Il Notariato dedica una guida (disponibile qui) al cosiddetto deposito prezzo, cioè in sostanza la possibilità di bloccare il pagamento di una compravendita immobiliare su un conto corrente dedicato gestito del notaio fino alla definitiva trascrizone dell’atto nei registri immobiliari.

La novità, introdotta dalla legge sulla concorrenza (legge 124/2017, articolo 1, commi 63 e seguenti) è entrata in vigore lo scorso 29 agosto.

"È ancora prematuro fare una stima precisa sulla diffusione del deposito del prezzo negli studi notarili, ma i primi dati evidenziano comunque che in alcune zone di Italia si inizia ad utilizzare questo strumento di tutela – commenta Giampaolo Marcoz, consigliere nazionale del Notariato con delega alla comunicazione –. Con questa campagna informativa il Consiglio Nazionale del Notariato intende fornire ai cittadini alcuni importanti chiarimenti per meglio comprendere le opportunità di tutela che tale nuovo istituto fornisce".

Chi compra è esposto al rischio che tra la data del rogito e la data della sua trascrizione venga pubblicato un gravame a carico del venditore: un’ipoteca, un sequestro, un pignoramento, una domanda giudiziale, eccetera. "Scenari di questo tipo – precisa il Notariato – si sono verificati assai raramente perché i notai adempiono all’obbligo della trascrizione in tempi molto brevi, quasi azzerando i rischi".

Cosa prevede la legge 

Importando in Italia una prassi già da tempo vigente in Francia, la nuova legge afferma che qualora sia "richiesto da almeno una delle parti", il notaio deve tenere in deposito il saldo del prezzo destinato al venditore fino a quando non sia eseguita la formalità pubblicitaria con la quale si acquisisce la certezza che l’acquisto si è perfezionato senza subire gravami. 

"Si tratta di una tutela facoltativa: in sede di rogito l'acquirente – spiega il Notariato – a seconda dei casi, può optare per avvalersene o rinunziarvi. Sarebbe opportuno che tale opzione venisse manifestata prima del rogito, ma nulla esclude, comunque, che di fronte a motivi gravi sopravvenuti e imprevedibili, si possa manifestare l'opzione anche direttamente alla stipula.

Le somme che il notaio si vede versare da parte dell'acquirente (e che dovranno necessariamente essere intestate non al venditore, bensì al notaio stesso) saranno da lui segregate su di un conto corrente dedicato che ha appositamente acceso in banca con la destinazione di conto dedicato ai sensi della Legge 147/2013".
Queste somme sono assolutamente al sicuro: sia perché sono separate dal patrimonio del notaio (non cadono nella sua successione, in caso di premorienza; non vanno nella comunione legale del coniuge; sono impignorabili da parte dei suoi creditori) sia perché sono impignorabili anche dai creditori del venditore. Non solo. Gli interessi attivi che produce il conto dedicato vanno a beneficio delle piccole e medie imprese.

Alcuni casi specifici 

La Guida specifica che il nuovo strumento possa tornare utile in alcune fattispecie particolari:

- Nel caso di presenza di un pignoramento o di una ipoteca esistente si può convenire in atto che «il prezzo venga pagato solo ad avvenuta cancellazione di dette formalità».
- Se la casa è soggetta a prelazione legale "si conviene che il prezzo venga pagato una volta che sia venuta meno la possibilità di esercitare la prelazione".
- Se la casa non è agibile, nell’atto si può prevedere "che il prezzo venga pagato solo ad avvenuta presentazione della segnalazione certificata di agibilità".
- Se non è libera da persone o cose il prezzo sarà pagato solo ad avvenuta consegna della casa libera all’acquirente.
- Nel caso di debiti del venditore, ad esempio se questo non ha ancora saldato tutte le spese condominiali a suo carico le spese condominiali a suo carico, "presso il notaio vengono depositate le somme necessarie a coprire tali spese con l'incarico per il notaio di effettuare i pagamenti richiesti dall'amministratore di condominio".

