, ma i dati ufficiali aiutano a tracciare i contorni di un fenomeno che coinvolge alcuni milioni di contribuenti.

Il primo caso è quello della comproprietà. Se un immobile appartiene a due persone, ognuno deve pagare la propria quota di tributo, a meno che il Comune non consenta “accorpamenti”.
Inoltre, nel caso dell’Imu – diversamente dalla Tasi – non c’è neppure quella che tecnicamente si chiama “solidarietà”: quindi se uno dei comproprietari non paga, il Comune non può chiedere l’intero importo agli altri.
Se i contitolari fanno lo stesso uso dell’immobile, le regole di calcolo sono identiche, altrimenti ognuno tassa la propria quota in base all’utilizzo. È l’ipotesi di due fratelli che hanno ereditato un’abitazione in cui risiede solo uno dei due: da quest’anno, il fratello che vi risiede è esentato da Imu e Tasi, mentre l’altro paga l’Imu sulla propria metà di immobile (ed eventualmente la Tasi, se istituita dal Comune).

Ma le situazioni possono essere molto più articolate. Perché su una stessa casa potrebbero ad esempio incrociarsi l’usufrutto e la nuda proprietà (paga solo l’usufruttario). Oppure il diritto d’abitazione del coniuge superstite e la proprietà dei figli (l’unico soggetto passivo è il coniuge, con il risultato che non paga nessuno). O, ancora, potrebbe esserci un contratto di locazione intestato a uno solo dei comproprietari (Imu e Tasi seguono il possesso, non l’intestazione dell’affitto).
Per capire quanto siano estese queste eccezioni basta pensare che 14 milioni di persone fisiche proprietarie di case – il 57% del totale – risultano coniugate per il fisco. È chiaro che il marito o la moglie non saranno sempre comproprietari, ma il dato è comunque rilevante. E lo stesso si può dire dei 2,3 milioni di vedovi e vedove, una parte dei quali ha maturato il diritto d’abitazione sulla casa familiare. O degli 1,2 milioni di separati e divorziati, perché l’assegnazione dell’ex casa coniugale – se formalizzata dal giudice – è una delle circostanze in cui la dimora viene parificata per legge all’abitazione principale.

In altri casi, l’incrocio dipende dalla presenza della Tasi sui fabbricati diversi dalla prima casa. Questo tributo, infatti, grava per una quota tra il 10 e il 30% – a scelta della delibera locale – anche su chi occupa un immobile a titolo di locazione o comodato. La legge di Stabilità per il 2016 ha eliminato la Tasi per gli inquilini che usano l’immobile come abitazione principale, ma è evidente che rimarranno molti casi in cui la Tasi va versata. Secondo le statistiche delle Finanze, ci sono 1,2 milioni di pertinenze e 1,2 milioni di fabbricati non residenziali affittati. Considerato che circa metà dei Comuni italiani ha istituito la Tasi sui fabbricati diversi dall’abitazione principale, sono probabilmente coinvolti più di un milione di immobili.
In più, tra i 2,8 milioni di case affittate da persone fisiche ce ne sono sicuramente alcune locate a imprese (foresterie, case assegnate a dipendenti) e altre in cui l’inquilino non può o vuole prendere la residenza (studenti, lavoratori fuori sede e così via). E lo stesso vale per gli oltre 400mila box auto, cantine, magazzini e altri fabbricati dati in comodato.

Tasi, ogni contitolare risponde per l’intero

Se soltanto uno dei comproprietari paga l’imposta, il Comune può chiedergli di versare anche la quota dell’altro?
Nel campo dei tributi immobiliari, la risposta giusta è "dipende". Se parliamo dell’Imu, bisogna rispondere "no", perché ogni proprietario rimane responsabile della sua parte di tributo. 
Nel caso della Tasi, invece, vale la responsabilità solidale. Di conseguenza, se un comproprietario non paga, il Comune può scegliere di rivolgersi agli altri, che a loro volta potranno poi rivalersi su chi non ha versato la propria parte. Lo stesso accade tra gli utilizzatori, ad esempio tra i diversi inquilini di un unico immobile. Ma non tra utilizzatori e possessori, perché qui le obbligazioni tributarie sono divise e il proprietario non risponde per le inadempienze dell’inquilino.

