Dal 1° giugno è entrata in vigore la cosiddetta tassa Airbnb che prevede il pagamento della cedolare secca per le locazioni turistiche inferiori a trenta giorni.

Pagamento che dovrà essere effettuato direttamente dagli intermediari immobiliari, come i portali web, che opereranno come sostituti d'imposta.
Ma vediamo quali sono gli aspetti ancora da chiarire sulla nuova normativa.

Il primo giugno 2017 è entrata in vigore l'imposta speciale introdotta con la manovra di primavera (la cosiddetta "Manovrina", articolo 4 del Dl 50/2017), che prevede il pagamento della cedolare secca del 21% per tutti gli affitti brevi, inferiori ai 30 giorni, stipulati da persone fisiche direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali online come Booking e Airbnb, ad esempio. Da qui il soprannome "tassa Airbnb".
La nuova imposta andrà a sostituire quella dell'Irpef e quella di registro che chi affitta è chiamato a pagare a fine anno con la dichiarazione dei redditi.

Gli obblighi degli intermediari

I soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali online, mettendo in contatto persone in ricerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare, devono trasmettere i dati relativi ai contratti di cui ai punti precedenti conclusi per il loro tramite.

L'omessa, incompleta o infedele comunicazione dei dati relativi ai contratti è punita con la sanzione da 250 a 2.000 euro, ridotta alla metà se la trasmissione è effettuata entro i 15 giorni successivi alla scadenza, ovvero se, nel medesimo termine, è effettuata la trasmissione corretta dei dati.

Il pagamento della tassa e l'ipotesi del doppio intermediario

Sappiamo chei redditi rivenienti dai contratti di locazione breve previsti dall'art. 4 del decreto-legge n. 50 del 2017, stipulati a partire dal 1° giugno 2017, è previsto l'assoggettamento, su opzione, alle disposizioni relative alla cedolare secca di cui all'articolo 3 del d.lgs. 14 marzo 2011, n. 23, con l'aliquota del 21 per cento.

Premesso ciò, tuttavia, occorre evidenziare che non deve essere eseguito alcun versamento dall'intermediario che non riceve il pagamento per l'affitto (deve essere quindi il proprietario a pagare la cedolare secca); i proprietari che si servono di doppio intermediario invece al contrario rischiano di pagare due volte.
Tale situazione, secondo alcune precisazioni della stampa specializzata, si potrebbe verificare nel caso in cui le agenzie immobiliari incassano gli importi dei canoni di affitto mediante i siti web e poi li girano ai proprietari.

In questo caso (seguendo la lettura della norma) il portale dovrebbe operare una prima trattenuta del 21% e l'agente immobiliare una seconda. Di conseguenze il canone per l'affitto risulterebbe decurtato del 42%, una tassazione decisamente assurda per chi affitta a breve termine.

L'eventuale pagamento della tassa da parte di altro soggetto

Preliminarmente è importante precisare che non si può stipulare un contratto di locazione su un immobile che non è di proprietà, salvo i casi di usufrutto o sublocazione.
Se il conto corrente sul quale vengono versati i corrispettivi dei guadagni su Airbnb appartiene a soggetto diverso dal proprietario titolare dell'account, sarà comunque da imputare a costui la tassazione.

Quindi, il versamento della tassa Airbnb avverrebbe tramite l'intermediario per cui i siti sono chiamati ad agire come sostituti di imposta.
Sarà la piattaforma a versare allo Stato la cedolare secca per poi rifarsi sull'utente trattenendola dagli introiti dell'affitto Airbnb.

In conclusione

Nonostante le critiche pervenute su questi aspetti, secondo la novità legislativa (cd "Manovrina"), salvo modifiche in sede di conversione, il versamento della tassa Airbnb avverrebbe tramite l'intermediario per cui i siti sono chiamati ad agire come sostituti di imposta. Sarà la piattaforma a versare allo Stato la cedolare secca per poi rifarsi sull'utente trattenendola dagli introiti dell'affitto Airbnb.

Fonte articolo: Idealista.it

Cambiare la disposizione dei mobili, dare un tocco di colore -quello giusto però-, scegliere i complementi perfetti e curare l’illuminazione.

E poi un servizio fotografico realizzato da un professionista. 

