Le tabelle millesimali sono uno strumento di funzionamento dell'assemblea nonché di ripartizione delle spese.

Attraverso di esse, è cosa nota, è possibile addivenire al calcolo dei quorum costitutivi e deliberativi, nonché calcolare la quota spesa spettante a ciascun condòmino.

Le tabelle millesimali, dice la legge (art. 1138 c.c.), sono un allegato al regolamento di condominio. Siccome il regolamento condominiale - è sempre l'art. 1138 c.c. a dirlo - è obbligatorio quando il numero dei condòmini è superiore a dieci, non è mancato chi ha concluso per la obbligatorietà delle tabelle superato tale numero.
Non è così: com'è stato in più occasioni affermato (si veda ad esempio, Trib. Trapani 28 febbraio 2008), l'adozione delle tabelle millesimali è sempre possibile - ad avviso dello scrivente obbligatoria - eventualmente anche per via giudiziale al di là del numero dei condòmini.

Per lungo tempo è stato dubbio se le tabelle millesimali potessero essere approvate a maggioranza. Le Sezioni Unite della Cassazione (n. 18477/2010) hanno eliminato ogni incertezza sancendo la legittimità delle tabelle approvate a maggioranza e revisionate.
Il dato letterale del nuovo art. 69 disp. att. c.c. - cioè quello modificato dalla legge n. 220 del 2012 e attualmente in vigore - secondo alcuni potrebbe portare a concludere per la necessità del voto favorevole di tutti i condòmini per l'approvazione di tabelle millesimali, ma così non pare essere secondo le prime letture date dalla giurisprudenza.
In questo contesto è utile rammentare che le tabelle millesimali possono avere origine:

- assembleare;

- contrattuale;

- giudiziale.

Con le stesse modalità si può giungere alla revisione dei millesimi.
La revisione per via contrattuale è sempre possibile, sostanziandosi eventualmente in una modificazione pattizia, mentre la revisione per assembleare e giudiziale è legittima solamente se le tabelle che s'intende cambiare sono errate ovvero non più attuali.
Sul modo di contestare le tabelle è utile segnalare una pronuncia della Corte di Cassazione - la sentenza n. 20071 dell'11 agosto 2017 - che ben fotografa la differenza tra giudizio finalizzato alla contestazione delle tabelle millesimali e giudizio di contestazione delle delibere.

Come si legge nel provvedimento citato "ove delle tabelle millesimali esistono, avendo esse, come già detto, natura valutativa e non attributiva della proprietà, la costituzione dell'assemblea e la validità delle deliberazioni possono essere riscontrate dal giudice sulla base di dette tabelle, finché non siano state modificate, senza essere tenuto ad esaminare i titoli di acquisto dei singoli condomini ed a valutarli, di sua iniziativa, come (eventualmente) difformi dalle tabelle; se il condomino intenda, non di meno, denunciare la violazione dell'art. 1118 c.c., è tenuto ad impugnare le tabelle, chiedendone la modifica giudiziale, e non le deliberazioni assembleari adottate in base alle tabelle medesime (cfr. Cass. Sez. 2, 18/08/2005, n. 16982)".

In sostanza chi è convinto della erroneità delle tabelle deve iniziare un apposito giudizio, non potendosi limitare ad eccepirlo in altro pur sempre connesso alla gestione condominiale, quale ad esempio quello d'impugnazione di una delibera.
Ricordiamo che nel giudizio di revisione delle tabelle millesimali - siano esse di origine contrattuale ovvero assembleare - è possibile chiamare in causa l'amministratore e non tutti i condòmini (art. 69 disp. att. c.c.).

Fonte articolo: Condominioweb.com

Si sta per tenere la riunione di condominio alla quale non potrai tuttavia partecipare.

L’unico modo per far valere la tua posizione in assemblea nonostante l’assenza e di votare sui punti all’ordine del giorno è di conferire a qualcuno una delega affinché ti sostituisca. 

