Il mercato immobiliare italiano continua a dare segnali positivi.

I dati del secondo trimestre pubblicati con le Statistiche trimestrali elaborate dall'Osservatorio del Mercato Immobiliare delle Entrate mostrano infatti un incremento generalizzata. 

Le transazioni delle abitazioni sono aumentate del 3,8%, mentre le compravendite delle pertinenze (cantine e soffitte) crescono del 10,1% rispetto allo stesso periodo dello scorso anno. Il settore terziario commerciale, che comprende uffici e negozi, sale del 6,2%, mentre il settore produttivo mostra una crescita del 4,9%. I tassi di crescita del mercato immobiliare hanno tuttavia registrato un rallentamento rispetto al primo trimestre dell'anno.

Il mercato delle abitazioni prosegue nel sentiero di risalita che ha caratterizzato gli ultimi 3 anni. Nel periodo tra aprile e giugno 2017 sono state scambiate 145.529 abitazioni, circa 5 mila in più rispetto al 2016, registrando però una crescita rallentata rispetto al trimestre precedente. Le compravendite di depositi pertinenziali sono state più accentuate nei comuni minori (+11,9%) rispetto ai comuni capoluogo (+6,9%), mentre gli scambi che hanno riguardato i box e i posti auto hanno avuto un andamento positivo (+2,7%) ma abbastanza eterogeneo, con performance molto diverse tra i capoluoghi, che hanno chiuso con segno meno, e i centri minori, in cui il mercato è stato positivo.

Il mercato residenziale, spiega l'Agenzia, cresce un po' di più nelle grandi città (+4,4%). Il risultato migliore è stato registrato a Napoli, dove gli acquisti di abitazioni sono aumentati del 13,6%. Seguono Palermo (+8,3%) e Torino (+5,7%). Roma e Milano si sono allineate alla media complessiva delle metropoli, facendo segnare valori di poco superiori al 4% (rispettivamente +4,5% e +4,1%). Più statico il mercato nelle città di Genova (+1,3%) e Firenze (+0,9%), mentre Bologna è l'unica tra le grandi città a mostrare un dato negativo (-4,3%), con poco più di 1.500 compravendite.

Per quanto riguarda il settore terziario commerciale, aumentano del 6,2% gli scambi, grazie al traino del nord ovest e delle isole, aree che segnano il recupero più elevato (rispettivamente +10,9% e +7,6%). Nelle grandi città spiccano i risultati delle compravendite di uffici, in crescita del 18%, e dei negozi, con +10,7% rispetto allo stesso trimestre del 2016.

Nel settore produttivo le compravendite di capannoni e industrie crescono del 4,9%: nonostante il tasso tendenziale sia ridimensionato, i dati del secondo trimestre 2017 si riavvicinano ai livelli che hanno preceduto il crollo del 2012. Il rialzo del settore è sostenuto soprattutto dalla crescita degli scambi nelle aree del centro e del nord ovest, (rispettivamente +18,7% e +11,3%), mentre sono più timidi i recuperi al nord est (+3,5%) e al sud (+0,3%); in netta controtendenza le isole, dove si è invece rilevato un pesante calo delle compravendite (-37,3%).

Fonte articolo: Milanofinanza.it

Dal 1° luglio 2017 è definitivamente in vigore l’obbligo di dotare gli impianti di riscaldamento centralizzati dei sistemi di termoregolazione e contabilizzazione del calore.

Non si ritiene condivisibile l’interpretazione secondo la quale sia sufficiente la sola delibera di dare incarico all’impresa.

CHI E' ESENTATO

Per quanto giuridicamente non vincolante, sul punto si è pronunciato anche il Mise nella Faq del mese di giugno 2017 al punto n. 7. Chi non si è adeguato per tempo, pertanto, potrà essere assoggettato alla sanzione amministrativa da 500 a 2500 euro per ciascuna unità immobiliare. Sono esentati dall’esecuzione di qualsiasi intervento, solo coloro che hanno ottenuto una relazione così detta “esimente” ai sensi dell’articolo 9 comma 5 lettera c) del Dlgs 102/2014.

Questa deve dimostrare che l’installazione di tali sistemi risulti essere non efficiente in termini di costi con riferimento esclusivamente alla metodologia indicata nella norma Uni En 15459. In questo caso la relazione deve essere firmata da un professionista abilitato. Non è richiesta l’asseverazione. Tale ultimo requisito è invece obbligatorio per la relazione necessaria ai fini della non applicazione della norma tecnica Uni 10200 per la ripartizione della spesa del riscaldamento.

