Rapporto Abi-Entrate sul mercato immobiliare; migliora capacità d'acquisto delle famiglie

Gli italiani tornano a investire sulla casa. Riparte, infatti, il mercato delle abitazioni che, dopo il +3,5% registrato nel 2014, accelera la ripresa segnando nel 2015 un +6,5% rispetto all’anno precedente, per un totale di circa 449mila unità compravendute.

A fare da traino sono soprattutto le compravendite nei Comuni capoluogo e nelle aree del nord, specie nelle regioni Veneto e Friuli Venezia Giulia. Aumenta anche il ricorso ai mutui per l’acquisto della casa, grazie anche al trend positivo dell’indice di affordability, che misura la possibilità di accesso delle famiglie italiane all’acquisto di un’abitazione e che a fine 2015 segna un miglioramento di 2,1 punti percentuali segnando un nuovo massimo storico.

Sono alcuni dei dati presentati oggi e contenuti nel Rapporto immobiliare residenziale 2016, lo studio realizzato dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate in collaborazione con Abi, l’Associazione Bancaria Italiana, che analizza l’evoluzione delle compravendite del settore residenziale e che quest’anno si arricchisce anche di una parte dedicata alle locazioni.

Il 2015 delle abitazioni 

Dopo la lunga e ripida discesa, osservata dal 2007, nel 2015 il mercato delle abitazioni è tornato su un sentiero di crescita (+6,5%), confermando e superando il dato positivo dell’anno precedente. Segno positivo anche per il mercato delle pertinenze, con gli scambi di magazzini che segnano un aumento del 3,8% e del 4,5% per gli scambi di box e posti auto. Nel 2015 la superficie media per unità abitativa compravenduta è stata di circa 106 metri quadri, in crescita del 7,4% rispetto al 2014, leggermente più alta nei Comuni non capoluogo (110 mq) rispetto a quelli capoluogo (99 mq). Il valore di scambio delle abitazioni è cresciuto dai 72,1 miliardi di euro registrati nel 2014 ai 76 miliardi del 2015, in aumento del 5,4%.

La classifica delle regioni 

L’analisi dell’andamento delle compravendite nelle Regioni italiane mostra una ripresa generalizzata guidata dalla Lombardia (+9%), che da sola rappresenta circa un quinto dell’intero mercato nazionale. Sul fronte degli incrementi, le Regioni che mostrano i più alti tassi di crescita rispetto al 2014 sono il Veneto (+12,1%), la Toscana e il Friuli Venezia Giulia (+10,8%), e la Basilicata (+10,2%). Seguono la Sardegna (+8%), l’Abruzzo (+7,2%), l’Emilia-Romagna (+6,8%), le Marche (+6,6%), il Piemonte (+4,9%), la Campania (+5,6%), la Sicilia (+4,8%), l’Umbria (+3,9%), la Puglia (+3,3%), la Liguria (+2,9%) e il Lazio (+2,2%). Stabile la Calabria, mentre mostrano un tasso negativo la Valle d’Aosta (-1%) e il Molise (-5,4%).

I mutui

Gli acquisti di abitazioni tramite mutuo ipotecario ammontano a 193.350 unità, circa il 45% delle abitazioni acquistate da persone fisiche, guadagnando quasi un quinto degli scambi rispetto all’anno precedente. Il capitale complessivo erogato cresce del 19,4%, passando dai 19,3 miliardi di euro del 2014 ai 23 miliardi del 2015. L’area che detiene la maggior quota del capitale è il nord-ovest (37%) seguita dal centro (25%), mentre le isole registrano la minor quota (6%). Stabili il capitale medio erogato, pari a 119mila euro, e la durata media del mutuo (22,5 anni), mentre continua il calo del tasso d’interesse, che nel 2015 perde ancora 0,65 punti percentuali, portandosi al 2,75%. Grazie a questi fattori, diminuisce mediamente la rata mensile, passando dai 631 euro del 2014 ai 592 euro del 2015.

