Se a fornire 3,4 miliardi di gettito Tasi sono 19,8 milioni di abitazioni principali e altri 12 ,9 milioni di relative pertinenze accatastate a parte (come box e cantine) non resta molto da spremere. L’esenzione dell’abitazione principale, come ai tempi dell’Ici, rappresenta certo una parte marginale di quell’enorme massa di denaro che viene dal mattone (43 miliardi secondo le stime di Confedilizia, 42,1 secondo le Entrate, comprendendo anche imposte di registro e catastali e tutte le altre) ma interessa un numero incredibilmente alto di persone: considerando le famiglie nel loro complesso, almeno 50 milioni di cittadini ne trarrebbero un beneficio diretto.

Naturalmente c’è il rischio che quanto lo Stato dà con la mano destra lo riprenda poi con la sinistra: se gli italiani che vivono in affitto sono circa 10 milioni (di cui 2,5 in case di proprietà pubblica e 1,1 in proprietà di società immobiliari), una parte cospicua abita in 2,7 milioni di case di proprietà di persone fisiche. L’ipotesi che i Comuni abbassino l’Imu sulle case affittate, che già ora si realizza assai di rado, sparirà del tutto se saranno i municipi a dover pareggiare i conti con la scomparsa della Tasi sulla prima casa. 

I conti, quindi, sono presto fatti: tolte le abitazioni principali (proprietà di chi le occupa) e quelle affittate, ci sono quasi 5 milioni di seconde case (non affittate) possedute da persone fisiche, che è ragionevole supporre siano quasi tutte proprietarie anche della loro abitazione principale.
Quindi, se la scelta sarà quella di recuperare gettito puntando sulle seconde case, per 5 milioni di famiglie (il 25% del “popolo” delle abitazioni principali) scatterà un prelievo aggiuntivo che rischia di pesare molto più del bonus prima casa. 

In questo contesto si inserisce il rebus della Riforma del Catasto; ma anche la pavidità del Governo nell’affrontare la questione della legge delega, che ormai si sta avviando alla decadenza; e le sperequazioni determinate dal sistema delle “tariffe d’estimo”, risalente al 1939, che resteranno ancora per chissà quanto tempo. Di fronte alla levata di scudi contro l’attribuzione di valori di mercato su quali calcolare le imposte, Palazzo Chigi ha preferito evitare di trovare una formula seria per assicurare l’invarianza di gettito (del resto assai difficile da garantire).

Quindi rimarremo con case che però, avendo la ventura di trovarsi in Comuni diversi, scontano imposte diversissime e del tutto incongrue con i valori reali. Una casa di categoria A2 (“civile”) di 100 metri quadrati nel centro di Torino oggi ha un «valore patrimoniale», per calcolare Tasi e Imu, di 304mila euro (mentre sul mercato reale ne vale circa 200-220mila). Un’abitazione del tutto analoga nel centro di Genova vale 237mila euro per il fisco ma 120mila per il mercato.

Con questi numeri non vale la pena di dedicare troppo tempo alla questione delle abitazioni principali “di lusso” (attualmente meno di 40mila, con un gettito Imu di 91 milioni): è vero che i proprietari pagano un’imposta molto elevata, in media sui 2.500 euro, ma il problema delle classificazioni catastali inadeguate è più che mai presente. Si pensi solo alla città di Genova, dove si trovano 4.185 case «signorili» (categoria A/1), l’11% del totale italiano, il doppio di Milano e il 40% in più che a Roma. O al caso di Bologna dove palazzi e castelli sono 379 (il 15% di tutta Italia) , il decuplo di Firenze e quasi il quadruplo di Roma. 

Le sperequazioni, quindi, sono alla base del problema, anche quando si parla di seconde case. Ma pure gli immobili d’impresa, sono a rischio di rialzi, benché da essi provenga una fetta cospicua del gettito Imu e Tasi: le "persone non fisiche" possiedono il 37,8% dei 5,1 milioni di unità immobiliari non residenziali, che però rappresenta il 71% del valore fiscale. Il che vuol dire che puntare su un inasprimento delle imposte per quelle tipologie immobiliari graverebbe in modo assai maggiore sulle imprese che sulle persone fisiche. Quindi, anche in questo caso, se scompare la tassa sugli “imbullonati” a farne le spese per pareggiare i conti potrebbero essere sempre le imprese. 

Fonte articolo: ilsole24ore.com, vetrinaweb

“Se non vi sono dubbi che la fiscalità sulla casa rappresenti un tema delicato e complesso, non emergono evidenze che l’azzeramento dell’imposizione sulla prima casa risulti dal punto di vista economico e sociale l’opzione preferibile” sottolinea Luca Dondi, Consigliere delegato di Nomisma, commentando la dichiarazione del premier Matteo Renzi sul taglio delle tasse sulla prima casa degli italiani.

