Sono pronte le Linee Guida Abi per la valutazione degli immobili in garanzia delle esposizioni creditizie.

Il testo definitivo, che fornisce indicazioni omogenee in fatto di perizie immobiliari, è stato presentato a Roma dall’associazione delle banche italiane e dagli altri soggetti che hanno contribuito alla stesura (Tecnoborsa, Assovib e sette ordini delle categorie professionali coinvolte).

Come anticipato, il documento elenca gli standard da seguire per la definizione del corretto valore di mercato degli immobili, definisce la caratteristiche del perito idoneo ed elenca nei dettagli i tre metodi principali di valutazione (confronti di mercato, metodo finanziario e metodo dei costi), riprendendo i principi degli standard internazionali Evs e Ivs.
Non si tratta di un obbligo di legge, ma di una sorta di autoregolamentazione richiesta alla luce della direttiva mutui 2014/17/UE, che secondo l’Abi diventa un punto di riferimento per almeno 172 banche o gruppi bancari, rappresentative in termini di sportelli a circa il 73% del mercato.

Tra i punti di maggior attenzione del testo c’è la figura del perito. Può essere un dipendente della banca o esterno (oggi circa il 75% delle perizie è affidato a società esterne o ai circa mezzo milione di professionisti individuali). In entrambi i casi, si prescrive con chiarezza che vadano evitati conflitti di interesse: quindi il perito non può essere un agente immobiliare o aver svolto attività di intermediazione sull’immobile in oggetto; non può avere rapporti di parentela o professionali con il richiedente il finanziamento; non può essere portatore di altro tipo di interesse nell’operazione.

Altro punto importante: ai fini dell’erogazione di un mutuo la perizia va sempre svolta con un sopralluogo fisico interno ed esterno, mentre può essere fatta “a tavolino” solo nel caso di aggiornamento del valore. "In passato si è visto di tutto, ma ora dovrebbe essere finita l'epoca del direttore di banca che diceva: firmiamo la perizia, va bene perché lo dico io", ammette una fonte di mercato.

Per quanto riguarda le competenze professionali dei periti, fatto salvo il diritto a operare di chiunque sia iscritto agli appositi ruoli delle Camere di Commercio o agli Albi professionali, le Linee guida consigliano alla banca committente di richiedere prova delle competenze acquisite tramite certificazioni come la UNI 11558:2014, ISO 17024, oppure la qualifica REV del TEGoVA.
In una nota voluta dall’Abi, però, si sottolinea che per i dipendenti delle banche che già svolgono l'attività di valutazione immobiliare è sufficiente che abbiano una formazione scolastica tecnica specifica ed abbiano maturato esperienza nel settore riconosciuta dallo stesso istituto. Altro punto importante riguarda l'aggiornamento professionale. Le Linee guida consigliano per il perito almeno 60 ore di formazione ogni tre anni, da documentare opportunamente.

Generalmente positivi i commenti da parte del mercato, anche se con alcuni distinguo. 
Assoimmobiliare considera queste Linee guida solo un primo passo: "Il lavoro svolto costituisce una sintesi utile, vi è però la necessità di perfezionarne i contenuti affinché siano più aderenti al contesto internazionale e in linea con i working-paper realizzati da Rics e dalla nostra associazione», ha detto Carlo Vernuccio, direttore generale di Italfondiario e membro della Giunta Assoimmobiliare, che ha colto l’occasione per aprire un nuovo fronte, legato alla valutazione degli immobili ad uso ufficio. Rics, infatti, ha da poco lanciato in Italia gli standard Ipms. «Anche questi rappresentano uno sforzo verso l'adozione di un linguaggio comune tra i principali mercati. Di questi principi globali non si potrà che tenere conto anche nelle prossime edizioni delle linee guida Abi".

Tiepida anche l'accoglienza da parte di Rics (Royal Institution of Chartered Surveyors), promotore di altri standard di valutazione. "Speriamo che queste Linee guida siano solo un punto di partenza – ha affermato Daniele Levi Formiggini, membro del board italiano –. Gli standard accolti dall’Abi sono molto diffusi a livello di residenziale, ma nel contesto internazionale c’è tutto un pezzo di mercato, soprattutto di tipo corporate, che parla un altro linguaggio, quello appunto di Rics. Speriamo che l'Abi voglia presto riaprire un confronto per adattare davvero le practice italiane a quanto avviene nel mercato".