C’è però anche un’altra possibilità, prevista a livello generale dallo Statuto del contribuente: si tratta dell’accollo, con cui il proprietario può farsi carico della Tasi dell’utilizzatore, nei casi in cui l’immobile non costituisce abitazione principale dell’occupante e il tributo è ancora dovuto (articolo 8, comma 2, della legge 212/2000). Il possessore può semplicemente aggiungere la quota dell’inquilino all’importo a proprio carico, ma deve comunicare l’avvenuto accollo al Comune. Non occorrono formalità particolari, ma avvisare gli uffici serve a evitare equivoci. Peraltro, se nonostante la comunicazione il versamento fosse insufficiente, l’inquilino rimarrebbe comunque obbligato a pagare la propria parte.

Fonte articolo: Il Soe24Ore, vetrina web

Incassati gli ultimi via libera torna in Consiglio dei ministri per il varo definitivo il decreto che rivede le regole della Scia. Obiettivo è accelerare l’avvio delle attività economiche ed edilizie, attraverso modelli standard per le segnalazioni e le comunicazioni alla Pa, da presentare in via telematica e con risposta in tempi certi (30 giorni salvo il ricorso alla Conferenza dei servizi) tramite il meccanismo del silenzio/assenso.

Nel testo finale del decreto saranno recepiti i pareri del Consiglio di Stato e delle commissioni di Montecitorio. In particolare per evitare il rischio che gli ostacoli cancellati sulla carta tornino a ripresentarsi nella realtà: per far questo ci sarà un divieto esplicito per la Pubblica Amministrazione nel suo complesso di chiedere documentazione ulteriore rispetto a quella indicata nel modulo standard (che dovrà essere effettivamente adottato da tutti gli enti). Mentre sul silenzio-assenso verrà comunicata al cittadino che presenta una Scia la data di avvio del procedimento, per garantire che in caso di trasmissione della comunicazione a un ufficio sbagliato sia la PA stessa a girare la pratica all’indirizzo giusto e coordinare meglio le regole da seguire nei casi in cui sono necessarie comunicazioni e segnalazioni ulteriori (Scia plurima).

Questa opera di “ripulitura” procedurale sembra una questione da tecnici ma è essenziale per centrare davvero l’obiettivo di garantire tempi certi all’esercizio delle attività economiche. Allo stesso filone appartiene il chiarimento sul termine dei 18 mesi, oltre il quale la Pubblica Amministrazione non potrà più ripensare le decisioni già assunte. Il criterio è generale, scritto nella stessa legge delega, ma va coordinato con le regole specifiche introdotte dal decreto sulla Scia. Dalle ultime limature dipenderà la possibilità, caldamente suggerita dal Consiglio di Stato, di applicare questo termine ad ampio raggio, e anche ai provvedimenti emanati prima dell’entrata in vigore della riforma evitando quindi una “riapertura” delle possibilità di nuove obiezioni da parte della Pa sui via libera già concessi. 

Con il varo definitivo, la settimana ventura, dei tre decreti legislativi annunciati (Scia, Conferenza dei servizi e norme sui licenziamenti) riparte il treno attuativo della delega Madia (legge 124/2015). Entro il mese di giugno dovrebbero seguire gli altri decreti legislativi varati nel primo “pacchetto” del 20 gennaio scorso, di cui solo il decreto sull’accesso agli atti pubblici (Foia) è finora arrivato in Gazzetta ufficiale.
In ritardo resta invece il decreto che taglia i tempi per le procedure autorizzative di grandi opere, quello che prevede poteri sostitutivi del presidente del Consiglio.

Il secondo giro di decreti attuativi della delega (un’altra decina è attesa) dovrebbe invece arrivare entro metà luglio: con questa tempistica, infatti, il Governo riuscirebbe a ottenere una sorta di “bonus” di 90 giorni in più sui tempi di esame parlamentare dei provvedimenti puntando sul varo definitivo entro fine novembre (contro una scadenza delle delega prevista a fine agosto), fra cui è prevista la cosiddetta Scia 2 (per la mappatura delle procedure).

Fonte articolo: IlSole24Ore, vetrina web

Il proprietario di un appartamento può domandare l'aumento del canone di locazione nel caso di esecuzione di lavori straordinari? Se sì, in che misura ed a che condizioni?

Per rispondere ai quesiti è inutile leggere, rileggere e scartabellare le leggi vigenti: nessuna norma di rango legislativo attualmente in vigore disciplina questa fattispecie.

Com'è possibile, allora, che in tanti, tantissimi, siano convinti che la esecuzione di lavori di manutenzione straordinaria dell'edificio – siano essi relativa all'unità immobiliare e/o alle parti comuni del palazzo – diano automatico al proprietario automatico diritto a domandare l'aumento del canone?

