Rendere progressivamente obbligatoria la redazione del fascicolo del fabbricato partendo dagli edifici pubblici e da quelli di nuova costruzione.

Questo l'impegno richiesto al Governo dall’On Samuele Segoni (Gruppo Misto) e altri Onorevoli in una risoluzione del 20 settembre 2016. 

Fascicolo del fabbricato: obbligatorio con gradualità

La risoluzione mira a promuovere l’obbligatorietà dello strumento secondo step successivi; nell'immediato si chiede di dare avvio ad un programma attuativo che garantistica a tutti gli edifici pubblici (scuole, ospedali, caserme, municipi e altri) l'adozione del fascicolo del fabbricato.
Si chiede, inoltre, di avviare contestualmente una politica di incentivazione e defiscalizzazione in modo che i privati, già proprietari di un immobile, non siano penalizzati economicamente nell'adozione del fascicolo del fabbricato, ma ne vengano incentivati.

Per permettere un avvio graduale si suggerisce di introdurre l’obbligo prima per le nuove costruzioni ( facendo in modo che sia una condizione necessaria per ottenere il certificato di agibilità), in un secondo momento agli atti di compravendita e in un terzo momento anche agli immobili esistenti.
Una volta messo a sistema il suo utilizzo si chiede di rendere obbligatoria la predisposizione del fascicolo del fabbricato in tutti gli atti di compravendita e di affitto di immobili, prevedendo l'obbligo di allegarlo tra la documentazione notarile e aggiornandolo ogni dieci anni.

Infine la risoluzione sottolinea l’importanza di dotarsi di un sistema standardizzato per determinare l'attribuzione di indici di efficienza (con metodi oggettivi e comparati, capaci di fornire un quadro immediato della situazione di ciascun immobile con particolare riferimento agli aspetti di sicurezza) e prevedere che il fascicolo del fabbricato venga redatto da tecnici abilitati.

LO STATO DEGLI EDIFICI IN ITALIA

Sull’importanza di rendere obbligatorio il fascicolo del fabbricato si sono espressi anche i Periti industriali nel convegno "Italia Casa Sicura’" tenutosi ieri al Politecnico di Milano, in cui hanno commentato i dati sulla sicurezza delle abitazioni italiane presenti in un dossier del Centro studi Opificium del Consiglio nazionale dei periti industriali (CNPI).
Secondo il rapporto del Centro studi Opificium circa 3 milioni di famiglie vivono in case danneggiate e non sicure, sia dal punto di vista strutturale che impiantistico. Infatti secondo quanto registrato non sono solo i danni strutturali (dovuti ad eventi sismici) la causa di vittime e infortuni, ma una molteplicità di fattori (fughe di gas, esplosioni elettriche, impianti non a norma, ecc), spesso poco considerati dall’opinioni pubblica. Un numero elevato, pari al 13,2% del totale delle famiglie.

Nel documento viene evidenziato che la vetustà degli immobili costituisce un elemento importante che, pur non implicando automaticamente un cattivo stato di conservazione delle strutture, ne denota una maggiore esposizione ad alcune tipologie di rischio – quelle sismiche su tutte – derivanti in primis dalla specificità delle tecniche costruttive adottate.
L’elevata anzianità si ripercuote anche sullo stato di conservazione complessivo del sistema edilizio. Stando ai risultati del censimento 2011, più di 2 milioni di edifici residenziali, vale a dire il 16,9% del totale, si trovano in uno stato di mediocre (15,2%) o pessima (1,7%) conservazione. Una condizione questa che caratterizza soprattutto le abitazioni più antiche, dove peraltro gli interventi manutentivi risultano più invasivi ed onerosi.
I problemi strutturali del nostro patrimonio abitativo emergono in tutta evidenza in presenza di gravi eventi ambientali – dai terremoti alle alluvioni –, ma ancora si trascura l’entità dei danni provocati quotidianamente dalle cattive condizioni degli immobili e dei loro impianti, sia di natura residenziale che pubblica.

Stando all’ultimo rapporto del Corpo Nazionale dei Vigili del Fuoco, nel corso del 2015 sono stati realizzati più di 150mila interventi di soccorso negli edifici, per problemi di statica (dissesto di elementi costruttivi, come crolli o cedimenti, per un totale di 48mila interventi circa), da fughe di gas (23mila) e da incendi ed esplosioni prodotti da cattive condizioni degli impianti o dei macchinari presenti nelle abitazioni (quasi 84 mila).
Rispetto al 2010, quando gli interventi di soccorso erano stati 129mila, si è registrato un incremento del 20% che ha riguardato soprattutto i problemi di statica (+26,8% tra 2010 e 2015) e, a seguire, incendi ed esplosioni (18,2%) e fughe di gas (13,2%).

