Aumento IVA e possibile reintroduzione Imu: come reagirebbe il mercato immobiliare?

In riferimento al settore immobiliare, il triennio 2018-2020, sarà pieno di novità fiscali. Infatti, da un lato l'aumento dell'IVA che inciderà in maniera significativa sui prezzi delle case, e dall'altro la possibile reintroduzione dell'IMU, riaccenderà la discussione sul destino del settore.

Il graduale aumento dell'IVA nella cd. Manovrina Il decreto legge 24 aprile 2017, n. 50 è stato pubblicato nella Gazzetta Ufficiale del 24 aprile 2017, è entrato in vigore immediatamente; la cd. Manovrina dovrà poi essere convertita in legge dal Parlamento entro 60 giorni, con la possibilità di modificare le previsioni introdotte.

Il decreto legge n. 50/2017 interviene su una molteplicità di materie, per ridurre il rapporto deficit/PIL di quest'anno al 2,1%, e scende a 3,1 miliardi, trecento milioni in meno rispetto i 3,4 miliardi iniziali.
Tra le novità fiscali, si avvia la sterilizzazione delle clausole di salvaguardia di IVA e accise previste nel triennio 2018-2020.
Più precisamente, la manovra correttiva contiene la programmazione (con parziale riduzione) dell'aumento delle aliquote IVA:

• - per l'aliquota intermedia del 10%, si prevede che nel 2018 l'aliquota sarà fissata all'11,5% (in luogo del 13%);
  - per l'aliquota ordinaria del 22% ad oggi si prevede di passare all'aliquota del 25% nel 2018, al 25,4% nel 2019 per poi scendere al 24,9% nel 2020 e ritornare al 25% dal 2021.
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  Si rammenta che la clausola di salvaguardia, introdotta per la prima volta nella Manovra del luglio 2011, è la norma che prevede l'aumento automatico dell'IVA nel caso in cui lo Stato non sia riuscito a reperire le risorse pianificate.
  Si tratta, in sostanza, di uno degli strumenti attraverso il quale un Governo cerca di “salvaguardare”, appunto, i vincoli Ue di bilancio dalle spese previste nella manovra.

Le misure espresse dalle clausole possono essere di vario tipo: riduzione della spesa pubblica e/o aumento delle tasse e delle imposte. Ebbene, in questa circostanza, il gettito ottenuto sia dalla stessa IVA sia dalla lotta all'evasione fiscale non è stato sufficiente a finanziare le manovre fiscali attuate del Governo.

L'EFFETTO SU MUTUI E PREZZI IMMOBILIARI

Un nuovo aumento dell'Iva potrebbe però deprimere ulteriormente i consumi – disinnescando quindi l'atteso effetto positivo dal punto di vista dell'incremento delle entrate –, per non parlare della possibile tentazione a volersi sottrarre, attraverso l'evasione fiscale, ad una pressione ormai decisamente troppo alta.

Con specifico riferimento al settore immobiliare, va segnalato che se l'aumento dell'IVA non dovrebbe avere riflessi stretti sulla rata – poiché si tratta di spesa non soggetta ad IVA ma ad imposte sostitutive –, potrebbe invece incidere, ed in maniera significativa, sui prezzi delle case, delle ristrutturazioni, sull'acquisto di mobili e materiali, sulle parcelle dei notai e degli altri professionisti (su queste ultime, l'IVA, ad esempio, salirebbe al 25%).

Come ricorda l'Agenzia delle Entrate (Guida per l'acquisto della casa, aggiornata ad aprile 2017), la cessione di fabbricati a uso abitativo da parte delle imprese è, come regola generale, esente da Iva.
Tuttavia, l'imposta si applica:

• - alle cessioni effettuate dalle imprese costruttrici o di ripristino dei fabbricati entro 5 anni dall'ultimazione della costruzioneo dell'intervento oppure anche dopo i 5 anni, se il venditore sceglie di assoggettare l'operazione a Iva (scelta che va espressa nell'atto di vendita o nel contratto preliminare);
  - alle cessioni di fabbricati abitativi destinati ad alloggi sociali, per le quali il venditore sceglie di sottoporre l'operazione a Iva (anche in questo caso, la scelta va espressa nell'atto di vendita o nel contratto preliminare).

In questi casi, l'acquirente dovrà pagare, oltre alle imposte di registro, ipotecaria e catastale:

• - l'Iva al 10% per le cessioni e gli atti di costituzione di diritti reali di case di abitazione – anche in corso di costruzione classificate o classificabili nelle categorie catastali diverse da A/1, A/8 e A/9 (cioè, abitazioni non di lusso) qualora non sussistano i requisiti per fruire delle agevolazioni “prima casa” (nel qual caso, sempre se si acquista da un'impresa, con vendita soggetta ad IVA, l'aliquota è ridotta al 4%), ovvero
  - l'Iva al 22% per le cessioni e gli atti di costituzione di diritti reali aventi a oggetto immobili classificati o classificabili nelle categorie A/1, A/8 e A/9 (ossia, rispettivamente abitazioni di tipo signorile, ville e castelli, palazzi di pregio storico/artistico).

