Nel quarto trimestre del 2015 è proseguito il graduale miglioramento del mercato immobiliare.

La quota di Agenti che segnala un calo dei prezzi di vendita delle abitazioni ha continuato a ridursi, risultando minoritaria per la prima volta dalla primavera del 2011, a fronte di una prevalenza dei giudizi di stabilità. 

La percentuale di operatori che hanno venduto almeno un’abitazione è cresciuta, in connessione con le favorevoli condizioni della domanda. 

GLI IMMOBILI PIU' VENDUTI E gli INCARICHI DELLE AGENZIE

Secondo l’indagine congiunturale sul mercato delle abitazioni in Italia condotta congiuntamente dalla Banca d’Italia, da Tecnoborsa e dall’Agenzia delle Entrate, nel trimestre di riferimento gli operatori hanno intermediato in prevalenza immobili di metratura fino a 140 mq abitabili o parzialmente da ristrutturare, con classe energetica bassa.

Si è rafforzato l’ottimismo degli Agenti sull’evoluzione a breve termine del proprio mercato di riferimento, grazie soprattutto alle attese più favorevoli sull’andamento dei prezzi e dei nuovi incarichi a vendere.
Anche nell’orizzonte di medio termine (due anni) emerge un maggiore ottimismo circa le prospettive del mercato nazionale.

PRODUZIONE DELLE COSTRUZIONI

A dicembre 2015 l'indice della produzione nelle costruzioni ha registrato, rispetto al mese precedente, un aumento dello 0,6% in termini tendenziali. 
Nella media del 2015 l'indice è diminuito dell'1,9% rispetto al 2014. È quanto si legge nell’ultimo comunicato dell’Istat sulla produzione nelle costruzioni, pubblicata ieri. 

Per quanto ancora negativo, il calo della produzione annuale dell’1,9% (2015 su 2014) non rappresenta un numero così negativo, se confrontata con gli analoghi indici degli anni precedenti. Infatti, se si guarda alla serie storica che parte dal 2010, le contrazioni (sempre riferite al dato tendenziale corretto per gli effetti del calendario) sono state sempre molto più consistenti dell’ultimo dato Istat: -3,6% nel 2010 rispetto al 2009; -4,2% nel 2011; -13,5% nel 2012, -10,6% nel 2013, -6,9% nel 2014 e, infine, -1,9% nel 2015. 
Questi numeri tracciano una parabola che lascia immaginare una possibile inversione di tendenza, nel prossimo anni. 

Questa impressione è confermata - anzi già effettivamente anticipata - su base mensile. E qui bisogna tornare all’iniziale dato di dicembre 2015 di un +0,6% (su dicembre 2014). Il dato positivo di dicembre segue quello positivo di novembre, molto marcato: +4,0 per cento. 
È la prima volta in tutti questi anni che l’Istat registra due variazioni positive consecutive (sempre relativamente al dato corretto per gli effetti del calendario). 
Se anche il prossimo mese di gennaio (la cui rilevazione sarà pubblicata dall’Istat il 17 marzo) sarà positiva, l’aspettativa di una ripresa poggerebbe su un intero trimestre “rosa”.

COSTI DI COSTRUZIONE

Costi di costruzione dei fabbricati in crescita.
Lo scorso dicembre l'indice del costo di costruzione di un fabbricato residenziale aumenta dello 0,1% rispetto al mese precedente e dello 0,5% nei confronti di dicembre 2014. In media annua, nel 2015 l'indice cresce dello 0,5% rispetto all'anno precedente.  
Nel mese di dicembre 2015, rispetto al mese precedente, con riferimento al fabbricato residenziale i costi dei materiali aumentano dello 0,3%.

Fonti articolo: Quifinanza.it, Ediliziaeterritorio.com 1, Ediliziaeterritorio.com 2  

"Negli ultimi anni il mercato immobiliare ha visto i prezzi scendere progressivamente e questo ha comportato un cambiamento anche a livello di richieste”.

Lo evidenzia l'Ufficio studi di Tecnocasa che ha analizzato le tipologie immobiliari domandate dai potenziali acquirenti nelle grandi città.