L’Abi, in un comunicato, sottolinea come questi principi consentiranno di eseguire valutazioni secondo parametri di chiarezza e trasparenza nei confronti di tutti i referenti sia privati (clienti mutuatari, agenzie di rating) sia istituzionali (Banca d'Italia, Agenzia delle Entrate, Tribunali delle esecuzioni immobiliari).
Soddisfatta anche Assovib, che plaude al passaggio in cui si riconosce al valutatore il diritto a un giusto compenso e a svolgere l'attività in tempi adeguati: meglio una perizia completa, piuttosto che affrettata insomma. “Però, adesso, è necessario che le banche implementino un processo che garantisca reale competenza e indipendenza dei valutatori, nonché audit su processi e valutazioni” dice ancora l'associazione.

Fonti articolo: http://www.casa24.ilsole24ore.com/art/mutuo-casa/2015-12-15/perizie-immobiliari-i-mutui-approvate-via-definitiva-linee-guida-abi-130012.php?uuid=ACjw0otB

Dal prossimo anno uno strumento in più potrebbe consentire di “aggirare” le difficoltà nell'ottenere un mutuo per acquistare immobili, prima abitazione compresa. Che diverrebbe di proprietà, però, solo più in là nel tempo.

Attraverso il “leasing immobiliare”, già esistente, ma finora riservato alle aziende ed esteso alle persone fisiche da un emendamento alla legge di Stabilità, approvato ieri in commissione bilancio alla Camera.

Come funziona il leasing immobiliare.
La locazione finanziaria dell'immobile funziona esattamente come quella che siamo abituati a conoscere per automobili e macchinari. La banca o altro intermediario, presso la quale il soggetto interessato a entrare in possesso dell'abitazione, raccolgono le indicazioni di quest'ultimo e sottoscrivono l'obbligazione ad acquistare il bene (o, anche, a farlo costruire se ancora non esiste e vi siano tutti i permessi del caso).

La contro-obbligazione del soggetto, che assume il diritto di utilizzare l'immobile per un tempo predefinito, è il pagamento di un canone che tenga conto del prezzo d'acquisto (o di costruzione) e della durata del contratto. Al termine dello stesso starà a lui decidere se sborsare il corrispettivo per divenire effettivo proprietario dell'abitazione, una “maxirata finale” che si calcola scontando dalla cifra complessiva l'ammontare dei canoni pagati nel corso degli anni.

Vantaggi leasing immobiliare.
Indubbi i vantaggi all'inizio: niente spese di istruttoria, né iscrizioni di ipoteche, dato che non viene concesso un vero e proprio finanziamento, niente notaio per il possibile futuro acquirente. Interverrà solamente in caso di effettivo riscatto finale.

Tra le altre caratteristiche favorevoli attribuite al leasing c'è quella di consentire un “finanziamento” (anche se il termine non è totalmente appropriato) pari al 100% del valore dell'immobile. Cosa non del tutto vera, perché di solito si configura anche con una rata iniziale, che varia tra il 10 e il 30 per cento del prezzo pagato dall'intermediario acquirente. Somma di cui occorre disporre, dunque, per poter entrare nell'immobile.

Deducibilità leasing immobiliare.
Vantaggi ci sono anche in tema fiscale. In particolar modo per gli under 35 con redditi sotto i 55mila euro, per i quali i canoni sono deducibili ai fini Irpef nella misura del 19% fino a 8mila euro l'anno e il riscatto finale fino a 20mila euro.

Svantaggi del leasing.
Svantaggioso è, invece, l'orizzonte temporale. Negli ultimi anni i mutui sono diventati pressoché per la vita, con durate trentennali o, addirittura, quarantennali. La locazione finanziaria non supera i 20 anni, ma generalmente si attesta tra i 12 e i 15 anni. Questo significa pagamenti (mensili, ma più spesso bimestrali o trimestrali) più elevati. Durate più lunghe, inoltre, farebbero di sicuro perdere il confronto, sotto il profilo economico, con un mutuo.

Leasing o mutuo?
Con i tassi fissi ai minimi storici è difficile prevedere uno spostamento in massa verso il leasing. Ma potrebbe comunque essere una soluzione per chi proprio non ha i requisiti in regola per un mutuo ma è sicuro della sua solvibilità futura e tornare utile anche per altri, in differenti fasi di mercato.

