Come ci si deve comportare se, dopo aver acquistato un immobile, arrivano i controlli dell'amministrazione fiscale sulla procedura seguita nella compravendita?

A spiegarlo è la stessa Agenzia delle Entrate nella edizione di quest'anno della "Guida per l'acquisto della casa: le imposte e le agevolazioni fiscali": buona parte delle Faq contenute alla fine della guida è infatti dedicata a questo argomento che spesso mette.

Ma la guida non si ferma a questo. Dal calcolo delle imposte ai requisiti per le agevolazioni fiscali, la pubblicazione spiega tutti gli step da seguire per concludere l'acquisto di un immobile. La guida descrive, anche con esempi pratici, le principali regole da osservare quando si compra una casa, in modo da poter fruire di tutti i benefici previsti dalla legge quali le agevolazioni legate alla prima abitazione.

Cosa fare prima dell'acquisto

Prima di procedere all'acquisto di una casa, è opportuno ottenere più informazioni possibili sull'immobile.
Come primo passo, bisogna verificare la situazione catastale e ipotecaria del bene; a tal fine l'Agenzia mette a disposizione dei cittadini alcuni servizi come, per esempio, quello di ispezione ipotecaria che consente di individuare il proprietario dell'immobile e di controllare se ci sono ipoteche o pendenze, anche giudiziarie.
L'ispezione può essere richiesta presso gli uffici provinciali – Territorio oppure online. In entrambi i casi, il servizio è gratuito se viene richiesto per i beni immobili dei quali il richiedente risulta titolare, anche in parte, del diritto di proprietà o di altri diritti reali di godimento (ispezione ipotecaria personale); rientrano nella consultazione gratuita le ipoteche “contro”, mentre sono escluse le ipoteche “a favore”.

L'opzione del contratto preliminare

Una volta accertato che l'immobile è libero da vincoli, si può procedere alla stipula del contratto preliminare, un accordo tra venditore e compratore che si impegnano reciprocamente a stipulare un successivo e definitivo contratto di compravendita. Il contratto preliminare deve essere redatto in forma scritta (scrittura privata, scrittura privata autenticata o atto pubblico) e deve essere registrato entro 20 giorni dalla sottoscrizione, pagando l'imposta di registro di 200 euro, oltre all'imposta di bollo.

Il calcolo delle imposte

Quando si compra una casa, le imposte da pagare variano a seconda che il venditore sia un privato o un'impresa e l'acquisto venga effettuato in presenza o meno dei benefici “prima casa”. Se il venditore è un privato o un'impresa, con vendita esente da Iva, l'acquirente dovrà pagare l'imposta di registro nella misura proporzionale del 9%, l'imposta ipotecaria e l'imposta catastale nella misura fissa di 50 euro. In caso contrario, chi acquista sarà tenuto a versare l'Iva al 10% cui si aggiungono le imposte di registro, ipotecaria e catastale, ciascuna per l'importo di 200 euro.

Le agevolazioni “prima casa”

Il vademecum passa poi in rassegna i requisiti per accedere al beneficio legato all'acquisto della prima abitazione. Nel caso del venditore privato o dell'impresa esente da Iva, saranno dovute l'imposta di registro proporzionale nella misura del 2%, l'imposta ipotecaria e quella catastale nella misura fissa di 50 euro. Se la vendita è soggetta ad Iva, sono dovute l'imposta di registro, quella ipotecaria e quella catastale nella misura fissa di 200 euro, oltre all'Iva ridotta al 4%. La guida ricorda che le agevolazioni “prima casa” non sono ammesse, invece, per l'acquisto di immobili appartenenti alle categorie catastali A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici).