CHI DEVE OTTEMPERARE ALL'OBBLIGO

L’obbligo di adozione dei sistemi di contabilizzazione e di termoregolazione riguarda i condominii e gli edifici polifunzionali. Questi ultimi dovrebbero essere intesi quali edifici appartenenti ad un solo proprietario le cui unità immobiliari sono occupate da soggetti diversi tra i quali deve essere ripartita la spesa del riscaldamento. Sul punto non vi è alcuna eccezione nemmeno nelle leggi regionali. Ne consegue che anche gli edifici di edilizia popolare devono essere adeguati. Si ricordi che ai sensi dell’articolo 26 comma 5 della legge 10/1991, gli interventi volti all’adozione dei sistemi di termoregolazione sono “innovazioni”. Ne consegue che di questi deve esserne data notizia presso il catasto degli impianti termici che le Regioni e le Province autonome, devono avere istituito ai sensi del Dpr 74/2013 articolo 10 comma 4. È quindi sufficiente che la Regione interroghi il sistema informatico per capire quali impianti centralizzati non siano stati adeguati alla normativa. Infatti, ai sensi dell’articolo 16 comma 14 Dlgs 102/2014, le sanzioni sono irrogate dalle Regioni e dalle Province autonome di Trento e di Bolzano o enti da esse delegati.

Ciascuna Regione ha quindi regolamentato le modalità di inserimento di tali informazioni. In caso di mancata effettuazione degli interventi stante la relazione “esimente”, occorre verificare cosa prevede la piattaforma informatica. In Piemonte, ad esempio, non è previsto che la relazione venga inviata in forma ufficiale. Tuttavia, all’atto del caricamento del Rapporto di controllo, viene richiesto se l’impianto è di tipologia centralizzata e in questo caso se esiste o meno la termoregolazione/ contabilizzazione e, in caso negativo, viene data la possibilità di caricare una scansione della relazione.

Altra cosa è, invece, la sanzione da 500 a 2.500 euro per la ripartizione della spesa del riscaldamento non effettuata in base alla norma Uni 10200 o al criterio indicato nel Dlgs 102/2014 articolo 9 comma 5 lettera d). In tal caso la sanzione è riferita al condominio e non per ogni proprietario. L’amministratore deve conservare la relazione sottoscritta dal professionista o, in alternativa, la relazione asseverata.

Fonte articolo: IlSole24ore.com, vetrina web

Il mercato delle stanze in affitto è in forte espansione e i prezzi, nelle 14 città più ricercate dai fuori sede, sono in aumento anche quest’anno.

Per limitare il fenomeno degli affitti in nero è stato introdotto il contratto d’affitto transitorio per studenti universitari, che prevede benefici per locatore e conduttore.

Chi può richiedere questo tipo di contratto?

La richiesta può essere presentata se il locatario è iscritto a un corso di laurea, di perfezionamento o di specializzazione (master e dottorati), in una città diversa da quella di residenza. Il contratto può essere intestato allo studente stesso, a un gruppo di universitari o a un’azienda per il diritto allo studio.

Per poter stipulare questo tipo di locazione si dovrà utilizzare il modello previsto da eventuali accordi locali tra le associazioni di categoria dei proprietari e i sindacati degli inquilini, in assenza di tali linee guida si potrà fare riferimento al “modello base” contenuto nell’allegato E del Decreto Ministeriale del 30 dicembre 2002, reperibile sul sito del Ministero delle Infrastrutture.
All’interno del contratto, che dovrà essere registrato dal locatore, andranno indicati il corso di studi e l’università a cui è iscritto lo studente. Allo stesso modo devono essere presenti le informazioni sul canone mensile e sulle modalità di pagamento (bonifico, assegno, contanti…).

Uno dei vantaggi del contratto transitorio per studenti fuori sede è il poter accedere ad affitti calmierati. L’importo andrà individuato all’interno dei valori dei canoni convenzionati definiti dagli accordi locali tra Sindacati inquilini e Associazioni della proprietà. Il locatore può chiedere, anche se non è obbligatorio, un deposito cauzionale, da restituire al termine del contratto, potendone trattenere una parte, o l’intera somma, per danneggiamenti all’immobile.

La durata è un aspetto fondamentale di questa tipologia di contratti e si adatta alle esigenze tipiche degli studenti. Si va da un minimo di sei mesi a un massimo di tre anni, con un rinnovo automatico, per un secondo periodo di pari durata. Se alla prima scadenza lo studente non intende rimanere dovrà comunicarlo al padrone di casa, con un preavviso di almeno tre mesi. Una prerogativa, quella della disdetta al primo rinnovo, che non è prevista per il locatore.
Per lo studente è prevista anche la possibilità di recesso anticipato, con lo stesso margine di preavviso previsto per la disdetta, solo per “gravi motivi” (ad esempio una malattia o il decesso di un parente, che lo costringa a lasciare l’Università).