Fonte articolo: http://www.idealista.it/news/finanza-personale/fisco/2015/12/15/118518-legge-di-stabilita-leasing-immobiliare-anche-per-i-privati

Continua il buon momento dei mutui in Italia e a determinare questa situazione sono principalmente i tassi d’interesse ai minimi e i prezzi del mattone in calo in tutto il Paese; secondo l’Osservatorio sui mutui dei portali Mutui.it e Facile.it nello scorso semestre il finanziamento medio concesso è stato pari a circa 123.000 euro, il 2,4% in più rispetto alla rilevazione di sei mesi fa e l’8% in più rispetto ad un anno fa.

Mutui.it e Facile.it hanno analizzato le domande di mutuo e le erogazioni registrate nel periodo compreso tra maggio e ottobre 2015: i risultati rivelano un sostanziale livellamento tra la cifra che si richiede e quella che poi si riesce effettivamente ad ottenere dalle banche. 

Complice una maggiore maturità degli italiani alle prese con i finanziamenti – si richiedono somme in linea con i propri livelli di reddito e proporzionali al valore dell’immobile – e una maggiore disponibilità delle banche a concedere i prestiti, per la prima volta si è colmato questo divario.

Come conseguenza di ciò il loan to value medio, vale a dire la percentuale erogata in rapporto al valore dell’immobile da comprare, è salito ancora: tornato oltre la soglia “psicologica” del 50% sei mesi fa, è ora al 56,4%.
Stabili rispetto maggio scorso sia l’età media del mutuatario (40 anni) sia la durata del mutuo erogato (21 anni). Si rafforza, rispetto al semestre precedente, la predilezione per i mutui a tasso fisso: le domande di finanziamento di questo tipo salgono al 64,3%, mentre il variabile raccoglie circa il 32% di tutte le domande.

"I segnali di risveglio del comparto sono evidenti – spiega Mauro Giacobbe, Amministratore Delegato di Facile.it – e anche Bankitalia ha parlato recentemente di un aumento complessivo dei flussi delle erogazioni. Da più parti vi è la percezione che il calo generalizzato dei prezzi del mattone stia ormai esaurendo la sua corsa: chi vuole investire sa che deve farlo adesso, per garantirsi indici e spread davvero vantaggiosi. Discorso molto simile, questo, per lo strumento della surroga: attualmente registriamo numerose domande soprattutto da cittadini che hanno sottoscritto mutui poco tempo fa, a tassi ben più onerosi. Non mancano, addirittura, “surroghe di surroghe”, richieste di sostituire finanziamenti già rinegoziati in passato: è un fenomeno di nicchia, ma che comunque comincia ad emergere in modo chiaro".

Ma come si divide la torta delle erogazioni? La finalità più ricorrente è ancora la surroga: in aumento esponenziale già nel semestre precedente, erogazioni di questo tipo sono raddoppiate rispetto alla rilevazione del maggio scorso (+96%). Complessivamente, le surroghe rappresentano il 59% di tutte le erogazioni del semestre. A seguire, i mutui prima casa (finalità relativa al 29% delle erogazioni).

Il mutuo prima casa.
Il quadro di richieste ed erogazioni di finanziamenti prima casa differisce parzialmente dalla situazione generale: la domanda è in crescita, e anche le banche stanno concedendo crediti; nel dettaglio, il numero delle erogazioni è cresciuto dell’11% in sei mesi, mentre è rimasto stabile l’importo medio erogato (circa 125.000 euro, come sei mesi fa). Si registra ancora un leggero divario tra richiesta ed erogazione (i due numeri adesso divergono del 1,4%), mentre è aumentata la percentuale finanziata: il LTV è del 66%.
Di seguito gli schemi riassuntivi relativi ai mutui casa (domanda ed erogazioni) e, in dettaglio, ai mutui prima casa:

                                 Prima casa

Fonte articolo: http://www.facile.it/mutui/news/mutui-cresce-dell-8-erogato-medio-parita-tra-importo-richiesto-e-concesso.html

"Il mercato immobiliare italiano si è lasciato alle spalle la pesante crisi degli ultimi sette anni ma la risalita sarà lenta e non priva di insidie". È lo scenario che traccia Nomisma nell'Osservatorio sul mercato immobiliare presentato oggi 25 novembre a Milano in collaborazione con Intesa Sanpaolo Private Banking.

In attesa dei dati ufficiali dell'Agenzia delle Entrate sul terzo trimestre che saranno diffusi la prossima settimana, l'istituto bolognese stima compravendite residenziali in crescita del 6% a fine anno. E prezzi delle case ancora in calo del 2,5% su base annua, ma che dovrebbero fermare la discesa dal 2016. Restano più marcati i cali delle quotazioni (e le prospettive di risalita) sul fronte uffici (-3,4%) e negozi (-2,6%).