Anche chi vende è tutelato 

Le tutele, sostiene il Notariato, sono anche per il venditore: "Il deposito del prezzo garantisce il corretto e sicuro perfezionamento del trasferimento del denaro dall’acquirente al venditore, il quale incasserà le somme dopo qualche giorno ma non correrà alcun rischio in ordine all’effettivo incasso della somma pattuita".
L’operazione del Notariato rientra nella campagna informativa #casaconviene del Ministero dell'Economia e delle Finanze.

Fonte articolo: IlSole24ore.com

Quando si realizza una compravendita immobiliare, il notaio deve effettuare alcune attività di controllo di legalità.

Vediamo, nel dettaglio, di cosa si tratta.

• 1. Il notaio deve accertare l’identità personale delle parti che intervengono nell’atto e la loro capacità di compierlo attraverso la verifica del regime patrimoniale tra i coniugi (comunione legale dei beni o separazione), della legittimazione ad intervenire, in caso di stranieri, minori, interdetti, inabilitati o beneficiari di amministrazione di sostegno, ecc.
  
  
• 2. Il notaio deve verificare per legge l’inesistenza di precedenti ipoteche o vincoli o pignoramenti presso l’Ufficio del Territorio dell’Agenzia delle Entrate e la regolarità urbanistica e catastale degli immobili. Deve verificare, inoltre, che l’immobile oggetto della vendita non sia sottoposto a discipline peculiari, ad esempio in tema di edilizia residenziale pubblica o a diritto di prelazione a favore di determinati soggetti o se si tratta di beni di interesse storico, artistico, archeologico.
  
  
• 3. Il notaio deve individuare il regime fiscale relativo al caso concreto e verificare la sussistenza di requisiti per eventuali benefici fiscali.
  
  
• 4. Il notaio deve controllare che la prestazione energetica degli immobili sia certificata in base alle norme nazionali e regionali in materia. Per la vendita di edifici dotati di impianti è obbligatoria la dotazione e spesso anche l’allegazione dell’attestato di prestazione energetica (Ape), predisposto da un certificatore iscritto in un apposito albo e che indica in sostanza la classe energetica di consumo dell’immobile quanto al riscaldamento.
  
  
• 5. Il notaio deve verificare l’osservanza delle norme in materia di antiriciclaggio, tracciabilità dei pagamenti e sulle provvigioni corrisposte a titolo di intermediazione a eventuali agenzie immobiliari.

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  Fonte articolo: Idealista.it
  

Tra i compiti del notaio non vi è solo quello di redigere il contratto e verificare le dichiarazioni delle parti; non vi è solo quello di controllare le firme e le dichiarazioni delle parti, registrare la compravendita, trascriverla nei pubblici registri immobiliari e pagare le tasse (coi soldi che gli hai dato tu).

Il notaio è anche tenuto a verificare se, sulla casa da trasferire, vi siano vincoli e gravami come ipoteche e pignoramenti (oltre ovviamente ad accertarsi che sia davvero di proprietà del venditore).

 A tal fine, non può fidarsi di ciò che gli dicono le parti: se anche il venditore presenta una visura ipocatastale, è compito del professionista fare delle autonome verifiche per assicurare all’acquirente che l’atto è efficace e ha effetto.

Quindi, se la vendita ha ad oggetto una casa con un pegno o un’ipoteca è vero che ad essere responsabile è il venditore, ma l’acquirente può agire per il risarcimento del danno anche nei confronti del notaio che ha compiuto il rogito.
Secondo la sentenza della Suprema Corte, il notaio incaricato della stesura di un atto pubblico, avente ad oggetto il trasferimento della proprietà immobiliare, ha l’obbligo contrattuale di verificare lo stato giuridico del bene trasferito, onde garantire alle parti il conseguimento dello scopo tipico dell’atto stipulato e del risultato voluto dalle stesse.

Il notaio può essere dispensato da tale obbligo di verifica solo se, al momento del conferimento del mandato, le parti lo hanno dispensato da una tale verifica.
Se il notaio non adempie a tale obbligo di controllo diventa personalmente responsabile per inadempimento.