“Dal 2013 in poi – spiega l'Ufficio studi - si nota una diminuzione progressiva delle percentuali sui tagli più piccoli come monolocali e bilocali. Al contrario, si segnala un aumento per le tipologie più ampie, dal trilocale in poi. Questo è avvenuto proprio a causa del ribasso dei prezzi che ha reso possibile l’acquisto di immobili più ampi, soprattutto il trilocale, scelto da tante giovani coppie che hanno saltato la classica fase in cui si acquistava prima il bilocale per poi passare all’appartamento con una camera in più.

L’analisi della disponibilità di spesa, invece, registra un progressivo aumento nelle fasce più basse, fino a 170.000€ il che significa che è salita la percentuale di persone che hanno voluto o potuto destinare all’acquisto immobiliare meno capitali. E questa è stata una delle cause che ha determinato il ribasso dei prezzi immobiliari e che è stata dovuta soprattutto all’atteggiamento prudenziale attuato dagli istituti di credito a partire dalla fine del 2007”.

Fonti articolo: Casaeclima.com

Dopo il permesso accordato alle banche di entrare nel mondo delle Agenzie Immobiliari e dopo il varo del prestito vitalizio, il Governo si appresta a rendere inapplicabile l’art. 2744  del codice civile che da sempre vieta alle banche di poter vendere un bene immobile per cui abbiano erogato un prestito.

L’art.120-quinquiesdecies, contenuto nello schema di decreto  legislativo recante l’attuazione della direttiva 2014/17/UE in merito ai contratti di credito ai consumatori relativi a beni immobili residenziali, nonché modifiche del decreto legislativo n.385/1993 e del decreto legislativo 141/2010,  prevede che le parti possano convenire che, in caso di inadempimento del cliente, la banca possa vendere il bene per cui ha prestato garanzia.

Una norma che secondo la Fiaip, ovvero l'Associazione di categoria degli Agenti Immobiliari Professionali, porrà, se verrà approvata, "una seria ipoteca sulla serietà e la trasparenza dei contratti di mutuo che saranno stipulati in futuro e sulla tutela di chi ha contratto un prestito bancario".
“Ora è comprensibile a tutti il progetto che alcune banche hanno disegnato insieme al Governo", afferma Paolo Righi, Presidente della Fiaip. "Un anno fa - continua - nascevano le prime agenzie immobiliari di proprietà dei due maggiori Istituti di Credito presenti in Italia. Poi, è stato varato il prestito vitalizio che consente agli Istituti di impossessarsi del bene per cui hanno prestato garanzia ed ora questo metodo verrà applicato a tutti i mutui ipotecari, aggirando completamente l’art. 2744 del Codice Civile.

Ora,  comprendiamo a pieno il perché il Governo e i partiti di maggioranza non abbiano voluto vietare alle banche di aprire le loro agenzie immobiliari. Il tutto avviene nel silenzio più assoluto, sia da parte delle associazioni dei consumatori, che dalle Istituzioni che dovrebbero invece vigilare sui rapporti tra banche e consumatori. Il fatto che per accedere a questo istituto sia necessario che il cliente sia d’accordo è assolutamente irrilevante in  quanto tutti conoscono la forza di persuasione che le banche possono mettere in campo nei confronti dei loro clienti. Se il Governo varerà la norma, così come contenute nel decreto legislativo, le garanzie previste dal codice civile a tutela dei consumatori verranno meno e il mercato immobiliare rischierà di diventare una giungla senza regole.
Dopo i recenti scandali bancari, che hanno dimostrato come i cittadini siano inermi di fronte a determinate situazioni, mettere nelle mani di alcune banche i destini dell’immobiliare e un atto da parte del Governo che non posso che definire irresponsabile. Abbiamo già visto nel 2008 i risultati disastrosi che hanno causato le banche finanziarizzando il mercato immobiliare, se il Governo continuerà sulla strada tracciata molto presto assisteremo ad un nuovo tracollo del mercato”.