Secondo Nomisma, "si rafforzano i segnali di miglioramento del mercato immobiliare, che si erano delineati a partire dalla seconda parte del 2014, anche grazie a un quadro macroeconomico sicuramente più favorevole, seppure non si tratti di dinamiche eclatanti". 

Viene sottolineato come le mutate condizioni congiunturali hanno fatto riemergere una domanda mai sopita ma che ha ancora bisogno di sostegno: circa il 75% delle famiglie italiane che cercano casa potrà infatti procedere all'acquisto solo grazie il sostegno economico da parte delle banche. Le condizioni macroeconomiche "indubbiamente favorevoli" non sono infatti "sufficienti per alimentare un percorso di risalita non assistita". Con la quota di transazioni senza ricorso al credito è scesa nel 2015 al di sotto del 45%.

La risposta del sistema bancario all'impennata delle richieste non è mancata. L'incremento delle erogazioni per l'istituto bolognese è risultato eclatante, "seppur di gran lunga inferiore rispetto ai dati diffusi anche da autorevoli istituzioni nel corso dell'anno".
Più nel dettaglio, "il capitale erogato alle famiglie per i mutui nei primi sei mesi del 2015, al lordo delle iniziative di portabilità, è stato di 17,3 miliardi con un incremento di 53 punti percentuali sul primo semestre del 2014 e di 34 sul semestre precedente. Per la seconda parte dell'anno le previsioni ammontano a 21 miliardi di euro". Con un progressivo consolidamento nei prossimi anni.

Nomisma sottolinea però anche che rimangono alcune incognite soprattutto legate a persistenti situazioni critiche legate al peso dei crediti deteriorati. Ma anche al rischio di "iniziative di dismissione massiva di asset immobiliari a garanzia di crediti pesantemente svalutati accentuino ancora una volta la pressione ribassista dei prezzi".

"Analizzando le 13 città monitorate – comunica Nomisma – la crescita dei livelli di attività è risultata uniforme e diffusa sia per le residenze che per gli immobili ad uso produttivo. La maggiore rigidità dei prezzi nel corso della crisi si riflette nell'andamento anticipatorio delle quantità rispetto ai valori, con un ritardo dei secondi che tende ad ampliarsi nel tempo". In ambito residenziale, "l'offerta continua a crescere nei semicentri e nelle periferie mentre si conferma stabile nelle zone di pregio e nei centri".

Anche il mercato degli affitti si conferma abbastanza uniforme in un confronto delle zone urbane ed è "interessante notare come nelle zone di pregio e nei centri la domanda di acquisto di case che non viene soddisfatta dagli immobili presenti sul mercato sembra orientarsi verso la locazione, in attesa di un miglioramento delle condizioni di accessibilità, oltre che di qualità".
Il rendimento medio lordo annuo da locazione delle abitazioni si è attestato al 5,1% in linea con quello degli uffici (5%).
Si conferma elevato –7,3% annuo – il rendimento medio rilevato da Nomisma per i negozi.

Sul fronte "Corporate", "l'esposizione verso il sistema bancario induce a ritenere che la ripresa non possa dirsi pienamente consolidata, anche se dai numeri parrebbe robusta. Da parte degli operatori prevale un giudizio stabile rispetto alle quantità immesse nel corso dell'anno sul mercato, mentre la domanda è risultata ancora in calo, anche se non sono mancate indicazioni di assestamento. L'offerta si presenta stabile con l'eccezione dei centri città dove invece è in crescita".

In ultimo, Nomisma evidenzia come negli anni Duemila furono gli strumenti di investimento italiani ad alimentare e dare robustezza alla crescita del comparto; al momento l'Istituto bolognese non vede le condizioni per individuare "chi possa rilevare il testimone dagli operatori opportunistici esteri e dare continuità alla fase espansiva in atto".

Oggi più che mai va segnalata "una forte correlazione tra le dinamiche del settore immobiliare e le scelte allocative delle banche, per cui nel momento in cui ci dovesse essere una conferma della tendenza espansiva dal punto di vista del credito ci saranno segnali di irrobustimento della crescita per quanto riguarda il settore immobiliare". I segnali di miglioramento dati dall'aumento delle compravendite sono però da inquadrare in "una fase di incertezza che si innesta dopo una crisi molto lunga in cui le famiglie hanno pesantemente risentito della doppia ondata recessiva, e quindi la connotazione di questa nuova fase espansiva sarà la fragilità".

