Lo choc della Brexit non è certo una buona notizia per il mercato immobiliare italiano che ha bisogno di certezze e stabilità per poter finalmente ripartire.

C’è però chi può trarre vantaggio dall’uscita della Gran Bretagna dall’Unione Europea: coloro che hanno un mutuo a tasso variabile. 

BREXIT E MUTUI

La Banca Centrale Europea si appresta, ancora una volta, a intervenire sui mercati per garantire il loro corretto funzionamento e assicurare la solidità del sistema bancario e, come già avvenuto in passato, lo farà aumentando la liquidità; questa, a sua volta, contribuirà a mantenere in territorio negativo l’Euribor, il tasso di riferimento per i mutui a tasso variabile. Subito dopo l’esito delle urne, il tasso interbancario della zona euro a 1 mese è rimasto inchiodato a -0,36%, mentre quello a tre mesi è sceso, seppur di pochissimo, da -0,27% a -0,28%, dimostrando così che lo stress inferto dalla Brexit al sistema finanziario è destinato a tradursi in un abbassamento dei tassi piuttosto che in una loro risalita.

In ogni caso, anche se l’Euribor non dovesse scendere ulteriormente, la situazione di difficoltà contribuirà a prolungare il periodo di tassi negativi. Questa è un’ottima notizia per molte famiglie italiane che già oggi sono in difficoltà con il pagamento delle rate. Secondo un sondaggio realizzato da Nomisma è infatti salita dal 14,4% al 22,8% la percentualedelle famiglie che dichiarano di avere difficoltà nel far fronte al mutuo. Una famiglia ogni quattro dunque rischia di rimanere indietro con il pagamento delle rate, creando così i presupposti per un ulteriore aumento dei non performing loan (Npl), i crediti in sofferenza che rappresentano il macigno che grava sull’intero sistema bancario italiano. E proprio il probabile aumento delle sofferenze, unito alle difficoltà che il comparto bancario sta incontrando in Borsa, potrebbero mettere a rischio la ritrovata disponibilità degli istituti di credito a prestare soldi per l’acquisto della casa.

Negli ultimi due anni l’ammontare complessivo dei mutui concessi è significativamente cresciuto, anche al netto delle surroghe, e gli spread sono scesi parecchio. Secondo i dati resi noti dall’Abi, l’anno scorso le nuove erogazioni di mutui per l’acquisto di immobili da parte delle famiglie hanno registrato un incremento annuo del +97,1% rispetto al 2014. Nell’intero 2015 l’ammontare delle erogazioni di nuovi mutui è stato pari a 49,826 miliardi di euro con un’incidenza delle surroghe pari al 31%. Inoltre, oggi si trovano mutui a tasso variabile a 20 anni con un tasso di circa l’1% (per il tasso fisso si sale poco sopra il 2%). Nonostante questo miglioramento, Nomisma evidenzia come il mondo bancario assecondi solo parzialmente la richiesta di mutui e come la parte rimanente resti a carico delle famiglie: "La rete familiare continua a svolgere un ruolo estremamente rilevante per colmare i bisogni sociali e finanziari delle nuove generazioni".

Non stupisce dunque che ben il 73% di domande di mutuo non accolte (tenendo conto anche dei rifiuti fatti a livello informale ancora prima di aprire un’istrutturia) sia dovuto a garanzie non sufficienti. Nomisma evidenzia inoltre come solo una famiglia su quattro intenda ristrutturare casa e ben il 40% di queste lo faccia ricorrendo a un prestito bancario. Teoricamente le cose dovrebbero migliorare con l’entrata in vigore della nuova normativa sui pignoramenti che, nelle intenzioni del Governo, dovrebbe facilitare la riscossione dei prestiti incagliati (manca solo il provvedimento attuativo di Banca d’Italia). Il Consiglio dei Ministri ha infatti approvato un decreto legislativo che consente di inserire nei contratti di mutuo una clausola che prevede che la banca possa procedere alla vendita diretta dell’immobile dopo il mancato pagamento di 18 rate. L’attuale normativa, che continuerà a essere quella di riferimento nel caso in cui il consumatore decida di non accettare la nuova clausola, stabilisce invece che il pignoramento scatti dopo 7 rate non pagate e che il procedimento passi necessariamente attraverso un giudice e una vendita all’asta, con tutte le lentezze ma anche tutte le garanzie connesse.