Ma, in questo momento, ti fidi di una sola persona e solo a questa sei disposto a dare la delega: l’amministratore. Al contrario di molti altri condomini del tuo palazzo che, invece, vorrebbero sostituirlo, secondo te l’attuale amministratore è quello che meglio rappresenta i tuoi interessi. In una situazione del genere ti chiedi prima se l’amministratore di condominio può avere deleghe. Il tuo dubbio, infatti, è che non si possa fare e, in tale ipotesi, non solo la delega sarebbe illegittima ma ogni decisione in questo modo presa e, in definitiva, l’intera assemblea condominiale.

Come deve essere la delega

Per stabilire se è possibile dare una delega all’amministratore in sostituzione di uno o più condomini non si può non partire dalla riforma del condominio del 2012 che ha modificato anche le norme sulle deleghe. Viene stabilito, in particolare che la delega deve essere rilasciata per forza per iscritto.

Per uniformare le deleghe e facilitare l’adempimento, l’amministratore può inserire nell’avviso di convocazione di assemblea un prestampato da compilare a cura dei condomini che intendono rilasciare delega, che poi consegneranno al loro rappresentante (che a sua volta lo consegnerà all’amministratore).

Si può dare più di una delega alla stessa persona?

È possibile che la stessa persona riceva più di una delega e, quindi, rappresenti diversi condomini oltre ovviamente a se stesso. Esiste però un tetto: se nel condominio ci sono più di 20 condomini, ciascun rappresentante non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale.

Ciò evita che l’assemblea si riduca ad un incontro tra poche persone che rappresentano l’intero condominio, di fatto annullando il momento della discussione.
Il regolamento può prevedere ulteriori requisiti e modalità, ad esempio può stabilire che un condomino possa farsi rappresentare solo da determinate persone, come un parente o un altro condomino.

Si può dare la delega in assemblea all’amministratore di condominio?

Rispondiamo ora al quesito da cui siamo partiti: l’amministratore di condominio può avere deleghe? La risposta è negativa. La legge vieta espressamente che siano rilasciate deleghe, per la partecipazione a qualunque assemblea, all’amministratore del condominio. La norma è contenta nelle disposizioni di attuazione al codice civile che espressamente stabilisce: "All’amministratore non possono essere conferite deleghe per la partecipazione a qualunque assemblea". Questo perché l’amministratore potrebbe porsi in una condizione di conflitto di interesse.

Risultato: nessuna delega può essere conferita all’amministratore. Questi pertanto non può rappresentare alcun condomino o votare per conto suo.

Chi subentra nei diritti di un condomino non può essere oberato da debiti che riguardano gestione molto precedenti al suo acquisto.

In tal senso è molto chiaro l'art. 63, quarto comma, disp. att. c.c.

Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente.
Inutile dire che sovente i debiti del venditore, per sua morosità o per fatti legati ad appropriazioni dell'amministratore, sono oggetto di contenzioso tra il nuovo condòmino ed il condominio.
Una sentenza resa dal Tribunale di Treviso è particolarmente utile in relazione a tre aspetti della questione:

• - valutazione concreta del biennio di riferimento;
• - considerazione dei così detti riporti, ossia dei debiti di anni precedenti inseriti nell'ultimo rendiconto;
• - profili di validità delle delibere che decidono in queste materie.

Anno in corso e quello precedente alla compravendita

Il dictum normativo appare chiaro, eppure alcune volte potrebbe generare dubbi.
Esempio: la vendita avviene nel maggio 2014. Anno in corso, 2014, anno precedente 2013. Supponiamo che la gestione annuale del condominio sia così strutturata 01.06.2012 – 31.05.2013 e 01.06.2013 – 31.05.2014.

Cosa bisogna intendere per anno? Quello solare o quello di gestione? Il Tribunale di Treviso ha risposta, sulla scorta di precedenti pronunciamenti, affermando che è “pacifica la giurisprudenza di merito nel ritenere che la locuzione "anno in corso e... quello precedente" vada intesa nel senso di anno di gestione in corso e anno di gestione precedente (cfr. Trib. Bolzano 10/06/1999 in Giur. Di Merito, 2000, 15)” (Trib. Treviso 18 ottobre 2016 n. 2554).