Quando si ha già una “prima casa”

Anche il contribuente che è già proprietario di un immobile acquistato con le agevolazioni prima casa può avvalersi del beneficio fiscale, a condizione però che la casa posseduta sia venduta entro un anno dal nuovo acquisto. Se questo non avviene, si perdono le agevolazioni usufruite per l'acquisto del nuovo immobile e, oltre alla maggiori imposte e ai relativi interessi, si dovrà pagare una sanzione del 30%.
Inoltre, chi vende l'abitazione acquistata con le agevolazioni ed entro un anno ne compra un'altra in presenza delle condizioni per usufruire dei benefici “prima casa”, ha diritto a un credito d'imposta pari all'imposta di registro o all'Iva pagata per il primo acquisto agevolato.

Le Faq dedicate

La guida contiene anche un elenco di quesiti posti dai contribuenti su alcune delle casistiche più ricorrenti. Alcuni esempi: come comportarsi se si riceve un accertamento dell'imposta di registro su una compravendita immobiliare; il rapporto tra la sussistenza delle agevolazioni e il trasferimento della residenza; la possibilità di usufruire delle imposte agevolate sull'acquisto di una casa che si trova nello stesso comune in cui si possiede la nuda proprietà su un'altra abitazione.

Fonte articolo: IlSole24Ore

Nelle compravendite immobiliari l’attività del notaio non si esaurisce solo nella redazione dell’atto pubblico, ma impone l’adempimento di una serie di oneri accessori come ad esempio la valutazione dell’atto di provenienza del bene compravenduto, l’obbligo di effettuare le visure catastali nonché quello di informare il cliente delle conseguenze fiscali che possono derivare dalla vendita  dell’immobile.

Gli obblighi gravanti su tale professionista scaturiscono dal contratto di prestazione d’opera professionale che sorge in virtù dall’incarico che riceve dal suo cliente.

Obblighi gravanti sul notaio

Il notaio incaricato di rogare un contratto di compravendita assume un duplice obbligo:

1. l'obbligo di informazione, che comporta l'onere di informare le parti di tutte le conseguenze che possono derivare  dalla stipulazione di un atto;
2. l'obbligo di effettuare gli accertamenti ipocatastali.

Nella prassi si utilizza il termine visure “ipocastali”, ma è bene precisare che con tale espressione si intende fare riferimento all’obbligo del notaio di effettuare adempimenti diversi fra di loro. Infatti è bene distinguere fra:

a) le visure catastali che si effettuano presso il catasto del Comune in cui si trova l'immobile ed hanno lo scopo di identificare correttamente il bene oggetto dell'atto. Inoltre la pubblicità catastale è mera pubblicità-notizia senza valore probatorio, poiché serve a dare semplice notizia di determinati fatti, ma la sua omissione non influisce né sulla validità né sull'efficacia dei fatti stessi. Va però rammentato che dal 1° luglio 2010 i dati catastali, la loro conformità alle planimetrie e allo stato di fatto assumono rilevanza a pena di nullità dell'atto;

b) le visure ipotecarie che si effettuano, invece, presso la Conservatoria dei Registri immobiliari del luogo ove è sito l'immobile hanno lo scopo di far conoscere l'effettiva titolarità del bene e la sua libertà da vincoli, pesi, iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli.

Tali adempimenti rivestono la massima importanza dato che per il notaio richiesto della preparazione e stesura di un atto pubblico di trasferimento immobiliare, la preventiva verifica della libertà e disponibilità del bene e, più in generale, delle risultanze dei registri immobiliari attraverso la loro visura, costituisce, salvo espressa dispensa per concorde volontà delle parti, un obbligo derivante dall'incarico conferitogli dal cliente e, quindi, fa parte dell'oggetto della prestazione d'opera professionale.

Responsabilità del notaio ed orientamento della giurisprudenza

La giurisprudenza ormai da oltre un decennio ha puntualizzato che la responsabilità gravante sul notaio, nell’esecuzione del contratto di prestazione d’opera professionale, implica che su tale professionista non grava solo l’obbligo di predisporre un atto che produca gli effetti voluti dalle parti, formalmente e sostanzialmente valido, ma anche quello di osservare l’ obbligo contrattuale di correttezza e di informazione che discende  dall’incarico che egli riceve dal suo cliente che obbliga il professionista ad osservare un comportamento diligente.  (Cass. Civ. sez. III, 28 novembre 2007, n. 24733).