BREXIT E SCENARI IMMOBILIARI SU ROMA 

Dopo il sondaggio tra cento gestori professionali immobiliari in Europa e in Italia per conoscere i possibili effetti della Brexit sul mercato immobiliare del Vecchio Continente, Scenari Immobiliari ha realizzato una simulazione sulle possibili ricadute sul mercato residenziale di Roma.
Dal precedente sondaggio era emersa un’opinione abbastanza concorde tra gli operatori nel ritenere che, nel medio termine, con la Brexit potranno essere avvantaggiate le principali capitali europee e il settore delle costruzioni: circa il 70% degli intervistati, infatti, si aspetta lo spostamento di una parte dell’interesse degli investitori europei ed extra-europei dal Regno Unito ad altri Paesi europei.

Secondo Scenari Immobiliari, l’effetto Brexit porterà a Roma un aumento della popolazione di circa 1000-2000 abitanti l’anno (concentrati soprattutto nel 2017), tutti con reddito medio-alto. Tale incremento comporterà, pertanto, un aumento della richiesta di abitazioni: +700 abitazioni compravendute nel 2016, +1.100 nel 2017rispetto alla stima pre-Brexit. Ipotizzando che il 50% dei “nuovi romani” acquisti un’abitazione in città, il resto in affitto o sparsi nell’area metropolitana.
"L’effetto Brexit" – commenta Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari – "si avrà anche sulla variazione dei prezzi e dei canoni con una crescita di circa un punto percentuale in più rispetto alle stime pre Brexit".

Fonti articolo: Repubblica.it, Idealista.it

Non decade dall’agevolazione "prima casa" il contribuente che prima del decorso di cinque anni dall’acquisto, venda la casa acquistata con il beneficio fiscale e che, nell’anno successivo alla vendita, si costruisca una nuova “prima casa”.

Questo quanto deciso dalla Corte di cassazione nella sentenza n. 13550 depositata ieri, 1° luglio.

La legge sull’agevolazione “prima casa” prescrive che la revoca dell’agevolazione a causa di alienazione infraquinquennale si evita se l’acquirente della “prima casa”, "entro un anno dall’alienazione dell’immobile acquistato con i benefici … proceda all’acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale" (nota II-bis, comma 4, all’articolo 1, Tariffa parte prima allegata al Dpr 131/1986, Testo unico dell’imposta di registro).

La finanziaria da tempo (risoluzione n. 44/E del 16 marzo 2004) consente di ricomprendere, nel concetto di "acquisto" che evita la revoca dell’agevolazione “prima casa”, pure l’ipotesi della costruzione di una “abitazione principale” su un’area di proprietà del soggetto che abbia alienato nel quinquennio la casa acquistata con agevolazione.

Con la sentenza in esame (in scia con quanto la Corte di Cassazione aveva già sancito con la sentenza n. 24253/2015) questa interpretazione oltremodo estensiva riceve, dunque, anche l’avallo della giurisprudenza di legittimità: la tesi si giustifica per l’intento di non voler creare disparità di trattamento tra il caso di chi effettua il reinvestimento del ricavato dalla vendita di una abitazione acquistando la titolarità di un’altra “abitazione principale” mediante un’attività negoziale e il caso di chi invece vi provvede direttamente mediante un’attività “materiale”, e cioè costruendo la casa su un terreno di sua proprietà (non rileva che l’area sia acquistata prima o dopo la vendita né rileva che si tratti di un acquisto a titolo oneroso o di un acquisto a titolo gratuito).

Dato, dunque, che il “riacquisto” con effetto esimente dalla revoca dell’agevolazione non deve necessariamente beneficiare dell’agevolazione “prima casa” (esso infatti deve essere caratterizzato “solo” dalla peculiarità di avere a oggetto una casa da destinare ad “abitazione principale”), è plausibile ritenere che, quando il riacquisto è concretato non da un’attività negoziale ma da un’attività “materiale” (e cioè dall’esecuzione di lavori edili finalizzati alla costruzione dell’abitazione principale del contribuente in questione), esso possa consistere in uno qualsiasi dei seguenti eventi: 

a) nell’affidamento in appalto delle opere occorrenti; 
b) nell’esecuzione in economia dei lavori occorrenti; 
c) in interventi di nuova costruzione o di “recupero” di un manufatto preesistente.