In questo caso, quindi, l'anno precedente parte dall'1 giugno 2012. Fin qui possono essere chieste al nuovo condòmino, in via solidale, le somme dovute dal suo dante causa.
Se nel 2010 ho un debito verso il condominio e non lo pago e l'amministratore non agisce per il recupero, alla chiusura dei conti dell'anno 2011 egli dovrà indicarlo nel rendiconto di questo periodo come credito del condominio verso un condòmino.

Tale indicazione basta a far considerare quella somma come dovuta in ragione dell'approvazione del rendiconto dell'anno 2011?
Secondo il Tribunale di Treviso no: si tratta di una mera indicazione di natura contabile. Insomma si dice quanti crediti ha il condominio e perché.
Ciò ha una conseguenza: nel caso di compravendita l'inserimento del debito nel rendiconto approvato dal nuovo condòmino non può avere effetto nei suoi confronti.
In tal senso, si legge in sentenza, “l'assemblea non può in alcun modo ampliare la solidarietà passiva del neo proprietario oltre tale biennio previsto per legge, pena la nullità della delibera assembleare (Tribunale di Torino, sentenza 19.11.2009 n. 7873). Il pagamento dei riporti degli esercizi precedenti potranno essere richiesti esclusivamente al precedente proprietario”.

Conseguenze sulle delibere che riconoscono i capo a nuovi condòmini debiti per loro predecessori

Se io approvo un rendiconto con debiti riguardanti il mio dante causa e riferiti ad un periodo temporale escluso da quello per cui è previsto il vincolo di solidarietà, non possono essermi comunque richieste tali somme e qualora la delibera le intestasse a me, essa sarebbe nulla per violazione dell'art. 63, quarto comma disp. att. c.c.

Fonte articolo: Condominioweb.com

Se un'unità immobiliare ubicata in condominio viene concessa in locazione, è necessario comunicare il contratto di locazione all'amministratore.

Entro quanto tempo e da parte di chi va posto in essere questo adempimento?

L'esecuzione di questo compito è sufficiente per considerare realizzato anche l'obbligo di collaborazione che la legge pone in relazione all'anagrafe condominiale?

Partiamo subito dalla norma di riferimento: essa è contenuta nella legge n. 431 del 1998 recante "Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo".
La norma cui guardare per trovare risposta a tutti i quesiti posti in apertura di questo breve approfondimento è il primo comma dell'art. 13 che recita:

"[...] E' fatto carico al locatore di provvedere alla registrazione nel termine perentorio di trenta giorni, dandone documentata comunicazione, nei successivi sessanta giorni, al conduttore ed all'amministratore del condominio, anche ai fini dell'ottemperanza agli obblighi di tenuta dell'anagrafe condominiale di cui all' articolo 1130, numero 6), del codice civile".

La norma prevede un insieme di adempimenti chiaro e preciso. Innanzitutto un obbligo di natura tributaria, ossia la registrazione del contratto di locazione da parte del locatore, ossia della persona che concede in locazione l'unità immobiliare.
La registrazione, ossia il deposito del contratto presso l'Agenzia delle Entrate ai fini dell'applicazione delle imposte in ragione del regime prescelto (es. cedolare secca) deve avvenire entro trenta giorni dalla conclusione del contratto stesso. Dal momento della registrazione inizia a decorrere un nuovo termine, che rileva nei rapporti condominiali.

Si tratta di sessanta giorni entro i quali il medesimo locatore deve comunicare all'amministratore condominiale, in modo documentato, l'avvenuta registrazione del contratto di locazione. Che cosa vuol dire ciò? Il locatore deve trasmettere all'amministratore il contratto di locazione registrato?

Ad avviso di chi scrive, no. La legge impone a questo soggetto di dare documentata comunicazione della registrazione del contratto, non di comunicare il contratto registrato.
Ed allora? Allora è sufficiente comunicare all'amministratore la ricevuta di registrazione rilasciata dall'Agenzia delle entrate, esplicitando chiaramente i nomi delle parti (sovente le ricevute di registrazione riportano il solo codice fiscale delle medesime).