Se il contratto è intestato a un gruppo di studenti e uno di loro lascia l’abitazione l’importo del canone complessivo non cambia, quindi gli inquilini che restano pagheranno un affitto maggiorato finché non troveranno un sostituto.

A meno che non sia espressamente previsto da un patto tra le parti, agli inquilini è vietata la sublocazione o la concessione in comodato (gratuita) della stanza o dell’appartamento. È invece consentita la breve e occasionale ospitalità a titolo gratuito (ad esempio per quando i genitori vanno a trovare i figli). Il conduttore deve osservare il regolamento condominiale e farsi carico delle spese per la manutenzione ordinaria.

Detrazioni fiscali

A rendere interessanti queste tipologie di contratti c’è anche la possibilità di agevolazioni fiscali. Gli studenti, o i loro genitori, possono richiedere una detrazione Irpef del 19% su una spesa massima di 2.633 euro. Il requisito è che l’università disti almeno 100 chilometri dalla città di residenza dello studente e che l’immobile in affitto si trovi nella città sede dell’ateneo o in un comune limitrofo.

I proprietari, invece, potranno chiedere:

• - una deduzione extra del 30% per chi resta alla tassazione ordinaria o cedolare secca al 10%;
• - uno sconto del 25% su Imu e Tasi.
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  Fonte articolo: Immobiliare.it

Costano dal 2% fino a punte che superano il 10-12% dell’importo erogato e continuano ad assicurare alle banche lauti guadagni in provvigioni.

Ma i consumatori sono più informati e potrebbe presto aprirsi un mercato più competitivo, con conseguente discesa dei prezzi, grazie alle ultime novità contenute nella legge 4 agosto 2017 (Ddl Concorrenza). 

Parliamo delle polizze a protezione del mutuo, definite generalmente Cpi (Credit protection insurance), ossia contratti vita, danni, o molto spesso multirischi, volti a garantire la corretta restituzione del prestito in caso eventi come la morte del titolare del finanziamento, invalidità, perdita dell’impiego per i lavoratori dipendenti o infortuni che mettano a repentaglio il reddito degli autonomi.

Diffusione e provvigioni 

"La loro diffusione è rimasta stabile negli ultimi anni. Ma c’è più consapevolezza da parte dei clienti, alcuni dei quali addirittura considerano l’offerta assicurativa come criterio con cui scegliere la banca cui affidarsi", ragiona Ivano Cresto, responsabile dell’area mutui dei brand Mutui.it e Facile.it.
Per costi ed opacità nelle condizioni queste assicurazioni sono però più volte finite nel mirino dell’Ivass, che in passato ha anche condannato i premi eccessivi, spinti da provvigioni per la rete distributiva che potevano toccare l’80%. Provvigioni che oggi, comunque, restano sostanziose e si portano via tra il 25% e il 50% del premio.

Prezzo variabile 

Qual è il prezzo corretto di una polizza Cpi? Le offerte migliori partono da circa il 2% dell’importo erogato per una semplice protezione vita (la più diffusa, il 56,7% del totale secondo l’Ivass) salendo intorno al 6-7% per un pacchetto di protezione completo (benché sul mercato siano commercializzate offerte che costano quasi il doppio, con casi in cui a meno garanzie, almeno sulla carta, corrispondo prezzi più alti).

"Una forchetta compresa tra il 2,5% e il 6,5% dell'importo è ragionevole, considerando la formula più diffusa, cioè quella del premio unico anticipato" – conferma Luca Franzi, presidente nazionale di Aiba, associazione italiana broker assicurativi. "Oltre questa soglia, meglio cercare qualche preventivo in più".

Ma il premio non è il solo indicatore di cui tenere conto, anche perché le polizze non sono identiche ed è fuorviante raffrontarle guardando solo alla spesa. Intanto, occorre valutare le reali esigenze del soggetto. 
"Sembra scontato, ma una polizza sulla vita o contro l’inabilità interesserà di più chi ha eredi da tutelare. Un giovane single, invece, potrebbe privilegiare solo quella contro la perdita di impiego, facendo attenzione che il contratto includa i nuovi rapporti di lavoro introdotti con il Jobs act e che abbia la maggior durata possibile, per quanto difficilmente si trovano garanzie che coprono l’intero arco del finanziamento, specialmente nelle durate lunghe come 30 anni", dice Cresto di Facile.it.