Gli affitti 

Nel 2015 la superficie media dell’abitazione locata è stata pari a circa 92 mq e il canone annuo medio pari a 60,6 €/mq, in calo del 2,3% rispetto al 2014. Complessivamente, le abitazioni oggetto di nuovo contratto di locazione nel 2015 sono state circa il 6% dello stock potenzialmente disponibile, a cui corrispondono quasi 4,6 miliardi di euro di canone annuo complessivo. Il 60% del mercato riguarda il segmento dei contratti ordinari di lungo periodo, il 18% i contratti ordinari transitori, il 20% quelli a canone concordato e solo il 2% quelli per studenti. Tra le grandi città, gli affitti di importo più elevato si pagano a Milano, Roma, Firenze e Bologna.

QUATTRO CAUSE PER UNA RIPRESA

Le cause di questa ripresa, secondo il rapporto delle Entrate, dipendono da quattro fattori:

1. In primo luogo dal fatto che per un bene d’uso come l’abitazione è inevitabile che oltre certi livelli è difficile scendere, in quanto le necessità alla base dell’acquisto, per quanto rinviabile, imporranno prima o poi la realizzazione dell’acquisto medesimo.
2. In secondo luogo, la complessiva congiuntura economica inizia a dare segnali, seppure non esaltanti, di ripresa che si riflettono, in particolare, sui diversi indicatori che misurano la fiducia delle famiglie; al riguardo, un indice utile a comprendere la propensione ad affrontare acquisti che richiedono una forte esposizione nel lungo periodo, come è tipicamente l’acquisto di un’abitazione, è quello che l’ISTAT elabora come Clima Futuro2. Tale indice è passato da una media di 108,7 nel 2014, ad una 120,7 nel 2015.
3. In terzo luogo, i tassi di interessi sono ulteriormente diminuiti ed il credito delle banche è aumentato. I dati contenuti nel Rapporto al riguardo mostrano che nel 2015 gli acquisti effettuati con mutuo ipotecario (limitando l’osservazione a quegli acquisti effettuati con ipoteca iscritta sull’abitazione acquistata) sono incrementati del 19,5% ed il tasso di interesse medio (calcolato sulla prima rata) si è ridotto di 0,65 punti percentuali attestandosi al 2,75% in media nel 2015.
4. Infine, l’ulteriore flessione dei prezzi delle abitazioni, seppure avvenuta nel corso del 2015 a tassi inferiori rispetto agli anni precedenti, disincentiva il “rinvio” all’acquisto potendo essere percepita dai potenziali acquirenti come una condizione “da non perdere” per la previsione di una ripresa anche dal lato dei prezzi e questo induce ad una maggiore propensione all’acquisto.

L’indice di affordability

Elaborato dall’Ufficio Studi Abi secondo le prassi metodologiche di matrice anglosassone, sintetizza l’analisi dei vari fattori (reddito disponibile, prezzi delle case, andamento, tassi di interesse sui mutui) che influenzano la possibilità per le famiglie di comprare casa indebitandosi e ne descrive l’andamento. Nel 2015 l’indice continua nel suo trend positivo, registrando un significativo miglioramento che nel secondo semestre dell’anno lo porta a stabilire il nuovo massimo storico; secondo le proiezioni mensili, a marzo del 2016 l’indice sarebbe ulteriormente migliorato raggiungendo il valore dell’11,9%.

In quest’ultimo anno la dinamica positiva è principalmente dovuta ad una forte riduzione del costo dei mutui (che spiega l’80% del miglioramento intervenuto), mentre continua ad essere positivo anche il contributo dovuto al miglioramento del prezzo relativo delle case rispetto al reddito disponibile.
In miglioramento anche gli aspetti distributivi: nel secondo semestre del 2015, la quota di famiglie che dispone di un reddito sufficiente a coprire almeno il 30% del costo annuo del mutuo per l’acquisto di una casa è pari al 69%, nuovo massimo storico, superiore di 7 p.p. al dato di inizio 2004.

Il miglioramento delle condizioni di accesso all’acquisto di una abitazione è risultato piuttosto omogeneo a livello territoriale: per la prima volta la condizione di accessibilità è presente in tutte le regioni ed inoltre sono 15 su 19 le regioni in cui nel 2015 l’indice ha registrato un massimo storico.

Il Rapporto immobiliare 2016 può essere scaricato gratuitamente dal sito internet dell’Agenzia delle Entrate, nella sezione Pubblicazioni dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare.

Fonti articolo: Agenziaentrate.gov.it, Idealista.it