Fonti articolo: http://www.casa24.ilsole24ore.com/art/mercato-immobiliare/2015-11-25/nomisma-crisi-immobiliare-spalle-ma-risalita-sara-lenta-compravendite-rialzo-prezzi-ancora-giu-105942.php?uuid=AC3clzgB&refresh_ce=1

http://www.radio24.ilsole24ore.com/programma/cuoridenari/extra/mattone-italiano-nomisma-crisi-121701-gSLAYmbZRB

Disco verde dall’Abi sull’impianto complessivo della manovra tracciata dal Governo. La valutazione positiva è stata espressa ieri sera, durante l’audizione di fronte alle commissioni bilancio di Senato e Camera, dal direttore generale dell’associazione di Palazzo Altieri, Giovanni Sabatini. In particolare, viene ritenuta "positiva" la scelta del Governo di eliminare le tasse sulla prima casa, un intervento che "potrebbe avere effetti congiunturali più ampi rispetto ad altre forme di stimolo" della domanda.

"Tra i fattori di maggiore discontinuità rispetto al passato", ha detto Sabatini, "si rinviene la scelta di puntare ad una generalizzata detassazione del settore abitativo. Anche questa scelta è da ritenere positiva". 

A questo proposito, ha rilevato il Direttore generale dell’associazione delle banche "è da considerare con attenzione l’effetto-fiducia che può scaturire dal provvedimento ed il fatto che interventi nel settore dell’edilizia sono destinati ad avere effetti positivi più intensi rispetto ad altri settori, sia per la capacità di attivazione produttiva, sia perché i beni immobili sono la principale garanzia per la concessione di finanziamenti". Per tali ragioni "l’intervento sul settore potrebbe avere effetti congiunturali più ampi, rispetto ad altre forme di stimolo dal lato della domanda". 

Un recupero quello della domanda di credito che appare in corso e suffragato secondo l’esponente dell’Abi dai dati relativi alle erogazioni di nuovi prestiti avvenute nei primi nove mesi dell’anno , che evidenziano un incremento del 92,1 per cento per quel che riguarda i prestiti alle famiglie per l’acquisto dell’abitazione (di cui il 30% dovuto a operazioni di surroga) e un incremento, sempre su base annua, del 16,2% per quel che riguarda i nuovi prestiti alle imprese.

Dalle aziende di credito è venuta anche la segnalazione del rischio di alcune difficoltà applicative connesse alla riscossione del canone Rai attraverso le bollette dell’energia elettrica. "Alla luce delle nuove disposizioni europee che dettagliano il set di informazioni dai inserire nei bonifici – ha affermato Sabatini – è necessario un confronto in sede tecnica sulla fattibilità dei bonifici stessi, dal momento che la cornice armonizzata dell’Area unica dei pagamenti in euro pone alcuni problemi in materia di addebiti in conto". 

Altri interventi.
Sul piano dei contenuti dall’Abi sono venuti peraltro alcuni suggerimenti al Governo. Il primo è la necessità di potenziare ulteriormente il Fondo di garanzia per le piccole e medie imprese, riprendendo la logica della legge di stabilità del 2014 che lo pone al centro del sistema nazionale di garanzia. La proposta dell’Associazione bancaria è quella di favorire l’apporto di nuove risorse finanziarie al Fondo da parte di soggetti pubblici e privati (in particolare le amministrazioni regionali) anche per evitare la moltiplicazione sul territorio di fondi di garanzia che realizzano politiche agevolative non sempre coordinate tra loro.
Sarebbe invece opportuno, si sostiene da Palazzo Altieri, che, in funzione dell’ammontare delle risorse apportate, le Regioni potessero concordare con i ministeri competenti condizioni più favorevoli di accesso alla garanzia del Fondo per le imprese del proprio territorio, secondo la propria politica economica.
L’altro suggerimento rivolto al Governo è quello di una revisione dell’attuale governance del Fondo di garanzia, prevedendo che nel consiglio di gestione siedano anche i rappresentanti delle banche.