Molto dipende dalla legislazione vigente fino al 1998. Al riguardo l'art. 23 della legge n. 3928 del 1978 (la così detta legge sull'equo canone parzialmente abrogata dalla legge n. 431/98), al primo e secondo comma recitava:

"Quando si eseguano sull'immobile importanti ed improrogabili opere necessarie per conservare ad esso la sua destinazione o per evitare maggiori danni che ne compromettano l'efficienza in relazione all'uso a cui è adibito, o comunque opere di straordinaria manutenzione di rilevante entità, il locatore può chiedere al conduttore che il canone risultante dall'applicazione degli articoli precedenti venga integrato con un aumento non superiore all'interesse legale sul capitale impiegato nelle opere e nei lavori effettuati, dedotte le indennità e i contributi di ogni natura che il locatore abbia percepito o che successivamente venga a percepire per le opere eseguite.
L'aumento decorre dalla data in cui sono state ultimate le opere, se la richiesta è fatta entro trenta giorni dalla data stessa; in caso diverso decorre dal primo giorno del mese successivo al ricevimento della richiesta".

Tale disposizione, come si accennava, è stata abrogata sul finire del secolo scorso: essa aveva la funzione di adeguare il valore del canone di locazione rispetto alla nuova situazione, derivante dagli interventi conservativi, compensando in tal modo con effetto immediato l'aumento di valore del bene in ragione dei suddetti interventi.
Nel vigore di questa norma, quindi, era la legge a consentire la richiesta di adeguamento del canone, stabilendone tra l'altro anche le modalità e la tempistica di calcolo.

Eliminata questa disposizione e passati nel regime degli contratti così detti a canone libero è sparito ogni riferimento a questa facoltà.
Ciò non vieta, naturalmente, che le parti possano prevedere un aggiornamento del canone per queste ipotesi stabilendo contestualmente; ma è solamente la fonte contrattuale l'unica in grado di rendere legittima una richiesta di aggiornamento del canone.

Insomma, se il contratto di locazione non prevede l'aumento del canone per l'ipotesi di lavori di manutenzione della casa e/o delle parti comuni dell'edificio, il proprietario non avrà alcun diritto di avanzare pretese in tal senso – per mancanza di disposizioni legislative a sostegno – e qualora lo facesse la sua richiesta potrebbe essere contestata legittimamente dal conduttore.

Fonte articolo: Condominioweb.com

Entra in vigore oggi, 31 maggio, il nuovo Conto termico che mette a disposizione 900 milioni di euro all’anno per incentivare la produzione di energia termica da fonti rinnovabili per piccoli impianti.

Da oggi sarà operativo anche il nuovo Portaltermico, per le sole richieste in accesso diretto. Per facilitare l'utilizzo del portale il GSE, nella pagina web dedicata al Conto Termico 2.0, ha messo a disposizione la Guida all’utilizzo dell’applicazione web Portaltermico, rinnovata secondo il DM 16 febbraio 2016.

Nuovo conto termico: le novità  

Le variazioni più significative riguardano la dimensione degli impianti ammissibili, che è stata aumentata (la taglia massima degli impianti passada 1 MW a 2 MW per i sistemi a pompa di calore e da 1000 metri quadri a 2500 metri quadri per gli impianti solari termici). 
Altre novità riguardano gli incentivi stessi come l'innalzamento del limite per la loro erogazione in un'unica rata (dai precedenti 600 agli attuali 5.000 euro) e la riduzione dei tempi di pagamento che passano da 6 a 2 mesi.
Infine rispetto allo scorso Conto Termico è stato previsto lo snellimento della procedura di accesso diretto per gli apparecchi a catalogo.

Conto termico 2.0: il catalogo dei prodotti idonei

Per semplificare la compilazione della scheda-domanda, il Gestore dei Servizi energetici (GSE) ha pubblicato il "Catalogo degli apparecchi domestici" , una lista di collettori solari e generatori a biomassa idonei, per rendere semiautomatica la procedura di accesso agli incentivi per l'installazione di sistemi per la produzione di energia termica.
Infatti acquistando i prodotti della lista, l’operatore potrà accedere a un iter semplificato per la compilazione della scheda domanda, in cui non sarà necessario indicare i dati relativi alla descrizione dell’apparecchio in quanto tutti gli apparecchi elencati nel Catalogo rispondono ai requisiti tecnici contenuti negli allegati al DM 16 febbraio 2016.
Il Gse però specifica che il Catalogo ha valore esemplificativo e non esclude, quindi, che anche altri apparecchi non elencati possano rispondere ai requisiti richiesti dal Decreto.

Nuovo Conto Termico: Pa e Imprese

Dei 900 milioni di euro annui a disposizione, 700 sono per privati e imprese e 200 per le amministrazioni pubbliche. L'incentivo è spalmato in un periodo compreso tra i 2 e i 5 anni.