Fiaip si appella al Governo affinché venga stralciato dal decreto legislativo l’art.120-quinquiesdecies, e si vieti alle banche di svolgere la professione di Agente Immobiliare, proponendo un proprio emendamento all’interno della discussione che attualmente si sta svolgendo al Senato sul ddl concorrenza.

Fonte articolo: IlGhirlandaio.com

Crisi immobiliare, costruzioni bloccate, crollo delle concessioni e operatori falliti hanno ridotto ai minimi termini il numero di nuovi appartamenti sul mercato. 

I dati mostrano come nei mesi stia calando molto l’offerta di nuovo. "Le nuove abitazioni create nel corso dell’anno sono poche - continua Breglia -. I tempi di collocamento del nuovo erano meno di un anno qualche tempo fa e oggi sono di almeno due anni. Alla fine della crisi si sono messi insieme due fenomeni: si è costruito di meno e poi dall’anno scorso il nuovo si vende meglio dell’usato dappertutto, dalle grandi città alle piccole". 

Questo perché i prezzi del nuovo sono scesi più di quelli delle abitazioni esistenti - secondo Scenari Immobiliari nelle zone periferiche il nuovo ha perso durante la crisi il 25% del proprio valore mentre l’usato il 20% - e chi vuole comprare spesso propende per un appartamento già pronto, per il quale si evitano nel primo periodo le spese di manutenzione. 

L’aumento delle vendite di nuovo sta pertanto erodendo lo stock esistente. "È un dato positivo - spiega ancora Breglia -. Se il mercato dovesse ripartire, come è probabile che avvenga tra quest’anno e l’anno prossimo, la presenza di poche costruzioni recenti e di molta domanda di fatto potrebbe creare pressione sui prezzi. Per realizzare nuovi progetti ci vogliono almeno cinque anni, quindi è difficile che il mercato accolga a breve nuove abitazioni dopo uno stop così lungo delle costruzioni". Un trend che accomuna tutti e cinque i Paesi europei esaminati. 
"Il risultato è che il nuovo oggi in vendita è in gran parte stato costruito anni fa e ancora invenduto" - Mario Breglia, Presidente di Scenari Immobiliari.

Uno stock che si sta contraendo e che nel nostro Paese è arrivato a quota 90.500 unità (sono escluse le abitazioni ancora in costruzione e non sul mercato) contro le 118.400 unità nuove di fine 2014. Scorrendo all’indietro il calendario si vede che nel 2012 le nuove unità sul mercato erano circa 150mila. E prima ancora quando la crisi era lontana, tra il 2005 e il 2007, i numeri arrivavano fino a quasi 200mila. 

La “fame” di nuovo spiega il successo ottenuto dalle diverse riqualificazioni di lusso nelle zone centrali delle grandi città, riqualificazioni che in alcuni casi sono stati proprio interventi di demolizione e ricostruzione. Il nuovo vince contro l’usato soprattutto sotto il profilo della qualità. L’usato, infatti, è mediamente di qualità scadente e richiede elevate spese di ristrutturazione e di manutenzione. Non solo. Le case nuove hanno anche il vantaggio di avvalersi di un notevole risparmio energetico.

A Milano, dice Alessandro Ghisolfi, responsabile dell’ufficio studi di casa.it, "la domanda che punta sul nuovo ha un budget medio e riesce ad accedere al mutuo in maniera più facile". 
Il concetto vale anche in altri capoluoghi come Torino e Bologna, ma anche Roma. Ghisolfi non concorda con Breglia sull’andamento delle quotazioni, ravvisando cali maggiori per l’usato. "Nel semicentro (milanese ndr) i prezzi dell’offerta di nuovo sono scesi ma in maniera contenuta, tra il 5 e il 7%, nell’usato ci sono state riduzioni maggiori - dice -. Ma c’è chi preferisce abitare in zone più prestigiose e per questioni di budget si rivolge all’usato, piuttosto che comprare il nuovo in periferia". 
Secondo Alessandro Ghisolfi la tendenza di una ripresa si vede con evidenza sul nuovo, con grande attenzione alla qualità del costruito. "La location è un fattore importante". 