In campo fiscale, Sabatini ha inoltre segnalato che "nell’ambito degli interventi auspicati per assicurare una maggiore efficienza del nostro sistema tributario non ha ancora trovato soluzione il tema del regime dell’Iva di gruppo". Le transazioni infragruppo vengono tassate perché il nostro paese non ha ancora dato attuazione alla disposizione della direttiva Iva che accorda agli Stati la possibilità di considerare come un unico soggetto passivo ai fini dell’Iva le persone giuridiche stabilite nel territorio di quello stato. Ma in tal modo, per le banche le transazioni infragruppo comportano un aumento dei costi di produzione , ha rimarcato il direttore generale dell’Abi, lamentando che siano state disattese le aspettative che si erano create con la legge-delega per la riforma fiscale.

Fonte articolo: IlSole24Ore, vetrina web

Ci sono due modi per far ripartire il mercato dei mutui. La domanda (famiglie) deve avere più fiducia sul futuro e quindi tornare a giocare un ruolo pro-attivo (acquistare abitazioni). L’offerta (banche), valutati costi e benefici, deve avere le ragioni economiche per tornare ad erogare.

Nei primi 8 mesi del 2015 le erogazioni di mutui sono aumentate dell’86,1% rispetto allo stesso periodo dello scorso anno. Questo è accaduto sia perché la domanda e l’offerta ci hanno messo lo zampino.

Le famiglie hanno un po’ più fiducia sul futuro (non si tratta di una fiducia piena però come dimostrano i dati sull’inflazione che non esiste) e le banche sono tornate a riconsiderare il prodotto mutui dopo che la caduta dei tassi sui titoli di Stato (i titoli italiani fino a 2 anni hanno un rendimento negativo e il BTp a 10 anni è sotto l’1,5%) rende meno appetibile utilizzare la liquidità a buon mercato della Bce per fare trading sui titoli di Stato.

Le banche, a loro volta, una volta che sono più propense ad erogare più mutui, hanno due modi per aumentare i volumi: 1) ridurre gli spread, ovvero i margini lordi che guadagnano sul prestare il denaro; 2) aumentare la disponibilità a strappare clienti alla concorrenza attraverso il meccanismo della surroga (con il “mutuo di surroga” un mutuatario lascia la vecchia banca per portare il debito ad un altro istituto che gli applica condizioni migliori).
Nel 2015 gli istituti di credito stanno spingendo su entrambe queste leve e i risultati si vedono. Spread meno cari rispetto allo scorso anno e boom di surroghe (circa un terzo del totale del mercato secondo l’Abi, l’Associazione bancaria italiana).

Non finisce qui. Da oggi alcuni istituti hanno deciso di ridurre ulteriormente gli spread, come dimostra la tabella che sintetizza le nuove offerte a questo link http://bit.ly/1OQVXkM. Una rapida occhiata ci dice che oggi si può stipulare un mutuo a tasso fisso di media durata (quindi 20 anni) e di medio importo (quindi 140mila euro) pagando un Tan fisso (Tasso annuo finale) del 2,2%. Essendo il tasso fisso dalla somma tra lo spread e il tasso interbancario Eurirs di periodo (che per 20 anni è all’1,4%) vuol dire che le banche oggi applicano uno spread sul fisso nella migliore delle ipotesi dello 0,8% (ma in media è dell’1,3%).
Il miglior spread a tasso variabile è dell’1,3% ma in media siamo all’1,5%. Anche in questo caso si tratta di un bel passo in avanti rispetto all’anno scorso quando gli spread medi erano di poco superiori al 2%. Quindi le banche stanno riducendo i margini perché vogliono erogare di più, facendo un passo in avanti nei confronti della domanda.

Il passo in avanti non è però sprovveduto. È un mezzo passo in avanti. La tabella delle nuove offerte elaborata da MutuiSupermarket.it ci dice anche che le banche sono molto più attente e selettive rispetto al passato. Quasi tutte (tranne Banca Carige) applicano il criterio del “pricing differenziato”. In cosa consiste? Applicano cioè spread diversi in relazione alla rischiosità del prestito. Questo vuol dire che su mutui non superiori al 50% del valore dell’immobile gli spread sono più bassi rispetto a quelli applicati su mutui che si spingono fino all’80% del valore dell’immobile o, ma questo vale solo per poche banche, vanno oltre l’80%.