In ogni caso, l’obbligo di verifica che compete al notaio e la responsabilità di questi e del venditore non toglie la possibilità che chi acquista, il giorno prima di firmare il rogito, vada all’Ufficio del Territorio presso l’Agenzia dell’Entrate e richieda una visura ipocatastale che dirà tutto del bene che si sta per comprare e metterà al riparo da brutte sorprese.

IL DEPOSITO PREZZO

In tutto questo, la riforma contenuta nella recente legge sulla concorrenza ha stabilito che, se una delle parti glielo chiede, il notaio è tenuto a tenere in deposito le somme dovute per la compravendita e a consegnarle al venditore solo nel momento in cui, eseguita la trascrizione dell’atto, si accorge che non vi sono ostacoli al trasferimento della proprietà. Ne abbiamo parlato in questo articolo.

Fonte articolo: Laleggepertutti.it

Denaro al sicuro se affidato al notaio: è questo il titolo che potrebbe essere dato alle nuove norme, contenute nei commi 63 e seguenti dell’articolo 1 della legge sulla concorrenza, le quali disciplinano la corresponsione di somme al notaio, vuoi con finalità di pagamento di tributi vuoi con finalità di deposito.

La nuova normativa sul "Deposito prezzo dal notaio" sancisce diversi fondamentali principi. Ecco quali.

- il notaio deve avere un conto corrente dedicato sul quale far confluire il denaro ricevuto dai clienti per il pagamento di imposte; il notaio non può lucrare interessi che quel conto corrente produca e non può utilizzare quel denaro per altro fine se non per il pagamento di imposte;

- sul predetto conto corrente devono affluire anche tutte le somme che il notaio sia incaricato di custodire;

- le giacenze di quel conto corrente sono impignorabili dai creditori personali del notaio, non fanno parte della successione del notaio che muoia, non entrano nel regime di comunione dei beni in cui il notaio si trovi;

- se ne sia "richiesto da almeno una delle parti", il notaio deve (e non può rifiutarsi di farlo) tenere in deposito il saldo del prezzo che l’acquirente deve corrispondere al venditore fino a quando non sia eseguita la formalità pubblicitaria con la quale si acquisisce la certezza che l’acquisto si è perfezionato senza subire gravami (ipoteche giudiziali, sequestri, pignoramenti, domande giudiziali, eccetera);

- al notaio può essere richiesto di tenere in deposito le somme che occorrono per estinguere eventuali passività gravanti sul venditore (si pensi al classico caso della vendita di una casa che venne acquistata con un mutuo ancora in corso di ammortamento).

LA REAZIONE DELLA FIAIP ALLA NUOVA LEGGE

La Fiaip (Federazione italiana agenti immobiliari professionali) tramite una nota ha commentato l’entrata in vigore del deposito del prezzo al notaio. Righi ha parlato di una legge che crea disparità tra le parti.

La Fiaip ha fatto sapere: "Entra in vigore il deposito del prezzo al notaio. Secondo quanto previsto dalla "Legge annuale per il mercato e la concorrenza" le parti o anche una di loro potrà richiedere al notaio di aderire al deposito del prezzo: in questo caso il pubblico ufficiale al momento del trasferimento immobiliare tratterrà la somma pattuita per la compravendita e la depositerà su un apposito conto corrente fino alla trascrizione del trasferimento dell’immobile.

Gli interessi maturati sul conto non saranno incassati dal proprietario, ma dallo Stato italiano, che li destinerà ad un fondo per le piccole e medie imprese. La norma varata nel 2013, fino ad oggi non aveva mai trovato esecuzione per la forte opposizione della Fiaip e di tutta la filiera dell’immobiliare. Il Governo è comunque riuscito a farla passare, introducendo la volontarietà delle parti.