Le Pubbliche Amministrazioni potranno richiedere gli incentivi per:

- interventi di efficienza energetica (isolamento termico di superfici opache, sostituzione di impianti di climatizzazione invernale, installazione di sistemi di schermatura e/o ombreggiamento, etc);

- interventi per incentivare la produzione di energia termica da rinnovabili.

 
Sia i privati sia le Pubbliche Amministrazioni potranno fare domande per:

- la sostituzione di impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti di climatizzazione invernale, anche combinati per la produzione di acqua calda sanitaria, dotati di pompe di calore, elettriche o a gas, utilizzanti energia aerotermica, geotermica o idrotermica, unitamente all’installazione di sistemi per la contabilizzazione del calore nel caso di impianti con potenza termica utile superiore a 200 kW;

- la sostituzione di impianti di climatizzazione invernale esistenti o di riscaldamento delle serre e dei fabbricati rurali con impianti dotati di generatore di calore alimentato da biomassa, unitamente all’installazione di sistemi per la contabilizzazione del calore nel caso di impianti con potenza termica utile superiore a 200 kW;

- l’installazione di impianti solari termici per la produzione di acqua calda sanitaria e/o ad integrazione dell’impianto di climatizzazione invernale, anche abbinati a sistemi di solar cooling, per la produzione di energia termica per processi produttivi o immissione in reti di teleriscaldamento o teleraffrescamento. Nel caso di superfici del campo solare superiori a 100 metri quadri, è richiesta l’installazione di sistemi di contabilizzazione del calore;

- sostituzione di scaldacqua elettrici con scaldacqua a pompa di calore;

- sostituzione di impianti di climatizzazione invernale esistente esistenti con sistemi ibridi a pompa di calore.

Conto Termico 2.0: incentivi più alti

L’incentivo sarà pari al 65% dell’investimento per la trasformazione in “edificio a energia quasi zero” e la sostituzione dei sistemi di illuminazione con dispositivi efficienti. È inoltre previsto un incentivo pari al 50% per gli interventi di isolamento termico delle superfici opache realizzati nelle zone climatiche E e F (nelle altre zone è pari al 40%). Se all’isolamento termico delle superfici opache si abbina la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale, sarà riconosciuto un incentivo pari al 55% a entrambi gli interventi.

Previsti incentivi anche fino al 65% per pompe di calore, caldaie e apparecchi a biomassa, sistemi ibridi a pompe di calore e impianti solari termici.
Le spese per le diagnosi energetiche e la redazione dell’Attestato di prestazione energetica (APE), richiesti per la trasformazione in edificio a energia quasi zero e l’isolamento termico delle superfici opache, saranno incentivate al 100% per la PA (e le ESCO che operano per loro conto) e al 50 % per i soggetti privati, con le Cooperative di abitanti e le Cooperative sociali.

Conto Termico 2.0: i meccanismi di accesso

L’accesso agli incentivi può avvenire attraverso 2 modalità: accesso diretto e prenotazione.
Nella modalità di accesso diretto per gli interventi realizzati dalle PA e dai soggetti privati, la richiesta deve essere presentata entro 60 giorni dalla fine dei lavori, sul portale Portaltermico, già attivo da oggi.
E’ previsto un iter semplificato per gli interventi riguardanti l’installazione di uno degli apparecchi di piccola taglia (per generatori fino a 35 kW e per sistemi solari fino a 50 mq) contenuti nel Catalogo degli apparecchi domestici, reso pubblico e aggiornato periodicamente dal GSE.

La prenotazione vale per gli interventi ancora da realizzare da parte delle PA e delle ESCO che operano per loro conto.
Per la prenotazione dell’incentivo, le PA, ad eccezione delle cooperative di abitanti e delle cooperative sociali, possono presentare la scheda-domanda a preventivo, qualora si verifichi una delle seguenti condizioni in presenza di:

- una Diagnosi Energetica e un atto amministrativo attestante l’impegno alla realizzazione di almeno un intervento tra quelli indicati nella Diagnosi Energetica;

- un contratto di prestazione energetica stipulato tra la PA e una ESCO;

- un provvedimento o un atto amministrativo attestante l’avvenuta assegnazione dei lavori con il verbale di consegna dei lavori.

La richiesta di prenotazione deve essere accettata dal GSE. In tal caso, quest’ultimo procede a impegnare, a favore del richiedente, la somma corrispondente all’incentivo spettante.

Fonte articolo: Edilportale.com