Illegittimo il riclassamento basato solo sui dati Omi: stop all’imposta di registro

Tutte le volte in cui l’Agenzia delle Entrate avvia un accertamento fiscale conseguente a una vendita immobiliare, giustificato sulla scorta di un presunto scostamento tra il valore dell’immobile dichiarato dalle parti e quello invece reale, non può basarsi sulle semplici quotazioni Omi (Osservatorio del mercato immobiliare), ma deve effettuare delle verifiche concrete sulle condizioni dell’immobile e della zona in cui esso si trova. 

Niente valori presuntivi insomma, specie se gli agenti del fisco non si sono recati sul posto, ma si sono limitati a fare la rettifica "a tavolino".

Diversamente l’accertamento di rettifica dell’immobile è nullo e può essere impugnato davanti al giudice. È quanto chiarito dalla Commissione tributaria Regionale di Roma con una recente sentenza.
Non è nuovo l’orientamento secondo cui il riclassamento del valore dell’immobile non può essere eseguito sulla base di criteri astratti, anche se in gioco ci sono le quotazioni Omi. Queste, infatti sono dei semplici valori statistici che, a tutto voler concedere, possono costituire la base per avviare il confronto con il contribuente, ma non possono ridursi ad essere l’unica motivazione dell’accertamento.

Sempre la Ctr di Roma ha, in passato, spiegato che l’Agenzia delle Entrate non può rideterminare il valore di un immobile solo sulla base di elementi presuntivi come, ad esempio, il confronto con altre abitazioni dello stesso quartiere, senza accertare le concrete e specifiche condizioni dell’edificio (condizioni come lo stato di manutenzione, l’aspetto estetico, le varie ristrutturazioni avvenute negli anni, ecc.).

Parimenti è illegittimo il riclassamento che si basa solo sul confronto con abitazioni omogenee dal punto di vista architettonico, ma collocate in altri quartieri dove però il flusso del traffico è diverso, circostanza che, come noto, incide notevolmente sul valore di un immobile.
Anche la Cassazione è della stessa opinione e ha più volte annullato gli accertamenti in rettifica del valore degli immobili basati su stime fatte "a tavolino", specie se poi il sopralluogo dimostra che l’abitazione è in condizioni di degrado o di abbandono.

Stop quindi agli avvisi di recupero dell’imposta di registro sugli atti di compravendita immobiliare se l’ufficio ritiene il valore dell’immobile superiore a quello che, invece, risulta dal sopralluogo: quest’ultimo dato è quello che, in definitiva, conta di più.

In verità, ad essere consapevole dell’illegittimità di tale operato è la stessa Agenzia delle Entrate che, più volte, ha sollecitato i propri uffici territoriali a non limitarsi ai soli dati delle quotazioni Omi, né alle fotografie scattate dal satellite (v. Google Maps o Google Earth), ma di avviare sempre delle previe verifiche sul luogo (da ultimo, con una circolare del mese di aprile del 2016).

Secondo la sentenza in commento, le quotazioni Omi sono solo un elemento indiziario e non possono fondare il riclassamento del valore dell’immobile se non confermate da altre circostanze suscettibili di incidere sul prezzo, quali ad esempio, la forza contrattuale delle parti, la necessità di vendere in capo al cedente e la crisi che investe il mercato immobiliare. Il valore "normale" dell’immobile, desumibile dai dati Omi, possono essere contestati se non supportati da altri elementi (presunzione relativa). Diversamente possono giustificare l’accertamento (presunzione assoluta).

Non solo. Non deve essere il contribuente a difendersi. Piuttosto ricade sull’Agenzia delle Entrate l’onere della prova di un’eventuale discordanza tra il corrispettivo dichiarato e quello accertato. "Lo scollamento che può esserci tra il corrispettivo enunciato nell’operazione e il valore di mercato del bene – si legge in sentenza – è solo un mero indizio della possibile discordanza tra detti valori".

In buona sostanza, la rettifica non si può fondare "sull’acritica trasposizione del valore Omi di altra categoria catastale nell’accertamento". Pertanto, la rettifica dell’ufficio è illegittima perché priva di riscontro probatorio.

Fonte articolo: Laleggepertutti.it