Analizzando i dati di Scenari Immobiliari relativamente a Milano e Roma si evince che nel capoluogo lombardo da gennaio 2015 a oggi le unità nuove in vendita sono calate del 37,1% da 3.500 a 2.200, nella capitale invece le abitazioni completate e immesse sul mercato sono circa 3.700 contro le 5mila che si contavano in vendita due anni fa (-26%). 

Subito dopo la Spagna è quindi l’Italia il Paese che segna - tra le cinque maggiori Nazioni europee - il maggior calo delle abitazioni nuove in vendita e quindi delle costruzioni: -23% (la Spagna segna una riduzione del 29,2%). Germania e Regno Unito hanno registrato un calo nel biennio che si attesta intorno all’11%, la Francia si ferma al 5%. 

Fonti articolo: ilSole24Ore, vetrina web

Il mercato immobiliare ha finalmente intrapreso la strada dell’uscita da una crisi molto lunga e si sta avviando verso una fase caratterizzata dalla stabilità dei prezzi e dall’aumento delle transazioni.

A dirlo le previsioni di Tecnocasa sull'anno appena iniziato, quando si dovrebbe assistere a un repricing ulteriore compreso tra -2% e 0% e le transazioni si dovrebbero attestare intorno alle 460-470mila unità.

Fiducia ritrovata per l'acquisto di casa.
I segnali che arrivano dalle reti Tecnocasa e Tecnorete sono positivi: c’è desiderio di acquistare casa grazie alla fiducia ritrovata e ad un accesso al credito decisamente migliorato negli ultimi mesi e che dovrebbe confermarsi anche per il futuro. Quello delle banche resta comunque un atteggiamento prudente e attento.

Il repricing continuerà prevalentemente per le soluzioni usate ma anche per le nuove costruzioni che non sono state ancora collocate sul mercato. L’interesse per queste ultime tipologie immobiliari c’è, così come verso l’efficienza energetica, ma nei mesi appena trascorsi il vero ostacolo ad un possibile dinamismo di questo segmento di mercato sono stati i prezzi poco accessibili.

Aumentano i prezzi delle soluzioni di pregio.
Ancora una volta la qualità abitativa sarà premiante, con una migliore tenuta delle abitazioni in buono stato e delle soluzioni signorili. Per queste ultime, se situate in zone di pregio, si potrebbe addirittura prevedere un rialzo leggero delle quotazioni. Si potranno avere ancora difficoltà per gli immobili di bassa qualità, che oggi stentano ad essere venduti se non dopo importanti ribassi dei prezzi. Le soluzioni da rimodernare, grazie anche al prolungamento degli incentivi fiscali per la ristrutturazione, potranno suscitare interesse tra i potenziali acquirenti.

Il segmento della prima casa sarà vivace ma anche quelli della casa uso investimento e della casa vacanza potrebbero ritrovare vigore grazie ai buoni prezzi presenti sul mercato.
Perché tutto questo avvenga, però, gli immobili devono essere collocati sul mercato al giusto prezzo perché, se così non fosse, sarà difficile far incontrare domanda ed offerta e il mercato subirebbe un rallentamento. L’eredità più importante che questa crisi ci lascia è proprio una maggiore consapevolezza da parte di tutti gli operatori del mercato, compresi gli istituti di credito, del reale valore dell’immobile.

Le grandi città, che già nel 2015 sono apparse più dinamiche,continueranno su questo trend che nel 2016 potrebbe interessare anche i capoluoghi di provincia e l’hinterland delle grandi città. Sul versante delle locazioni ci sarà una sostanziale stabilità dei canoni. L’andamento generale dell’economia e dell’occupazione, incidendo sulla fiducia dei potenziali acquirenti, contribuirà a definire o meno questo scenario di mercato.

I mutui più agevoli ed un clima maggiormente ‘sereno’ sembrano confermare la tendenza degli ultimi tempi, sulla predisposizione all’acquisto di una casa. C’è però da sottolineare che le banche continuano a mantenere un atteggiamento prudente. L’andamento generale dell’economia e dell’occupazione, incidendo sulla fiducia dei potenziali acquirenti, contribuirà a definire o meno questo scenario di mercato.

Fonte articolo: Idealista.it e Infobuild.it