Dai dati diffusi dall’Agenzia delle entrate emerge che nel 2014 il gettito Tasi-Imu relativo all’abitazione principale è calato del 12,6%, attestandosi a 3,5 miliardi di euro, a fronte dei circa 4 miliardi di euro del 2012. In media i proprietari di prima casa hanno pagato 204 euro nel 2014, contro i 227 euro nel 2012. 
Dagli stessi documenti diffusi nella prima parte dell’anno risulta che per comprare un’abitazione in Italia servono in media circa 181mila euro (1.560 €/mq). 

Sono informazioni consentono di quantificare lo stimolo per il mercato che scaturirebbe dalle ipotesi di azzeramento dell’imposizione sulla prima casa. “A ben guardare – sottolinea ancora Dondi - si tratterebbe di un incentivo piuttosto modesto, quantificabile in circa lo 0,11% sul primo anno e comunque inferiore all’1%, considerando i valori attualizzati, su un orizzonte decennale. In una fase in cui i valori immobiliari sono ancora caratterizzati da tendenze recessive e lo sconto medio sfiora il 16%, fattori quali il timing dell’investimento e la capacità negoziale risultano di gran lunga più rilevanti rispetto all’incentivo fiscale. 

Anche con riferimento allo sgravio che una simile riforma garantirebbe al 76,6% di famiglie che vive in una casa di proprietà, il dato numerico risulta modesto e pari a 17 euro mese, vale a dire poco più di un quinto del bonus di 80 euro introdotto a partire da maggio 2014 per lavoratori dipendenti e assimilati che guadagnano fino a 26mila euro. 
A beneficiarne non sarebbero solo le famiglie a basso reddito, in quanto la sperequazione delle basi imponibili su cui vengono calcolate le imposte sulla casa, acuite dagli effetti regressivi dell’abolizione delle detrazioni, finirebbero paradossalmente per agevolare anche nuclei con disponibilità nient’affatto modeste e propensioni alla spesa rispetto alle variazioni del reddito più contenute se paragonate a quelle delle famiglie meno abbienti”. 

“La strada maestra per arrivare a un sistema impositivo finalmente più equo - conclude Dondi - rimane quella della revisione delle basi imponibili che scaturirebbe dalla riforma del Catasto che il Governo ha ribadito essere una priorità. Non è infatti pensabile continuare a intervenire solo sulle aliquote o sui moltiplicatori, ci sono sperequazioni enormi all’interno delle stesse città e tra città che solo una revisione complessiva può correggere. A tal proposito si pensi che la differenza tra riferimenti catastali e valori di mercato oscilla tra il 36% e il 300%, attestandosi in media al 135%. 

La disomogeneità del patrimonio immobiliare italiano e l’assenza di una base dati di riferimento sufficientemente articolata sono ostacoli consistenti sulla strada della riforma. Occorre lavorare pazientemente per rimuoverli senza farsi sopraffare dall’ansia del risultato di breve”. 

Fonte articolo: http://www.monitorimmobiliare.it/dondi-nomisma-perche-il-taglio-tasse-prima-casa-non-serve-a-rilanciare-il-mercato_201507201558

Tanto tuonò che non piovve. La Riforma del Catasto rischia di saltare, o come minimo di ritardare ancora. In teoria previsto per oggi, il secondo e determinante decreto attuativo della delega fiscale in tema di immobili non arriverà invece in Cdm.

A bloccarlo, a pochi giorni dalla scadenza della delega (il 27 giugno), il putiferio creato dalle simulazioni approntate dall’Agenzia delle Entrate. Pare che le rendite si impennino arrivando a cifre folli, con conseguenti tasse supplettive e maggiorative.

In realtà, se le rendite aumentano, le aliquote di Imu e Tasi dovrebbero scendere: come tradurre il tutto nella nuova Local Tax non è dato sapersi, ma nel frattempo meglio temporeggiare.

I calcoli delle Entrate che hanno fatto saltare il banco. Secondo i primi calcoli – elaborati dalla Uil-Servizio politiche territoriali in base proprio al possibile algoritmo messo a punto dall’Agenzia delle entrate – i valori degli immobili ottenuti applicando la nuova formula decollano ovunque, sia in centro che in periferia, nonostante lo sconto del 30%, inserito nel decreto per attutire i rialzi.
Le più tartassate – guarda un po’ – sarebbero proprio le abitazioni oggi classificate come economiche e popolari (A3 e A4), soprattutto se ubicate nei centri storici. Esempi: a Napoli il valore di una casa popolare in centro sale di sei volte. A Roma di quattro. A Venezia di cinque.