Il Presidente nazionale Fiaip, Paolo Righi, ha poi sottolineato: "Il deposito del prezzo al notaio è da ascriversi alla già nutrita schiera delle leggi "inutili e dannose" varate per il nostro comparto. La legge crea una disparità fortissima tra le parti, che fino ad oggi erano bilanciate e tutelate, mentre ora il venditore diventa parte debole del contratto. Inoltre, la sua applicazione creerà notevoli problemi a quei venditori che intendono vendere la propria abitazione per comprarne subito un’altra: sarà quasi impossibile per chi vende casa impegnarsi all’acquisto di una nuova abitazione, non potendo contare sul denaro proveniente dalla vendita del proprio immobile. Quasi esilarante il fatto che gli interessi maturati sul conto corrente del notaio anziché essere restituiti al venditore vengano trattenuti dallo Stato, che di fatto ha varato una nuova tassa sulla proprietà immobiliare".

ALTRI POSSIBILI PROBLEMI ORIGINATI DALLA NUOVA NORMATIVA

Anzitutto, con riguardo ai contratti preliminari stipulati prima del 29 agosto (data di entrata in vigore della legge 124/2017), sorgeranno inevitabili conflitti tra gli acquirenti che chiederanno il deposito del prezzo al notaio e i venditori che sosterranno l’inapplicabilità retroattiva delle nuove norme alle contrattazioni nate prima della legge. Ma è abbastanza ovvio che quest’ultima tesi ha poco senso, perché tutte le volte che una legge impatta su un rapporto che dura nel tempo, inevitabilmente si applica anche a esso (se Tizio e Caia si sposano in assenza di una legge sul divorzio, che poi entra in vigore, devono evidentemente poter divorziare anch’essi; se il possesso dura da 13 anni e l’usucapione viene ridotta da 20 a 10 anni, essa è evidentemente compiuta).

Ancor più in generale, senz’altro sarà avanzata con forza (da quegli operatori immobiliari, notai compresi, che diano maggior rilievo al fastidio della inevitabile maggior complessità rispetto a un lungimirante favore per la massima trasparenza possibile del mercato) la tesi della derogabilità pattizia di questa normativa in sede di contrattazione preliminare.
Ma, anche in questo caso, è abbastanza prevedibile ritenere che essa sia qualificata come norma inderogabile perché appartenente al cosiddetto "ordine pubblico di protezione" finalizzata a tutelare il contraente reso debole dal sistema della pubblicità immobiliare il quale, per far funzionare la contrattazione nel suo complesso, giustamente sconta il rischio dell’incertezza in cui ci si trova nel periodo compreso dal momento dell’ultima ispezione dei Registri immobiliari fino al momento della trascrizione.

D’altronde, se l’acquirente potesse pattiziamente rinunciare a questa protezione, non solo la rinuncia al deposito del prezzo diventerebbe immediatamente una "clausola di stile" della contrattazione preliminare e, paradossalmente, impatterebbe solo sugli sfortunati che abbiano stipule "a cavallo" dell’entrata in vigore della legge 124/2017; ma anche, e soprattutto, perché la nuova legge non servirebbe a nulla. 

Fonti articolo: IlSole24ore.com, Idealista.it

Nelle compravendite immobiliari l’attività del notaio non si esaurisce solo nella redazione dell’atto pubblico, ma impone l’adempimento di una serie di oneri accessori come ad esempio la valutazione dell’atto di provenienza del bene compravenduto, l’obbligo di effettuare le visure catastali nonché quello di informare il cliente delle conseguenze fiscali che possono derivare dalla vendita  dell’immobile.

Gli obblighi gravanti su tale professionista scaturiscono dal contratto di prestazione d’opera professionale che sorge in virtù dall’incarico che riceve dal suo cliente.

Obblighi gravanti sul notaio

Il notaio incaricato di rogare un contratto di compravendita assume un duplice obbligo:

1. l'obbligo di informazione, che comporta l'onere di informare le parti di tutte le conseguenze che possono derivare  dalla stipulazione di un atto;
2. l'obbligo di effettuare gli accertamenti ipocatastali.