Tale adempimento, specifica il primo comma dell'art. 13 della legge n. 431/1998 vale anche in relazione agli obblighi posti in capo ai condòmini in relazione alla tenuta del registro di anagrafe condominiale.
Al riguardo è utile specificare un aspetto concernente la tempistica. L'art. 1130 n. 6 c.c. pone in capo ai condòmini un obbligo di comunicazione di una serie di dati (ivi comprese le generalità dei titolari di diritti personali di godimento) entro sessanta giorni dall'avvenuta variazione.

Esempio: Tizio è proprietario di un appartamento e lo concede il locazione a Caio. I dati identificativi di Caio devono essere comunicati all'amministratore entro sessanta giorni dalla stipula del contratto (data di riferimento ai fini della suddetta variazione).
Come s'è detto, però, l'art. 13 della legge n. 431 del 1998 impone l'obbligo di comunicazione della registrazione del contratto di locazione - anche ai fini della tenuta del registro di anagrafe condominiale - entro sessanta giorni dalla registrazione (e non della firma del contratto).

Quindi? Quale termine considerare? Ad avviso dello scrivente va tenuto in considerazione quello indicato dalla legge n. 431, in quanto l'adempimento ivi previsto è stato inserito nella legge dopo l'entrata in vigore dell'art. 1130 n. 6 c.c.

Fonte articolo: Condominioweb.com

A metterlo nero su bianco, inserendolo nei propri regolamenti edilizi, sono solo pochi Comuni in Italia.

Da Nord a Sud, consultando i siti dei capoluoghi di Regione, solo Milano, Torino, Bologna e Campobasso risultano adeguati. 

Eppure, la scadenza è imminente: entro il 31 dicembre 2017, tutte le amministrazioni locali dovranno inserire una norma nel proprio regolamento edilizio che vincola gli edifici (residenziali e non, sopra i 500 metri quadri e di nuova costruzione, tranne gli edifici pubblici) alla predisposizione all’allaccio di infrastrutture elettriche per la ricarica dei veicoli. Pena: il mancato rilascio del titolo abilitativo. A prevederlo è il Testo unico dell’edilizia.

Le norme Ue 

La regola discende dal Dlgs 257/2016, che ha modificato il Testo unico edilizia (articolo 4 del Dpr 380/2001 ). La norma, a sua volta, attua la direttiva europea 2014/94/Ue che stabilisce i requisiti minimi in materia di realizzazione di infrastrutture per i combustibili alternativi, inclusi i punti di ricarica per i mezzi elettrici. E proprio in questi giorni Bruxelles ha rilanciato sulle auto green: secondo la Commissione, entro il 2030 i produttori dovranno ridurre del 30% le emissioni della propria flotta, ampliando a un terzo della flotta l’offerta di veicoli a motore pulito.
In Italia già il Dl 83/2012 aveva indicato il 1° giugno 2014 come data entro cui i Comuni avrebbero dovuto prevedere nei regolamenti edilizi la norma sulle colonnine di ricarica, obiettivo poi aggiornato alla fine del 2017.

I vincoli 

Ora le previsioni sono più specifiche. L’articolo 4 prevede, infatti, l’obbligo di predisporre l’installazione di colonnine di ricarica per auto elettriche per tutti gli edifici non residenziali di nuova costruzione di superficie superiore a 500 metri quadri; per gli edifici residenziali di nuova costruzione con almeno 10 unità abitative; per i fabbricati già esistenti sottoposti a ristrutturazione edilizia di primo livello (cioè soggetti a un intervento che coinvolga almeno il 50% della superficie lorda e l’impianto termico).