SICUREZZA E FASCICOLO DEL FABBRICATO: LO STUDIO DEL CNPI

Il Politecnico di Milano, per valutare la situazione di sicurezza degli edifici, ha elaborato un indice di efficienza composto da due parametri, indice documentale e indice tecnico, che potrebbe essere integrato all'interno del fascicolo; l'indice di efficienza dell'edificio nel suo complesso, è la media dei due indici documentale e tecnico. Da questo coefficiente sarà possibile ricavare in tempi rapidi la presenza di situazioni critiche, con un risultato che sarà a disposizione del proprietario o dell'affittuario. 

Per il CNPI è possibile mettere in sicurezza il patrimonio immobiliare ed ottenere una mappatura ragionata dell’intero complesso edilizio grazie all’introduzione del Fascicolo del fabbricato che riporterebbe tutte le informazioni principali relative alla progettazione, alla struttura, alle componenti statiche, funzionali e impiantistiche di un immobile.  
Il Cnpi propone quindi, in armonia con quanto richiesto nella risoluzione, di:

- allegare il fascicolo obbligatoriamente in ogni atto di trasferimento della proprietà, di tipo oneroso o gratuito comprese le successioni;
- allegarlo agli atti di locazione al pari dell’attestato di prestazione energetica; 
- allegarlo alle attestazioni di agibilità o abitabilità alla conclusione dei lavori di costruzione, ristrutturazione, intervento conservativo ed altro intervento che richiede la produzione di questa attestazione finale; 
- depositare il Fascicolo in comune a corredo della dichiarazione di ultimazione dei lavori di manutenzione straordinaria e di edilizia libera. 

Il presidente del Cnpi Giampiero Giovannetti ha dichiarato: “Siamo in un paese dove ci sono troppe emergenze e poca prevenzione per questo il Fascicolo deve diventare la pietra miliare della sicurezza e della qualità del patrimonio edilizio. Certo, non si può negare si tratti di un’operazione complessa ma con effetti, che al massimo in un trentennio, porteranno indubbi vantaggi anche economici. Con il Fascicolo, infatti, si potrà avere la piena consapevolezza dei livelli di rischio e di conseguenza programmare nel tempo le necessarie attività di adeguamento e di messa in sicurezza”. 

Fonti articolo: Edilportale.com, Idealista.it, Il Sole24Ore vetrina web

Crescono i tassi medi applicati sui nuovi mutui in Italia, dal 2,09% di luglio al 2,2% di agosto. E' quanto emerge dal rapporto mensile dell'Abi, che calcola un valore medio che sintetizza l'andamento dei tassi fissi e variabili ed è influenzato anche dalla variazione della composizione tra le erogazioni in base alla tipologia di mutuo.

Il 66,1% del totale dei finanziamenti dell'ultimo mese è stato a tasso fisso (dal 63,3% di luglio). 

Abi nota inoltre che, in base agli ultimi dati disponibili, in luglio l'ammontare complessivo dei mutui in essere alle famiglie è cresciuto dell'1,8% annuo, confermando la ripresa del mercato dei mutui.

Il tasso medio sul totale dei prestiti è risultato pari al 2,98%, toccando il nuovo minimo storico (3% il mese precedente; 6,18%, prima della crisi, a fine 2007). 
ll tasso medio sulle nuove operazioni di finanziamento alle imprese si è collocato all'1,65%, nuovo minimo storico, 1,71% il mese precedente, (5,48% a fine 2007). 

Peggiora la voce sofferenze. Quelle nette iscritte a bilancio dalle banche italiane sono salite a 84,9 miliardi in luglio dagli 83,7 di giugno. Rispetto a luglio 2015 l'incremento è stato di 1,2 miliardi (+0,1%), in rallentamento rispetto al +5,3% fatto segnare a fine 2015. Il rapporto sofferenze nette/impieghi totali è quindi salito al 4,76% dal 4,66% di giugno e dal 4,68% di luglio 2015.

I prestiti erogati. Sono diminuiti dello 0,2% annuo in agosto rispetto al -0,8% di luglio. La variazione annua dei prestiti a residenti in Italia al settore privato segnano un -0,1% dal -0,6% di luglio. I prestiti a famiglie e società non finanziarie sono scesi dello 0,3% annuo (-0,6% in luglio). A calare sono i finanziamenti a breve termine (-5,3% dopo il -6,3% di luglio), mentre quelli a medio e lungo termine hanno fatto segnare un +1,4% (da +1,3%).
Abi evidenzia che ad agosto l'ammontare dei prestiti alla clientela è pari a 1.807,6 miliardi, cifra superiore di 136 miliardi allo stock complessivo della raccolta (1.671,3 miliardi).