Oltre all’onere di stipulare un atto che persegua l’interesse voluto dalle parti, la giurisprudenza osserva che sul notaio grava anche l’onere di compiere una serie di attività accessorie alla stipula dell’atto che possono consistere nella valutazione della provenienza del bene, nell’obbligo di effettuare le visure ipocatastali, etc..( Cass. Civ. sez. I, 29 novembre 2007 n. 24939 ed anche Cass. Civ. sez. III, 11 gennaio 2006, n, 264).

Notaio: responsabilità per mancata acquisizione delle visure catastali

Il notaio richiesto della rogazione di un atto di alienazione avente ad oggetto un bene immobile, tra gli oneri accessori indispensabili per il raggiungimento del risultato perseguito dalle parti, ha, di fatto, quello di compiere appunto le visure.  

La fonte dell’obbligo gravante sul notaio trae origine:

1. dal contratto d’opera professionale che impone a tale professionista una particolare diligenza nello svolgimento della sua attività (Cass. civ. Sez. III, 27-11-2012, n. 20991; Cass. civ. Sez. III, 28-09-2012, n. 16549);
2. nonché dal principio sancito dall’art. 1374 del codice civile rubricato “Integrazione del contratto” così dispone “Il contratto obbliga le parti non solo a quanto è nel medesimo espresso, ma anche a tutte le conseguenze che ne derivano secondo la legge, o, in mancanza, secondo gli usi e l'equità“.

L’inosservanza dell’obbligo di effettuare le visure catastali fa sorgere in capo al professionista una responsabilità per inadempimento dell’obbligazione di prestazione d’opera intellettuale, obbligandolo al risarcimento degli eventuali danni sopportati dal suo cliente, se non dimostra che il mancato adempimento scaturisce da causa ad egli non imputabile.

La mancata acquisizione delle visure catastali, quindi, obbliga il professionista al risarcimento del danno che il cliente ha sopportato. A tal proposito, è doveroso precisare che il cliente che sostiene di aver subito un danno per la mancata acquisizione delle visure da parte del notaio, dovrà dimostrare e quantificare l’effettivo danno sopportato. 

Fonte articolo: Idealista.it

Anche una sola rata in meno del canone di locazione può comportare lo sfratto. A dirlo la sentenza n. 355 del 3 febbraio 2017 del Tribunale di Genova.

Secondo quanto precisato, il mancato pagamento di una sola rata del canone di locazione è, di per sé, grave inadempimento dell’inquilino ai suoi obblighi contrattuali.

L’articolo 5 della legge 392/78 stabilisce che il mancato pagamento del canone della locazione, decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, costituisce motivo di risoluzione ai sensi dell’articolo 1455 del Codice civile.
Nel caso in cui la morosità si riferisce agli oneri accessori, quindi alle spese condominiali, lo sfratto scatta se il debito supera quello di due mensilità del canone. Non pagando, dunque, un mese di affitto o le spese di condominio per una somma pari a due mesi di affitto si rischia l’intimazione di sfratto per morosità.

Nel caso di locazione a uso abitativo, la valutazione sulla “gravità dell’inadempimento” dell’affittuario è stata fatta a monte dal legislatore, che l’ha quantificata nell’importo di una rata. Nel caso di locazione a uso commerciale, invece, è il giudice a valutare di volta in volta quando l’inadempimento può giustificare lo sfratto.

Per le locazione di immobili ad uso abitativo, secondo quanto stabilito dalla legge, il mancato pagamento dell’affitto, decorsi 20 giorni dalla scadenza prevista, costituisce motivo di risoluzione del contratto. Come sottolineato dalla sentenza n. 1428/2017 della Cassazione, tale previsione fissa un criterio di predeterminazione legale della gravità dell’inadempimento che, come tale, non consente al giudice di svolgere altri accertamenti su questo presupposto dell’inadempimento.