Bastano questi interventi, non strutturali e temporanei, per cambiare volto a una casa e far scattare il colpo di fulmine con i compratori: è questa la filosofia dell’home staging, una nuova strategia di valorizzazione immobiliare arrivata in Italia da qualche anno.
Dai sondaggi svolti periodicamente fra i soci dell’Associazione Nazionale Home Staging Lovers risulta che, dopo un intervento di home staging, il tempo di vendita si riduce a 58 giorni.

L’home stager è un professionista che unisce conoscenze di arredamento d’interni, decorazione, fotografia e marketing immobiliare per presentare al meglio un immobile destinato alla vendita. Non ristruttura la casa, né la arreda in modo definitivo.
"L’home stager, lo dice la parola stessa, mette in scena l’abitazione con il preciso obiettivo di svelarne tutte le potenzialità a un target di compratori ben individuato –spiegano la presidente e vicepresidente dell’associazione–. Possibili acquirenti che vedranno prima di tutto la casa attraverso le foto sul web, fondamentali per suscitare l’interesse iniziale fra mille proposte a portata di click, e poi visiteranno gli spazi allestiti ad hoc". 

In un mercato immobiliare che si sta risvegliando, ma che è ancora piuttosto fermo, è fondamentale che la propria casa in vendita possa spiccare fra le altre, "e, soprattutto, essere venduta a un prezzo non troppo inferiore rispetto a quello proposto. Per le case oggetto di home staging si riduce al 5%" sottolineano de Luca e Galletti Presidente e Vicepresidente dell'Associazione Nzionale Home Staging Lovers.

Ecco perché l’intervento di un home stager viene caldeggiato sempre più spesso ai proprietari dagli stessi agenti immobiliari. "Negli USA si contatta un home stager addirittura prima di mettere in vendita la casa –spiegano de Luca e Galletti–, da noi invece troppo spesso si aspetta di avere un immobile invenduto da tempo prima di decidersi. Ma l’investimento viene subito ripagato".

I prezzi, naturalmente, variano moltissimo in base all’abitazione: metratura, numero di locali, stato in cui si trova, se è arredata o vuota. "Orientativamente, si parte da qualche centinaio di euro se sono necessari solo piccoli interventi in una casa già arredata. Dai mille euro a salire se l’abitazione va allestita da zero. L’home stager fa un preventivo di prezzi e tempi di intervento, da poche ore a qualche giorno. Il proprietario non acquista nulla, né arredi né complementi. Tutto è temporaneo e rimane nella casa per il tempo della vendita. Compresi nel servizio ci sono gli scatti fotografici professionali che saranno il biglietto da visita della casa".

Sembra facile a dirsi, ma per fare tutto questo serve un esperto che conosce il mercato immobiliare e le strategie di vendita. Solo così pochi e semplici tocchi sono in grado di rivoluzionare il volto di un’abitazione. E di fare innamorare all’istante i compratori.

Fonte articolo: Infobuild.it

L’estate si avvicina ed il richiamo della casa vacanza è forte negli italiani, da sempre legati al “mattone”.

Uno studio italiano ha analizzato l’andamento del comparto degli immobili nelle località turistiche di mare, lago e montagna registrando prezzi ancora in ribasso nella seconda parte del 2016. 

Si riscontra una leggera contrazione della percentuale di coloro che acquistano questa tipologia immobiliare per utilizzo proprio ma delle novità sulla tipologia di acquirenti e sulla finalità dell’acquisto.

PrEZZI BASSI IN GENERALE

I valori immobiliari si attestano su -1,7% per le località di mare, -0,7% per quelle di lago e -2,4% per le località di montagna. Dal 2008 ad oggi le località di mare hanno perso 38,6%, quelle di lago il 28% e quelle di montagna il 30,1%.

COMPRAVENDITE: SALE LA COMPONENTE INVESTIMENTO E AUMENTANO GLI STRANIERI

L’analisi delle motivazioni di acquisto registra un 6,7% di compravendite per la casa vacanza (l’anno scorso era pari al 7,4%), ma la componente ad uso investimento è passato da 16,2% a 18,6% in un anno. Infatti, un elemento che è emerso che si registra in generale un ritorno all’investimento immobiliare e che la casa in località turistiche è di nuovo interessante per essere messa a reddito destinando l’immobile a B&B o ad attività di affitta-camere.