Fonte articolo: Monitorimmobiliare.it

Nel caso in cui si voglia modificare un compromesso già registrato, occorre redigere un’integrazione al contratto preliminare originario: la correzione di quest’ultimo, quindi, è pienamente possibile.

Attenzione però, perché anche l’integrazione va dichiarata all’Agenzia delle entrate, con conseguente obbligo di ripagare tutte le imposte previste per la registrazione.

Il contratto preliminare e la sua registrazione

Il contratto preliminare (cosiddetto compromesso) è l’accordo con cui le parti si impegnano a stipulare il contratto definitivo e a compiere tutti gli adempimenti necessari in vista del rogito. É uno strumento frequentemente utilizzato nel campo vendita immobiliare, in quanto consente alle parti di gestire eventuali sopravvenienze e di porsi nelle condizioni di concludere definitivamente l’affare.
Si pensi in questo senso all’acquirente che abbia necessità di sottoscrivere un mutuo o al venditore che deve a sua volta cercare una nuova casa prima di cedere definitivamente la propria. In ogni caso, il passaggio di proprietà avviene solo con la stipulazione del contratto definitivo.

È noto che il compromesso deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate. La registrazione va effettuata entro venti giorni oppure, se il preliminare è stato redatto presso un notaio (scrittura privata autenticata o atto pubblico) entro trenta giorni da parte dello stesso pubblico ufficiale. Anche i mediatori immobiliari hanno l’obbligo di registrare i compromessi sottoscritti presso le loro agenzie. Inoltre, va evidenziato che l’accettazione della proposta eventualmente effettuata presso un’Agenzia immobiliare è soggetta a registrazione qualora le clausole in essa presenti siano sufficienti ad integrare la stipula di un preliminare.
Le imposte da pagare per la registrazione del compromesso sono:

• - imposta di registro in misura fissa (200 euro);
• - imposta di bollo (16 euro ogni quattro facciate o comunque ogni 100 righe dell’atto).

Se il preliminare prevede un pagamento, occorre inoltre versare:

• - lo 0,50% del valore della caparra confirmatoria eventualmente prevista;
• - il 3% dell’eventuale acconto sul prezzo finale di vendita.

Questi ultimi importi, tuttavia, saranno detratti dall’imposta che si andrà a pagare per la registrazione del contratto definitivo. Qualora nel compromesso siano previste somme da corrispondere ma queste non siano espressamente qualificate, si considerano come acconto sul prezzo conclusivo.

La modifica del compromesso e la nuova registrazione

Si è detto che il preliminare viene stipulato al fine di gestire le sopravvenienze che possono sorgere prima dell’acquisto definitivo. Le parti, sottoscrivendo il compromesso, si cautelano per poter fronteggiare le problematiche che inevitabilmente possono sorgere durante una compravendita immobiliare. In questi casi si pone l’esigenza di modificare il già sottoscritto e registrato. Ciò è possibile, ed è piena espressione dell’autonomia contrattuale che la legge riconosce alle parti. La possibilità di correggere un compromesso, quindi, risiede nella logica stessa del preliminare.

Per modificare un contratto preliminare è necessario stipulare un’integrazione al preliminare stesso, in cui vanno specificate le variazioni apportate e i nuovi accordi eventualmente pattuiti. Anche l’integrazione, però, è soggetta a registrazione presso l’Agenzia delle entrate. Essa equivale a tutti gli effetti ad un nuovo atto da dichiarare a fini fiscali. Ne consegue che è necessario pagare nuovamente tutte le imposte precedentemente elencate.

Si consiglia quindi di valutare con estrema attenzione gli accordi da stabilire in sede di redazione del preliminare. Inoltre è bene avvertire il notaio di non registrare subito l’atto (che comunque va dichiarato entro trenta giorni) qualora si sia incerti su eventuali modifiche da apportare.

IN CONCLUSIONE

È possibile modificare un compromesso già registrato sottoscrivendo un’integrazione al preliminare. L’integrazione è soggetta anch’essa a registrazione, e sarà quindi necessario pagare nuovamente le imposte previste, ossia:

– imposta di registro in misura fissa (200 euro);

– imposta di bollo (16 euro ogni 4 facciate e comunque ogni 100 righe dell’atto);

– 0,50% dell’importo della caparra;

– 3% dell’importo dell’acconto sul prezzo finale.

Fonte articolo: Laleggepertutti.it

I segnali positivi colti sul mercato immobiliare nel corso del 2015, sembrano confermarsi anche in questa prima parte del 2016. Il mattone ritorna infatti ad interessare gli italiani che, negli ultimi anni, avevano rimandato il sogno della casa di proprietà in attesa dell’evoluzione del mercato.

I primi mesi dell’anno hanno visto un deciso ritorno all’acquisto anche se, con scenari macroeconomici ancora incerti, la prudenza è d’obbligo. 