Se non viene pagato il canone di affitto, la valutazione circa la gravità dell’insolvenza dell’affittuario non può essere fatta dal giudice, ma viene predeterminata dalla legge in base al mancato pagamento di una sola rata del mensile (o di oneri accessori per un importo superiore a due canoni) e al ritardo massimo consentito di 20 giorni.

Fonte articolo: Idealista.it

La Legge di Stabilità 2016 ha regolamentato la possibilità per i privati di acquistare la prima casa con il leasing immobiliare.

Il leasing immobiliare per i privati è stato introdotto in Italia nel 2005 ma poteva essere utilizzato solo per l’acquisto delle cosiddette seconde case. Per potervi ricorrere infatti l’utilizzatore doveva dimostrare di essere già in possesso di un altro immobile.

Le nuove norme hanno invece ampliato il campo di utilizzo, applicandolo all’acquisto della prima casa, e introdotto alcune agevolazioni.
La casa può essere acquistata o costruita da banche o intermediari finanziari, per poi essere riscattata dall’utilizzatore. Si tratta quindi di un meccanismo del tutto analogo a quello già in uso per le imprese.
Il leasing immobiliare è in grado così di favorire l’accesso ai mutui anche ai soggetti finora svantaggiati, come i giovani.

Vediamo quindi come funziona il leasing applicato al settore immobiliare e quali sono le agevolazioni previste.

COS'È il contratto di leasing immobiliare?

Molti hanno ben chiaro come funziona il leasing per l’acquisto di una automobile o di un macchinario per un’azienda. Il leasing per l’acquisto di un immobile a uso residenziale è del tutto simile. Secondo la definizione più comune, il leasing è un contratto di affitto con possibilità di riscatto del bene goduto, versando per un certo periodo un canone concordato.
Nello specifico del leasing immobiliare, si paga un canone di affitto per l’utilizzo di una casa acquistata da un altro soggetto. Dopo un certo lasso di tempo si potrà riscattarla, pagando quindi una cifra sicuramente inferiore a quella dovuta facendo direttamente l’acquisto.

Il contratto ha in genere una durata minima di 8 anni e prevede il pagamento di un acconto iniziale compreso tra il 10% e il 30% del prezzo di acquisto della casa.
Si tratta quindi di una forma di finanziamento molto utile per chi al momento della stipula del contratto non dispone di tutta la cifra corrispondente al prezzo dell’immobile.
Quando si sottoscrive il contratto sono richieste garanzie accessorie, analoghe a quelle previste per la concessione di altri finanziamenti. Le garanzie sono di carattere assicurativo, ad esempio una polizza vita e una polizza danni per eventualità come incendi, scoppi e catastrofi naturali.

COME FUNZIONA IL LEASING IMMOBILIARE

L’acquisto in leasing prevede quindi la stipula di un contratto con una banca o un intermediario finanziario, i quali si accollano l’onere di acquistare la casa. Il contraente la utilizzerà pagando un canone di affitto e potrà dopo un certo periodo riscattarla.
L’immobile deve essere scelto dall’utilizzatore. Quindi, anche se la casa deve essere costruita ex novo, sarà l’utilizzatore a indicare alla banca tutte le caratteristiche desiderate.

Il corrispettivo versato come canone di affitto è fissato al momento della stipula del contratto e viene determinato in base:
• al prezzo di acquisto o di costruzione della casa
• alla durata del contratto.

Il metodo più applicato per il pagamento della quota mensile è il RID (Rapporti Interbancari Diretti). Tale sistema, attraverso la sottoscrizione di un modulo di autorizzazione, consente alla banca di addebitare la cifra ogni mese senza chiederla ogni volta.

Al termine del contratto di affitto, il sottoscrittore ha tre possibilità:
• acquistare la casa a un prezzo pattuito a priori, versando la quota restante
• prolungare il contratto di leasing
• rendere indietro l’immobile.

L’immobile rimane pertanto di proprietà della società per tutta la durata del contratto. Passa all’utilizzatore solo se questi, al termine del contratto, decide di esercitare la sua opzione all’acquisto.