Infatti, negli ultimi anni, in Italia c’è stato un incremento del turismo, soprattutto straniero: nel 2017 è prevista una crescita del 4% di turisti stranieri in Italia. E, a proposito di stranieri, la novità più interessante emersa dall’analisi è che la percentuale di stranieri che acquista la casa vacanza nel Bel Paese è passata da 7,5% di un anno fa a 12,1% del 2016.

TRILOCALE IL PIU’ RICHIESTO

La tipologia più richiesta è il trilocale con il 29,5%, seguito da soluzioni indipendenti (27,6%) e dal  bilocale con il 25%. Chi cerca una casa al lago o in montagna desidera soprattutto uno spazio esterno (terrazzo, balcone vivibile o giardino), la vicinanza al mare o al lago e, soprattutto, la presenza dei servizi.

Gli italiani sono più orientati verso l’appartamento sia esso bilocale o un piccolo trilocale anche perché esprimono budget che difficilmente superano i 250 mila €, mentre gli stranieri, che hanno una disponibilità di spesa più elevata, sono più propensi ad acquistare le soluzioni indipendenti.

MARE ITALIA: AUMENTA LA DOMANDA

Il secondo semestre del 2016 vede ancora in diminuzione le località di mare in Italia (-1,7%). Tra le regioni che hanno segnalato il calo maggiore ci sono il Veneto (-4,1%), il Friuli Venezia Giulia (-3,7%) ed il Lazio (-3,1%). La regione che ha registrato la contrazione più contenuta è stata la Sicilia (-0,8%), seguita dalla Campania (-1,0%).

In generale, nelle località turistiche di mare si segnala una ripresa delle richieste. La novità è che sono tornati ad acquistare gli stranieri in particolare in Campania (Ischia, Sorrento e, in misura minore,  ad Amalfi e Positano, Sicilia (nell’area di Castellammare del Golfo e Scopello) e Liguria ( con un ritorno importante dei francesi nell’imperiese e agli albori nel savonese) dove gli interventi per la nascita di piste ciclabili stanno diventando un importante elemento attrattivo.

Gli stranieri amano soprattutto i borghi sul mare, ed infatti acquistano spesso abitazioni d’epoca, oppure soluzioni indipendenti posizionate in zone più defilate ma con vista panoramica sul mare. Quasi sempre hanno budget importanti, talvolta fino al milione di euro. Gli italiani invece hanno budget più bassi (al massimo si arriva a 250 mila € – 300 mila €) e per questo motivo scelgono appartamenti non lontani dal mare e se possibile con spazio esterno e vista mare. Il fronte mare ormai è appannaggio di una bassa percentuale di acquirenti.

Quello che è emerso è un ritorno all’investimento nelle località di mare; si acquista la casa con la finalità di realizzare un B&B oppure una casa vacanza da affittare. Questo si è notato soprattutto in quelle località in cui è elevata la domanda di affitti estivi. Prosegue il trend che vede anche i proprietari della casa vacanza acquistata con finalità di utilizzo personale affittarla nel periodo in cui non è utilizzata al fine di recuperare parte delle spese legate al mantenimento e alla proprietà.

Fonte articolo: Infobuild.it

Scade domani il termine per effettuare il pagamento dell’acconto Imu e Tasi 2017: questo è il momento di fare le ultime verifiche prima di calcolare l’importo dovuto.

Quest’anno il calcolo dovrebbe comunque risultare piuttosto semplice dal momento che non è cambiato nulla rispetto al 2016, dato che vige ancora il “blocco” dei tributi, che vieta aumenti di aliquote. Nella maggior parte dei casi si tratterà pertanto di prendere l’importo complessivo del 2016 e pagarne la metà.

Vediamo in sintesi i casi principali che si possono verificare, considerato peraltro che la Tasi non sempre si somma sulle medesime fattispecie Imu.
Come per il 2016 anche quest’anno le abitazioni principali sono esonerate dal pagamento di Imu e Tasi e ciò vale anche per gli inquilini, che fino al 2015 hanno dovuto pagare la loro quota di Tasi. L’esonero però non si applica agli immobili rientranti nelle categorie A/1, A/8 e A/9 (abitazioni “di lusso”). Occorre poi considerare l’estensione dell’esonero per l’abitazione principale alle fattispecie “assimilate”, che in alcuni casi operano automaticamente mentre in altri necessitano di un intervento comunale.

