Nell’ultimo anno sono stati stipulati in Italia molti più mutui: il 97% in più stando agli ultimi dati dell’Abi. Un terzo di questi sono surroghe, cioè miglioramenti di vecchi mutui (modificando tasso e/o durata). Il tutto però a fronte di un mercato immobiliare che sta leggermente risalendo dopo anni di crisi.

Cresce la domanda e crescono un po’ le compravendite ma non certo i prezzi.

La legge della domanda e dell’offerta del resto è di limpida semplicità: i prezzi crescono solo quando la domanda supera l’offerta. In questo contesto che la domanda superi l’offerta è tecnicamente impossibile considerata la mole di immobili invenduti che circola.
In ogni caso dalla ripartenza del mercato immobiliare dipende anche buona parte della ripresa economica perché il real estate crea lavoro su ampia scala e favorisce un certo ottimismo che si autoalimenta. È anche per questo motivo che probabilmente il governo ha introdotto da gennaio delle importanti agevolazioni in tema di leasing immobiliare.

Finora il leasing è conosciuto prevalentemente dai privati per la macchina, l’obiettivo è agganciarlo anche al concetto della casa. È previsto in particolare che chi sceglie la formula del leasing, preferendola al mutuo, all’affitto o all’affitto con diritto di riscatto, abbia il fisco particolarmente amichevole. Cosa è il leasing? In due parole: la banca acquista l’immobile e il cliente prende possesso dell’immobile pagando un canone d’affitto (a tasso fisso o variabile) periodico fissando all’inizio dell’operazione anche il prezzo dell’eventuale riscatto, al termine del piano di leasing che solitamente dura 12 anni ma in questi casi può spingersi anche fino a 20.

Secondo la nuova Legge di Stabilità, gli under 35 con un reddito annuo non superiore a 55mila euro possono detrarre ogni anno dall’Irpef il 19% fino a un massimo di canoni pagati di 8mila euro (quindi 1.520 euro). Per gli over 35 anni invece l’agevolazione è identica a quella oggi prevista per il mutuo prima casa, si può detrarre il 19% ma fino a 4mila euro (quindi massimo 758 euro l’anno).
La grande differenza con il mutuo però riguarda il fatto che nel leasing il montante su cui calcolare il 19% di esenzione fiscale è dato dall’intero importo del canone mentre sul mutuo riguarda solo la quota interessi della rata.
Ad esempio se in un anno ho pagato su un mutuo rate per 6mila euro ma di questi 6mila, 4mila rappresentano la quota capitale e 2mila la quota interessi, su un mutuo prima casa il 19% viene calcolato su 2mila. Mentre nel caso del leasing sarebbe calcolato su 6mila.

Inoltre per il leasing è prevista un’altra agevolazione. Chi decide di riscattare l’immobile al prezzo concordato inizialmente e quindi di passare dalla condizione di locatario a quella di proprietario, potrà detrarre dall’Irpef il 19% di un importo massimo di 20mila euro. Se quindi per riscattare la casa aggiungo 30mila euro, potrò detrarre dall’Irpef 3.600 euro (cioè il 19% di 20mila).
Dal punto di vista fiscale quindi, per un under 35, il leasing parte in deciso vantaggio. Perché se risparmio ogni anno fino a 1.520 euro (contro i 758 potenziali del mutuo) per 20 anni ho un tesoretto di circa 14mila euro. Se a questi poi aggiungo i potenziali 3.600 euro in caso di riscatto arriviamo oltre i 17mila euro.

Il mutuo invece di norma rosicchia qualcosa sul lato tassi. I tassi dei mutui (sia fisso che variabile) oggi a livello nominale (cioè senza considerare l’inflazione) sono ai minini storici. Si stipula un variabile anche sotto l’1,5% e un fisso anche al 2,5% (nelle migliori delle ipotesi). Mentre con il leasing i tassi dovrebbero essere mediamente un po’ più alti. Quindi quando si chiede un preventivo di leasing prima casa bisogna confrontarlo anche con gli interessi che si risparmierebbero invece con il mutuo. Se questi battono i 14-17mila euro di vantaggio base del leasing, a quel punto il mutuo torna in vantaggio.