Il costo del mutuo nella nuova era delle banche più disposte ad erogare ma in modo molto più selettivo lo decide in sostanza il loan to value, ovvero la percentuale del capitale chiesto in prestito in relazione al valore dell’immobile. Questo vuol dire che una stessa banca non applica più lo stesso spread per tutti i mutui, ma applica prezzi diversi in base alla tipologia di mutuo e di rischio annesso. 
Le banche italiane hanno in pancia un ammontare di crediti deteriorati (i cosiddetti non performing loans) di 200 miliardi di euro (ma nel conteggio ci sono anche i prestiti concessi alle imprese). Gli anni della crisi (dal 2008 l’Italia ha perso nove punti di Pil reale) si sono fatti sentire anche sui bilanci delle banche che quindi oggi, pur tornando a spingere sui prestiti, lo fanno in modo più selettivo.

Domanda e offerta sono più vicine che in passato, ma ancora lontane da una condizione di sana ripartenza. La prova del nove ce la da l’inflazione. Quando un’economia cresce in modo sano ed equilibrato, con la ricchezza equamente distribuita tra gli attori economici, l’inflazione dovrebbe attestarsi intorno al 2% (almeno questo dicono i manuali economici). Adesso siamo in deflazione (-0,1% i prezzi a settembre su base annua). E dato che l’inflazione la crea in particolare la fascia della popolazione con redditi medio-bassi (la coda lunga dei consumatori) se siamo in deflazione vuol dire che nell’ingranaggio qualcosa resta inceppata. Ma per ora guardiamo il bicchiere mezzo pieno: e cioè che gli spread sui mutui (e di conseguenza i tassi nominali, non quelli reali) da oggi sono un po’ più bassi.

Fonte articolo: http://www.ilsole24ore.com/art/finanza-e-mercati/2015-10-25/mutui-banche-tagliano-tassi--offerte--ecco-perche-il-qe2-draghi-tasso-fisso-e-variabile-potranno-scendere-ancora-173407.shtml?uuid=AC2ow8MB

L’andamento favorevole del mercato immobiliare nell’ultimo periodo e la necessità di una maggiore trasparenza del settore hanno reso sempre più importante il valore delle perizie immobiliari.

Èdisponibile in questi giorni sul sito dell’Associazione Bancaria Italiana la bozza di aggiornamento delle linee guida per la valutazione degli immobili in garanzia delle esposizioni creditizie.

L'iter
Redatte dall’ABI e dai Consigli Nazionali delle principali professioni tecniche e associazioni di categoria, le linee guida erano state condivise tra gli stessi ordini professionali dei periti, Tecnoborsa e le principali società di valutazione immobiliare, all’interno di un protocollo di intesa stabilito nel novembre del 2010.

L’obiettivo delle linee guida era quello di perseguire la trasparenza e l’efficienza del mercato tramite l’adozione di principi standard internazionali, rispondendo ai criteri introdotti dalle disposizioni di vigilanza prudenziale della Banca d’Italia con la Circolare n. 263 del 27 dicembre 2006. Successivamente, il Regolamento Ue n. 575/2013 del 26 giugno 2013 relativo ai requisiti prudenziali per gli enti creditizi aveva abrogato le disposizioni della stessa Circolare, aggiornandole agli standard di valutazione internazionali e alle nuove Direttive Europee in materia di mutui ipotecari, con il fine di rendere il mercato più efficiente, dinamico e integrato al resto d’Europa.

Il Tavolo tecnico riunitosi in seguito alle revisioni normative e all’adeguamento agli standard internazionali ed europei intervenuti, ha condiviso l’aggiornamento delle Linee guida tenendo conto dell’importanza delle stesse per gli operatori del mercato nazionale delle valutazioni immobiliari: la pubblicazione della bozza sul sito dell’ABI ha reso disponibile il testo a tutti i soggetti interessati per osservazioni e commenti dal 9 al 27 settembre 2015.

Il contenuto
In virtù della massima trasparenza nella valutazione degli immobili dati in garanzia dei prestiti ipotecari, le nuove disposizioni definite all’interno delle linee guida stabiliscono che le perizie devono tenere conto di caratteristiche degli immobili quali le classi energetiche, i parametri di sicurezza sismica e idrologica degli edifici, le aree verdi di pertinenza e tutti quegli elementi che costituiscono presupposto indispensabile di una modernizzazione del settore.

Tra le disposizioni contenute della bozza, anche il riferimento al codice di condotta del perito che redige il rapporto di valutazione, che dovrà rispettare principi e concetti secondo gli standard internazionali stabiliti.

La diretta conseguenza della crescente trasparenza nell’esecuzione delle perizie, secondo quanto dichiarato dall’ABI, migliorerà in termini di efficienza anche l’erogazione dei finanziamenti da parte delle banche, già adesso in un periodo di grazia con il +82,2% registrato tra gennaio e luglio di questo anno rispetto allo stesso periodo del 2014.