Polizze collettive e individuali 

Poi occorre conoscere alcune definizioni. Oltre il 90% del mercato è fatto da polizze "collettive", opposte alle "individuali". Sono polizze standard, basate su ampi accordi fra istituto di credito e partner assicurativo, uguali per tutti i clienti. "Nel contratto, il contraente non è il mutuatario ma quasi sempre è il broker assicurativo cui si appoggia la banca. Il vantaggio è che in questo modo gli istituti spalmano il rischio su migliaia di beneficiari e riescono a offrire prodotti più vantaggiosi e accessibili. Nel caso morte, per esempio, la polizza collettiva ha lo stesso costo a prescindere dall’età dell’intestatario, mentre in un accordo individuale il premio sale sensibilmente con l’aumentare dell’età", spiega ancora Cresto.

Attenzione, poi, a esclusioni e casi specifici. Sempre nel “caso morte”, verificare che sia incluso non solo il decesso per infortunio, ma anche quello conseguente a malattia, benché questa protezione costerà un po’ di più. Per la perdita di impiego, cercare un prodotto che conceda la durata massima di sostegno, che di solito si ferma a 12 mensilità ma in alcuni casi può arrivare a 24 o 36 mesi. In generale, sia come costo sia come ottica assicurativa, è meglio mettere in conto ogni eventualità e optare per un pacchetto completo di garanzie.

Eccezioni da valutare 

Ma ci sono eccezioni in cui è meglio ragionare su singole garanzie. "Prendiamo un capofamiglia che abbia già una propria polizza vita in corso quando accende un mutuo. Può chiedere di inserire la banca fra i beneficiari invece che sottoscrivere un prodotto fotocopia", dice Franzi di Aiba. E non è raro il caso di due coniugi entrambi intestatari del mutuo. "Se questi hanno condizioni lavorative diverse, ad esempio il primo è dipendente privato, il secondo pubblico, si potrebbe “giocare” associando la perdita di impiego solo al primo e l’invalidità al secondo, valutando anche se assicurare per un importo maggiore colui che ha un reddito più consistente", aggiunge Cresto.

Modalità di pagamento 

Il premio unico anticipato è il più utilizzato: si paga tutto subito, inserendo il costo della polizza all’interno dell’importo finanziato. La banca ci guadagna perché calcola gli interessi su una somma più alta, il cliente diluisce il costo nelle rate lungo il piano di ammortamento. L’alternativa è il premio ricorrente, dove il cliente paga ogni anno. È sempre una soluzione più costosa (se prevista), ma potrebbe essere una scelta obbligata. "Spesso, infatti, quando il loan to value è già ai limiti, intorno all’80%, non c'è ulteriore spazio per inserire il costo della polizza. Allora si sceglie questo tipo di premio o il cliente decide di stipulare l'assicurazione vita più avanti con l'età", conclude Cresto di Facile.it.

La legge sulla concorrenza 

Il Ddl concorrenza approvato dal Parlamento prima delle vacanze estive (legge 4 agosto 2017, n. 124, comma 135 ) ha fissato alcuni punti che vanno nella direzione di rendere più trasparente il mercato delle polizze abbinate ai mutui. Ma restano alcune zone d’ombra. In primo luogo, viene sancito il principio che il consumatore sia libero di scegliersi sul mercato l’assicurazione, sia vita sia danni, e questa deve essere accettata dall’istituto di credito. Una condizione che dovrebbe aprire il mercato a prodotti meno cari e facilmente confrontabili tra loro. Infatti la legge obbliga la banca ad accettare la polizza del cliente, purché il contratto rispetti una serie di contenuti minimi.

Nei prossimi mesi, Abi, Ania e Ivass dovrebbero essere chiamate a definire un elenco di caratteristiche standard dei contratti. Naturalmente, però, può essere anche la banca a proporre una polizza, dietro sollecitazione propria o del consumatore. E in questo caso, il legislatore e l’autorità di vigilanza dovranno chiarire se resti ancora valida l'indicazione del Decreto Salva Italia del 2012, che si limitava peraltro alle polizze vita, e che imponeva alle banche di fornire due preventivi extra gruppo, insieme alla polizza "di casa".

Diritto di recesso 

In secondo luogo, il Ddl conferma quanto già indicato al mercato dall’Ivass e cioè che su queste polizze vale un diritto di recesso a favore del cliente di 60 giorni dal momento della stipula. Il testo aggiunge che la banca dovrà illustrare questa opzione al cliente con una comunicazione ad hoc, separata dal resto della documentazione contrattuale.
In terzo luogo, per rendere chiaro il costo dell’assicurazione, l’istituto è tenuto a "informare il richiedente della provvigione percepita e dell’ammontare della provvigione pagata dalla compagnia assicurativa all’intermediario, in termini sia assoluti che percentuali sull’ammontare complessivo".

Fonte articolo: IlSole24ore.com