Un altro vantaggio del mutuo è dato dal fatto che offre la possibilità di estinzione anticipata gratuita. Mentre con il leasing bisogna andare fino in fondo ed eventualmente decidere di non riscattare l’immobile.

Il mutuo poi si può spingere su durate fino a 30 anni mentre il leasing nella migliore delle ipotesi arriva a 20 anni. Il leasing prima casa però ha dalla sua il fatto che consente di prendere possesso dell’immobile anche avendo poca liquidità iniziale e per questo si rivolge ai giovani che fanno fatica ad accendere un mutuo (il maxi-canone d’anticipo di solito è pari al 10% del valore dell’operazione) mentre con un mutuo medio bisogna avere il 20% di contanti, considerato che la maggior parte delle banche non concendono oggi mutui superiori all’80% del valore dell’immobile.

Un’altra differenza riguarda la morosità. La banca può avviare la procedura di pignoramento dopo sette rate di mutuo non pagate. Mentre la misura è un po’ più rigida nel caso di leasing. Può bastare anche una rata non pagata (in assenza della perdita del posto di lavoro senza giusta casa) per essere sfrattati dalla banca.

Pro e contro da ambo le parti, in ogni caso, da valutare con attenzione. Un’ultima cosa, però. "Non è detto che le banche si strappino i capelli per concedere leasing immobiliari prima casa - spiega Luca Dondi, analista di Nomisma -. Con il leasing le banche infatti vanno ad acquistare - per conto del locatario e in attesa di un suo eventuale futuro riscatto - un immobile. Ma in questo momento le banche sono piene di immobili per effetto dei numerosi pignoramenti avvenuti durante gli ultimi anni di crisi. Quindi non sono portate ad aumentare la quota di immobili in pancia in un momento in cui gradirebbero anzi liberarsene in tempi brevi. Anche per questo motivo molti istituti oggi stanno creando delle agenzie immobiliari interne o dei network per liquidare più in fretta i propri asset immobiliari. Il leasing da questo punto di vista andrebbe nella direzione opposta.

Non c’è quindi un vero vincitore. L’importante è conoscere le differenze e adeguarle alle proprie necessità. Sempre con la calcolatrice in tasca.

Fonte articolo: IlSole24Ore

Al fine di beneficiare dell’imposta di registro ridotta nell’ambito degli acquisti effettuati dalle società di leasing sulle abitazioni da destinare ad abitazione principale potranno essere rese dall’utilizzatore sia nell’atto di acquisto dell’immobile da parte della società concedente, intervenendo volontariamente all’atto, sia nel contratto di locazione finanziaria dell’immobile.

A chiarirlo l’Agenzia delle Entrate in risposta ad alcuni quesiti della stampa specializzata in merito alle novità introdotte dalla Legge di Stabilità 2016.

La Legge di Stabilità 2016 ha introdotto una specifica disciplina di favore tesa a incentivare l’acquisto dell’abitazione principale ricorrendo al contratto di leasing immobiliare (I vantaggi e gli svantaggi del leasing immobiliare).
In particolare, l’art. 1, comma 83, dispone che nei confronti dell’acquisto effettuato da parte della società di leasing concedente (effettuato tra il 1° gennaio 2016 e il 31 dicembre 2020) si applichino le agevolazioni “prima casa” se ricorrono in capo all’utilizzatore i requisiti oggettivi e soggettivi previsti dalla Nota II-bis all’articolo 1 della Tariffa allegata al TUR.