Le infrastrutture di ricarica devono permettere la connessione di una vettura per ogni parcheggio coperto o scoperto o per ciascun box per auto presente nell’immobile. Per i soli edifici residenziali di nuova costruzione con almeno 10 unità abitative il numero di spazi a parcheggio e box auto dotati di colonnina non deve essere inferiore al 20% del totale. Le colonnine sono un servizio misurabile: l’accesso alla ricarica, in genere, avviene tramite tessere magnetiche individuali e quindi è possibile ripartire le spese sulla base degli effettivi consumi.
Nel caso, invece, di una colonnina installata nel box di pertinenza di una singola proprietà, anche se in condominio, se l’allacciamento elettrico per lo spazio garage è comune, è possibile installare un contatore e procedere ogni anno alla lettura dei consumi, comunicandoli all’amministratore, come già capita per il riscaldamento con le termovalvole.

L’adeguamento 

Nonostante i tempi siano ormai agli sgoccioli (il termine scatta il 31 dicembre, salvo proroghe dell’ultima ora), poche amministrazioni tra le principali città in Italia paiono avere recepito la novità. Monitorando i regolamenti edilizi pubblicati sui portali dei Comuni (in genere nella sezione “amministrazione trasparente”), solo alcuni capoluoghi del Nord, con l’aggiunta di Campobasso, hanno inserito regole sulla obbligatorietà di predisporre punti di ricarica.

A Milano l’attuazione (avvenuta già sulla base del Dl 83/2012) prevede per tutti i nuovi interventi (indipendentemente dalla dimensione e dalla destinazione d’uso) la creazione di box con presa per la ricarica dei veicoli e relativa contabilizzazione dei consumi. Risale a tre anni fa anche l’adeguamento di Bologna: l’articolo 55 norma la presenza di prese nei box e posti auto di tutti gli immobili con superficie superiore a 500 metri quadrati. A Torino l’obbligo è riferito agli immobili di grandi dimensioni e con uso non residenziale. Campobasso recepisce la norma nazionale. Altre città, come Genova, sono in fase di revisione: l’adeguamento è previsto entro l’autunno (si veda il dettaglio nelle schede a fianco).
In caso di mancato “allineamento” da parte dei Comuni, il Testo unico edilizia prevede che le Regioni si sostituiscano ai Comuni e facciano decadere i titoli edilizi rilasciati per edifici non costruiti seguendo le regole, in base alle proprie leggi regionali.

Fonte articolo: IlSole24ore

L’amministratore non può uscire dai confini dettati dall’assemblea: e se conclude una transazione senza successiva ratifica deve restituire quanto ha speso il condominio, anche se l’accordo era vantaggioso.

Questo, in sintesi, il principio espresso dal Tribunale di Milano con la sentenza 5021/2017.

• L’incarico conferito all’amministratore è assimilabile a un mandato a contenuto generale, abbracciando tutti gli affari attinenti alla gestione condominiale, fatta esclusione per gli atti eccedenti l’ordinaria amministrazione. Tra questi ultimi rientra senza dubbio la transazione, cioè quel contratto finalizzato a risolvere una controversia, presente o anche solo potenziale, mediante reciproche concessioni dei contraenti e che comporta quindi la disposizione dei diritti delle parti. È quindi necessaria una preventiva e specifica autorizzazione da parte dell’assemblea condominiale.
• 
  Nell’ipotesi in cui l’assemblea non abbia definito con esattezza tutti i termini dell’accordo, limitandosi invece a prevedere le regole da seguire in sede di trattative, l’amministratore è tenuto ad attenersi scrupolosamente a tali criteri non potendo, per esempio, formulare autonomamente una proposta transattiva se l’assemblea abbia invece previsto l’obbligo di preventiva consultazione di una commissione di condòmini all’uopo nominata.
• 
  A tale soluzione è giunto il Tribunale di Milano nella recente sentenza 5021/2017, nell’ambito della quale è stato evidenziato anche come il non puntuale rispetto della procedura dettata in sede assembleare configuri inadempimento dell’amministratore all’obbligo di eseguire le delibere condominiali (articolo 1130 del Codice civile).
  La transazione eventualmente formalizzata in violazione dei confini dettati dall’assemblea è un atto esorbitante i limiti del mandato con la conseguenza che, in mancanza di successiva ratifica dell’accordo da parte del condominio, i relativi obblighi rimangono in capo all’amministratore stesso, in base all’articolo 1711 del Codice civile. Se però la transazione sia già stata eseguita e il relativo obbligo assunto dall’amministratore risulti ormai estinto con risorse del condominio, l’amministratore risulterà soggetto all’azione risarcitoria da parte dei singoli condòmini interessati.
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  Nella quantificazione del relativo danno il giudice meneghino ha ritenuto superflua ogni valutazione in merito all’opportunità o meno a transigere alle condizioni individuate dall’amministratore, ritenendo invece il danno immediatamente identificabile nell’intera spesa affrontata dal condominio. La domanda svolta da un solo condomino può tuttavia essere accolta nei limiti dell’esborso economico da quest’ultimo affrontato, con conseguente condanna dell’Amministratore a risarcire la sola quota millesimale di competenza di chi è andato in giudizio. 