La Riforma del Catasto sulla carta. Il dlgs sulla riforma del catasto fabbricati, attuativo dalla legge n. 23/2014 e all’esame del consiglio dei ministri di oggi, prevede che il valore patrimoniale degli immobili sarà determinato dall’Agenzia delle entrate (divisione ex Territorio) mediante stima diretta, con processi uniformi a livello nazionale e con parametri specifici per ciascuna categoria catastale, elaborati da Sose.
Le funzioni statistiche (cioè il rapporto tra valori di mercato e le caratteristiche dei fabbricati) e i relativi ambiti di applicazione, validati dalle commissioni censuarie, saranno adottati con decreti del Mef. Alla procedura collaboreranno i comuni.

Fonte articolo: http://www.comuni.it/2015/06/fisco-choc-salta-riforma-catasto-oggi-cdm-chiarificatore/

L'Agenzia delle Entrate ha messo a disposizione dei Comuni l'accesso gratuito alle planimetrie catastali degli immobili, per i controlli urbanistici e la gestione della fiscalità immobiliare locale.

Le conseguenze operative
L'apertura dell'Agenzia è quindi molto importante perché oggi i Comuni hanno la possibilità di acquisire con estrema velocità la planimetria catastale del fabbricato, accedendo al Portale Sister, già utilizzato dai Comuni per le visure catastali e per quanto attiene al mondo catastale, compreso l'invio di dati all'Agenzia stessa, come quelli relativi al mancato accatastamento degli immobili (procedura 336 di cui alla legge 311/2004), al controllo dei Docfa (articolo 34 quinquies del Dl 4/2006) o alla verifica delle domande di ruralità di cui al Dl 70/2011. 

L'utilizzo delle planimetrie catastali è importante soprattutto per la gestione della Tari la quale si applica in base «alla superficie calpestabile», visto che si è per ora abbandonato il criterio della tassazione sulla base dell'80% della superficie catastale, utilizzabile solo in sede di accertamento. Oltre alla Tari le planimetrie rappresentano un utile strumento per il controllo della conformità edilizia, ovvero tra quanto concessionato dal Comune e quanto dichiarato all'Agenzia e ciò ovviamente assume anche rilevanza fiscale, perché un ampliamento di un fabbricato non dichiarato in catasto porta a un aumento della rendita catastale e quindi dell'Imu. E non occorre dimenticarsi che l'articolo 2, comma 12 del Dlgs 23/2011 prevede che il 75% delle sanzioni irrogate dall'Agenzia per l'inadempimento degli obblighi di dichiarazione degli immobili, e delle variazioni degli stessi, è devoluto al Comune ove sono ubicati gli immobili.
Al di là però di quanto può essere utile per il Comune avere gratuitamente a disposizione le planimetrie, al pari di quanto avviene già con le visure catastali, quello che rileva è che si riconosce sempre di più l'importanza dei Comuni nei processi di controllo del territorio.

La battaglia
Su questo tema si era registrato in passato uno scontro tra i Comuni e l'Agenzia delle Entrate, la quale per la fornitura delle planimetrie pretendeva il pagamento di una somma, nonostante diverse previsioni normative già imponevano la fornitura gratuita (si veda la delibera della Corte dei conti dell'Emilia-Romagna 37/2013). In particolare, si ricorda che l'articolo 50 del Dlgs 82/2005 prevede che qualunque dato trattato da una Pa, nel rispetto della normativa sulla protezione dei dati personali, deve essere reso accessibile e fruibile alle altre amministrazioni quando l'utilizzazione del dato sia necessaria per lo svolgimento dei compiti istituzionali dell'amministrazione richiedente, senza oneri a carico di quest'ultima, salvo che per la prestazione di elaborazioni aggiuntive; il successivo articolo 59 precisa, poi, che nell'ambito dei dati territoriali di interesse nazionale rientra la banca dati catastale gestita dall'agenzia delle Entrate. Il problema dell'accesso alle planimetrie si poneva soprattutto per gli immobili accatasti prima del 2006, perché a decorrere da quell'anno l'Agenzia invia ai Comuni i «Docfa» e con questi anche le planimetrie degli immobili.

Fonte articolo: http://www.quotidianoentilocali.ilsole24ore.com/art/fisco-e-contabilita/2015-05-11/dalle-entrate-planimetrie-catastali-gratis-gli-accertamenti-201909.php?uuid=ABkDhpd