Nello specifico, l’art. 1 della Tariffa, parte prima, allegata al TUR, come modificato dalla Legge di Stabilità per il 2016 prevede l’applicazione dell’imposta di registro nella misura dell’1,5% per i trasferimenti effettuati nei confronti di banche e intermediari finanziari autorizzati all’esercizio dell’attività di leasing finanziario aventi per oggetto case di abitazione, di categoria catastale diversa da A1, A8 e A9, acquisite in locazione finanziaria da utilizzatori per i quali ricorrono le predette condizioni. Le condizioni, inoltre, devono sussistere in capo all’utilizzatore e, dunque a prescindere dalla circostanza che tale soggetto destini l’immobile oggetto del contratto di locazione finanziaria a propria abitazione principale.
Nei casi di acquisto di immobile senza le caratteristiche di “prima casa” l’imposta di registro è del 9%.

Il leasing diventa un contratto tipico e anche per le persone fisiche sarà pienamente possibile acquistare la prima casa con un contratto di locazione finanziaria invece che con un mutuo fondiario/edilizio.

I giovani con età inferiore ai 35 anni, dal 1° gennaio 2016, con reddito non superiore a Euro 55.000, potranno acquistare l’abitazione principale, di categoria catastale diversa da A1, A8 e A9, in leasing godendo di specifiche agevolazioni fiscali ai fini Irpef, della sospensione delle rate.

La nuova normativa è sperimentale: il termine è fissato al 31 dicembre 2020. La procedura contrattuale prevede che l’intermediario si obblighi all’acquisto o far costruire l’immobile secondo la scelta del soggetto utilizzatore che ne assume tutti i rischi, compresa la perdita del bene. L’abitazione sarà messa a disposizione dell’utilizzatore per un periodo predeterminato contrattualmente e dietro versamento di un ammontare, congruo rispetto al prezzo di acquisto o di costruzione e della durata del contratto. Alla scadenza del contratto l’utilizzatore potrà acquistare la proprietà del bene a un prezzo prestabilito, ma potrà anche chiedere di rinnovare il leasing o rinunciare all’acquisto.

In caso d’inadempimento, l’utilizzatore dovrà restituire alla società di leasing l’immobile, questa lo venderà ai valori di mercato, restituendo (al netto dei canoni scaduti e non pagati, di quelli a scadere attualizzati e dell’esercizio dell’opzione finale di acquisto e di altre eventuali spese legate alla vendita dell’immobile), all’utilizzatore quanto di sua competenza. In caso d’incapienza dell’ammontare della vendita dovrà essere l’utilizzatore a restituire le somme mancanti alla società di leasing.
Introdotta per le prima volta per legge la possibilità contrattuale di sospensione delle rate può essere richiesta in caso di:

– cessazione del rapporto di lavoro subordinato
– cessazione del rapporto di agenzia
– rappresentanza commerciale
– rapporto di collaborazione coordinata e continuativa

ma non in caso di cessazione del rapporto di lavoro subordinato non dipendente, di risoluzione consensuale, di pensionamento, di dimissioni o licenziamento per giusta causa o giustificato motivo soggettivo.
La sospensione, da richiedere all’intermediario, non prevede alcun costo per il contraente né altre garanzie; può essere concessa per una sola volta per tutta la durata del contratto e per massimo dodici mesi. Al momento della ripresa le rate saranno quelle previste contrattualmente, con la periodicità originaria; sarà comunque possibile che le parti contraenti rinegozino le condizioni contrattuali.
L’abitazione non è soggetta all’azione revocatoria fallimentare (ex art. 67.3.a, legge fallimentare), ma per l’eventuale rilascio dell’immobile è possibile utilizzare il procedimento per convalida di sfratto.

I vantaggi per coloro con meno di 35 anni e con un reddito fino a Euro 55.000.
Le agevolazioni fiscali per i giovani di età non superiore a 35 anni, con un reddito complessivo fino a Euro 55.000 che al momento della stipula non siano proprietari diritti di proprietà su immobili a destinazione abitativa riguardano la detraibilità IRPEF del 19% dei costi contrattuali, dei canoni e dei relativi oneri accessori fino a Euro 8.000, l’opzione finale di acquisto per un importo massimo di Euro 20.000. Per godere delle misure agevolative l’abitazione deve essere destinata, entro dodici mesi, a essere quella principale del contraente.