Se al termine del periodo stabilito l’utilizzatore decide di acquistare la casa, può farlo:
• scegliendo di pagare la quota restante in un’unica soluzione
• accendendo un mutuo di tipo tradizionale.

Di solito il canone per il riscatto finale corrisponde anche solo all’1% della somma complessiva. Si tratta quindi di una cifra accessibile e vantaggiosa senza dover ricorrere a un ulteriore finanziamento.

Requisiti per avere le agevolazioni 

L’immobile oggetto del contratto non deve essere di lusso, quindi non rientrare nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 e avere i requisiti di prima casa.

Rientrano tra gli immobili agevolabili:
•    fabbricati finiti e dichiarati agibili
•    costruzioni da ultimare e ristrutturare
•    fabbricati da ristrutturare
•    terreni su cui sarà costruita l’abitazione.

Lo ha chiarito la circolare 7/E/2017 dell’Agenzia delle Entrate.

Le agevolazioni sono rivolte prevalentemente ai soggetti aventi i seguenti requisiti:
•    età inferiore a 35 anni
•    reddito complessivo non superiore a 55 mila euro.
Tali requisiti devono essere posseduti al momento della stipula del contratto.

Per gli over 35 le agevolazioni si applicheranno in misura ridotta del 50%.

QUALI SONO LE Agevolazioni 

Le agevolazioni sono previste per gli acquisti effettuati nel periodo compreso tra il 1° gennaio 2016 e il 31 dicembre 2020.
Consistono in una detrazione fiscale del 19% sulle spese pagate per i canoni fino a un massimo di 8.000 euro annui e una ulteriore detrazione del 19% sulla maxi rata finale per l’acquisto del bene, per un importo non superiore a 20.000 euro.
In caso di difficoltà con il pagamento del canone per gravi motivi, come la perdita del lavoro, si può sospenderne il pagamento per non più di 12 mesi, senza che ciò comporti ulteriori spese.

Le detrazioni si applicano, dimezzate, anche a chi ha più di 35 anni, per cui dovranno essere calcolate su un importo annuo massimo di 4.000 euro e su una maxi rata finale di 10.000 euro.
Per entrambe le fasce di età, è prevista la riduzione dell’imposta di registro a 1,5% e il pagamento delle imposte ipotecarie e catastali in misura fissa (200 euro ciascuna).
Le uniche spese ammesse a detrazioni sono quelle relative al prezzo d’acquisto. Non sono detraibili i contratti di assicurazione e le spese di intermediazione.

Il leasing è anche cumulabile con altre agevolazioni:
•    IVA al 4%
•    detrazione 50% IVA per acquisto case in classe A e B
•    ecobonus
•    detrazione 50%.

I Vantaggi del leasing immobiliare

I benefici fiscali per un privato che acquista una casa in leasing sono inferiori a quelli previsti per le imprese ma comunque interessanti e presentano indubbi vantaggi rispetto alla stipula di un mutuo di tipo tradizionale.

• È possibile infatti finanziare fino al 100% del prezzo della casa e includere nei costi anche quelli per l’acquisto dell’arredamento.

• Non è prevista l’iscrizione di una ipoteca sull’immobile, per cui si risparmiano i costi per la trascrizione e le spese notarili sono complessivamente inferiori.

• Si può pagare una maxi rata iniziale compresa tra il 10% e il 30% dell’importo totale: quanto più alta sarà questa maxi rata, tanto più conveniente, e quindi basso, sarà l’importo dei canoni mensili.

• La rendita derivante dal possesso dell’immobile non viene presa in considerazione ai fini del calcolo del reddito imponibile e quindi non deve essere indicata in dichiarazione dei redditi.

• I canoni sono detraibili, come avviene per le società e le imprese, almeno per la prima casa.

• Al momento del riscatto, il prezzo da pagare sarà quello fissato alla data della stipula.

Di contro, l’utilizzatore si assume tutti i rischi dovuti alla manutenzione e all’uso dell’immobile.

Fonte articolo: Guidaxcasa.it