Quanto alla durata di tali lavori, visto che si deve comunque trattare di un "riacquisto entro un anno" dall’alienazione infraquinquennale della casa acquistata con l’agevolazione “prima casa”, la finanziaria ritiene che entro un anno dalla alienazione della casa acquistata con l’agevolazione “prima casa” la nuova casa debba essere, se non proprio completamente “ultimata”, almeno giunta a quello stadio di realizzazione che consenta di ritenerla "venuta ad esistenza".

Ma non v’è chi non veda come questa pretesa di realizzazione, entro un solo anno, di un tale “rustico”, sia oltremodo eccessiva, in quanto è ben difficile che, in così poco tempo, una nuova costruzione possa trovarsi in uno stato talmente avanzato di realizzazione da essere appunto considerabile in termini di sua "venuta ad esistenza".

Fonte articolo: www.ediliziaeterritorio.IlSole24Ore, vetrina web

Rischi oppure opportunità? Quali sono gli scenari che Brexit mette sul tavolo per il mercato immobiliare? I pareri sono concordi nell’individuare incertezza nel breve periodo ma occasioni di acquisto ed equilibrio a lungo termine.

Premesso che molto dipende dalle mosse di Mario Draghi e dalla tenuta dell’Unione Europea, gli operatori del segmento immobiliare sono abbastanza concordi nel ritenere che, nel medio termine, ne possono essere avvantaggiate le principali capitali europee e il settore delle costruzioni.

In un primo momento Londra, così come altre città del Regno Unito che hanno catalizzando investimenti nell’ultimo periodo, potrebbero non risentirne più di tanto, anzi: secondo un sondaggio svolto a caldo da Scenari Immobiliari tra operatori del settore in Italia e in Europa, oltre tre quarti del campione ritiene che il deprezzamento della sterlina, il conseguente calo dei prezzi e la minore concorrenza tra investitori dovrebbe comportare un notevole aumento degli investimenti opportunistici a breve termine nel Regno Unito. Molti investitori che hanno puntato su Londra negli ultimi 36 mesi dovranno mettere in conto perdite, anche pesanti, nel breve.

"Il valore dei patrimoni immobiliari è sceso in pochi giorni per la svalutazione della sterlina – dice Paola Gianasso, vicepresidente di Scenari Immobiliari -. E chi ha liquidità si butterà sull’acquisto. Anche se molte società europee traslocheranno e cominceranno a licenziare". E la stessa immigrazione di qualità che Londra ha visto finora potrebbe ridursi. Il che significa meno domanda di case e di uffici. Secondo Credit Suisse, Brexit provocherà una immediata crescita dei rendimenti per gli uffici a Londra, conseguenza del taglio delle stime di crescita dei canoni. Non solo. Negli ultimi sei mesi la costruzione di uffici è salita del 28%, secondo un report di Deloitte, di cui il 48% non è affittato (il 6% dello stock). Una corsa dovuta alla domanda in crescita esponenziale degli ultimi anni. E se molte banche e gruppi sposteranno uffici e personale – alcune decisioni sono già state prese – in altre città come Parigi, Francoforte e Amsterdam (qui per i vantaggi fiscali che la città offre) lo sfitto nella capitale inglese aumenterà.

Anche Milano potrebbe beneficiare dalla situazione. Se saprà creare una infrastruttura fiscale, giuridica e tecnologia per accogliere nuove imprese. La concorrenza oggi non è più tra Stati ma tra città. E Milano ha le carte in regola per fare concorrenza a capitali come Madrid, ma sconta l’obsolescenza dello stock real estate. Ma anche Roma, potrebbero acquisire una maggior centralità nella vision degli investitori internazionali e delle multinazionali interessate ad avere headquarters nell’area UE.
Più difficile prevedere cosa accadrà nel lungo termine. Molti esperti ritengono che il mercato ritroverà il suo equilibrio. Sono la minoranza a credere che si verificherà un crollo degli investimenti nel Regno Unito.