Nel primo trimestre i bassi tassi di interesse sui mutui, i prezzi delle abitazioni ormai a livelli minimi ed una rinnovata fiducia hanno determinato un aumento delle compravendite. L’offerta sembra assottigliarsi, soprattutto sulle tipologie di qualità. I tempi di vendita sono in lieve diminuzione, in particolare, se l’immobile è correttamente valutato.

IL FORUM SCENARI IMMOBILIARI E LE PREVISIONI sul futuro

Il clima generale è di prudente ottimismo sulle prospettive dei mercati immobiliari. Il tema dell'innovazione che abbiamo messo al centro del Forum ha fornito molti spunti.
"Gli investitori esteri hanno dato fiducia al mercato italiano che, comunque presenta aspetti critici, nella tassazione e nelle normative", riassume Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari, al termine della 24ma edizione del Forum di Scenari Immobiliari che ha radunato per due giorni a S. Margherita Ligure oltre 300 imprenditori e manager del real estate italiano e internazionale.

Per capire come l'innovazione abbia cambiato negli ultimi anni il real estate si sono alternate diverse testimonianze, sia italiane sia internazionali.

Architettura. L'archistar Carlo Ratti ha affrontato criticamente la tematica di come sensori e nuovi strumenti elettronici a nostra disposizione stiano modificando il modo di progettare e di dar forma alle nuove strutture, portando come esempi gli esami dei progetti della Senseable City Laboratory, ricerca sviluppata su iniziativa del Massachusetts Institute of Technology e dallo studio Carlo Ratti Associati. 

Coworking. L'innovazione nel comparto degli uffici si esprime oggi principalmente nell'ottimizzazione degli spazi e nella nuova frontiera del coworking, del quale ha portato un esempio di successo tutto italiano Davide Dattoli di Talent Garden, un operatore all'avanguardia che progetta soluzioni di condivisone fruibili secondo l'innovativo modello di business recentemente sviluppatosi negli Usa. La strategia messa in atto non prevede solo di creare ambienti accoglienti, ma anche di studiare programmi di condivisione e networking che aiutino le aziende a crescere, anche attraverso l'attenta e ponderata scelta della location. Partito da Brescia quattro anni fa, Talent Garden è oggi il più grande network europeo di coworking focalizzato sul digitale, con 16 sedi in Europa e più di 1300 membri ospitati nei vari spazi.

L'Italia. Cdp immobiliare ha il ruolo di stimolatore ed accompagnatore degli investimenti privati, nazionali ed internazionali, per attrarre e rendere più agevoli gli investimenti nella infrastruttura immobiliare italiana, in coerenza con la qualifica di Istituto di promozione nazionale (o Npi, National Promotional Institution) attribuita dalla legge di stabilità 2016. L'obiettivo primario, non esclusivo, assegnato a tali investimenti è il riuso e la dismissione di asset pubblici e del portafoglio del Gruppo Cdp (che ha strutturato dal 2009 ad oggi un consistente portafoglio immobiliare, superiore a 2 milioni di mq, che ne fa uno dei maggiori attori italiani nel real estate), così da contribuire anche alla riduzione del deficit e del debito pubblico, con interventi rivolti in via prioritaria all'ammodernamento dell'infrastruttura immobiliare.

Facendo leva su questi presupposti, il nuovo Piano Industriale 2016-2020 di Gruppo pone particolare attenzione al social e affordable housing e ai progetti innovativi in aree strategiche del Paese, mantenendo un focus importante sulla valorizzazione del patrimonio immobiliare pubblico: riqualificazione e sviluppo di poli per l'innovazione; spazi per l'apprendimento di arti e mestieri; edilizia carceraria e riqualificazione urbana.
“L'area real estate del Gruppo Cdp promuoverà, soprattutto attraverso veicoli di investimento, la rigenerazione urbana realizzando in linea di massima tre asset class - ha spiegato Mazzocco -. Residenziale moderno in locazione, a supporto della mobilità della popolazione, immobili in locazione per il turismo, uffici di ultima generazione in locazione alle pubbliche amministrazioni. I veicoli serviranno anche da piattaforme per l'attrazione di investitori istituzionali italiani ed esteri”.

“Il 60% dei lavori che si fanno oggi tra 30 anni non esisteranno più - ha poi sottolineato Linda Lanzillotta, vice presidente del Senato della Repubblica -. Questo cambia completamente le prospettive sia degli investimenti sia delle pianificazioni delle città. Il Paese non può fare a meno del settore immobiliare e delle costruzioni. Bisogna alleggerirne il carico fiscale e cominciare a riprogrammare le città”.

Fonti articolo: Corriere.it, Ilsole24ore.com