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  Fonte articolo: IlSole24ore, vetrina web

La "quota variabile" della tariffa rifiuti va calcolata una sola volta per le abitazioni con pertinenze, ed è illegittimo il conto che la replica per garage, cantine e così via.

Tradotta dal linguaggio tecnico in euro, l’indicazione arrivata ieri dal ministero dell’Economia taglia drasticamente il conto della Tari presentato a milioni di italiani in centinaia di Comuni.

A sollevare il problema nel corso del question time di ieri in commissione Finanze alla Camera è stato Giuseppe L’Abbate, del Movimento 5 Stelle, che dopo aver raccolto una serie di segnalazioni dai contribuenti di diversi Comuni ha girato la domanda al sottosegretario all’Economia Pier Carlo Baretta. E la risposta è chiara: nella Tares, e quindi anche nella Tari che ne ha preso il posto dal 2014:

la parte variabile della tariffa va computata una sola volta, considerando l’intera superficie dell’utenza composta sia dalla parte abitativa che dalle pertinenze situate nello stesso Comune.

Per capire la portata dell’indicazione ministeriale, aderente alle norme che regolano la tariffa rifiuti, bisogna entrare nei meandri dei meccanismi Tari. Il totale nasce dalla somma di due quote: la fissa, legata ai metri quadrati dell’immobile, e la variabile, che cambia in base al numero dei componenti della famiglia.

Nel caso, frequentissimo, di abitazioni a cui siano collegate pertinenze come il garage o la cantina, il calcolo corretto deve sommare i metri quadrati, e poi applicare le tariffe. Il calcolo illegittimo, che da Milano alla Puglia passando per centinaia di centri è stato in vario modo sviluppato dalle amministrazioni locali, divide invece l’abitazione dalle sue pertinenze. E replica la quota variabile per tutte le pertinenze, come se la presenza di garage e cantina moltiplicasse la capacità degli abitanti di produrre rifiuti (la quota variabile serve a misurare il conto sulla base dell’utilizzo del servizio).

Le differenze sono enormi, come mostra l’esempio calcolato sulla base di una tariffa effettiva per una famiglia di quattro persone che vivono in un appartamento da 100 metri quadrati con box e cantina. Il calcolo corretto porta a una Tari annua da 391 euro, quello illegittimo la gonfia fino a 673 euro. Ma le declinazioni possibili sono infinite come la fantasia comunale nell’applicazione della tariffa: Milano tassa il garage come l’appartamento, ma non i solai e le cantine, Lecce considera le pertinenze come occupate da una sola persona, altri enti le trattano come locali di depositi (e quindi applicano la tariffa per le utenze «non domestiche», addebitando sia la quota fissa sia una quota variabile diversa da quella per l’appartamento). Soluzioni varie, ma tutte illegittime.

La risposta ministeriale è destinata a guidare il contenzioso che sta fiorendo intorno al problema, e soprattutto a moltiplicarlo. Le istruzioni aprono la strada a possibili richieste collettive di restituzione di quanto pagato in più negli ultimi cinque anni, con ricorsi al giudice tributario per la disapplicazione delle delibere illegittime se la risposta del Comune è negativa. Un bel problema, anche per i conti degli enti.