Sia nell'uno che nell'altro caso, a partire dal 2018 opererebbe il riferito aumento, rispettivamente all'11,5% e al 25%.

Al medesimo trattamento fiscale sono soggetti gli immobili strumentali (destinati ad uso ufficio, negozio ecc): pertanto, per un immobile del valore di 200.000 euro, l'aumento dell'aliquota all'11,5% determinerebbe un aumento dell'importo versato a titolo di IVA, nel 2018, da 20.000 euro a 23.000 euro.

Nel caso in cui si tratti di un immobile abitativo di lusso o di un fabbricato strumentale ceduto dall'impresa costruttrice o da un privato che abbiano scelto l'applicazione dell'IVA, il passaggio all'aliquota del 25% farebbe salire, su un importo di 200.000, l'ammontare complessivo dell'imposta da 44.000 euro a 50.000 euro.

Ancora, si rammenta che, in materia di ristrutturazioni edilizie, è attualmente prevista l'applicazione dell'Iva con l'aliquota ridotta del 10% sulle prestazioni di servizi relativi a interventi di manutenzione, ordinaria e straordinaria, realizzati su immobili residenziali.

Le cessioni di beni restano assoggettate all'aliquota Iva ridotta, invece, solo se la relativa fornitura è posta in essere nell'ambito del contratto di appalto; tuttavia, quando l'appaltatore fornisce beni di valore significativo (ossia, ascensori e montacarichi, infissi esterni e interni, caldaie, videocitofoni, apparecchiature di condizionamento e riciclo dell'aria, sanitari e rubinetteria da bagni, impianti di sicurezza), l'aliquota ridotta si applica su tali beni soltanto sulla differenza tra il valore complessivo della prestazione e quello dei beni stessi [1]. 

Per i lavori di restauro, risanamento conservativo e ristrutturazione è poi sempre prevista, senza alcuna datadi scadenza, l'applicazione dell'aliquota Iva del 10%; tutti i riferiti valori, per effetto delle novità fiscali introdotte dalla Manovrina, subirebbero però un aumento di un punto e mezzo in percentuale e di tre punti percentuali per aliquote rispettivamente al 10% e al 22%.

La reintroduzione dell'IMU tra le proposte dell'UE 

La Commissione Ue, con le “raccomandazioni specifiche” per i Paesi membri, ha intanto riconosciuto al Governo Gentiloni lo sforzo attuato con la manovra varata per correggere i conti usciti dalla Legge di Bilancio 2017 (fortemente criticata da Bruxelles); e ha certificato, con le dichiarazioni del Commissario per gli Affari economici e finanziari Pierre Moscovici, che "in questa fase, nessun passo ulteriore è giudicato necessario per rispettare la regola del debito. […] Né ci sono le condizioni per una procedura per squilibri macroeconomici, se si applicano le riforme raccomandate".

Tuttavia, non sono mancate le richieste, tra le quali si segnala il reinserimento della tassa sulla prima casa, almeno per i proprietari con redditi alti.
In realtà, il Ministro dell'economia, Piercarlo Padoan, all'arrivo all'Eurogruppo di Bruxelles, ha così commentato: "La raccomandazione della Commissione sull'Imu per i redditi alti è una delle tante proposte, ma le riforme fiscali vanno viste nel loro insieme e io direi che cambiare idea su una tassa che è stata appena cambiata da pochi mesi non è una buona idea".

Opinioni discordanti. La potenziale reintroduzione dell'imu sulla prima casa, ha subito sollevato delle polemiche. Romano Prodi ha detto che "tassa sulla prima casa per le fasce alte di reddito e' necessaria, perche' senon si mette l'imposta sui patrimoni, poi la si mette sul lavoro. Tutte le amministrazioni locali del mondo vivono sull'imposta sugli immobili esentando le persone meno ricche".

Non vedo perché questo non si debba fare in Italia". Tajani, in un'intervista a La Stampa, condivide al 99% gli inviti della Commissione, ma la vicenda dell'imposta sulla casa non mi convince per niente. Perché? "Il ragionamento che l'esecutivo fa è: tassiamo i beni improduttivi, ma in Italia la casa ha un valore anche morale. La prima abitazione è il frutto del lavoro di una o due generazioni, rappresenta la centralità della famiglia. Si tassino altri beni, ma la prima casa da noi rappresenta qualcosa di diverso rispetto ad altri Paesi".

Fonte articolo: Condominioweb.com