Secondo Jll per i mercati immobiliari, la correzione iniziale potrebbe essere più severa, ma dovrebbe essere seguita da una ripresa quando riemergeranno opportunità nei mercati core (a reddito) del Regno Unito e i benefici di una sterlina debole saranno riconosciuti. "È probabile che ci sia una rettifica dei capital value negativa nei prossimi due anni (stimata fino al -10% con rendimenti che si potranno scostare di circa 50 punti base) - dice Chris Ireland, ceo di Jll UK -. È previsto anche che il mercato residenziale si raffreddi, nonostante i tassi di interesse più bassi". Ma il mercato immobiliaresi sa ha cicli lunghi.

Fonti articolo: Ilsole24ore.com, Quifinanza.it

Dopo la legge di riforma, anche le tabelle millesimali redatte secondo criteri convenzionali di ripartizione delle spese, al pari di quelle redatte secondo i criteri legali, possono essere rettificate o modificate dall'assemblea nei casi previsti dall'art. 69 disp. att. c.c., con la maggioranze di cui all'art. 1136, comma 2, c.c., ovvero modificate dal giudice su richiesta anche di uno solo dei condòmini.

È questo il principio espresso dalla sentenza del Tribunale di Cagliari del 10 febbraio 2016, che fa il punto sulla disciplina in materia di rettifica o modifica delle tabelle millesimali contrattuali,alla luce delle modifiche introdotte dalla legge di riforma del 2012.

IL CASO

La questione affrontata dal giudice riguardava, in particolare, la domanda giudiziale proposta dal proprietario di quattro distinte unità immobiliari in condominio, di cui un piano pilotis, per la modifica delle tabelle millesimali in uso in detto condominio fin dalla sua costrizione, predisposte dal costruttore e richiamate all'art. 3 del regolamento condominiale.
Secondo l'attore, il valore assegnatogli dalle tabelle (n.251 millesimi) era errato nella parte in cui:

a) Attribuiva ingiustificatamente al lastrico solare di copertura del fabbricato, di proprietà ed uso comune, un valore millesimale pari a 10/1000, così alterando l'intera ripartizione delle spese;

b) Attribuiva al piano pilotis un valore proporzionale pari a n. 104 millesimi, palesemente esorbitante l'effettiva consistenza e valore del bene.

Il condominio si opponeva alla domanda sostenendo che le tabelle avevano natura contrattuale e, pertanto, non potevano essere modificate su istanza di un solo condòmino; inoltre, dette tabelle erano in uso da quasi trent'anni, il che consentiva di ritenerle tacitamente approvate dall'unanimità dei condòmini.
In ogni caso, le stesse tabelle non erano viziate da alcun errore apprezzabile che potesse giustificare la revisione ai sensi dell'art. 69 disp. att. c.c.

LE TABELLE MILLESIMALI

Prima della legge di riforma del condominio n. 220/2012, era di fondamentale importanza distinguere tra tabelle di natura contrattuale e tabelle di carattere assembleare, al fine di individuare le maggioranze necessarie per la loro approvazione e modifica.

- Le tabelle millesimali hanno natura contrattuale (tabelle convenzionali) quando derogano ai parametri di legge nella individuazione dei criteri di riparto delle spese comuni (art. 1123 e ss. c.c.).
In tal caso, possono essere adottate e (si affermava) modificate solo con l'unanimità dei consensi, e potevano essere opposte ai terzi acquirenti solo ove trascritte ovvero espressamente richiamate nei singoli atti d'acquisto.

- Le tabelle hanno invece carattere assembleare quando si limitano a fare applicazione dei parametri di legge in relazione ai criteri di calcolo dei millesimi di proprietà e di riparto delle spese comuni.
Non avendo carattere dispositivo e negoziale, possono essere approvate e modificate secondo le maggioranze di legge ex art. 1136, comma 2, c.c., ed inoltre rettificate in sede giudiziale anche a richiesta e nell'interesse di uno solo dei condòmini.