Fonte articolo: IlSole24ore.com

L’accensione degli impianti termici è un rito che, immancabile, si ripete ogni anno, con l’arrivo dell’autunno e dei primi freddi.

Rappresenta però solo l’atto conclusivo di attività di manutenzione che, all’attivazione, devono essere ormai terminate.

L'ACCENSIONE DEGLI IMPIANTI

L’accensione degli impianti termici è funzione del sito in cui è collocato l’edificio e, più precisamente, della zona climatica di riferimento. L’intero territorio italiano è infatti suddiviso in 6 zone climatiche, dalla A (la più calda) alla F (la più fredda). Il 15 ottobre è la data dell’accensione degli impianti negli edifici collocati in zona climatica E (in cui ricadono pressoché tutte le città del Nord Italia). 

Nella zona F non vi sono limitazioni temporali, mentre per l’accensione in zona climatica A o B si deve attendere il 1° dicembre!

Al di fuori di tali periodi, gli impianti termici possono essere attivati solo in presenza di situazioni climatiche che ne giustifichino l’esercizio, e previa autorizzazione del Sindaco del Comune in cui sono collocati. 
Sussistono inoltre limiti anche sulla durata giornaliera di attivazione dell’impianto (dalle 14 ore in zona E alle 6 ore in zona A). Qualora vi sia un sistema di termoregolazione e contabilizzazione del calore, si può superare quest’ultima limitazione. Queste prescrizioni non si applicano agli edifici in cui vi sia permanenza di soggetti deboli, quali ospedali, case di cura, asili e scuole materne.

CHE FARE SE L'IMPIANTO NON È A NORMA?

I condomìni che, in contesto centralizzato, non abbiano ancora installato un sistema di contabilizzazione e termoregolazione ai sensi del D.Lgs. 102/2014 (la proroga dopo il 30 giugno non c’è stata), dovranno attendere la prossima primavera per potersi adeguare. L’impianto sarà però non a norma, e i proprietari delle unità immobiliari saranno sanzionabili in caso di controllo da parte dei pubblici funzionari preposti (ammenda tra le 500 e le 2.500 euro).

La responsabilità (civile epenale) dell’impianto termico dell’amministratore in caso di impianto centralizzato, o dell’amministratore delegato in caso di soggetto giuridico proprietario dell’impianto. È però possibile delegare tale responsabilità ad un terzo soggetto, il Terzo Responsabile, purché sia dotato di adeguata capacità tecnica ed economica e, soprattutto, purché l’impianto sia a norma di legge, dal punto di vista tecnico e documentale.
Qualora l’impianto non sia a norma, o cessi di esserlo, il Terzo Responsabile non può assumere la delega e, se in carica, deve segnalare il problema e dimettersi entro 10 giorni qualora nulla venga fatto per porvi rimedio. 

La garanzia della piena conformità dell’impianto si può avere solo rispettando le scadenze indicate. È il libretto di uso e manutenzione del generatore di calore che dice quali siano le operazioni di manutenzione da svolgere e con quale frequenza (in genere i produttori richiedono attività manutentive almeno annuali, svolte da personale qualificato. 

I controlli di efficienza energetica sono invece esplicitamente previsti dall’Allegato A del Dpr 74/2013. Per gli impianti a combustione a gas, sono previsti controlli ogni 4 anni sino ai 100 kW e ogni 2 anni oltre tale soglia. Da sottolineare come le Regioni possano richiedere frequenze minori: è il caso della Lombardia che ha dimezzato tali scadenze portandole a 2 ed 1 anno.
Per verificare quanto è stato fatto sull’impianto, e se son state rispettate tutte le scadenze previste, si può consultare il Libretto di Impianto di Climatizzazione, che, ai sensi di DM 10/02/2014, è presente per ogni impianto termico.

Fonte articolo: IlSole24ore, vetrina web