I vantaggi per coloro che hanno più di 35 anni o un reddito superiore a Euro 55.000.
Le detrazioni sono ridotte della metà. L’imposta di registro è fissata all’1,50% sia per gli atti di trasferimento in favore delle banche, nel caso l’abitazione rispetti le condizioni per essere considerata prima casa. Le imposte di registro, ipotecarie e catastali sono applicate in misura fissa in caso di acquisto da parte di un intermediario è effettuato da una impresa costruttrice e quindi soggetto a IVA. Medesima agevolazione, per l’utilizzatore all’atto del riscatto.
Nei casi di acquisto di immobile senza le caratteristiche di “prima casa” l’imposta di registro è del 9%. I canoni di locazione sono soggetti all’ordinaria imposta di registro, pari al 2%.

Fino al 31 dicembre 2016 è stata prevista una detrazione IRPEF del 50% dell’imposta dovuta per l’acquisto di unità immobiliari a destinazione residenziale, di classe energetica A o B, in caso di cessione da parte delle imprese che le hanno costruite. La detrazione va divisa in quote costanti nell’anno di sostenimento della spesa e nei nove periodi d’imposta successivi. L’imposta di registro in misura fissa e l’esenzione dalle imposte ipotecarie e catastali per gli atti di trasferimento delle aree che rientrano negli interventi di edilizia convenzionata, si applica a prescindere dal titolo di acquisizione della proprietà. Introdotte per gli intermediari norme per la trasparenza e la pubblicità nelle procedure di vendita e ricollocazione del bene.

La nuova possibilità di acquisto presenta vantaggi e svantaggi. I 9 vantaggi:

1. possibilità di finanziamento del 100% del valore dell’immobile (le banche hanno il limite dell’80% e, attualmente la percentuale di erogazione è intorno al 65% del valore dell’immobile).

2. totale detraibilità dell’intera rata (per i mutui bancari solo degli interessi).

3. mancanza di spese di istruttoria.

4. non iscrizione di ipoteca in quanto l’immobile è di proprietà dell’intermediario.

5. assenza di spese notarili fino al momento del riscatto dell’immobile (riscatto che avverrà al valore dell’immobile fissato contrattualmente).

6. possibilità contrattuale di sospensione delle rate senza dover attendere leggi o accordi tra le associazioni rappresentative dell’impresa e dei consumatori.

7. in termini di reddito imponibile il vantaggio è innegabile considerato che la rendita dell’abitazione non concorre a formarlo considerato che l’immobile è di proprietà dell’intermediario.

8. IVA è detratta dall’intermediario sull’acquisto quindi l’imposta non aumenta il valore dell’immobile come per i mutui.

9. detrazioni fiscali per gli utilizzatori di età inferiore a 35 anni con reddito fino a Euro 55.000.

3 principali possibili svantaggi:

1. pagamento di un canone iniziale di importo anche elevato, non inferiore al 15% del valore dell’immobile e la maxirata finale.

2. durata può inserirsi tra gli svantaggi visto che la locazione non supera venti anni con una durata media inferiore a quindici anni e una minima, di legge di otto anni.

3. probabilmente, ma bisognerà attendere l’operatività della norma, il tasso di interesse dovrebbe essere più alto di quello dei mutui.

Alla luce dei vantaggi e degli svantaggi non è prevedibile che si possa avere un travaso dai mutui al leasing. E’ però innegabile che si tratti di una possibilità interessante e da prendere in considerazione per i circa 200.000 giovani che possono accedere alle agevolazioni e per gli 800.000 altri potenziali acquirenti della prima casa.

Fonte articolo: Notiziariofinanziario.com