Nella prassi si utilizza il termine visure “ipocastali”, ma è bene precisare che con tale espressione si intende fare riferimento all’obbligo del notaio di effettuare adempimenti diversi fra di loro. Infatti è bene distinguere fra:

a) le visure catastali che si effettuano presso il catasto del Comune in cui si trova l'immobile ed hanno lo scopo di identificare correttamente il bene oggetto dell'atto. Inoltre la pubblicità catastale è mera pubblicità-notizia senza valore probatorio, poiché serve a dare semplice notizia di determinati fatti, ma la sua omissione non influisce né sulla validità né sull'efficacia dei fatti stessi. Va però rammentato che dal 1° luglio 2010 i dati catastali, la loro conformità alle planimetrie e allo stato di fatto assumono rilevanza a pena di nullità dell'atto;

b) le visure ipotecarie che si effettuano, invece, presso la Conservatoria dei Registri immobiliari del luogo ove è sito l'immobile hanno lo scopo di far conoscere l'effettiva titolarità del bene e la sua libertà da vincoli, pesi, iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli.

Tali adempimenti rivestono la massima importanza dato che per il notaio richiesto della preparazione e stesura di un atto pubblico di trasferimento immobiliare, la preventiva verifica della libertà e disponibilità del bene e, più in generale, delle risultanze dei registri immobiliari attraverso la loro visura, costituisce, salvo espressa dispensa per concorde volontà delle parti, un obbligo derivante dall'incarico conferitogli dal cliente e, quindi, fa parte dell'oggetto della prestazione d'opera professionale.

Responsabilità del notaio ed orientamento della giurisprudenza

La giurisprudenza ormai da oltre un decennio ha puntualizzato che la responsabilità gravante sul notaio, nell’esecuzione del contratto di prestazione d’opera professionale, implica che su tale professionista non grava solo l’obbligo di predisporre un atto che produca gli effetti voluti dalle parti, formalmente e sostanzialmente valido, ma anche quello di osservare l’ obbligo contrattuale di correttezza e di informazione che discende  dall’incarico che egli riceve dal suo cliente che obbliga il professionista ad osservare un comportamento diligente.  (Cass. Civ. sez. III, 28 novembre 2007, n. 24733).

Oltre all’onere di stipulare un atto che persegua l’interesse voluto dalle parti, la giurisprudenza osserva che sul notaio grava anche l’onere di compiere una serie di attività accessorie alla stipula dell’atto che possono consistere nella valutazione della provenienza del bene, nell’obbligo di effettuare le visure ipocatastali, etc..( Cass. Civ. sez. I, 29 novembre 2007 n. 24939 ed anche Cass. Civ. sez. III, 11 gennaio 2006, n, 264).

Notaio: responsabilità per mancata acquisizione delle visure catastali

Il notaio richiesto della rogazione di un atto di alienazione avente ad oggetto un bene immobile, tra gli oneri accessori indispensabili per il raggiungimento del risultato perseguito dalle parti, ha, di fatto, quello di compiere appunto le visure.  

La fonte dell’obbligo gravante sul notaio trae origine:

1. dal contratto d’opera professionale che impone a tale professionista una particolare diligenza nello svolgimento della sua attività (Cass. civ. Sez. III, 27-11-2012, n. 20991; Cass. civ. Sez. III, 28-09-2012, n. 16549);
2. nonché dal principio sancito dall’art. 1374 del codice civile rubricato “Integrazione del contratto” così dispone “Il contratto obbliga le parti non solo a quanto è nel medesimo espresso, ma anche a tutte le conseguenze che ne derivano secondo la legge, o, in mancanza, secondo gli usi e l'equità“.

L’inosservanza dell’obbligo di effettuare le visure catastali fa sorgere in capo al professionista una responsabilità per inadempimento dell’obbligazione di prestazione d’opera intellettuale, obbligandolo al risarcimento degli eventuali danni sopportati dal suo cliente, se non dimostra che il mancato adempimento scaturisce da causa ad egli non imputabile.

La mancata acquisizione delle visure catastali, quindi, obbliga il professionista al risarcimento del danno che il cliente ha sopportato. A tal proposito, è doveroso precisare che il cliente che sostiene di aver subito un danno per la mancata acquisizione delle visure da parte del notaio, dovrà dimostrare e quantificare l’effettivo danno sopportato. 

Fonte articolo: Idealista.it