Tra le assimilazioni che operano per legge si segnalano:

a) le unità immobiliari delle cooperative edilizie a proprietà indivisa, adibite ad abitazione principale dei soci assegnatari (dal 2016 anche gli studenti universitari);
b) gli alloggi sociali come definiti dal Dm 22/04/2008;
c) la casa coniugale assegnata al coniuge separato;
d) l’immobile posseduto dal personale del comparto sicurezza (forze armate, polizia, vigili del fuoco, prefettizi);
e) l’unità immobiliare posseduta dai cittadini italiani residenti all’estero e iscritti all’Aire. I comuni hanno la facoltà di assimilare le abitazioni di anziani o disabili lungodegenti, non locate. È invece venuta meno, dallo scorso anno, la possibilità di assimilare le abitazioni concesse in comodato a parenti di 1° grado, che si è trasformata in riduzione del 50% della base imponibile.

Tra le altre novità introdotte l’anno scorso si segnala il nuovo regime di tassazione dei terreni agricoli (esonero per Cd e Iap, ripristino della circolare 9/93), l’esclusione dalla determinazione della rendita catastale per i cosiddetti “imbullonati”, la riduzione per gli immobili locati a canone concordato e l’esonero per gli immobili di cooperative indivise destinate a studenti universitari soci assegnatari. Si tratta peraltro di misure applicabili anche alla Tasi, ad eccezione dei terreni agricoli che sono fuori dal campo d’imposizione del tributo.

Tra le altre differenze Imu-Tasi si segnalano i fabbricati rurali strumentali, che sono esenti dall’Imu ma pagano la Tasi seppure in misura ridotta con aliquota massima dell’1 per mille. Inoltre i fabbricati “merce” - cioè quelli costruiti e destinati dall’impresa costruttrice alla vendita, fintanto che permanga tale destinazione e non siano in ogni caso locati - sono esenti dall’Imu, mentre pagano la Tasi con aliquota agevolata fino al massimo del 2,5 per mille.
Le aree fabbricabili hanno invece lo stesso trattamento Imu-Tasi, considerando il valore di mercato al 1° gennaio e applicando le aliquote previste dalle delibere del comune di ubicazione delle aree.

Anche gli immobili produttivi rientranti nel gruppo catastale “D” (capannoni, opifici) hanno lo stesso trattamento Imu-Tasi: per l’Imu è però previsto il versamento di una quota a favore dello Stato e una a favore del Comune, per la parte eccedente il 7,6 per mille.

Una volta verificata la disciplina applicabile, la procedura di calcolo è sostanzialmente identica per Imu e Tasi. Si parte dalla stessa base imponibile (rendita catastale per i fabbricati, rivalutata del 5%) alla quale applicare i coefficienti moltiplicatori distinti per categoria catastale. Il valore ottenuto consente quindi di effettuare il calcolo applicando le aliquote Imu e Tasi decise dai comuni: l’acconto sarà pari al 50% dell’importo complessivo.

cosa succede nel caso in cui per ragioni "di forza maggiore" non è possibile trasferire la residenza nella casa principale?

La normativa sull'abitazione principale prevede che anche in mancato trasferimento della residenza entro 18 mesi nell'abitazione acquistata con i benefici prima casa, questi non si perdono se la causa è imputabile a un motivo "di forza maggiore". E' il caso per sempio di un immobile sottoposto a lavori di ristrutturazione per temporanea inagibilità.

Tutt'altra storia è per le imposte sulla casa. Ai fini dell'imposta municipale infatti per abitazione principale si intende, infatti, “l’immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore e il suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente.” 
Questo vuol dire che fino al momento in cui sarà effettivo il trasferimento della residenza, l'immobile in questione sarà considerato come seconda abitazione e l'Imu dovrà essere pagato con le aliquote corrispondenti decise dal Comune. Stessa cosa anche per la Tasi. Nonostante infatti il legislatore non si sia espresso in proposito, si intendono estese a questa le regole valide per l'Imu. Nel caso proposto ad esempio, il proprietario avrà diritto a uno sconto del 50% sulla base imponibile delle imposte trattandosi di immobile inagibile.

Fonti articolo: IlSole24Ore.com, Idealista.it