Nel documento dell’ABI si legge che il lavoro non è da ritenersi esaustivo di tutte le svariate problematiche operative, ma è volto a rappresentare un quadro aggiornato e completo di norme basilari finalizzate alla redazione del rapporto di valutazione per i soggetti finanziatori.

Fonte articolo: http://www.mutuionline.it/news/mutuionline-informa/00014469-l-abi-aggiorna-le-linee-guida-per-la-valutazione-degli-immobili.asp

La ripresa del settore immobiliare stenta a decollare. L’evidente miglioramento del clima di fiducia fatica, infatti, a tradursi in una dinamica inequivocabilmente espansiva delle compravendite.

L’arretramento tendenziale, in parte imputabile agli effetti delle modifiche della normativa fiscale introdotte a partire dall’1/1/2014, che hanno portato a concentrare all’inizio dello scorso anno transazioni che altrimenti si sarebbero concluse sul finire del 2013, dimostra una volta di più che il percorso di uscita dalla crisi sarà lungo e non privo di ostacoli.

A frenare la risalita sono fattori sia di domanda che di offerta. Se non vi sono dubbi che la prospettiva di crescita economica abbia favorito l’impennata delle intenzioni di acquisto delle famiglie, pare altrettanto evidente la fragilità di una parte rilevante di esse e il conseguente bisogno di supporto, tanto da parte della propria rete familiare quanto del sistema bancario. Si tratta perlopiù di domanda finalizzata al soddisfacimento di un fabbisogno primario, a lungo compresso a causa della crisi, che si manifesta in maniera diretta o, in misura tendenzialmente decrescente, “mediata” da parenti prossimi, in virtù di una migliore dotazione finanziaria.

Al contempo, risulta significativo l’incremento dell’incidenza della componente di investimento, a riprova del diffondersi delle aspettative di ormai prossimo rilancio del settore.
Si va affacciando sul mercato una domanda composita, in parte minoritaria solvibile e nelle condizioni di cogliere le opportunità scaturite dalla crisi senza il bisogno di ricorrere a sostegni esterni e, in parte ampiamente prevalente, indebolita dalla recessione e talmente precaria dal punto di vista delle prospettive da non poter prescindere dal ricorso a forme di sostegno.

È, dunque, dalla disponibilità del sistema bancario ad accettare la scommessa sulle capacità di rimborso dei richiedenti o, in caso di default, di copertura del debito da parte delle garanzie immobiliari, che dipendono le possibilità di rilancio del settore. A tal proposito i segnali paiono meno netti ed univoci di quanto sarebbe lecito attendersi sulla base delle condizioni praticate e, più in generale, delle intenzioni dichiarate dalla maggior parte degli istituti.

Il sistema bancario preferisce privilegiare iniziative di portabilità, il cui livello di rischiosità risulta più contenuto, sia in ragione della minore esposizione residua che della disponibilità di informazioni sulle abitudini di pagamento del richiedente, piuttosto che sostenere nuove operazioni. L’effetto complessivo dell’incremento delle erogazioni registrato nell’ultimo anno risulta, pertanto, modesto e in alcun modo paragonabile all’impennata della domanda rilevata nello stesso periodo.

Ad ostacolare la capacità di realizzo e, più in generale, le possibilità di ripresa del comparto immobiliare, ha senz’altro contribuito la rigidità dei valori rispetto al cambiamento delle condizioni di contesto. Lo sfasamento temporale con cui i prezzi hanno inaugurato la parabola discendente rispetto all’esordio della fase negativa sul versante delle compravendite ha finito per ampliare l’orizzonte recessivo. L’ulteriore flessione registrata nel primo semestre di quest’anno s’inserisce, dunque, in un processo di graduale avvicinamento a posizioni di equilibrio, il cui raggiungimento, alla luce delle tendenze rilevate, parrebbe ormai prossimo.

L’importante stimolo garantito dal progressivo miglioramento della prospettiva macroeconomica necessita di due imprescindibili elementi per potersi trasformare in dinamica pienamente espansiva del settore immobiliare: da un lato un allentamento della selettività del sistema bancario, dall’altro un’ulteriore correzione dei prezzi.
Su entrambi i fronti i segnali continuano ad essere incoraggianti seppure il processo necessiti ancora di tempo per arrivare a compimento.

Fonte articolo: http://www.edilio.it/overview-del-mercato-immobiliare-italiano/p_22520.html