Tale impostazione è stata sostanzialmente confermata dalle Sezioni Unite n. 14487 del 2010, le quali, proprio sul presupposto che l'atto di approvazione delle tabelle millesimali, al pari di quello di revisione delle stesse, non ha natura dispositiva né negoziale, hanno ribadito come lo stesso non debba essere approvato con il consenso unanime dei condòmini, essendo a tal fine sufficiente la maggioranza qualificata di cui all'art. 1136, comma 2, c.c.

Invero, la deliberazione che approva le tabelle millesimali non si pone come fonte diretta dell'obbligo contributivo del condomino – risiedendo sempre tale fonte nella legge stessa – ma unicamente come parametro di quantificazione di detto obbligo, determinato in base a criteri tecnici e aritmetici attinti dalla rilevazione dello stato dei luoghi.
Sempre che, naturalmente, le tabelle si limitino a quantificare l'obbligo di pagare le spese facendo applicazione dei parametri di legge.

Diversamente, per introdurre parametri diversi è necessaria l'approvazione delle tabelle all'unanimità.
La riforma del 2012 è intervenuta in materia modificando l'art. 69 disp. att. c.c., di cui è opportuni riportare il testo vigente:

".. (I). I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all'articolo 68 possono essere rettificati o modificati all'unanimità.

Tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nell'interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall'articolo 1136, secondo comma, del codice, nei seguenti casi: 1) quando risulta che sono conseguenza di un errore; 2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione. (II).

Ai soli fini della revisione dei valori proporzionali espressi nella tabella millesimale allegata al regolamento di condominio ai sensi dell'articolo 68, può essere convenuto in giudizio unicamente il condominio in persona dell'amministratore. Questi è tenuto a darne senza indugio notizia all'assemblea dei condomini.

L'amministratore che non adempie a quest'obbligo può essere revocato ed è tenuto al risarcimento degli eventuali danni. (III).

Le norme di cui al presente articolo si applicano per la rettifica o la revisione delle tabelle per la ripartizione delle spese redatte in applicazione dei criteri legali o convenzionali …”.

LA SENTENZA

Ora, il Tribunale di Cagliari - aderendo alla lettura della norma avallata dalla Cassazione successiva al2012 – ritiene che la riforma abbia in parte innovato il quadro giurisprudenziale sopra delineato.
Infatti, il terzo comma dell'art. 69 citato (evidenziato in neretto) prevede ora, espressamente, che anche le tabelle redatte con criteri convenzionali possano essere rettificate o modificate a maggioranza, non essendo più necessario il consenso unanime dei condòmini.

In altri termini, anche le tabelle convenzionali possono essere rettificate per errore ovvero modificate per sopravvenuti mutamenti dello stato dei luoghi anche con le maggioranze qualificate di cui all'art. 1136 comma 2° c.c. ovvero, in sede giudiziale, anche nell'interesse di uno solo dei condòmini che ponga tali presupposti a fondamento della domanda. Con la precisazione che la verifica dell'asserito errore dovrà in tal caso essere riferita ai parametri convenzionali a suo tempo fissati nella delibera di approvazione.

Applicando tali principi al caso di specie, il Tribunale di Cagliari ha concluso per l'accoglimento parziale della domanda di rettifica, con riferimento ai millesimi di proprietà ingiustamente attribuiti al condòmino in relazione al lastrico solare. Quest'ultimo, infatti, ex art. 1117 c.c., deve ritenersi parte comune, salvo che il contrario risulti dal titolo. E nel caso di specie, non risulta allegata o dimostrata l'esistenza di atti negoziali idonei a superare la presunzione di bene comune del lastrico solare.

Respinte, sul punto, le difese del condominio circa la natura contrattuale delle tabelle millesimali e la conseguente impossibilità di rettifica o modifica su domanda di un solo condòmino. Anche ipotizzando sussistente tale presupposto – conclude il giudice sardo – esso sarebbe comunque superato dall'ultimo comma dell'art. 69 disp. att. c.c., che estende alle tabelle millesimali di carattere convenzionale la nuova disciplina in materia di rettifica e modifica giudiziale.

Fonte articolo: Condominioweb.com