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Prima e seconde case a confronto: il carico fiscale è 5 volte superiore

Cresce il numero di compravendite immobiliari in Italia.


Nel 2016 il dato complessivo ha superato quota 500mila (533.741), il 18,9% in più del 2015. 

 

Di queste circa la metà (246.182) sono state finanziate con l’aiutino della banca, attraverso il ricorso ai mutui ipotecari che nel frattempo sono cresciuti del 27,3%.

LE IMPOSTE SUL MUTUO

Nella maggior parte dei casi si tratta di acquisto di prime case da parte di chi compra effettivamente la “prima casa”. Ma nel calcolo si inserisce anche chi possiede già una casa e ne acquista una nuova facendola passare (in termini fiscali) come prima casa. Questo è possibile dal 2016, da quando è stata introdotta una normativa che consente di usufruire delle agevolazioni “prima casa” anche a chi già ne ha già usufruito attraverso un precedente acquisto, a patto che venda l’immobile per cui ne ha già usufruito entro 12 mesi dall’acquisto della “nuova prima casa”.


Per quanto non sia algebricamente calcolabile, è ragionevole ipotizzare che questa norma - unitamente alla maggiore propensione delle banche ad erogare mutui ipotecari anche in via indiretta per le politiche espansive adottate nel frattempo dalla Bce - abbia effettivamente dato slancio alle compravendite immobiliari negli ultimi trimestri. Certo, siamo lontani dal picco di oltre 800mila transazioni del 2006 ma se non altro il punto più basso (sotto le 400mila nel 2013) pare messo alle spalle in un trend che torna a vedere nuova luce all’orizzonte.


La normativa può aver certamente dato una mano. Ma resta il fatto che in Italia c’è oggi un abisso fiscale tra la “prima casa”e l’universo delle “non prime case” (dal punto di visto del Fisco che sia la seconda, la terza o la quarta non cambia).

CONFRONTO FISCALITA' “PRIMA CASA” VERSUS “NON PRIMA CASA” 

Ipotesi: acquisto, soggetto ad imposta di registro, di immobile con valore (catastale rivalutato) pari a 300.000 euro. Il contribuente ottiene un mutuo ipotecario di 150.000 euro.

In questa tabella proviamo a sintetizzare tutte le imposte relative all’acquisto di una casa (Iva, registro, catastale, ipotecaria) e quelle (imposta sostitutiva) da aggiungere nel caso molto frequente in cui l’acquisto venga finanziato in parte da un prestito ipotecario.
Le condizioni di base cambiano anche in funzione del venditore (che può essere un privato o un’impresa con vendita esente o soggetta ad Iva), allo stato dell’immobile (se è di lusso l’Iva balza dal 10 al 22%).


A conti fatti - ed è quello che abbiamo provato a fare in questa simulazione tratta di una ricerca dell’Abi - in termini fiscali una “non prima casa” costa circa cinque volte in più rispetto a una “prima casa”. La grande differenza la fanno nel dettaglio tre imposte: quella di registro (che si calcola sul valore catastale dell’immobile e che oscilla dal 2% al 9%), l’Iva (che oscilla dal 4% al 10% nei casi in cui si applica), e l’imposta sostitutiva del mutuo (lo 0,25% dell’importo finanziato in caso di “prima casa”, altrimenti balza al 2%).


Così, acquistando un immobile di 300mila euro (ipotizzando che questo sia anche il suo valore catastale) e chiedendo un mutuo per la metà (quindi 150mila euro) alla fine pagheremo un carico di imposte di 6.475 euro se si tratta di “prima casa” e di 30.100 euro se non sarà possibile usufruire di questo bonus. Mica briciole.


Questa distanza ha sicuramente il beneficio di rendere più accessibile l’acquisto di un immobile ma in parte rischia di disincentivare le operazioni di investimento immobiliare (gli acquisti di “non prime case” da mettere a reddito) che nell’attuale era dei tassi bassi (in cui i tassi offerti dagli investimenti cartacei sono ai minimi termini) potrebbe rappresentare (soprattutto se agevolato da operazioni immobiliari a leva) una valida alternativa a Borse e dintorni.


Fonte articolo: IlSole24Ore.com

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